哈尔滨写字楼市场调研报告.doc

哈尔滨写字楼市场调研报告一、哈尔滨写字楼的发展历史2（一）办公楼的公有化国有分配制2（二）政府机构改革促进了写字楼的市场化4（三）哈埠宾馆写字楼租赁市场的后起之秀7（四）民营企业的发展推动了写字楼市场的繁荣9（五）开发区打造新经济，写字楼演绎CBD10二、哈尔滨写字楼市场发展现状11（一）哈埠写字楼办公区域的划分11（二）哈埠写字楼租赁市场供给形态的划分11（三）各区域写字楼市场租售情况的调查121、南岗中心区12（1）南岗中心区写字楼租售价位调查13（2）南岗中心区宾馆写字间租赁价格情况13（3）南岗中心区写字楼物业配套情况调查14（4）南岗中心区写字楼客户特征：15A、南岗中心区写字楼客户调查15B、写字楼客户企业性质16C、写字楼用户企业规模172、省政府中心区17（1）省政府中心区写字楼租售价位调查17（2）省政府中心区写字楼物业配套情况调查18（3）省政府中心区写字楼客户特征19A、省政府中心区写字楼客户调查19B、写字楼客户企业性质21C、写字楼客户企业规模213、开发区南岗集中区22（1）开发区南岗集中区写字楼租售价位调查22（2）开发区南岗集中区宾馆写字间租赁价格调查22（3）开发区南岗集中区写字楼物业配套情况调查23（4）开发区南岗集中区写字楼客户特征23A、地王大厦投资型客户分析23B、开发区南岗集中区写字楼客户企业性质24C、写字楼客户企业规模244、道里中心区25（1）道里中心区写字楼租售价位调查26（2）道里中心区宾馆写字间租赁价格调查26（3）道里中心区写字楼物业配套情况调查26（4）道里中心区写字楼客户特征27A、道里中心区写字楼客户调查27B、道里中心区写字楼客户企业性质27三、哈尔滨写字楼市场调研结论分析28（一）企业选择写字楼的特征281、新办小企业首选住宅办公282、有实力的服务性行业开始注重企业形象293、星级宾馆酒店成为写字楼租客的附加选择29（二） 写字楼高首付高利率带来高成本29（三）会展经济将带动CBD写字楼旺销30（四）开发区写字楼客户的特征311、对写字楼的要求普遍较高312、大面积租购的企业开始增多31（五）哈尔滨写字楼市场未来趋势售价租金整体回落311、哈尔滨本土企业购买力不足322、金融政策始终没有放开323、政府对企业相关政策不清晰32一、哈尔滨写字楼的发展历史哈尔滨是金、清两代王朝的发祥地。公元1115年，金代在上京（哈尔滨阿城市）建都。19世纪末，哈尔滨已出现村屯数十个，居民约3万人，交通、贸易、人口等经济因素开始膨胀,为城市的形成与发展奠定了基础。1896年至1903年，随着中东铁路建设，工商业及人口开始在哈尔滨一带聚集。中东铁路建成时，哈尔滨已经形成近代城市的雏形。20世纪初，哈尔滨已成为国际性商埠，先后有33个国家的16万余侨民聚集这里，16个国家在此设领事馆。与此同时，中国民族资本也有了较大发展，建立起哈尔滨在当时的北满经济中心和国际都市地位。随着经济的繁荣，哈尔滨自1896年开始兴建了众多的欧式写字楼，形成了最早的办公楼群，解放以后这些办公楼又统一归国家所有。（一）办公楼的公有化国有分配制新中国成立以后，政府通过没收敌伪房地产和住宅的方式，迅速确定了办公楼及住宅的国有化基础；并将这些办公楼及住宅分配给政府机关和国家职工。