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文档简介

土 地 估 价 技 术 报 告项目名称:武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村地块土地使用权转让价格评估受托估价单位:XX评估有限公司估价人:XXX XX委托估价单位:武汉招银物业有限公司估价日期:二一二年五月二十日至二一二年五月三十日土地估价报告编号:XX估字201201号土 地 估 价 技 术 报 告第一部分总述一、估价项目名称武汉市鲁磨路中国地质大学旁彭王村地块土地使用权转让价格评估二、委托估价方委托单位:武汉招银物业有限公司单位地址:湖北省武汉市江汉区2青年路64-1号法人代表:联系人:领勘人:联系电话政编码:430022三、受托估价方受托估价机构:XX评估有限公司机构地址:武汉市洪山区鲁磨路XX号机构资质:一级资格证书号:2009-XX1003法人代表:XXX联系人:XX联系电话政编码:430074四、估价对象本次估价对象为中国地质大学(武汉)所属,位于位于武汉市洪山区关山街彭王村的一宗住宅用地,土地总面积为23841.82平方米,净用地面积为21067.49平方米,土地使用权性质为转让,土地使用年限为70年(2007年9月4日至2077年9月3日),至估价期日,土地剩余使用年限为65.59年。估价对象东临15米宽城市规划道路,南临15米宽城市规划道路、中建三局和华中科技大学宿舍用地,西面和北面均临中国地质大学(武汉)用地(具体位置及四至详见本挂牌文件附图所示)。五、估价目的为盘活武汉招银物业有限公司现有资产存量,优化社会公共服务,推进中国地质大学(武汉)博士生公寓二期工程建设,武汉招银物业有限公司拟把洪山区关山街彭王村地块土地使用权转让。本次估价是核定中国地质大学(武汉)彭王村地块土地使用权转让价格,为土地使用权转让提供科学合理的价值依据。六、估价依据(一)政策法规技术依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(国务院9055号令)4、原国家土地管理局颁布的城镇土地估价规程5、湖北省人民政府第45号令湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法6、湖北省人民政府湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法(鄂政发199952号)7、湖北省物价局关于征用土地管理收费的通知(鄂价房地字199544号)8、武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法(武汉市人民政府9250号令)9、武汉市人民政府武汉市耕地占用税实施办法(政(1987)98号)10、武汉市统计年鉴(2000)11、武汉市土地资源12、其他有关政策、法规、文件。(二)其他评估资料依据1、武汉市城区基准地价及土地级别图,武汉市城市规划、土地、房地产等方面的地方性文件规定。2、武汉招银物业有限公司提供的国有土地使用证及相关资料图件等。3、评估人员搜集的武汉市有关市场交易资料、土地征用情况资料,现场踏勘所获得的信息资料。七、价格定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求,此次评估的价格是只估价对象在估价期日2012年5月30日,土地实际用途为住宅用地,评估设定用途为住宅用地,宗地实际开发程度为红线外“六通”和红线内“六通一平”,土地剩余使用年限为65.59年的土地使用权价格。八、估价期日二一二年五月三十日九、估价日期二一二年五月二十日至二一二年五月三十日十、估价结果经过估价人员实地勘察和综合分析,运用成本逼近法和基准地价修正法对估价对象的土地使用权价格进行测算,并对估价结果进行分析,综合确定估价对象在满足评估设定条件下的土地使用权价格。具体结果详见土地估价结果表。土地面积:23841.82平方米单位地价:9023.3396元/平方米总地价:21513.2839万元大写:人民币贰亿壹仟伍壹拾叁万贰仟捌佰叁拾玖万圆整。十一、需要特殊说明的事项1、估价假设条件(1)委托方合法取得土地使用权,并支付有关税费;(2)估价对象为住宅用地,得到最有效利用;(3)委托方提供的估价所需资料、图件等材料,真实、合法、有效;(4)武汉市基准地价及其修正体系准确有效;(5)在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场;(6)估价实务中的运作方式及程序符合国家、地方的有关法律法规;(7)估价对象评估中设定的土地开发程度为红线外“六通”和红线内“六通一平”。2、使用限制条件(1)本报告评估结果有效期自估价期日起一年内有效;(2)本评估报告仅为武汉招银物业有限公司土地使用权转让提供价格依据,挪作他用本公司不承担任何责任;(3)本估价报告的最终解释权为CT估价有限公司所有。