2008年昆明市社区商铺研究成果报告.doc

地库网中国地产资源第一网www.cD 超级地产资料库！房产营销策划案例！策划师，置业顾问，工程师，造价师，评估师学习宝典点 击 获 取 免 费 资 源中管网房地产频道 2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！电话68698693 手机QQ: 961531377 376977591 6168432412008年9月22日目 录一、概述31、目的32、调查解析33、业态分类划分3二、商业调查结论及建议41、基本情况42、产品方面43、经营方面44、市场与投资机会5三、商业市场数据分析部分51、总体基本情况52、分项混合交叉数据分析62. 1 不同类型的商铺在各阶段入住率条件下，商铺经营业态及空置情况62. 2 不同商业特征下的售价、及租金水平差别72. 3 不同空置率下的商铺售价、及租金水平情况82. 4 商铺的租金与售价比（即租售比）92. 5 商铺售价与住宅售价比（即商住价比）92. 6 住宅小区户均拥有商铺面积（即户均商铺面积）103、商铺建筑空间结构设计特点113. 1 面积增减113. 2 增加附加值及完善功能的做法113. 3 创新方面124、对商铺开发过程中风险的思考和借鉴12一、概述1、目的 本次分析报告主要是掌握昆明市社区型商铺开发及销售情况，为公司地块投资决策提供依据。2、调查解析 本次社区商铺的调查范围选取主要分为：北片区、东片区、西片区、南片区、二环路内片区。区域划分与住宅区域划分一致。调查时间为2008年6月至2008年9月，部门在对社区商铺选取时，采用的是抽样调查法，即在同一个区域内分点抽取新近的、及老的成熟社区同时进行调查。 社区型商铺：小区商铺临近城市主干道。 邻里型商铺：小区商铺临近支路、或与其他小区相连的社区道路。 租售比：小区商铺年租金与商铺售价的比值，该比值在估价法中是收益期限为无限年的收益率。 商住价比：小区商铺售价与该小区住宅售价的比值。 户均商铺面积：小区商铺建筑面积与小区住宅户数的比值。3、业态分类划分 本次调查对商铺的经营业态进行了分类：（1）、食杂店（以烟、酒、饮料、食品为主，柜台销售）（2）、便利店（以日常小百货、食品为主，自选，100以下）（3）、专业店（烟、酒、蜂蜜、化妆、奶品、水果、药店、服装、书、音像碟，以销售上述某类商品为主，专业性、品种丰富、选择余地大）（4）、建材、五金（装饰、装修用品、五金器材）（5）、餐饮（小吃、中、西、咖啡茶冷、糕点，一般当堂服务）（6）、休闲娱乐（棋牌、健身、按摩）（7）、美容、美发（8）、其他服务（网吧、干洗、中介、水站、音像租赁、冲洗、复印）（9）、医药（药店、诊所、医院）（10）、金融、邮电（11）、购物中心（包括超市、专业店、专卖店、饮食等）（12）、超市（食品、生鲜、日用品，自选，规模较大，6000以下）二、商业调查结论及建议1、基本情况 根据本次商业抽样调查的统计计算可得：商铺总供应为557988，总供应量：6711间，总销售量为5809间，总消化率在86.6%，社区商铺市场呈现供需两旺的态势。 昆明市的整体商住价格比为2.793的数值，特别是北片区数值最高达3.071，从北片区商铺销售消化率最低和经营情况较一般，而且租金水平较低，从租售比4.71%来看，也是5个区域的最低值，因此可判断北片区商业开发过热，价格偏高，新增的供应量需要市场通过较长时间来消化吸收，价格未来走高的可能性较小。2、产品方面 小区商铺多数设计了独立的卫生间，老式的铺带住结构商铺配套有厨房，其他新开发的商铺很少有厨房设计；卫生间的配套已经成为一种基本需求。 商铺的规格（面宽、进深）对商铺的租金单价关联性不强，因为商铺的不同规格对经营业态的适应能力较强，总有适合的承租人，所以不同规格商铺对租金单价的影响不大。但内部结构的合理性（即对空间形状、通畅性、使用功能的保障程度），对租金售价以及销售性和出租性的影响较大。3、经营方面 在临街商铺中，基本不具备购物中心和超市经营的场地条件，目前此类业态几乎是空白，是因为：购物中心和大型超市需要有很强的外界环境支撑（人口密度和数量、商业集中度）。 从调查结果来看，邻里型商铺价值决定的最大因素是所服务区域的居住人群数量和购买力。