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当年商品房预售销售面积为37.05万;其中现房销售面积8.45万平方米,期房预销面积25.58平方米,其余约60万方为办公、商业营业和其它用房建设及经济适用房建设;2008年预计全年总体开发量167万(含07年剩余40万);其中上半年住宅开发量12万,上半年住宅销售面积为 24万,预计下半年住宅开发量为32万,预计可销售26万,空置面积预计为5万,其余约110万方为办公、商业营业、其它用房(包括工业厂房建设、工程设备用房等建设)和经济适用房建设;比07年同期上升了33% 达 167万。市场刚性供需基本平衡。 尽管央行银根紧缩、全球经济危机影响、相关自然灾害、政治事件对一线城市置业需求产生严重的影响,但处于三线城市的三门峡市所辖城市显示的购买力持续性还是相对持续均衡,近3年内房地产市场仍将以低水平平稳运行为主。主要有以下几点支持:1、2007年三门峡GDP为 518.56亿元,比2006年增长 18.7 %,创历年来新高,预计全年以2位数增长;2、三门峡平均每年外来人口保持约 1.1 1.5万人的增长速度;人口的平稳增长,对区域市场产生了持续性的需求;3、虽然一次置业、换房的人数还是未来3年内区域发展项目的主要购买人群,但是二次置业、多次置业的人数将持续性增加,三门峡所管辖的次级市场的成交额08年上半年已与中心市场基本均衡,说明随着经济收入的提高,市民对居住质素的要求也越来越高,促进了市场的良性发展;4、由于可供土地的减少,核心城区内住宅供应量减少,价格有小幅上涨趋势;同时核心区外住宅也相应有上涨的空间;5、地产开发正处于初级起步阶段,三门峡总共有注册房地产开发企业49家,其中具备二级别以上资质的不足10家左右。而这10家企业当中真正在开发的不足5家。并且真正运作高端项目的仅仅4家左右,外来企业也仅在3家左右,本土开发企业基本无开发实力。6、2007年,居民收入水平增长相比2006年增长(18.1 %)继续高于房价增长(10 %),而房价收入比继续保持在3倍以内(为 2.1倍),市场仍然还是比较理性。二、高端住宅市场分析1、 三门峡中高端住宅市场情况以下为三门峡国土局备案数据,20002600元为中端:30003300为高端价位(元/平米)/成交建筑面积2007年(成交面积)2008年上半年(成交面积)20002600约30万方约15万方3000-3300以上约3万方约9万方上述3000以上成交面积中要扣除小面积低总价的公寓型住宅和商业项目,比如时代广场的精品小户。从上表中可以看出,三门峡高端住宅市场容量有增大的趋势。三门峡人均财富也是和众多的城市一样越来越两极分化,中高端住宅需求会在低位持续走强。随着三门峡各项国民经济指标不断增长,三门峡居民恩格尔系数以0.5%的速度不断减小,平均月可支配收入不断增加,购房经济基础持续增长,居住要求水准不断提高,中高端住宅市场需求容量持续增长。三门峡高端住宅的市场容量,可以做一个粗略的估计,2007年居民银行存款总额近 246.59亿元。根据每年3000-5000的人口增长量预计2008年三门峡市区长住总人口约 23万,暂住人口1.5万。依据著名意大利经济学家派里托发现的8020法则(即20的人占有80的个人财富)及第一阶层和第二阶层又约占总户数8.7,占据全部财富的60.08的原则,估算所直辖城市内富裕阶层约为 5.4万户,存款总额为 140亿元。仅本地约0.66万户。