业务流程体系建设(设计、工程、造价、开发).doc

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薈虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆螈蝿芈莅蒈薂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂羈蒈薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿蒆蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肅膀蒂羅肁腿蚄袈羇膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆薈虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆螈蝿芈莅蒈薂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂羈蒈薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿蒆蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肅膀蒂羅肁腿蚄袈羇膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆薈虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆螈蝿芈莅蒈薂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂羈蒈薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿蒆蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肅膀蒂羅肁腿蚄袈羇膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆薈虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆螈蝿芈莅蒈薂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂羈蒈薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿蒆蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肅膀蒂羅肁腿蚄袈羇膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆薈虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆螈蝿芈莅蒈薂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂羈蒈薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿蒆蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肅膀蒂羅肁腿蚄袈羇膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆薈虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆螈蝿芈莅蒈薂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂羈蒈薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿蒆蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肅膀蒂羅肁腿蚄袈羇膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆薈虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃膁艿莁羈肇莈蒄螁羃莇薆羆衿莆螈蝿芈莅蒈薂膄莄薀袇肀莄蚃蚀羆莃莂袆袂莂蒄虿膀蒁薇袄肆蒀虿蚇羂葿荿袂羈蒈薁螅芇蒈蚃羁膃蒇螆螃聿蒆蒅罿羅肂薈螂袁膂蚀羇膀膁莀螀肅膀蒂羅肁腿蚄袈羇膈螇蚁芆膇蒆袇膂膆薈虿肈膆蚁袅羄芅莀蚈袀芄蒃袃腿芃薅蚆膅节螇羁肁芁蒇螄羇芀蕿羀袃芀蚂螃羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅腿蒈蒆螁膈膇蚁蚇芇芀蒄羆芆莂虿袂芅薄蒂袈芅芄螈螄芄莆薀肂芃葿螆羈节薁蕿袄芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒅螂羅羆膅薅羁羅莇袁袇羄蒀蚄螃羃薂蒆肁羃芁蚂羇羂莄蒅袃肁蒆蚀蝿肀膆蒃蚅聿芈蚈肄肈蒀薁羀肇薃螇袆肇节薀螂肆莅螅蚈肅蒇薈羇膄膇螃袃膃艿薆蝿膂莁螂螄膁薄蚄肃膁芃蒇罿膀莆蚃袅 