而作为社区型商铺，因为临近主干道，通达性、及可视性较好，消费辐射区域大，消费需求旺盛，从而决定了社区型商铺的租金和售价比同区域的邻里型商铺的租金和售价高，在同等入住率情况下，社区型商铺的空置率也低于邻里型商铺。 商铺经营业态，在入住率30%时，出现较多的业态是建材、五金。当入住率在70%左右，空置率降到40%以下，商业经营业态进入稳定期，社区商铺的经营业态逐渐趋于均衡、合理，呈现多业态并存。 就某一区域而言，商铺在经营过程中，租金水平随空置率的减少而不断增加，而售价水平更多的影响因素是消费人群的集中度、购买力因素、街区的商业成熟度，以及商业软环境，与商铺的空置率没有太大关联。 社区入住率每增加1%，商铺空置率减少0.619%（根据相关分析推导），因此建议住宅交房后应尽快让住户入住，降低商铺的空置率；从而促进商铺的后期销售和经营。 住宅底商投入使用后，可能的经营类型、内容，开发商无力主导，是由消费者的需求决定的；但消费潜力会因商业经营方式的推陈出新而释放出来，新的经营方式、有吸引力的商业会抢占原有商圈范围的消费者，从而促使现有商业圈的服务半径加大，商业价值的提升（租金水平和物业二手转让售价的提高）。建议：开发商可以根据区域消费特点，瞄准有吸引力的业态如：餐饮，休闲、娱乐（茶、酒、咖啡吧，网吧等），按这类业态对商铺规格、设施、配套的要求量身定制，才能保证商铺的顺利销售和最大化的盈利。4、市场与投资机会 西片区的租售比值属于中等偏上，而户均/或人均占有商铺面积的数值相对较小，售价水平相比南、北片区低，因此西片区社区商业开发有一定的价格空间和市场容量。 金融、邮电业态的进入具有象征意义，很多时候具有示范作用，能够给本区域内的其他经营者以信心、提升对商业价值升值的预期。换种说法就是有金融、邮电进入的地段经营（生意）不会差，（生意）差的地段金融、邮电也不会进入。建议在招商、租赁期间多与金融、邮电业态进行结合。 从昆明市综合租售比数值衡量（此值等同于估价法中的无限年的毛租金收益率），昆明市社区商铺综合毛租金收益率为5.51%，目前社区商铺的投资收益率较低，远低于部分开发商鼓吹的8%12%的收益率，因此投资购买商铺更多的是基于不动产投资保值期望心理。 购买商铺的边际收益递减且所投入资金增加部分和租金收益不呈线性关系。也就是说，花1万元和1.5万元购买的商铺，在出租过程中的租金收益不会是1比1.5的关系，往往高价购得的商铺租金收益比中低价的商铺收益低；一般高价商铺因可视性、通达性好，相比低价商铺容易出租、空闲率低。建议：商铺定价高、低价位的梯度不宜过大，要有一定范围的相同价位区间。 除了专门的商业街区有上规模、上档次的餐饮外，住宅底商基本没有餐饮经营，限制住宅底商经营餐饮既是挑战更是机会。建议：基于餐饮用途的商铺本身具有积聚人气营造商业氛围的作用，同时能对其他商铺的销售和后期的出租有促进作用；开发独立餐饮商铺或者开发具有烟道、排污设施能够具备环评条件的准独立商铺用于餐饮经营的价值空间较大。三、商业市场数据分析部分1、总体基本情况本次所调查楼盘共计85个，其中东片区4个、南片区22个、西片区11个、北片区24个、二环路内24个，所调查物业的住宅总体供应户数为86304套，商铺总供应为557988，商铺总供应间数为6711间，总销售量为5809间，总消化率在86.6%。商铺售价以二环路内片区居高，其次是北片区、南片区西片区、东片区；商铺租金以二环路内居高，其次是南片区、西片区、北片区、东片区。商铺供应数量区域住宅户数（户）商铺建面（）东片区52726560南片区36830273500西片区944445900北片区21471151188二环路内片区1328780840合 计86304557988商铺售价及租金情况分布区域商铺售价（元/）商铺租金（元/月）售价起价均值售价均价平均值售价最高价均值租金起价均值租金均价平均值租金最高价均值东片区26004933600010.519.2538.75南片区640082811082233.7145.3159.54西片区556079291337527.2534.543.75北片区575785561215619.1933.1544.71二环路内片区10767104132490035.1959.2586.2售价评述：从五个区域的售价来看，除二环路内，北片区售价比南片区高270多元/，其中的原因是南片区商铺多数是一手在建的期房，做为在建的期房销售价普遍较低；而北、西、南片区目前商铺多为入住经营的现房，调查到的售价主要是自发形成的二手交易的市场价，如果考虑此因素，南片区商铺的售价和租金应该是超过北片区，仅次于二环路内片区，排名第二。