建国后哈尔滨政府接管办公楼分配表建设时间原使用机构现使用机构地址1909年俄国侨民会教育书店道里区中央大街122号1912年横滨正金银行黑龙江省美术馆道里区地段街133号1923年英国汇丰银行中国银行哈尔滨分行道里区兆麟街37号1932年满洲中央银行中国工商银行田地支行道里区田地街115号1906年中东铁路管理局哈尔滨铁路局南岗区西大直街51号1925年南满铁路驻哈办事处哈尔滨铁路公安局南岗区红军街108号1902年华俄道胜银行黑龙江省工商联合会南岗区红军街77号1907年中东铁路中央电话局铁路中心医院办公楼南岗区银行街31号1920年苏侨音乐专科学校黑龙江省外事办公室南岗区奋斗路292号1922年吉黑邮政管理局黑龙江省邮电管理局南岗区民益街100号1928年银行农业银行道外支行道外区北四道街18号1936年哈尔滨弘报会馆黑龙江日报社道里区经纬街5号1925年哈尔滨万国储蓄会哈尔滨教育委员会道里区中央大街1号1923年德国领事馆省供销合作联合社道里区西二道街6号1920年丹麦领事馆市文学艺术界联合会道里区田地街89号随着新中国经济建设的发展，国家也开始集中建设办公楼及工商业用房，形成了一些设计和功能比较简朴，但施工质量较高的建筑。这些房地产投资都是在国家高度统一的计划体制下完成的，是集中投资建设的结果。到1979年，我国城镇房地产建设投资90%以上是来自中央和地方政府的财政拨款，政府基本上是房地产产品的惟一供给者。（二）政府机构改革促进了写字楼的市场化 1978年12月中共十一届三中全会以后，政府在1982年、1988年、1993年和1998年进行了四次大的机构改革和行政体制改革。 1982年的第一次改革，是一次有益的探索，加快了干部队伍的年轻化，但没有触动高度集中的计划经济管理体制，没有实现政府职能的转变。 1988年的第二次政府机构改革首次提出了转变政府职能的要求，强调政府的经济管理部门要从直接管理转变为以间接管理为主，强化宏观管理职能，淡化微观管理。改革的重点是那些与经济体制改革关系密切的经济管理部门。 黑龙江省及哈尔滨市政府机关在1988年的改革中开始精简机构，省市部分委办厅局开始合并，重复性的处室按计划精简，被精简下来的处室随即转变为经济实体的专业公司，并配有相应的行政级别，兼有政府权利，依旧在政府机关办公楼内无偿使用写字间办公。在计划经济体制下，配有政府权利的国企专业公司形成了行业垄断，发展迅猛，经济效益巨增。90年代初，这些公司逐渐开始兴建自己的写字楼，并陆续从政府机关的办公楼内迁出。90年代初国企专业公司兴建的部分写字楼（现已对外租赁）所在区域写字楼名称地址所属单位政府主管部门南岗区汽车大厦东大直街96号哈尔滨汽车工业总公司市政府汽车工业办公室南岗区CMEC大厦东大直街98号黑龙江省机械设备进出口公司黑龙江省机械工业委员会南岗区中石大厦东大直街100号中国石油哈尔滨销售公司国务院石油工业部直属南岗区金融大厦红军街24号哈尔滨市人民银行中国人民银行沈阳中心行南岗区宣信办公楼宣信街27号省政府体改委黑龙江省人民政府南岗区中海大厦宣化街110号黑龙江海外发展总公司黑龙江计划经济委员会南岗区国际公司大厦中宣街20号黑龙江省国际经济技术合作公司黑龙江省人民政府南岗区龙邦大厦一曼街188号东煤集团黑龙江省煤炭工业管理局南岗区新发展大厦果戈里大街328号黑龙江乡镇企业联营公司黑龙江省乡镇企业管理局南岗区海葳大厦果戈里大街21号黑龙江省高等级公路工程