项目管理制度体系一、项目研发管理 信息调研管理流程 信息发布管理流程 投资策划及项目决策 投资机会研究 项目初选及建议 项目可行性研究及论证 土地储备 建议考虑将开发报建合并，形成开发管理制度二、项目设计管理 委托设计单位控制办法（可以将设计、施工、监理、材料采购等单位的选择与控制办法合并至供方管理办法）（注意：文件中应体现“供方的再评价”内容） 设计任务书编制规定 设计过程控制管理办法 设计评审控制程序 设计变更管理办法 设计测量、分析与改进控制程序 产品技术文件管理规定上述事项可以通过设计管理制度体现设计过程控制办法1、总工办负责建立并严格贯彻实施本办法。2、总工办应每周二次定期与设计单位负责人保持联系，了解设计进度和需要补充、明确的地方，必要时可到设计单位实地了解。3、当设计内容有变更，如本公司提出新的设计要求时，需要补充协议时，总工办应及时组织与设计单位签署。4、如果设计单位无法按合同完成，总工办总工程师要及时将情况反馈给分管领导。5、设计期间，总工办要及时、准确地记录双方往来的内容，记录是双方出现纠纷的原始证据。 设计变更管理要点：l 要做可行性评审l 要有奖惩措施l 要有事后统计与改进设计变更应考虑成本的变化()在施工图阶段成本部应参与进行成本预算三、项目施工管理流程一：项目部工作流程公司下达项目任务，并明确目标组建项目团队制定项目管理计划参与施工单位及监理单位招标项目变更控制流程项目收尾流程项目工程结束进入项目部施工管理流程1、项目组织架够设置与人员配备，明确岗位职责、权限2、项目部人员管理各种办法3、激励与考核1、项目进度计划2、项目质量计划3、项目采购计划4、项目资金计划1、供方管理2、招标管理 流程二：项目部施工管理流程开工准备文物普探三通一平施工单位资质审核与进场图纸会审流程进入竣工验收流程项目工程结束监理单位资质审核工程竣工资料归档进入工程施工质量控制流程项目工程移交建筑物及设备移交 流程三：项目部工程施工质量控制流程总工办组织图纸会审及设计交底项目部核查施工准备施工单位施工准备单位工程竣工验收项目部发布开工通知1、施工组织专业设计2、质量管理体系3、原材料4、采购情况5、人员情况项目部/监理组织竣工初验施工单位提交开工报告/施工方案项目部、监理、公司审批工序施工单位工程施工结束进入下道工序施工或结束施工单位自检项目部和监理部共同签发验收合格单项目部和监理共同确认施工单位编写自检验收报告施工单位整改 流程四：图纸交底流程 需要补充图纸会审流程总工办组织施工图设计交底评审会议项目部接受施工图交监理单位执行有关专业工程师进行核查发现有问题的图纸大问题，交总工办小问题，项目部先知会总工办后，直接与设计院协调由总工办与设计院协调解决项目部将设计院修改后的图纸，交总工办签字确认总工办将修改后的施工图返项目部 大小问题的界定： 从投资金额的大小判断 从施工过程，对外观效果、结构受力、功能变化影响的程度判断流程五：项目部项目计划控制管理流程项目管理计划制定项目进度总计划月进度款的审批和支付月进度计划制定和审核项目材料的招标和采购要求施工单位按规范施工项目资金计划项目材料计划项目质量计划 以进度计划为主体，质量计划、采购计划、资金计划均服从于进度计划的安排 目前公司采用综合计划管理，项目部应与公司保持良好的沟通，对公司整体计划安排必须有较明确的认识和了解。 月进度计划从上而下下达，逐步分解后，形成部门的主要工作计划。流程六：变更控制流程监理提出设计变更交承包商（施工单位）公司审核办理设计变更交承包商办理设计变更监理审核业主方提出的设计变更监理审核办理设计变更业主方、监理工程师审核设计单位提出设计要求签发设计变更通知交承包商（内部业务指导）流程七：工程竣工流程（修改）施工单位土建、安装、园林工程等完工质监站竣工验收监理公司组织验收施工单位提交工程技术资料（含竣工图）质量签证文件工程结算资料合格合格竣工验收合格支付工程款保修工程交接备案流程处理工程索赔审核结算书各项单项验收消防规划档案资料环保防雷流程八：备案流程图工程竣工验收合格受理备案工程竣工验收备案表工程竣工验收报告住宅质量保证书和住宅使用说明书施工单位的工程质量保修书规划、消防、环保部门认可文件城市档案馆认可文件15日内提交1个工作日6个工作日流程九：计价流程流程十：决算流程流程十一：物资采购流程 项目管理制度工程施工管理包括对项目部人员的管理和对业务流程的管理两个方面。1、对项目部人员的管理所制定的相关文件有： 人力资源管理制度相关部分 项目部人员岗位责任制 项目部人员基本要求（对施工方、监理关系处理等等） 工程管理日记 工程现场管理人员考核办法 项目分配与奖励制度2、对业务流程的管理 供方管理手册中施工单位管理办法、工程监理公司控制办法； 工程量测量与签证管理办法 设计变更管理办法 施工企业质量考核奖惩办法（甲方制定，乙方遵守？） 