商铺销售情况区域楼盘个数（个）清盘个数（个）商铺总间数（间）商铺销售间数（间）消化率%东片区44218218100%南片区22182669235588.2%西片区11854951593.8%北片区24222119163777.3%二环路内片区24201156108493.8%合计85726711580986.6%2、分项混合交叉数据分析2. 1 不同类型的商铺在各阶段入住率条件下，商铺经营业态及空置情况（区间及平均值）分析：在入住率低于50%以下时，商铺空置率普遍占一半以上，进入的业态主要以建材、五金为主。一般入住率在70%以上，空置率降到30%以下，商业经营业态进入稳定期，此时，餐饮、休闲娱乐、其他服务的比率会快速上升，社区商铺的经营业态逐渐趋于均衡、合理，逐渐呈现多业态并存。另一方面，在入住率同等情况下，社区型商铺的空置率也低于邻里型商铺。金融、邮电业态的进入具有象征意义，很多时候具有示范作用，能够给本区域内的其他经营者以信心、提升对商业价值升值的预期。换种说法就是有金融、邮电进入的地段经营（生意）不会差，（生意）差的地段金融、邮电也不会进入。社区型商铺经营业态平均比率值住宅入住率商铺经营业态平均比率值空置率食杂店便利店专业店建材五金餐饮休闲娱乐美容美发其他服务医药金融邮电购物中心超市30%以下60%40%30-50%49.68%4.2%29%14.4%5.1%4.65%9.8%2.72%4%50-70%40.56%2.77%3.33%12.15%28.1%6.33%4.43%15.35%13.3%3%2.45%1%70-90%13.13%6.59%3.09%19.9%14.11%7.98%13.92%10.59%24%9.06%9.66%90%以上10.74%4.9%6.32%22.82%9.25%13.27%10.78%11.82%26.15%8.85%6.28%邻里型商铺经营业态平均比率值住宅入住率商铺经营业态平均比率值空置率食杂店便利店专业店建材五金餐饮休闲娱乐美容美发其他服务医药金融邮电购物中心超市30%以下86.95%2.9%4.2%5.38%17.28%11.2%5.03%14.05%6.45%30-50%68.2%10%1.5%6.5%1%13.67%6.3%12.5%3%2%1%50-70%68.2%9.1%9.1%13.6%70-90%22.46%8.35%5.45%25.97%5.04%20%6.31%8.53%21.7%6.85%1.5%90%以上15.37%7.18%6.83%25.37%2.35%12.94%15.27%12.5%16.37%11.5%2.75%说明：上述各表中商铺经营业态的比值为算术平均值，所以和空置率相加并不等于100%。2. 2 不同商业特征下的售价、及租金水平差别分析：因为主干道与小区道路有通达性、及可视性的不同，导致了社区型商铺的租金和售价比同区域的邻里型商铺的租金和售价高。其中，二环路内社区型商铺、与邻里型商铺售价呈现不同特点：社区型商铺（临主干道）销售均价较高是其它区域的近2倍，但邻里型（临支、岔道路）商铺销售均价和其它区域相比基本接近，这主要是由于二环路内社区型商铺所处的局部区域环境较成熟、商铺经营面对的消费群体不仅仅是小区居民本身，还有其他区域的消费人群支撑。而邻里型商铺虽也地处二环路内，但受道路及局部环境的阻碍，所面对的消费群体多为本小区住户或周边居民，消费群体单一，因此虽同属一个区域内，但二者的商铺价值量差距较大。从调查结果来看，各个片区邻里型商铺价值决定的最大因素是所服务区域的居住人群数量和购买力。