公司黑龙江省公路局南岗区北国饭店果戈里大街327号黑龙江省燃料总公司黑龙江省物资局道理区远东大厦友谊路392号省国际工程技术合作集团股份有限公司黑龙江省人民政府道外区龙菜大厦景阳街248号黑龙江省蔬菜公司黑龙江省供销社道外区星河大厦景阳街181号黑龙江省农业生产资料公司黑龙江省供销社香坊区外贸大厦珠江路106号省级12家专业进出口公司黑龙江省对外贸易经济厅香坊区外贸粮油大厦中山路122号黑龙江粮油食品（集团）进出口公司黑龙江省对外贸易经济厅1993年政府的第三次机构改革是在确立社会主义市场经济体制的背景下进行的，它的核心任务是在推进经济体制改革、建立市场经济的同时，建立起有中国特色的、适应社会主义市场经济体制的行政管理体制。根据改革方案，政府组成部门、直属机构、办事机构要减少27个，人员减少20%。黑龙江省及哈尔滨市政府直属机关在这次的机构改革中相继撤消了省市的化工局、物资局、电业局、邮电管理局等机关单位，被撤消的机关与政府脱钩转制为集团企业，逐步缩减财政性拨款，实行独立的经济合算，自负盈亏。第三次机构改革后，哈尔滨市在短暂的几年里出现了上百家国有专业公司，并随着政府机关超编人员的分流，各家公司的员工人数逐步地扩大，继而成立了若干专项的子公司，导致办公环境越来越拥挤，许多国有专业公司的子公司开始选择租赁写字楼或宾馆办公。自1994年起，哈尔滨写字楼租赁市场逐渐活跃起来，拥有自家写字楼的企业也看好市场机会将空置的写字间出租给刚起步的新公司。1998年政府开始了第四次机构改革和经济体制改革，改革的目标是：建立办事高效、运转协调、行为规范的政府行政管理体系，完善国家公务员制度，建设高素质的专业化行政管理队伍，逐步建立适应社会主义市场经济体制的有中国特色的政府行政管理体制。第四次改革之后，政府原有的机构仅保留了财政、教育、卫生、公安、民政、建设、人民银行、农业、交通、劳动、人事等部门，其余机构全部撤消，其管理职能均划归到新组建的经贸委和发改委等部门。第四次改革对以往黑龙江省及哈尔滨政府改制的企业冲击巨大，除电信、金融、电力、石油、烟草等少数国家垄断企业仍然可以良性运转扩大发展之外，像外贸、煤炭、物资、林业、机械、冶金、纺织、土畜产、供销等原政府转制的企业公司均失去垄断地位，经营举步为艰，大量的工作人员陆续下岗。为了扭转被动的局面维持生计，大多数亏损企业公司利用自己办公地理位置优越的条件开始将自用的写字楼出租，如地处省政府办公区的原国防科工委、机械工业厅、对外经济贸易厅、国际公司均将大部分写字间整层出租。至此，原政府机构及国有企业办公楼在哈尔滨写字楼租赁市场上占有了相当大的比例，由于其均处于COD之内，在地理位置上极其优越，租赁情况一直看好。（三）哈埠宾馆写字楼租赁市场的后起之秀哈尔滨市在改革开放以前的高档宾馆均由省市政府接待办公室和旅游局直接管理，普通宾馆由商业局统一管理，宾馆的建设维护由财政性拨款解决。改革开放前，高档宾馆除接待外国来宾及中央、省外政府官员及政府大型会议代表之外，均不对外营业。