3、资料来源(1)委托方提供的有关文字资料、图片、证件、图纸及相关资料;(2)评估人员现场踏勘调查所得到的有关资料;(3)评估机构掌握的有关地价案例、成本资料和其它有关资料。4、估价中未考虑的因素(1)由于用地面积的大小对地价影响很难确定,在此未考虑宗地面积对地价的影响,同时由于该地块为住宅用地,利用基准地价进行修正时没考虑宗地中配套商铺的实质已经失去了纯粹的居住功能;(2)没有考虑估价对象设定他项权利对地价的影响。5、土地估价结果有效条件和结果对外提供的限制条件(1)土地估价(技术)报告由CT估价有限公司负责解释;(2)未经估价方允许,委托方不得将报告提供给除政府部门以外的第三方使用,也不得发表于国内外任何刊物和媒体上。十二、土地估价师签字姓名土地估价师证号签名XXX2009-1003XX2009-1002十三、土地估价机构XX估价有限公司二一二年五月三十日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地位置状况估价对象位于武汉市洪山区关山街彭王村,中国地质大学(武汉)博士生公寓二期项目工地,现已动工建设。估价对象东临15米宽城市规划道路,南临15米宽城市规划道路、中建三局和华中科技大学宿舍用地,西面和北面均临中国地质大学(武汉)用地。2、土地权利状况估价对象的土地所有权为国家所有,土地使用权由武汉招银物业有限公司于2007年9月以出让方式获取。2007年8月21日9时时至2007年9月4日10时,武汉市土地交易中心交易大厅进行以以挂牌方式公开出让P(2007)030号地块国有土地使用权,即估价对象。武汉市土地管理局代表武汉市政府与武汉招银物业有限公司签订了土地使用权出让合同,土地用途为住宅,用地面积为23841.82平方米,土地使用年限为70年,现剩余土地使用权年限为65.59年,土地限制容积率不超过4.0,土地建筑密度不超过25%,建筑密度按照土地净使用面积(21067.49平方米)计算。3、建筑物和地上附着物状况 待估宗地,为中国地质大学二期工程用地,规划设计建筑六栋住宅,现已经完工住宅楼的主体建设,已经封顶。但是其他设施还在建设之中,配套商业以进行框架的搭建,道路尚未进行正式铺建。具体状况,见附图。二、地价影响因素分析1、一般因素(1)地理位置与自然环境武汉市地处华中腹地,位于江汉平原东部、长江与汉水交汇处(东经11341 11505,北纬2958 3122),是湖北省省会。市区由武昌、汉口、汉阳三部分组成,通称武汉三镇,隔江鼎立。全市土地面积8467.60平方公里,其中城区面积3963.6平方公里。武汉市气候属亚热带季风气候,常年雨量充沛,日照丰富,冬冷夏热,四季分明。按照全国地震区划,武汉市为震级4.75级,基本烈度为6度区,建筑物抗震体系均按部颁标准7度设防。(2)行政区划全市辖江岸、江汉、汉口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏等9个城区,东西湖、汉南2个郊区,黄陂、新洲2个县。以汉口、武昌、汉阳主城为核心,新城环绕崛起,中心城镇和农民新村均衡分布,形成结构协调、布局合理、功能互补、城乡一体的市域城镇体系新格局。总面积8467.60平方公里,人口723万,其中城区人口400多万。(3)经济发展和产业布局随着社会主义市场经济体制的逐步完善和对外开放程度的不断加大,武汉的经济建设成就显著,已形成了以汽车、石化、纺织、高新技术产业为主导的门类齐全的现代工业体系及发达的水陆空立体交通体系。1999-2000年武汉市继续加大改革开放力度,城乡居民收入稳步提高,全省平均增长水平。武汉市产业布局与产业结构的战略性调整相适应,实行圈层式梯度布局与组团式集约布局相结合,根据内环、中环和外环分为四个圈层,分别发展商业、第三产业和高新技术产业、工业和农业。(4)土地供给状况武汉市人多地少,土地资源匮乏,人均占有量不断减少,人地矛盾突出。截止1998年底,武汉市人均土地面积、耕地面积分别降至0.12hm2和0.06hm2,低于全省0.32 hm2和0.11 hm2的水平,更低于全国0.9 hm2和0.12 hm2。现武汉市土地量主要存在于主城区的旧、老城区内,随着经济的发展,土地供应将呈供不应求状态,各种用地价格将不断攀升。(5)城市性质及历史文化背景武汉市是湖北省省会,国家历史文化名城,全国重要的工业基地和交通通信枢纽,是中国中部的经济、贸易、金融、科教和信息中心。武汉属楚文化发祥地,距今已有2500多年历史。1700多年前的三国时期,武汉地区是著名的战场。50多年前,武昌是辛亥革命的起义之地。并有诸如黄鹤楼、东湖、古琴台、晴川阁等名胜古迹。2、区域因素 影响估价对象作为住宅用地的区域因素有:(1)区域地理位置估价对象位于洪山区彭王村,临近中国地质大学及其华中科技大学,人文环境良好。同时武昌辖区内有大专院校26所,是全市大专院校最集中的城区,并毗邻光谷商业中心,购物等条件良好。武昌区旅游资源丰富。