社区型商铺价格类型东片区南片区西片区北片区二环路内片区5个区域总体情况平均值平均值平均值平均值平均值平均值销售起价（元/）*760058506500125008933销售均价（元/）70009063910095501262210124销售最高价（元/）*962515667180001688615159租金最低价（元/月）12.7527.427.2520.8932.8825.9租金中间价（元/月）1847.1438.1336.0963.6445.33租金最高价（元/月）3456.55045.8989.7860.25邻里型商铺价格类型东片区南片区西片区北片区二环路内片区5个区域总体情况平均值平均值平均值平均值平均值平均值销售起价（元/）260057204400520047005062销售均价（元/）390069505000731371006692销售最高价（元/）60009167650092334360016157租金最低价（元/月）630.71*1737.527.83租金中间价（元/月）20.537.862029.653.8937.83租金最高价（元/月）43.5562542.680.8355.752. 3 不同空置率下的商铺售价、及租金水平情况分析：就某一区域而言，商铺在经营过程中，租金水平虽空置率的减少而不断增加，而售价水平更多的影响因素是消费人群的集中度、购买力因素、街区的商业成熟度，以及商业软环境，与商铺的空置率没有太大关联。商铺空置率售价（元/）租价（元/月）销售起价均值销售均价均值销售最高价均值租金最低价均值租金中间价均值租金最高价均值10%以下470085831070029.135371.1110-30%45005150*21.8635.635030-50%47807033870021.7731.2747.5750-70%60756900887515.6728.539.570-80%60008000*1117.53580%以上8605101851967541.0850.7175.56注明：上表统计的商铺空置率在80%以上的样本中，大部分为未交房、未经营楼盘项目。2. 4 商铺的租金与售价比（即租售比） 分析：从昆明市综合租售比数值衡量，收益率趋于合理。其中二环路内收益率较高。区域最小值最高值最高值修正值平均值平均值修正值东片区租售比3%8%8%4.81%4.81%南片区租售比2%9%9%5.14%5.14%西片区租售比4%8%8%5.46%5.46%北片区租售比3.12%10%10%4.71%4.71%二环路内片区租售比1%20%13%8.42%7.26%5个片区综合租售比1%20%13%5.82%5.51%注明：在修正计算时，除去了个别小区，俊园20.04%的收益率，进行修正计算。2. 5 商铺售价与住宅售价比（即商住价比） 分析：比值反映了住宅和商铺的售价相对关系，从数值来看：昆明市整体情况为2.793的数值反映了目前商铺价格水平较高，销售情况较好；北片区数值最高（为3.071），商铺售价高是一个原因，另外住宅单价低也是一个原因，但从北片区商铺销售情况（消化率最低）和经营情况（一般）来看，较高的数值隐含有定价较高、开发商盈利预期过高的风险。区域最小值最高值平均值商铺销售均价均值（元/）住宅销售均价均值（元/）商铺经营情况（%）东片区商住价比7949332825100%差南片区商住价比1.864.812.7928281319343%好、21%中、36%差西片区商住价比1.614.02.677929292014%好、43%中、43%差北片区商住价比1.35.03.0718556278213%好、68%中、19%差二环路内片区商住价比0.925.872.7210413366530%好、41中、29%差5个片区综合商住价比2.7938695315924%好、42中、34%差2. 6 住宅小区户均拥有商铺面积（即户均商铺面积） （单位：）分析：户均拥有面积表明：小区商业面积的人均值，体现了开发强度，应该有合理的控范围，数值过大、过小都会对商铺盈利能力产生不利影响。从下表中综合看出，西片区的租售比值属于中等偏上，而户均/或人均占有商铺面积的数值相对较小，售价水平相比南、北片区低，因此西片区社区商业开发有一定的价格空间和市场容量。另外，二环路内区域的社区商铺售价、租金、租售比值均比昆明市综合水平值高，但本次调查中的商业未包含大型商业综合体及专业市场，而二环路内该类商业所占比重较大，二环路内社区商铺实际的户均/或人均商铺面积要比表中计算结果高，因此二环路内片区的商业开发应该要做充分考虑此项因素。 