投资需求的潜力可以充分看出房地产市场的消费需求。从而也能判定住宅除投资以外的自住及其它的需求力。根据三门峡市统计年鉴,2007年三门峡人不动产投资和存款比例约为 1 :20,则富裕阶层每年用于房地产投资为4亿元。如果按30万元一个单位计算,每年市场可消化的高端住宅数量在1300套左右。如果按35万元一个单位计算,每年市场可消化的高端住宅数量在1150套左右。而实际上,市场上成交量约3000套,远超过1300套,这也就是说三门峡高端住宅市场很有潜力,只是还没有被充分挖掘出来和有真正有代表性的大盘带动,关键是看在持续低位释放的市场行情下,短期之内能不能聚焦和引爆。但同时高端住宅的供应量也在增大,由于核心城区内拿地成本日益增高,高价产品也是市场压力使然,预计下08年半年及明年高端住宅供应量将达到80 万。实际预售面积达45万。在市场容量有限的情况下,市场压力显而易见。近3年内新拍卖土地如果开发+现有项目推出量的开发总量如下。地块代号位置容积率总占地面积总建筑面积09年底预计推出面积B东起上阳路,西至六峰路;南接文明路,北邻和平路595.88亩32万10万C、D东起市文明路水厂,西至上阳路;南接文明路,北邻和平路4.5365.75亩109.7万12万建业森林半岛甘棠路与崤山路交汇处100米270亩17万8万景通铂景湾永兴街与河堤路交叉口东北角4.147亩13万8万合 计167万38万2、三门峡中高端住宅区域划分三门峡高端住宅市场目前大致分为两大板块:中心区湖滨板块(也是属于老居住板块)、开发区板块、(是城市在不段扩大城市规模和发展工业、高科技、居住的新主导区域,但还不成熟)湖滨板块:传统城市崛起的核心会聚区 该片区是历史和城市发展形成的的老城区成熟板块,具有传统的居住人文和历史形态。实际上也就三门峡市城市变化的起点和发展源,湖滨区也就是三门峡城市的代名词。该区是一个集政治、经济、旅游、文化、居住、娱乐、文化、商业及工作生活为一体的配套设施最齐全的中等型城区。湖滨区是城市发展自建配套最齐全的唯一核心区,从大型超市到、大专学校、中学小学和医院,再到体育馆和城市绿化公园、核心商业广场,该区都有不错的配置。最主要的特点就已经形成了城市大社区的大品牌效应,让这块土地变成了真正意义上的城市中心CLD(中央生活居住区)。主要代表项目初步情况如下:建业森林半岛(1618F欧美小高层高尚住宅小区、现正进行一期VIP卡发放,正进行前期预热推广); 景通铂景湾(2127F现代高层住宅、现正进行3期VIP卡发放推广) 海洋新城(1218F)现代欧式多层住宅、正进行前期预热以及VIP发放推广)主力户型:大部分集中在110140平方米之间,户型相对比较雷同、单一,无特色。而“海洋永兴花园”的主力户型在140平方米以上,面积浪费严重。 住宅均价:集中在28003200之间,“建业森林半岛、景通铂景湾”均价在3000元平方米以上。目标客户:本地一次置业、政府公务员、私企业主、外地生意人等具有一定生活品位和改善居住环境生活的人士。 上述三个和本案有可比性的楼盘均在产品规划、布局、设计、景观、户型、相对雷同。抄袭和克隆现象比较严重,无过多的特色。但从另一方面来说也是我方优点所在。总结:市场缺点、不足之处;随着本片区的城市化进程的加快和扩大,房地产的发展正处于起步向竞争阶段过度。但市场的置业热度并没有带动起来。这对较大的新项目和新品牌公司来讲。在形象宣传和塑造上需要投入大量的精力和时间成本。开发新区:未来城市发展的经济增长极 片区特点:开发新区是一个新兴城市发展的象征,一个城市的新兴名片,工业、科技行业和部分住宅项目的集合体。