名胜古迹不胜枚举,人文景观闻名遐迩,有蜚声中外的黄鹤楼,自然风光秀美的东湖风景区,辛亥革命首义军政府旧地址红楼。(2)区域交通状况目前,估价对象所处区域有一条次干道,即鲁磨路,同时临近珞喻路,名族大道,可直达武汉三镇的各区及重要街道,道路通达度好。同时对外交通有长江水运,武昌火车站,武汉火车站等,每天均有列车至全国各地,交通便捷度高,详见区域因素修正调查表。(3)基本生活设施条件根据目前的调查,当前该宗地的基本生活设施条件尚未完善。但是根据规划设计,未来建设完成后,该宗地的生活设施条件会较为完善,道路为规划15米水泥路,将会与鲁磨路(次干道)连通。该住宅小区,具有配套的商业设施,同时绿地及其景观规划较为合理。3、个别因素估价对象所处区域环境较好,区域内各项公共配套设施在未来会基本完善,对外交通便利。所处环境,噪音小,人文气息良好,同时社会公共服务设施到位,具体请详见个别因素修正调查表。第三部分土地估价一、估价原则本次估价过程中,主要遵循的原则有:1、替代原则根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价值的地块,即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之,具有相同使用价值、替代可能的地块之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而趋于一致。2、合法原则要求对房地产的估价应以估价对象的合法权益为前提来展开,合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等。在合法产权方面,应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据;在合法使用方面,应以符合城市规划、土地用途管制等使用管制为依据;在合法处分方面,应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。同时,在实际估价实践中,有不同权益的房地产应区别对待。3、最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提,即指在法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。在最高最佳使用的具体内容上,应把握最佳用途、最佳规模和最佳集约度三个方面。4、估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此,在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。5、多种方法综合应用的原则随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价评估时,就要根据待估宗地的实际情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近于准确,评估中选择两种较为适宜的方法进行评估,以便互相验证,减小误差,确定出合理的价格。总之,在评估过程中,要按照国家、地方有关规定,恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估,做到评估过程合理,评估方法科学,评估结果准确。二、估价方法与估价过程根据城镇土地估价规程(以下简称规程),通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。经估价人员现场踏勘,对待估宗地先采用成本逼近法进行地价测算;再用基准地价修正法对待估宗地进行地价测算,根据两种方法测算的结果,经综合分析根据宗地实际情况确定最终地价。1、成本法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格的估价方法。2、基准地价修正法基准地价修正法是利用基准地价评估成果,按照替代原理,将待估宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较,对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地于估价期日价格的方法。待估房地产价格=待估房地产对应级别的基准地价(1+待估宗地所有地价影响因素总修正值)年期修正系数交易日期修正系数容积率修正系数三、土地估价(一)成本逼近法1、拆迁费根据洪山区拆迁建设小组测算,并经洪山区人民政府确认,该地块拆迁费用约为人民币大写壹亿伍仟万元整(小写¥15000.00万元)。土地总面积为23841.82平方米,拆迁费为6291.466元/平方米。2、前期工作成本前期工作成本约人民币208.85万元,前期工作成本包括土地交易服务费、危房鉴定费、拆迁初步调查费、拆迁成本初评费、初勘费、土地利用现状调查费等,约为87.598元/平方米。