项目现场安全文明管理办法 配套工程成本控制办法 项目技术资料管理办法 工程管理例会制度（项目例会） 项目成本核算制度（*） 项目质量控制管理制度（质量考核管理办法） 项目计划、统计与进度管理制度 项目组织协调制度（*） 项目信息管理制度 材料设备采购管理办法（包括采购计划、评审与实施） 成品保护管理办法（项目部制定，施工单位组织实施）房屋交接与保修管理(由物管与项目部共同制定)l 物业交接/接管实施细则l 物业保修规程 l 房屋整改实施管理流程项目部人员基本要求1严格遵守公司的各项管理制度，认真履行本岗位职责。2每天坚持写工程管理日记。3日事日毕，每天下班后和节假日自觉加班。4深刻理解“互利的供方关系”，正确处理与施工单位和工程监理单位的关系。5任何时候、任何人、任何情况都严禁接受施工单位和工程监理单位的任何宴请、礼品、礼金、有价证券、购物券等；6按时参加图纸会审、工程管理例会，不迟到、不早退，积极发言，严守会议秘密，不散播、传播任何未经正式的消息。7服从领导，按时完成本职工作和领导安排的其他工作。8积极配合其他部门的工作。不推委，不拖延。9对公司经营管理工作，提出改进意见或建议。10在对外交往中，遵守公司礼仪，展示公司形象。四、项目采购管理项目采购管理 l 工程材料与设备招标管理（见招标管理制度）l 采购管理程序l 材料设备市场信息调研管理程序l 紧急采购备用金管理办法l 工程材料与设备验收管理l 供方管理办法l 材料设备认价管理l 资金计划及使用管理规定l 材料设备档案管理办法（含合同管理）l 采购人员职业道德建设管理（采购人员日常管理要求）固定资产采购管理采购人员的管理备注：材料进场后，现场交付施工单位，公司没有库存管理（不涉及库存管理）新材料信息与使用的可行性（信息平台管理）多方的评审、评价 （供方管理）采购管理程序n 请(采)购作业流程设计要点 请购方式设定（招标、洽谈） 请购部门设定 请购手续及权限 请购进度控制 供应厂商的选择与资料建立（供方管理内容） 采购方式设定 询价、议价及订购作业 采购进度控制 采购核决权限 厂商交货异常处理n 验收管理流程设计要点 收料作业规定 超短交料处理 检验规范设定 检验结果处理 材料退货处理采购作业管理流程图下达采购订单进场检验办理交接合格*材料*材料招标招标小组退回供应商项目部提出计划相关部门/领导审批材设部制定采购计划收集供应商资料分类评估样品审查实地评鉴书面审查供应商审核缺失改善不合格合格供应商认定合格供应商名册不合格洽谈洽谈小组*材料零星五、项目供方管理一、管理方针 视供方为企业发展资源，遵循“互利的供方关系”的管理原则，使“互利的供方关系”的管理理念得到贯彻执行，不断提高员工的供方管理意识，改善公司和供方的履约能力，使供方资源为我所用，增强公司的综合竞争力。 二、管理目标l 供方履约率达到100%，满意率达到80%；l 供方起诉率低于10%；l 不发生利用职权谋取私利的事件。 三、供方选择、评价标准 第 24 页 共 24 页l 具有独立法人资格；l 具有与采购、招标相符的专业资质；l 具有较高的市场知名度和实力；l 具有五年以上的业务经验；l 曾经有过10个以上，其中在2年内有过5个以上类似项目的成功经验；l 与开发商有很好的合作，没有欺诈和违反合同的不良记录；l 曾经有过初步的良好的接触；l 派驻现场人员具有与公司同等能力；l 现场人员数量满足要求（如监理公司、施工单位等）；l 供方人员能很好地与公司配合；l 能按照要求及时、优质地向公司提供各类计划、报告或方案；l 组织机构和内部管理制度健全；l 能及时向公司移交公司需要保管的资料；l 无过度承诺的现象；l 能及时提供税务发票；l 资信等级高；l 在本市操作过同类项目者优先四、公司与供方的正确关系l 互利的供方关系l 互信共赢的合作伙伴关系五、供方评审内容l 供方评审程序l 供方信用调查报告l 供方自荐书l 供方评审表l 供方选择意见书l 合格供方名册表 六、各类控制程序l 材料供方管理l 设备供货方管理l 招标、建筑施工单位管理l 装饰公司管理l 监理公司管理l 设计单位管理l 市场调研公司管理（视公司业务确定）l 营销策划和销售代理公司管理l 模型制作公司管理 l 广告公司管理l 景观园林施工单位管理l 造价咨询单位管理七、供方管理评审与改进l 委托合同评审、变更程序l 起诉与应诉程序l 供方管理改进控制程序 八、供方管理图供方能力调查供方评价供方评价报告合格供方名册淘汰存档，推荐随时评审年度评审六、项目开发报建管理 立项报批管理 用地手续办理 征地谈判 建设用地许可证阶段 建设用地通知书办理 征地拆迁阶段的管理 出让金的评估及合同的签订 建设用地批准书及国土证的办理 规划报批管理 规划报批阶段 建设工程规划许可证阶段 申领建设工程规划验收的合格证阶段 预售、确权手续 预售证 测量、确权 专业报批管理 专业报建 专业验收 综合验收 公建设施的报建及验收 管线报建及验收 专业报建及验收 工程竣工验收备案 竣工综合验收 开发部员工守则 七、项目造价管理造价管理与工程款拨付l 全程造价控制流程（视各部门的职能分工）l “会签制”l 施工期间的请款程序l 工程竣工后请款程序l 预决算管理制度（将预决算全过程管理纳入其中）l 成本控制管理指导手册（公司从项目立项到销售，甚至到物业管理全过程的成本控制指导说明）成本控制管理环节1、立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。