做为三门峡市“二次创业及生活”的主要功能区之一,开发新区将使三门峡的城市功能更为协调,将成为三门峡展示新形象的新窗口。它的整体建设将促进三门峡城市附属功能由主要服务于本市向“国际性”、“区域性”转化。同时,开发新区的打造在不断壮城市规模和进程外。也是形成三门峡城市多元化的主要功能之一。主要项目:由于该新区的规划和设计正处于起步阶段,各方面的建设还未正式启动。配套、教育、交通等还处于起步阶段。再加上需要大规模的资金汇集。所以基本没有房地产项目在正式启动。也没有主要的竞争对手和可比楼盘。总结:不足之处;尽管新区的打造会给人以耳目一新的感觉,但是实际上在各方面配套都还不成熟的情况,地产项目的开发是不会得到核心城市客户群体的青睐和兴趣。毕竟核心城区湖滨板块的城市发展建设也才刚走上发展道路。根本上对其它区域够不上任何威胁。三、中高端住宅购买客户特征(根据市场客户访谈分析而来)来源:客户来源或地区分布有三门峡户口的本地人;所管辖区县人;外地部分生意人;企业事业单位人;公务员。从比例看,该五类人士占总量90以上。身份主要是:本地的一次置业、换房家庭;企业事业人员;政府公务员系统 ;私营企业老板;经营实体或贸易人;从事金融、保险业的高收入人士;年龄:和一线城市不同的是中高端住宅的消费者正从老年化朝中青年化发展,是近两年最明显的特征。其中,2635岁的青年消费者占25%左右;3550岁的消费者占55以上,50岁以上约占10。家庭人口数结构多为夫妻加12个小孩,部分多子女或三代同堂。购买动机:对中高端住宅的业主来说,住宅已经不仅仅是用于“住”,他们的置业动机是多重的,包括:A、改善居住条件,用于长久居住;B、“事业有成”后,要提高身份;C、工作生活便捷成熟;D、用于休闲、养老;E、保值或升值; F、投资炒作; G、用于招待生意友人,洽淡商务。一般为A、B、C三类目的,并往往兼有D、E类目的。但无论是居住、工作,都有B类因素在起作用。而完全用于投资炒作目的的则极少。偏好:位置、地段:他们认为买房就是图方便和热闹,但又要能享受生活,提高便捷度。越是方便和繁华的城市中心越能感受城市人的优越性,才真正的是城市的中、高层一族。而且是显摆和身份、能力的体现。景观:环境上他们喜欢要留出一些活动的广场和场地供他门玩耍和运动,并最好能增加运动设施。但对景观绿化、园林小品、特色风情、组团概念等观念比较淡薄,但这正是我们以高层成为高端项目的契机之一。朝向:对朝向的要求和计较简直到了根生缔固的状态。也许是受到历史原因坐南朝北皇帝思想的影响。再之本地日照时间在夏天达到14小时左右。避免东西日照也是其考虑的重点之一,这一点本项目布局上要仔细考虑。风水:大街小巷的算命场所就可以证明这一点,风水在高端住宅中被十分看重,本地人买房请风水大师参考也是常事。风格:欧式风格,这类风格的建筑由于阳台基本都是内阳台的处理方式。同时也能避免风沙的侵袭。客户均比较愿选择,并占主导地位,可见建筑风格需求要求布告并相对单一。 价格:多数人看重品质和价格的高性价比,表示价格和质量是最重要的考虑因素,必须物有所值。配套:90以上的人要求有必要的配套设施,包括:A、小区内:室外网球场、羽毛球场、篮球场、运动广场、老年活动广场、儿童活动广场、健身设置场地、配套商店和超市等;B、小区外:学校、银行、邮局、餐饮、菜市场、商业中心等,由于都是为了提高居住和生活品质的人群。基本上是本地人。所以这一块也是其重要的偏好。 物管:由于本市物业管理水平普遍不高,业主对高质量的物业管理也是怀着很高的期待。