3、投资利息根据估价对象的开发程度和开发规模,经调查分析,确定土地开发周期为一年,假定土地取得费和应交税费在取得土地时一次付清,土地开发费在开发期内均匀投入,年利率取估价期日的一年期银行贷款利率5.85,则按单利计算利息为:(6291.466+87.598)*5.85%=373.175元/平方米4、投资利润参照武汉招银物业有限公司近几年资金收益率的统计资料,并结合该行业投资利润率的一般水平,取年投资利润率为30。则利润为:(6291.466+87.598)*30%=1913.7192元/平方米5、土地增值收益土地用途不发生变化,我们忽略土地用途转变所引起的土地增值收益。6、无限年期的土地价格无限年期的土地价格=拆迁费用+前期工作成本+投资利息+投资利润=6291.466+87.598+373.175+1913.7192=8665.9582元/平方米7、有限年期的土地价格待估宗地的评估设定价格为剩余使用年限65.59年的土地权的价格,采用银行一年期贷款利率5.85,并考虑一定的风险报酬率,综合确定土地还原利率为8,则年期修正系数为:1-1/(1+8%)65.59=0.9936则有限年期的土地价格为:8347.005*0.9936=8293.584元/平方米8、该宗土地的总价格为:8293.584*23841.82=19773.4137万元(二)基准地价修正法1、待估宗地所处地段的基准地价根据2011年武汉市住宅用地级别及基准地价图及相关资料,估价对象所处地段属三级用地区域,基准地价为5411元/平方米。2、区域因素及个别因素修正根据宗地地价影响因素指标条件及其基准地价修正体系,我们对宗地地价影响指标进行了实地调查,根据宗地三级住宅用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表,我们得到了三级住宅用地宗地区域因素及个别因素修正系数成果表,如表3所示:表1 三级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表因素名称优较优一般较劣劣距商服中心距离(米)500(500,1500(1500,3000(3000,40004000商服网点密度状况(个/公顷)3525,35)18,25)12,18)12临街道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道或交通型主干道交通型次干道支路临公交站点状况2320,23)14,20)8,14)6000距长途汽车站距离(米)(2000,2500(2500,3000(3000,4000(4000,60002000,6000供电状况(%)9080,90)70,80)60,70)60供水状况(%)9180,91)71,80)61,71)61排水状况(%)9280,92)72,80)62,70)62供气状况(%)9380,93)73,80)63,73)800距小学距离(米)250(250,350(350,550(550,800800距幼儿园距离(米)300(300,450(450,600(600,800)800距医院距离(米)(150,300(300,600(600,900(900,1200150,1200距公园距离(米)200(200,400(400,700(700,900900距邮件距离(米)200(200,400(400,700(700,900900距农贸市场距离(米)300(300,450(450,600(600,800800距大学距离(米)2000(2000,3000(3000,4000(4000,50005000距金融网点距离(米)200(200,400(400,700(700,900900距超级市场距离(米)300(300,450(450,600(600,800800大气环境无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染水环境一类水域二类水域三类水域四类水域五级水域声环境(分贝)20(20,40(40,60(60,8080人文环境好较好一般较差差绿地覆盖度(%)4535,45)25,35)15,25)15客流人口密度(人/天)5000035000,50000)22000,35000)16000,22000)16000居住人口密度(人/km2)30000,50000)(11500,30000)(50000,60000)9000,115004000,9000)(60000,6800068000临地铁站点状况(米)(300,1200(1200,1500(1500,1800(1800,2100300,2100城市主导功能区规划状况近期重点规划功能区近期次重点规划功能区一般规划功能区中期规划功能区远期规划功能区注:红色字体,是根据规划得到的结果及其部分实际状况。