《合同审查意见书》doc版.doc

合同审查意见书致：重庆市天罡房地产咨询有限公司合同名称：房地产居间买卖合同合同编号：001送审人：重庆市天罡房地产咨询有限公司送审时间：2007-7-18一：合同基本情况：合同的基本条款有所约定，如：1、当事人的名称或姓名、住所。2、标的。3、价款。4、履行期限、方式。5、违约责任。6、合同生效条款。二：合同存在的主要问题：1、合同应具备的部分条款没有约定。2、有些条款约定不明确。3、有些文字表述不符合法律规定。三：审查修改意见及理由：一、当事人的名称或姓名、住所 1、卖方修改为：“卖方： （以下简称甲方）”。应填写共有人的姓名。因为：根据城市私有房屋管理条例规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋尚需一定的程序。2、删去：“卖方、代理人、卖方项中的营业执照号、法定代表人项。因为：代理人只能是自然人，因此，不可能有法定代表人和营业执照项。3、把“买方”调到第二项位置，把经纪方改为“中介方”，且分别注明“（以下简称乙方、丙方）”。因为：一是符合合同的一般规律，二是根据城市房地产管理法第56条规定，中介机构分为房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司。而我们公司的类别是房地产咨询公司。二、房屋其本情况以表格的形式作如下修改：坐落：重庆市万州区 幢号单元层次房号建筑结构建筑面积（平方米）套内面积（平方米）住宅非住宅住宅非住宅房产证号房屋共有人土地证号土地性质附属设施因为：这样修改简单明了。三：三方承诺并保证（一）甲方1、该房屋产权清晰、合法、交易手续完备，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房。2、该房产没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封、保全、罚没。3、该房产没有设定抵押等担保。4、公告拆迁范围，即将实施拆迁。 5、其他禁止、限制交易的情况。 6、积极配合办理过户手续，不得以任何借口推诿。（二）乙方1、按规定交付定金及房款。2、提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。（三）丙方1、见证并监督本合同的执行。2、代办该房屋过户、贷款的相关手续。3、代收乙方支付的定金、房款，并接受委托向甲方支付房款。4、甲、乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协商；协商无效时，应采取中立态度，并证明事实。这样规定，有利于中介公司免责，且对三方有一定的约束。 四、价款、相关费及支付方式（一）房价及支付方式双方同意上述房屋售价为人民币（大写） _万_仟_元整(小写)_ 元。第一次付款： 年 月 日前乙方按出售房屋价格的_支付首付款（大写）_ 元（小写）_元（此数额含定金）。第二次付款：过户的同时，乙方凭丙方持有的业务受理单将（大写）_ 元（小写）_元以现金方式或三方同意的其他方式支付给甲方。第三次付款：甲方协助乙丙方办理水、电、气、闭路等手续后，乙方向甲方支付尾款 元（大写）小写 。甲乙双方采取按揭方式支付房款的，付款方式及相关相关约定适用丙方的二手房按揭服务合同。这样修改比较清晰，尾款的目的在于保证甲方协助附属设施的过户，且有利于甲方不破坏附属设施。原合同规定“买方应在办出新房产证当日将余款付清” 这样约定，不利于及时交割，且对甲方存在房屋所有权移转而有收不到部分房款的风险，对丙方也留下后遗症。按揭服务应当另行规定较合适，因为合同调整的对象不同。 （二）相关费用1、 经甲乙双方约定，该房屋交易税费按国家规定收费标准由 承担。2、签订本协议的同时，甲乙双方按与丙方约定的收费标准，甲方支付佣金（大写）_ 元（小写）_，乙方支付佣金（大写）_ 元（小写）_。3、权证代办费（大写）_ 元（小写）_，由 方支付。 这样修改比较直观。原合同规定了很多税费明细，其实没有必要，且这样规定有一定的风险，因为税费国家随时在调整，变化比较快，很难列举清楚，容易导致甲乙双方扯皮。因此，只要作笼统说明即可，即按照国家有关税费规定由甲乙双方各自承担。为了结合万州部分市民的特殊情况，有些交易人不懂国家税费，怕上当，愿意净的或者净付，因此，可以约定由一方支付税费。五、过户、交房及方式 1、经甲乙双方协商，甲乙双方应于 年 月 日到万州区房屋交易中心协同丙方办理该房产过户手续。2、甲方应于 年 月 日交付该房屋给乙方占有使用，以交付钥匙的方式进行占有使用。3、该房屋交付当日，甲、乙、丙 三方均需到场。待该房屋交付完毕后，甲、乙双方应签订物业交割单。 4、该房屋交付前，因该房屋所产生的各项费用如：水、电、气、物业、等费用，由甲方承担；该房屋交付并签订物业交割单后，因该房屋所产生的各项费用如：水、电、气、物业、等，由乙方承担。该房屋交付时，甲方应提供上述费用交纳的单据。