研发中心在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由研发中心来承担。控制要点控制什么开发形式1新征土地n 征地费用n 拆迁安置费用n 大市政费用n 规划条件2买断项目n 买断内容n 付款总额n 付款时间n 三通或七通一平的标准n 手续风险3合作开发n 合作方式n 分成比例n 交房时间n 交房标准n 付款总额n 付款时间2、规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。总工办、境外设计机构和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。NO控制要点控制什么1规划方案n 可行性规划设计n 方案评审n 设计成果2报批设计n 设计方案n 报批3扩初设计n 扩初设计要求n 成本概算n 扩初设计图4桩基设计n 地质勘察n 设计方案评审n 桩基施工图5施工图设计n 施工图设计要求n 报建n 报施图n 审图n 施工配合n 面积测算6销售包装设计7装修方案设计n 方案设计要求n 材料设备选型成本方案n 招投标8功能设计n 小区建筑物功能的经济评估n 市政配套方案n 环境方案设计n 智能化设计n 销售承诺9设计变更n 设计调整费用n 设计变更洽商10材料设备n 选型n 方案确定时间n 采购3、招投标环节的成本控制涉及到总工办、项目部、成本部、材设部、营销部等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投小组成员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。NO控制要点控制什么1投标单位的选择n 资质n 管理水平n 技术力量n 历史记录n 资金实力n 合作经历2招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：n 工期；n 工程造价或取费标准；n 质量要求；n 付款方式；n 招标范围；n 结算方式；n 验收标准；n 投标注意事项；n 废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；n 接标时间；n 开标时间；n 定标方法；n 投标单位补充意见；n 标准合同条文；n 图纸、其他要求等。3评标和定标n 技术性评标和定标n 经济性评标定标4、施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。NO控制要点控制什么1设计变更环节n 变更评估n 变更的审核签认n 变更的审批2施工现场签证n 签证的必要性n 签证的时限n 签证的工程量n 签证的审批n 签证的反馈3审图n 扩初图会审n 施工图会审n 分项、分部图会审n 各专业技术图纸会审4总分包配合费n 分包方式n 分包内容n 分包的责任界定5材料供应n 选型n 材料供应方式n 材料计划n 预留时间6工程款的支付n 付款进度n 工程进度n 付款的审批5、材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。NO控制要点控制什么1材料进场计划n 采购招标及订立合同时间n 材料使用周期n 运输周期n 安装、验收周期n 交叉作业时间2材料的性能价格比n 市场信息n 技术参数n 招标3材料款支付n 材料款支付方式n 材料款支付进度n 保修款4材料验收n 数量验收n 质量验收5材料保管与保修n 材料保管n 材料保修6、销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。NO控制要点控制什么1营销方案n 费用总额n 市场信息收集n 营销计划n 营销预算n 营销方案审批2营销现场费用n 现场销售人工费用n 现场销售器具费n 卖场、现场包装费n 销售模型费用n 宣传资料及礼品费n 展销费n 计划额度控制3媒体选择n 媒体及广告代理公司信息收集和分析n 招投标4样板房装修n 设计、装修n 材料采购n 信息采集及招投标n 样板房维护n 材料回收、保管和再利用5销售回款n 销售折扣点n 回款周期6销售补充条款及承诺n 承诺的给出n 设计变更与承诺7客户交房n 交房日期n 保修期n 质量补偿8其他n 中介费n 与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费）7、工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。