希望要求有除普通物服务外个性化的私人服务。第三部分 项目定位一、项目SWOT分析1、优势(S):位置:位于三门峡湖滨区核心区CLD(中央居住生活区)位置,拥有整个城市购买客户对该区已经形成的情感认同和居住价值认同。全方位的生活条件和居住环境及情感认同,并且区域内的物业档次相对是最高的。在该区内“建业森林半岛、景通铂景湾”两大高端住宅的推动下,加之稍微次之的项目“宏达上院(还处于前期预热的二线小楼盘)、天发首府(已经销售80%的中等规模楼盘)等中档物业的簇拥下,本项目地段档次和市场潜力已为高端置业者所认可。项目交通便捷,公共配套完善由地块短时间即可达湖滨广场、黄河大道、上阳路、六峰路等城市主干道和商业中心,并且与体育馆、市公园、农贸市场比邻。交通状况超级便捷,道路宽阔,四通八达。周边生活配套齐全,居家、购物、医疗、教育十分方便。市内罕有的CLD(中央居住生活区)核心稀缺地块,高端住宅稀缺,该类土地已经供应完毕。是无可争议的稀缺品,同时是高端置业者最为看重的物业特征。 2、劣势(W):4面临建筑及路,有部分视觉阻挡和空气污染。地块的周围上相对密集的配套设施和原有的居住区,视觉上可能由于部分建筑的阻挡而显得有些局限。3面均是城市主干道。可能会存在空气质量不佳的状况。由于原有的居住人口和小区居住人口比较多,可能会有一定的燥声污染。地块形状相对尴尬和局限。地块形状的不规则。在建筑布局、园林、环境规划上受限,操作空间较小。土地综合成本高,要求售价要高出目前普通市场的30%。由于地价成本极高,要求售价必须保证在3000元/平米以上,而同区域大众化普通产品的价格又在25003000元之间振动,市场的挑战是巨大的。市场容量有限,累积时间较长由于本土缺乏多元化经济的支撑,主要还是以农业和部分初级工业为主要经济支撑点,整体市场的消费容量短期内很容易被消耗。持续性的消费累积又要较长时间的累积。所以本地的市场一但集中放量,容量短期会出现透支现象。而使销售变得疲软,增加时间成本。3、机会(O):作为以建设城市参与者的身份获得土地的同时,又能实现众多的优惠和政策支持,减少前期的资金压力,更加利于融资渠道的延伸。本区域内竞争产品设计和推广水平普遍落后在本案所处区域内,大部分项目对产品的楼体外立面、园林景观、社区配套、物业管理和社区文化的塑造等方面未能充分重视。这些项目在自身“内在美”方面尚有不小差距。外立面缺少丰富的线条和造型变化,看上去十分呆板。许多项目的园林绿化以普通道路作为景观轴线,忽略了组团间绿化的实用效果。社区配套也大多并不完善。与之相对应,各项目在产品的现场包装与推广、销售人员自身素养与服务质量方面也大都有不足之处,普遍存在包装粗糙、市场形象模糊、售楼员接待不周等现象。故本项目一定避免该类不足,在周边的竞争项目中脱颖而出。入市时三门峡片区的可竞争楼盘(建业森林半岛、景通铂景湾、海洋永兴花园)均已经是老项目形象,它们的项目营销手法已经被我方完全了解,有利于本项目塑造形象和高度。4、威胁(T)新拍卖或协议的土地开发进程还不能清楚把握协同本项目同时拍卖的B、C、D号地块的开发情况和进程还不能十分明了。其规划水平、开发模式、营销理念、均是我们不得不着重考虑的。随着这几块新土地陆续拍出,并进行项目的开发。可以说未来区域市场竞争将会日益激烈。政策的稳定性还有待灵活应对虽然3线城市的在调控政策有一些延迟,但是也会逐步被波及。特别是一线城市疲软的情况下,对三线城市的开发优势也在进一步的影响及削弱。