5、在占有使用期间，房屋没有过户之前，乙方不得对该房屋进行改善或者改良。这样规定有利于防止拖延履行，防止买方不当处置没有过户的房屋。六、违约责任 1、若甲方在上述期限内未履行交房义务，致使乙方解除合同的，甲方应将已收房款及利息全部退还乙方，利息按_利率计算并双倍返还定金，同时支付丙方全部中介费。2、甲、乙方不在约定的时间内办理房屋过户手续，相对方有权向对方追索违约金。违约金自本合同约定的过户期限届满第二日起至实际过户之日止，每延迟一日按房屋价款万分之_（大写）向相对方支付延期违约金。逾迟超过_日（遇法定节假日顺延）仍未过户的，非违约方有权解除本合同，其交纳的定金甲方不予返还，并由违约方支付丙方全部中介费用。3、乙方如未按本合同付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每延迟一日乙方按延迟交付价款万分之_（大写）向甲方支付延期违约金。逾迟超过_日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同，其交纳的定金甲方不予返还，并由乙方付丙方全部中介费用。4、甲方如违反上列保证义务而导致合同无效或者不能履行，须向乙方和丙方承担损害赔偿金或者违约金，向乙方双倍返还定金并承担实际损失，向丙方支付全部中介费用。5、本合同签定后如无正当理由甲、乙方：擅自解除合同的；相互或与他人串通，损害丙方利益的；未能向丙方提供相关房产证件、文件、合同、身份证件等，致使丙方无法完成居间任务，且给丙方造成实际损失的；按照丙方在本合同中应当获得的佣金予以赔偿。6、如丙方违约，则退还佣金。 这样修改比较明确具体，赔付时间有具体款项，不会使条款的实际约束力和执行力下降，以确保合同条款的最终落实。这样规定更有利于保护三方的合法权益，促使合同得到全面履行。七、解决争议的方式本合同在履行中如发生争议，三方应协商解决。协商不能解决的，三方同意任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。八、合同生效条款本合同正本一式三份，经甲乙丙三方签字或者盖章后生效。甲、乙、丙三方各执一份。本合同未尽事宜，双方可签定补充协议。本合同的附件和双方签定的补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。这样修改把合同附件纳入合同，具有法律意义，且可以根据实际情况以附件的方式补充合同。原合同规定本合同一式四份，那样规定没有必要，且增加了成本，除非需要备案才需四份。以上意见，仅供参考。 重庆升腾律师事务所 卿成平 2007年7月20日附：房屋买卖居间合同出卖方： （以下简称甲方）身份证号： 电话：买受方： （以下简称乙方）身份证号： 电话：中介方：重庆市天罡房地产咨询有限公司 （以下简称丙方）地址： 电话： 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国房地产管理法及其他相关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲、乙双方共同委托丙方从事房地产经纪事项达成一致意见，特订立如下协议：一、房屋其本情况坐落：重庆市万州区 幢号单元层次房号建筑结构建筑面积（平方米）套内面积（平方米）住宅非住宅住宅非住宅房产证号房屋共有人土地证号土地性质附属设施二：三方承诺并保证（一）甲方1、该房屋产权清晰、合法、交易手续完备，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房。2、该房产没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封、保全、罚没。3、该房产没有设定抵押等担保物权。4、公告拆迁范围，即将实施拆迁。 5、其他禁止、限制交易的情况。 6、积极配合办理过户手续，不得以任何借口推诿。（二）乙方1、按规定交付定金及房款。2、提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。（三）丙方1、见证并监督本合同的执行。2、代办该房屋过户、贷款的相关手续。3、代收乙方支付的定金、房款，并接受委托向甲方支付房款。4、甲、乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协商；协商无效时，应采取中立态度，并证明事实。三、价款、相关费及支付方式（一）房价及支付方式双方同意上述房屋售价为人民币（大写） _万_仟_元整(小写)_ 元。第一次付款： 年 月 日前乙方按出售房屋价格的_支付首付款（大写）_ 元（小写）_元（此数额含定金）。第二次付款：过户的同时，乙方凭丙方持有的业务受理单将（大写）_ 元（小写）_元以现金方式或三方同意的其他方式支付给甲方。第三次付款：甲方协助乙丙方办理水、电、气、闭路等手续后，乙方向甲方支付尾款 元（大写）小写