改革开放前省市政府管理的宾馆一览表宾馆名称地址主管单位花园邨宾馆南岗区海关街2号黑龙江省政府接待办公室和平邨宾馆南岗区中山路171号黑龙江省委办公厅北方大厦南岗区花园街403号黑龙江省政府接待办公室哈尔滨国际旅行社宾馆南岗区红军街25号黑龙江省外事办公室哈尔滨华侨饭店南岗区红军街72号哈尔滨市旅游局友谊宫宾馆道里区友谊路263号哈尔滨市政府接待办公室马迭尔宾馆道里区中央大街89号哈尔滨市旅游局天鹅饭店香坊区中山路95号黑龙江省接待办公室改革开放以后，哈尔滨市加快了经济建设的步伐，省市政府机关及国有企业开始兴办第三产业，一时间几乎所有的省市机关及事业单位和国有企业以及驻哈中直单位都建立了劳动服务公司，并以第三产业为主展开经营，结合哈尔滨的地理环境优势建立了众多的星级宾馆。 改革开放后哈尔滨兴建的国有（部分）星级宾馆宾馆名称地址服务等级投资单位黑龙江林苑宾馆道里区田地街118号黑龙江省森工总局哈尔滨望江宾馆道里区河图街175号大庆石油化工总厂哈尔滨星河宾馆道外区承德街186号省生产资料总公司哈尔滨秀水宾馆南岗区果戈里大街174号市经济协作委员会哈尔滨鑫鑫宾馆南岗区东大直街108号黑龙江省国家税务局八一宾馆南岗区文庙街9号黑龙江省军区哈尔滨天竹宾馆南岗区松花江街6号哈尔滨铁路局哈尔滨龙运宾馆南岗区春申街28号哈尔滨公路客运公司哈尔滨大庆宾馆南岗区国民街23号大庆市人民政府哈尔滨蓝天宾馆南岗区中山路169号空军016部队黑龙江银河宾馆南岗区中山路252号黑龙江省物资局帕弗尔宾馆南岗区邮政街黑龙江省电力工业局龙门大厦南岗区铁路街黑龙江省旅游局这些宾馆最初的经营对象只是以招待全国各地系统内兄弟单位为主，入住率不是很高，但随着经济的放开，全国各地的厂矿企业纷纷进入哈埠市场设立办事机构，宾馆开始对外常年出租写字间，收益颇丰。由于许多宾馆都是政府机关及企业投资开办的，所以在租赁写字间的客源方面具有得天独厚的优势，很多外地企业驻哈机构几乎都是租赁当地关系单位的宾馆，如：银河宾馆隶属于省物资局，来自全国各地的建材、钢铁企业的办事机构都因与省物资局有着直接的业务关系而常年租赁银河宾馆的写字间开展业务。为了能够吸引到更多的外埠企业驻哈机构租赁写字间，各家宾馆都开始进行内部装修并建立商务中心及娱乐配套设施，逐渐向国际标准化商务酒店的方向发展。（四）民营企业的发展推动了写字楼市场的繁荣改革开放中期，哈尔滨民营企业发展迅猛，松雷集团、铁力集团、哈磁集团、东方集团、相继建造了自用写字楼，在改善了自身企业办公环境的基础上，开始将空置的写字间推向租赁市场，尤其是东方集团的写字楼，由于地处省委办公区的花园街，毗邻秋林商圈，地理位置优越，出租率达到了90%。民营企业的发展逐渐推动了哈尔滨市经济格局的改变，目前哈尔滨民营企业总数达到了2300余家，相对地扩大了哈尔滨写字楼市场的需求。2000年始，由于民营企业发展空间的壮大，民营企业开始大规模建造写字楼，如人和集团、圣泰制药、欧替药业、济仁药业、金都普乐实业、亿阳集团、新中新电子、光宇集团相继建成了自己的写字楼，以写字楼为标识树立自己的企业形象，并为扩大企业影响，产生聚集效应，面向中小民营企业租赁部分写字间，以写字楼为聚焦点，形成多个民营企业园区开始享受相应的优惠政策。（五）开发区打造新经济，写字楼演绎CBD哈尔滨开发区是由国家级哈尔滨经济技术开发区和国家级哈尔滨高新技术产业开发区于2001年11月合并组成。哈经开区、高新区分别创建于 1991年和1988年，分别于1991年1993和年经国务院批准为国家级开发区。现集中区规划总面积30.7平方公里。设有南岗、哈平路和迎宾路三个集中区。