二、目标客户定位1、 高端住宅客户的变化历程区域变化中的城市购房族:二十年前无富人 生活完全无差异十年前有差异 户型大小、地点不同外来示范的增加 小区品质和形象受到重视五年前形成差异 规模和社区成为重点外来与本地发展差异多样化 个性化、多样化 2、本项目目标客户客户年龄:26-55岁、 主要生活居住地:三门峡市及所辖区县。客户职业及比重预计如下: 客户人群预计比例客户地源比例三门峡市本地居家、换房、一次置业者所管辖区县向核心主城迁徙的家庭75三门峡城区40%灵宝市城区15%义马市城区15%渑池县城、陕县城、卢氏县城、5%私营企业主,生意人10本市及所管辖城市的生意人10%国家公务员5所管辖城市5%企业、事业单位管理人员5所管辖城市5%其它5%所管辖城市5%3、目标客户模拟阐述:模拟心态:本地一次置业及换房家庭(含所辖朝三门峡迁徙的区县家庭):他们熟悉该区域,对城市核心和居住方式有深刻理解。又或是他们已经不堪于区县生活的平庸,在主城核心置业不光能寻求新的生活方式而且能提升自身形象和品位。私营企业主、生意人:借改革浪潮的东风,是先富起来的一批人。由于年少时普遍穷困没有多少文化,靠“偶然和旁道”的原始积累起家。重视子女教育,迫切希望子女能跻身文墨积聚之地,乐于群居(从侧面反映出传统的围合抵御外强的居住心态)。男尊女卑的观念根深蒂固,骨子里流淌着一家之长的传统,尊崇大中型面积和高形象社区以体现身份的象征。企事业中高管人士、公务员:年近过四奔五,在红色旗帜下长大,中国最传统的教育理念与人生观、世界观在他们身上刻下深刻的烙印。经历文革、知青下乡末期,那段红色岁月成为今天成功的另一种荣誉。凭着多年的奋斗,正处于事业辉煌时期。中国传统文化有深刻的认同感。其它类型:这类客户群体没有明显职业界定。他们有可能是艺术家、学者。但相对占的比例较少。分述:2650岁人,能理性、客观剥离事物伪相,把握本质。经过事业的成功,比一般人更加自信,也更加主观,有一套强势的自我人生观、价值观。通过市场调查与客户访谈,我们发现客户的主要需求特点:综述:从上可见目标客户群体远远没有一线城市的划分细致,由于其城市中无多元经济概念。产业结构相对单一,并且由于本身城市人口少,购买能力相对有限;所以在目标客户群体的区域定位上也必须尽量多的考虑周边有消费力的区县。三、项目形象定位 因此,通过上诉项目目标客户群体描述和分析。相应的本项目属性定位为: 城市核心,CLD(中央居住生活特区)浪漫住区理念支撑:支撑1、地中海浪漫风情社区、生活自在得意处。支撑2、全能配套成就尊宠人生。生活自然在高处。支撑3、国际视野理念塑造品位高度。个性自然张扬处。支撑4、一切为了后代,构筑三门峡第一全能教育大盘。支撑5、运动生活就在家门口。做健康生活的领跑者。关键词:城市的、核心的、配套全面的、尊崇的、个性的、运动健康的、唯一的。 打造三门峡城市核心CLD高端欧陆风情住区。四、项目产品定位1、 定位思路把握原则:1、 )高端来自项目的稀缺性,本项目包括位置、配套、规划理念、景观、布局以及产品本身,当外因和其它项目不一致时,产品本身的稀缺性就显现出来。2、 )户型面积的可控性,本项目从三个方面入手:A、周边市场调查最畅销户型。B、从每个功能性房间的开间尺度探讨舒适度。 C、总价控制原则。3、)保证产品的梯度延伸性,综合素质最低与最高差距太大,势必造成推广的错位,本项目力争让产品的质数由营销分期梯度推出发逐步拉升形象和品牌,项目的销售速度才能得以持续性保证。4、)高层景观,空中尚宅:分析:市场产品可比性不强(特别在规模、景观、规划理念、配套方面)。