表2 三级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表权重因素名称权重优较优一般较劣劣繁华程度0.1395距商服中心距离(米)0.0641001640.00820-0.0091-0.0182商服网点密度状况(个/公顷)0.07540.01930.00970-0.0107-0.0214交通条件0.2398临街道路类型0.08900.02280.01140-0.0126-0.0252临公交站点状况0.08390.02150.01080-0.0119-0.038距火车站距离(米)0.03000.00770.00390-0.0043-0.0085距长途汽车站距离(米)0.03690.00950.00480-0.0053-0.0105基本设施状况0.2625供电状况(%)0.03950.01010.00510-0.0056-0.0112供水状况(%)0.03940.01010.00510-0.0056-0.0112排水状况(%)0.03100.00790.00400-0.0044-0.0088供气状况(%)0.03140.00800.00400-0.0045-0.0089距中学距离(米)0.01110.00280.00140-0.0016-0.0031距小学距离(米)0.00970.00250.00130-0.0014-0.0028距幼儿园距离(米)0.00840.00220.00110-0.0012-0.0024距医院距离(米)0.01570.00400.00200-0.0023-0.0045距公园距离(米)0.01090.00280.00140-0.0016-0.0031距邮件距离(米)0.01100.00280.00140-0.0016-0.0031距农贸市场距离(米)0.0170.00410.00210-0.0023-0.0045距大学距离(米)0.01110.00280.00140-0.0016-0.0031距金融网点距离(米)0.01210.00310.00160-0.0017-0.0034距超级市场距离(米)0.01520.00390.00200-0.0022-0.0043环境状况0.1607大气环境0.02730.00700.00350-0.0039-0.0077水环境0.02260.00580.00290-0.0032-0.0064声环境(分贝)0.02350.00600.00300-0.0034-0.0067人文环境0.02450.00630.00320-0.0035-0.0070绿地覆盖度(%)0.06280.01610.00810-0.0089-0.0178人口状况0.0585客流人口密度(人/天)0.02540.00680.00340-0.0038-0.0075居住人口密度(人/km2)0.03210.00820.00410-0.0101-0.0201城市规划0.1390临地铁站点状况(米)0.07100.01820.00910-0.0101-0.0201城市主导功能区规划状况0.06800.01740.00870-0.0097-0.0193注:红色字体,是根据实际调查情况,得到的各项指标的实际得分。表3 宗地土地区域因素修正系数调查结果表权重因素名称权重优较优一般较劣劣繁华程度0.1395距商服中心距离(米)0.064100164-商服网点密度状况(个/公顷)0.0754-0.0097-交通条件0.2398临街道路类型0.0890-0-临公交站点状况0.0839-0.038距火车站距离(米)0.0300-0.0085距长途汽车站距离(米)0.0369-0.0105基本设施状况0.2625供电状况(%)0.03950.0101-供水状况(%)0.03940.0101-排水状况(%)0.03100.0079-供气状况(%)0.03140.0080-距中学距离(米)0.0111-0.0031距小学距离(米)0.0097-0.0028距幼儿园距离(米)0.0084-0.0011-距医院距离(米)0.0157-0-距公园距离(米)0.0109-0.0014-距邮件距离(米)0.0110-0-距农贸市场距离(米)0.017-0.0021-距大学距离(米)0.01110.0028-距金融网点距离(米)0.01210.0031-距超级市场距离(米)0.01520.0039-环境状况0.1607大气环境0.02730.0070-水环境0.02260.0058-声环境(分贝)0.02350.0060-人文环境0.02450.0063-绿地覆盖度(%)0.0628-0.0081-人口状况0.0585客流人口密度(人/天)0.0254-0-居住人口密度(人/km2)0.03210.0082-城市规划0.1390临地铁站点状况(米)0.0710-0.0091-城市主导功能区规划状况0.0680-0.0087-待估宗地的总修正系数=Ki (其中Ki为待估宗地在第i个因素条件下的修正系数),则根据该公式,

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