南岗集中区主要作为高新技术项目孵化和企业研发基地，金融、保险、中介服务、餐饮、旅游、文化、休闲、娱乐中心，国内外著名大公司总部及驻哈分支机构的集中地； 1989年11月，哈尔滨开发区南岗集中区兴建了第一座写字楼，即：“哈尔滨高科技创业中心”。此后，随着南岗集中区的发展，大批的高新技术产业开始进入，在这一时期相继建成了哈气办公楼、四海写字楼、中国移动综合楼、开发区管理委员会综合楼等。1994年之后，众多的国内外高科技企业在开发区优惠政策的吸引下进入开发区创业，写字楼的需求迅速增长，房地产开发商也看好这个时机纷纷进入开发区兴建写字楼及住宅。通过十余年的建设，开发区的房地产开发形成了巨大的规模，尤其是南岗集中区自1994年起相继建成了远东商务中心、万宝大厦、乐业大厦、华辉商贸中心等多座写字楼。目前，开发区南岗集中区有中国银行开发区支行等各有关金融机构的分支机构7家；保险公司3家，投资类咨询公司14家；通讯类企业17家；中介服务机构26家；餐饮类企业121家；交通运输企业69家；贸易类企业282家；科技型企业504家，还有已建成及即将完工的华风世贸广场、福斯特大厦、星河国际、中融国际大厦、盟科汇及景观新都市等可利用的房产61处，更有着四通八达的交通干线。经过10年的发展，开发区具备了建设城市CBD的雏形。二、哈尔滨写字楼市场发展现状（一）哈埠写字楼办公区域的划分哈尔滨市原有的写字楼分布比较集中，主要分布在哈站地区、秋林商圈、省政府、道里中心区四大区域，2004年初期则呈现出东移趋势，尤以会展中心为龙头的开发区未来3年内将会有多个项目进入市场。从目前的写字楼分布的情况和未来发展趋势来看，写字楼区域大体可划分为：南岗中心区、道里中心区、省政府中心区、开发区南岗集中区四大部分，松北新区、群力新区、平房区占有的比例较小，暂不具备规模。写字楼分布区域划分明细表分布区域划分范围南岗中心区哈站地区-秋林地区-烟厂地区-宣化地区-教化地区-和兴地区；省政府中心区和平路-中山路-中宣街-文府街-文治街-文政街-文昌街开发南岗集中区赣水路-民航路-鸿翔路-衡山路-珠江路-嵩山路-红旗大街-湘江路-闽江路-海河路-辽河路-淮河路-黄河路；道里中心区经纬街-地段街-友谊路-哈药路-新阳路；（二）哈埠写字楼租赁市场供给形态的划分哈尔滨写字楼供应的来源主要划分为：专业化写字楼、政府机关及企业闲置的办公楼、宾馆、临街底层商服。另外，一些小型服务类企业为减少经费开支选择了居民住宅为办公场所。（三）各区域写字楼市场租售情况的调查1、南岗中心区 南岗中心区属于哈尔滨老办公区域，自1954年松江省与黑龙江省合并之后，中共黑龙江省委员会就设立在秋林区域的花园街，此后各直属党政机关均设置在省委周围，形成了党政办公区。90年代至今，随着经济的发展，南岗中心区成为了发展调控的枢纽地带，在秋林地区、红军街地区、烟厂地区相继建设了汽车大厦、新发展大厦、深业大厦、沪士大厦、华驿大厦、锦绣科技大厦、远大商务公寓、恒运大厦、龙工大厦、金融大厦、北亚大厦、东方大厦、奥维斯发展大厦、船舶大厦、大世界写字楼等多座写字楼。目前，这些写字楼业态多数运行良好，空置率较低。