市场形象为高端产品,与项目形象和规模及发展理念一致。高售价带来了高利润,能多摆则多摆。高层:分析 充分的发挥建筑布局的生态合理性、建筑外立面造型的差异性。要充分发挥出组团景观的优势,这样才可提高价值。户型上要有创新,与市场同类产品实现差异化。推广形象上要有突破。大气、个性的差异化。主力户型:在目前高端住宅市场上大多楼盘以120160M2三/四房为主力户型,面积上浪费比较大、户型差异不大。本项目应尽量避免不必要的恶性竞争。在户型设置力争控制在主力3房90-135 M2上以内。主力4房130-145平方米以内,其余65-90 M2两房作为主要补充户型。一定要体现其在同一面积区间下的不同户型的差异和特色。市场反映:从调查中发现,客户普遍反映目前中高端住宅户型面积偏大,总价过高,浪费面积多,房间布局不合理,功能上还是比较单一。可见市场正在深刻的变化当中,购买习惯已经逐步朝更高层次转变。所以本项目有必要考虑市场的需求,在风险承受范围内确定主力户型的面积区间,结合总价控制原则,适当增加户型的特色功能性,满足市场需求,合理控制面积,同时也有意识地将主力户型特点与区域竞争楼盘区分开来,避开低端产品竞争。2户型配比:通过对比分析,我们建议在满足朝向合理布局的前提下,户型配比如下:类别面积区间功能及特色备注比例二室二厅65-90户户采光双阳台满足生活需要3种以上户型35%三室二厅90-130动静、干湿分区合理,满足不同人的需求90平米的建议为一厕4种以上户型45%四室二厅130145入户花园设计、小区内良好景观3种以上户型15%复式跃层140-165分区更加合理、舒适性得以提高建议一层考虑卧室一间2种以上户型5%注:可以根据营销1期的市场反馈在后续发展期作灵活调整。总体户型要面宽大,进深小,面积控制合理。保证有绝好的朝向和景观面,同时要对视觉阻挡及噪音加以回避,力争实现全面超越和领先。需要解决的问题:1、 如何创造支撑相对高售价的价值点实现土地利润最大化?2、 销售速度、市场风险和实现高利润如何取得综合平衡?解决思路:1、 实现土地利润最大化的条件:社区规模、档次稀缺地块位置稀缺配套及相关稀缺创新产品类型相对稀缺 营销推广区域居住价值认同超越同类物业的理念及方向户型、建筑与园林规划设计、商业街及幼儿园智能化、物业管理等细节的创新实现利润最大化目前地块与占有位置、地段、配套的稀缺性已成既定事实,我们应着重考虑的是选择稀缺的产品类型和保证社区档次。产品类型的选择:按照本市场客观的认知:他们认为占地面积超过100亩均是高品质较好的大盘,就已经具备了形象。为此我们结合规划指标进行了不同组合方案的经济效益对比,通过比较。高层建筑的组合实现利润最高。产品价值指数软性指数硬指数位置、环境、梯户比、户型布局、立面效果、园林、会所、商业、教育、配套等通行指标容积率、密度、绿化率、间距、朝向、理念、户型独特、布局超前、形象超前,品牌实力社区档次的保证:硬指数+软性指数成为衡量中高端住宅的重要指标,因此我们需要严格合理硬件搭配和互补之外,也要协同软性指数,体现中高端住宅的品牌形象,同时在无形中提高入住门槛,满足的圈层认同感。2、销售速度、市场风险和实现高利润的均衡实现高利润销售速度市场风险实现高利润的前提是:风险最小化和保证良好的销售速度。目前三门峡的规划前景基本明朗,但是不确定因素也会发生,因此相对风险实际上是市场容量风险。虽然市场上以1618F的普通小高层为主打。但实际上也有24F以上的高层,并且销售状况不错。可以说区域的购买群体并不排斥高层建筑。