区域最小值最高值平均值若按每户3.36人，折算人均商铺面积平均值商铺售价均价租金均价平均值租售比值东片区户均商铺面积10.63493319.254.81%南片区户均商铺面积0.326.79.992.97828145.315.14%西片区户均商铺面积1.819.26.281.87792934.55.46%北片区户均商铺面积1.472.110.633.16855633.154.71%二环路内片区户均商铺面积2.322.98.492.531041359.257.26%5个片区综合户均商铺面积0.372.18.842.63869542.795.51%3、商铺建筑空间结构设计特点 3. 1 面积增减l 增加商铺开发面积的做法：（1）增加楼层的做法：把1标准层增加到2标准层（很常见）。（2）增加层高的做法：标准层为58米，可由购铺者自行增加夹层（很常见，如春之城）。（3）既增加层高又增加楼层的做法：标准层为56米，再由购铺者自行搭建夹层，购一层得3层（如华龙人家、耀龙康城）。（4）增加地下室的做法：在1到2个标准层以外再增加地下室或半地下室作为附加层使用（丰宁家园、泰阳新城、江东小康城、江东花城等）（5）增加路线的做法：部份或者全部临社区内道路住宅一层建成商铺，即社区内部商业街（美丽新世界、人与自然1、2期、戛纳小镇）或社区内部商业（创意英国、泰阳新城）。（6）增加商铺上层住空间：将商铺上层住宅（标准层高），直接以下层相连，成为下层商铺的增加空间，直接增商铺的销售面积。要考虑管理上的要求，必要时封闭上层出入小区内部的分户门。（兴隆花园）l 减少商铺开发面积的做法：（1）进深减少的做法：把商铺的部分空间（通常为后部）整体分隔出来做为车库使用（青青小镇）或做为商铺的辅助设施租用给商铺经营者（晴朗云安）。（2）层高减少的做法：挤占商铺的部分空间（通常为后部）的部份层高（下部），做为半地下停车场的空间使用（凤凰城）。l 增减面积的弹性做法：（1）对二层空间的处理：在一层商铺搭设楼梯通道至二层空间，二层空间的面积可以任意分隔，可大可小（丽水天锦）。（2）对于开发商只用于出租、或租售结合的铺面，可以在设计初期将商铺空间进行弹性分割：设计为前铺后库或者辅助设施，（即临街面为商铺，临小区内为车库或者其他商业辅助设施），使用过程中如果市场对商铺需要增加，可将车库或者辅助设施打通与前铺连通，增加商铺面积（名宅东城苑）。（3）商铺上层住宅弹性空间：预留商铺上层住宅（标准层高），视下层商业销售及需求情况灵活处理，既可将其上层住宅用楼梯通道相连成为下层商铺的二层；在商业需求量不大的情况下，也可以直接销售此住宅。一层为临街商铺，小区内一层为架空绿化层，一层住宅就是商铺的二层，住宅入户可从小期内的单元门进入；如果做为商铺来销售，只需封闭此入户门，以内部楼梯通行即可（美伦花香）。3. 2 增加附加值及完善功能的做法： 二层退台的商铺（香榭丽园、理想小镇）：将2层留出类似于住宅屋顶平台的部分空间，此退让空间进深一般23米，宽度为标准层的宽度，此空间将为餐饮、休闲等商业的经营增加很多功能（采光、休闲、活动）和情趣（接近自然、增加交流、扩大视野）。 用途多样的（更多为餐饮经营）独立商铺（水岸艺城、佳湖花园、美树星城等）：很多新开发的商业项目都考虑到住宅底商不能用于餐饮经营的限制，从而因地制宜的根据项目自身条件和区域商业环境，适当建设部分符合餐饮经营条件的独立商铺，来填补市场空白，满足餐饮经营的需要。 配套多样的商铺（时代风华2期、名宅东城苑等）：充分考虑到商铺使用人的多种需求，将卫生间、厨房、休息间等多项设施同时配套。3. 3 创新方面： 产品形态创新：得天独厚的环境和景观资源，让丽水天锦开发商有尽情发挥的想象空间，别墅型独立商业（丽水天锦翡翠湾），既是大胆创新，也是将社区商业街差异化定位的神来之笔，提升了商业街区的品质感和尊崇感，营造了一种购物休闲的全新生活方式。 丰富的商业业态搭配组合的创新：（玫瑰湾、滇池卫城）开发商在项目中，融入了多种商业建筑形式，如住宅底层商铺、2层的独立式商铺、4层的联排型独立商铺，更重要的是在小区内设计了社区商业街区，将2层的独立式商铺与4层的联排型独立商铺有效地结合起来，形成一个整体，增加了商业的集中度，使商铺的价值提升，同时也满足经营者在经营过程中需要积聚人气的首要条件。 营销方法创新：金色维也纳的开发商将面