NO控制要点控制什么1乙方预算n 乙方预算内容的审查2钢筋用量的核实n 施工图中的钢筋用量n 洽商、变更的钢筋用量3价差的调整n 材料价差n 人工价差n 费用价差4洽商、变更的费用控制n 图纸审核n 因市场因素甲方对图纸的修改n 现场签证5违约与索赔n 工期n 质量n 配合管理n 停工、窝工8、期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。NO控制要点控制什么1财务费用n 公司开发速度、规模与贷款计划n 地价款的支付n 工程款的支付n 销售回款的管理2人工费用n 工资福利n 社会保险费用n 出差补助n 加班补助及其他费用n 奖金（含即时奖金）3行政管理费用n 通讯费用n 交际费用n 车辆交通费n 其他办公用品费 肃芁艿薅肂羁蒅蒁肁膃芇衿肀芆薃螅聿莈莆蚁肈肈薁薇肇膀莄袆膇节薀螂膆莅莂蚈膅肄薈薄螁芇莁薀螀荿蚆袈螀聿葿螄蝿膁蚄蚀螈芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒆螁袅膇芈蚇袄莀蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂袈袂芄莅螄袁莆薀蚀羀肆莃薆罿膈蕿蒂罿芁莁袀羈肀薇螆羇膃蒀蚂羆芅蚅薈羅莇蒈袇羄肇芁螃肃腿蒆虿肃芁艿薅肂羁蒅蒁肁膃芇衿肀芆薃螅聿莈莆蚁肈肈薁薇肇膀莄袆膇节薀螂膆莅莂蚈膅肄薈薄螁芇莁薀螀荿蚆袈螀聿葿螄蝿膁蚄蚀螈芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒆螁袅膇芈蚇袄莀蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂袈袂芄莅螄袁莆薀蚀羀肆莃薆罿膈蕿蒂罿芁莁袀羈肀薇螆羇膃蒀蚂羆芅蚅薈羅莇蒈袇羄肇芁螃肃腿蒆虿肃芁艿薅肂羁蒅蒁肁膃芇衿肀芆薃螅聿莈莆蚁肈肈薁薇肇膀莄袆膇节薀螂膆莅莂蚈膅肄薈薄螁芇莁薀螀荿蚆袈螀聿葿螄蝿膁蚄蚀螈芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒆螁袅膇芈蚇袄莀蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂袈袂芄莅螄袁莆薀蚀羀肆莃薆罿膈蕿蒂罿芁莁袀羈肀薇螆羇膃蒀蚂羆芅蚅薈羅莇蒈袇羄肇芁螃肃腿蒆虿肃芁艿薅肂羁蒅蒁肁膃芇衿肀芆薃螅聿莈莆蚁肈肈薁薇肇膀莄袆膇节薀螂膆莅莂蚈膅肄薈薄螁芇莁薀螀荿蚆袈螀聿葿螄蝿膁蚄蚀螈芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒆螁袅膇芈蚇袄莀蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂袈袂芄莅螄袁莆薀蚀羀肆莃薆罿膈蕿蒂罿芁莁袀羈肀薇螆羇膃蒀蚂羆芅蚅薈羅莇蒈袇羄肇芁螃肃腿蒆虿肃芁艿薅肂羁蒅蒁肁膃芇衿肀芆薃螅聿莈莆蚁肈肈薁薇肇膀莄袆膇节薀螂膆莅莂蚈膅肄薈薄螁芇莁薀螀荿蚆袈螀聿葿螄蝿膁蚄蚀螈芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒆螁袅膇芈蚇袄莀蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂袈袂芄莅螄袁莆薀蚀羀肆莃薆罿膈蕿蒂罿芁莁袀羈肀薇螆羇膃蒀蚂羆芅蚅薈羅莇蒈袇羄肇芁螃肃腿蒆虿肃芁艿薅肂羁蒅蒁肁膃芇衿肀芆薃螅聿莈莆蚁肈肈薁薇肇膀莄袆膇节薀螂膆莅莂蚈膅肄薈薄螁芇莁薀螀荿蚆袈螀聿葿螄蝿膁蚄蚀螈芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒆螁袅膇芈蚇袄莀蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂袈袂芄莅螄袁莆薀蚀羀肆莃薆罿膈蕿蒂罿芁莁袀羈肀薇螆羇膃蒀蚂羆芅蚅薈羅莇蒈袇羄肇芁螃肃腿蒆虿肃芁艿薅肂羁蒅蒁肁膃芇衿肀芆薃螅聿莈莆蚁肈肈薁薇肇膀莄袆膇节薀螂膆莅莂蚈膅肄薈薄螁芇莁薀螀荿蚆袈螀聿葿螄蝿膁蚄蚀螈芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒆螁袅膇芈蚇袄莀蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂袈袂芄莅螄袁莆薀蚀羀肆莃薆罿膈蕿蒂罿芁莁袀羈肀薇螆羇膃蒀蚂羆芅蚅薈羅莇蒈袇羄肇芁螃肃腿蒆虿肃芁艿薅肂羁蒅蒁肁膃芇衿肀芆薃螅聿莈莆蚁肈肈薁薇肇膀莄袆膇节薀螂膆莅莂蚈膅肄薈薄螁芇莁薀螀荿蚆袈螀聿葿螄蝿膁蚄蚀螈芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒆螁袅膇芈蚇袄莀蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂袈袂芄莅螄袁莆薀蚀羀肆莃薆罿膈蕿蒂罿芁莁袀羈肀薇螆羇膃蒀蚂羆芅蚅薈羅莇蒈袇羄肇芁螃肃腿蒆虿肃芁艿薅肂羁蒅蒁肁膃芇衿肀芆薃螅聿莈莆蚁肈肈薁薇肇膀莄袆膇节薀螂膆莅莂蚈膅肄薈薄螁芇莁薀螀荿蚆袈螀聿葿螄蝿膁蚄蚀螈芃蒇薆螇莅芀袅袆肅蒆螁袅膇芈蚇袄莀蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂袈袂芄莅螄袁莆薀蚀羀肆莃薆罿膈蕿蒂罿芁莁袀