具体支持如下:1、我们从生态、景观、密度、配套、交通、产品等几大方面比较湖滨区、认为湖滨区域综合质素要优于开发新区及部分县级市。2、噪音及空气对本项目高层的影响是客观存在的,我们可以从产品户型规划设计、外立面构件、外墙(窗户)材质选用、施工工艺等方面将噪音控制在一个可以接受的程度,在解决此问题的基础上,高层视野的开扬和无敌的景观优势明显。3、另建议面积户型相对不大的区间上,在户型在有些变化,丰富主力户型品种;还可以在现在的设计上增加户型的数量。另户型设计上要考虑转角落地外飘窗,储藏间等等一些特征。第四部分:项目价格估测本价格是通过对同类项目价格调查统计后比较而来,在价格设置上综合考虑项目成本、市场因数、竞争因数、物业发展水平等因数。物业类型面积比例总面积约万(M2)营销分期均价(元)/ M2平均均价(元) /M2高层连拼约占总体开发量的40%左右121期300031952期31503期32804期3350高层独栋约占总体开发量的55%201期310032902期32503期33004期33505期3450住宅总计32万100%3250注:以上价格估测体系是建立在市场上的可比楼盘和竞争对手基础上得出的,也许估计相对保守了一点。其中营销分期中高层连拼和高层独栋可以根据位置坐落的不同并入营销各个阶段中。第五部分 项目发展建议一、 总体开发策略在开发当中可以采用总体一体化规划、但各个工程、销售组团需分期实施。整体协调又分期调控制的策略。在实现项目整体统一协调规划的情况下,预留空间以便在各个期间对户型、景观上作出调整。开发当中时刻关注市场变化和调整、时刻关注产品的反馈并提前预留调整空间,逐步实现阶梯性调控。具体操作方法如下图:实现整体项目发展营销四期营销五期营销三期营销二期营销一期试探市场打好基础达标根据3期调整根据2期调整根据4期调整根据1期调整调整未达标标准达标标准未达标标准达标未达标标准达标未达标标准达标调整确保各期顺利实现既定目标调整调整注:以上矩阵图表达的最终目的在于灵活的应对市场变化,当期产品存在困难时,2期可以借鉴1期出现的问题并调整,以此类推确保项目健康灵活发展。注:上为初步分期图,会随后期开发策略和思路调整而改变其营销分期栋数。二、 经营定位项目在持续的经营方式上,结合开发策略。首先最好是确保110亩土地的整体规划。原因在于创造规划设计优越条件土地的合理利用及土地的合理利用。但是在项目报建和分期施工中预留调控空间,以保证规划设计在各期的调整空间和报批空间。三、 可持续发展定位1期面市的产品适度领先市场,部分设计遵循本地市场消费喜好。在户型上部分楼层可适当增加小跃层及创新户型,为2期留下市场检验参考信息。2期产品在1期成功的前提下,充分总结部分创新产品和传统产品的市场接受度和差别。并在整体上适度的创新。3、4、5、期产品在结合1、2期产品市场接受程度,进一步在产品户型上增加更多功能性和创新户型。如:空中院馆、X+1魔幻户型、面积赠送等特色户型。在景观上更是实现人的参与性,同时引领区域特色景观的打造。各期产品在不段实现销售目标的同时保证户型、景观、理念的梯度拉升感和形象提升。最终实现整体目标。并创造品牌价值。四、 规划总体布局1、 在满足总体朝向的情况下。一定要实现东、西两大设计组团的合理衔接性,建筑之间最大限度的采用独栋坐落,并围合组团景观的方式排列。充分利用地形高差。寻求组团的层次感。2、 建筑物之间最大限度的拉开相互间距,实现组团布局的通透感,打破传统高层小区易形成压迫人的内部空间。实现高层、低密度、宽间距、高尚住宅。