（1）南岗中心区写字楼租售价位调查写字楼名称层数使用面积售 价（S）租（天/米2）销售率出租率奥维斯28层50-120014000.00/米24.0012%57%恒运大厦28层20-48010000.00/米23.0011%73%中宝大厦17层28-8009000.00/米23.007%47%远大商务公寓22层57-26810500.00/米22.4025%（住）70%新发展大厦8层15-32不出售2.0085%沪士大厦30层40-120不出售2.3087%深业大厦31层50-1507500/米2商住2.5060%（住）60%华驿大厦27层65-240不出售4.0067%北亚大厦18层45-120不出售3.0078%船舶大厦16层50-230不出售2.0042%锦秀科技大厦20层28-120不出售2.5067%东方大厦18层65-240不出售3.0093%（2）南岗中心区宾馆写字间租赁价格情况宾馆名称地址服务等级日租金/ 米2哈尔滨华融饭店南岗区颐园街2号5.00元黑龙江帕弗尔宾馆南岗区邮政街79号3.00元哈尔滨大庆宾馆南岗区国民街23号2.70元黑龙江银河宾馆南岗区中山路252号4.00元哈尔滨哈特酒店南岗区西大直街108号2.50元哈尔滨华威商务酒店南岗区花园街368号2.50元哈尔滨龙达瑞吉商务酒店南岗区海城街156号2.00元哈尔滨北北大酒店南岗区春申街2号2.00元哈尔滨八一宾馆南岗区文庙街9号2.00元42（3）南岗中心区写字楼物业配套情况调查项目奥维斯恒运大厦中宝大厦远大商务沪士大厦华驿大厦北亚大厦船舶大厦锦绣大厦开发商奥威斯集团恒运集团中宝公司东力地产台湾沪士省邮政局北亚集团哈工程大学锦绣集团写字楼等级5A甲级甲级宾馆商住一体甲级写字楼5A级智能化普通写字楼甲级写字楼甲级落成时间2004.122002 2004.052003.0419991997199820042001网络设施ADSLADSLADSLADSLADSLADSL无ADSLADSL电梯8部4部4部2部4部4部4部3部2部总建筑面积40265M230000M233100M231000M241284 M243000M213000M222000M232000M2写字楼面积18504M213240M216700M231000M232700 M212000M213000M25300M212300M层高2.8米3.3米3.3米2.8米2.8米3.3米2.8米3.2米3.2米大型餐厅600 M2400 M2800 M2无无800M2无600 M2无室内停车场地下2层地下2层地下2层地下1层地下3层地下2层地下1层地下2层地下2层泊车位2401001008020018080130100首层大厅600 M2 200 M2600 M2300M2240M2800 M2500 M2300M2无多功能会议厅1000 M2600 M2无无无1200M2750 M2无600M2烟感报警有有有有有有有有有自动喷淋系统有有有有有有有有有中央空调有有有有有有有无有监控设备有有有有有有有有有大型购物有无有有有有无无有物业管理戴德梁行恒运物业中宝公司亿宏物业沪士管理华驿宾馆北亚物业哈工程锦绣物业洗浴中心无无有无无有无无无游泳馆无无有无无有无无无健身房有有有无无有无无有（4）南岗中心区写字楼客户特征：A、南岗中心区写字楼客户调查写字楼名称单位名称楼层行业使用性质中宝大厦哈尔滨丁和科技有限公司12层GPW绿色防水剂租赁中宝大厦哈尔滨韦氏电器有限公司14层工业电器租赁中宝大厦琦瑞美容用品有限公司10层美容用品租赁中宝大厦参美天赐康产业集团14层医药租赁中宝大厦哈尔滨圣邦微电子有限公司10层质量管理系统租赁中宝大厦加利福尼亚夏尼国际语言中心5层国际语言