3、结合地形落差的同时,以26F32的点式高层作为建筑单体主要形态,单体造型上可以选择在同一种风格下“工、凸、蝶、十”等形状造型上的组合。体现外立面的丰富性,一定是要在满足朝向的情况下,尽可能的独栋摆放,注重产品的差异化和统一性。4、在满足上诉三点要求的同时在园区内部的道路交通系统上需要系统考虑,人车分流,相互独立。同时满足消防道路系统要求,小区人行干道要和景观漫步道路相互协同,体现道路特有的休闲、漫步情趣。注:具体以最终讨论确定的合格方案为准,并在后续分期间设计当中做详细调整。五、 规划总体风格1、 以欧陆(地中海)风格为主体。在建筑外立面表现上注重风情、活力及明快色调元素。从而体现特有异域风情特色。2、 在建筑外立面造型上注重局部和整体的协调。在局部上适度增加细部造型的丰富性,但并不要求过度复杂。如:分段的局部造型、圆形窗、罗马柱、坡屋顶等特有的细部造型。3、 景观设计上除考虑建筑组团和景观组团的合理结合下。也需要在风格上考虑欧陆(地中海)设计元素,但是由于项目地处北方,很多亚热带植物不能存活。树种还是以本地植物为主。但是可以在广场、雕塑等硬质铺装上体现其特色风情,并适当的增加小水景。使其项目独特性显现出来。六、产品其它建议: 本项目的难点消化部分是住宅单位的市场聚焦度,同时受产品固定形态的限制,以及地块的现状条件,对高层平面单位的创新会对设计提出较高要求, 硬件方面建议:1、园林:高层、低密度的优势主要体现在空间的开敞、偌大的园林和宽广的楼间距。虽然本项目有三门峡的核心配套、位置优势,但由于容积率比较高。和真正意义的高端项目相对有距离,但是只局限于本地市场,可是高端形象可以塑造。本项目由于受地块限制,整体一气呵成的大型中央园林难以形成,因此建议营销1期示范园林设计小而精致,小高潮迭起,景点丰富。同时把园林做成“立体式”的,所谓“立体式”即把园林引向空中、屋顶、楼与楼之间、架空层,应尽量多考虑照顾高层的公共活动空间的设置,如公共活动场所(运动场所、泳池)等。2、户型布局要求作为初次、换房的置业者,对户型的要求是面积适中,即以绝对实用性及舒适性为主,中等面积3房4房户型建议考虑设置在朝向好、景观资源享受多的方位,其它补充户型调整在相对差的位置。4、标准层高标准层高在3米。5、朝向所有单位要做到南北(如果设计上难以保证,至少要达到东南向的要求)通透,采光、通风好,最大限度地利用景观资源;主卧、卧室、及客厅向南;厨房、洗手间及功能用房向北。6、车位配比高层单位建议车位配置按1:3的比例,预计750个。7、注意对视的处理对高层单位之间,邻近单位之间的对视问题,可以考虑用凸窗、花架、窗格等方式解决。8:入户大堂及电梯入户大堂建议精装修。大气、豪迈。电梯轿箱豪华气派、高大而宽敞。9:地面架空层高层连拼接的底层可以考虑架空层,架空层不宜过高,平均高度在6米左右,否则梁柱交错会对园林的整体性造成破坏。软件方面建议: 1、识别性、个性化保安识别业主 指纹锁识别、门徽识别、道路编号识别、个性门牌、家族标志、室内创新空间组合、召唤式保安服务2、3、尊贵服务英国管家式、酒店式服务 忠诚老人管家、业主识别、随唤随到、免费洗车服务、 免费车辆顾问、家政套餐服务、超长房屋保修期、工程质量监督体系。 项目自身配套建议:公共配置基础:其一;商业街:做为品牌和与档次的高端项目,由于项目本身体量较大,消费人数可达10000万人左右,再加上基本是中高收入群体,所以

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