教育租赁恒运大厦哈尔滨弘明商贸有限责任公司8层美容用品租赁恒运大厦哈尔滨海洲营销有限公司12层企业顾问租赁恒运大厦黑龙江省假日旅行社6层国内旅游租赁恒运大厦宏程广告翻译有限公司17层翻译租赁恒运大厦哈尔滨冬之星旅行社有限公司28层国内旅游租赁恒运大厦宇洋出国留学服务有限公司19层留学服务租赁恒运大厦哈尔滨报达营销有限公司9层手机代理租赁恒运大厦黑龙江启南律师事务所11层法律事务租赁恒运大厦浮想科技开发有限责任公司8层旅游软件租赁恒运大厦哈尔滨哈科电子公司27层网络软件租赁恒运大厦银河基金管理有限公司4层投资基金租赁恒运大厦东泽计算机培训中心6层计算机培训租赁恒运大厦哈尔滨环球国际旅行社17层边境旅游租赁恒运大厦卓越致远教育咨询有限公司20层企业高端培训租赁恒运大厦哈尔滨江帆旅游有限公司8层边境旅游租赁恒运大厦北斗哈尔滨分公司16层IT产品租赁恒运大厦“达达猫“儿童用品15层儿童用品租赁恒运大厦哈尔滨大生药品有限公司12层医药租赁恒运大厦新艺文化交流有限责任公司28层文化传播租赁奥威斯哈尔滨时代网络有限公司22层门户网站建设租赁奥威斯百胜餐饮集团哈尔滨分公司26层肯德基食品租赁奥威斯（西门子）哈尔滨办事处30层通讯产品租赁奥威斯美国通用电器哈尔滨办事处27层电器产品租赁奥威斯爱立信（中国）哈尔滨办事处25层通信产品租赁沪士大厦金马科技17层教育软件租赁沪士大厦哈尔滨丽瑞商贸有限公司7层美容美发用品租赁沪士大厦滨才国际交流有限公司12层因私留学服务租赁沪士大厦金东纸业有限公司驻哈办13层印刷纸张租赁沪士大厦华瑞制药黑龙江代表处8层药品销售租赁沪士大厦露西国际商务咨询有限公司22层对俄贸易服务租赁沪士大厦金视野教育科技有限公司10层学习卡租赁沪士大厦哈尔滨伟视达影视器材公司8层摄影器材租赁沪士大厦奇酷地带黑龙江（加盟）总部13层影视器材租赁沪士大厦开宇美容美发机构29层美容美发学校租赁沪士大厦紫光科技网络有限公司15层网络产品租赁沪士大厦哈尔滨普林办公用品经销部13层办公自动化产品租赁沪士大厦北京豹驰技术发展有限公司14层印刷机租赁沪士大厦哈尔滨金蝶美容公司11层美容用品租赁沪士大厦黑龙江永乐经贸有限公司20层化妆品、日用百货租赁沪士大厦韩国启明大学中国办事处12层留学租赁沪士大厦平安保险哈尔滨分公司（寿险）4层保险租赁沪士大厦英国剑桥教育组织中国代表处15层留学租赁沪士大厦黑龙江省中国国际旅行社11层境外旅游租赁新发展大厦哈尔滨球迷协会8层团体租赁新发展大厦鸿德霖经济贸易有限公司8层经贸租赁新发展大厦爱第尔动画工作室6层电脑设计租赁新发展大厦汇申展览（哈尔滨）有限公司7层展览公司租赁新发展大厦渴康集团1层医疗保健品租赁新发展大厦山石科技6层网站制作租赁新发展大厦湖北上宝服装有限公司4层服装团购租赁新发展大厦哈尔滨市博澳科技市场部6层长途通讯租赁新发展大厦国际机械展览会7层专业展览会租赁东方大厦东方澳新出国服务有限公司8层移民服务租赁东方大厦黑龙江海外旅游总公司境外旅游租赁东方大厦哈尔滨鹭滨工业电子有限公司7层数控设备租赁东方大厦新华人寿保险公司2、3层人寿保险租赁东方大厦利百代投资顾问有限公司7层投资咨询租赁东方大厦英特尔(中国)有限公司10层IT租赁东方大厦国泰君安证券8层股票证券租赁东方大厦昆仑电子有限公司7层软件租赁B、写字楼客户企业性质在南岗中心区出售和出租的写字楼，入住的公司里私营企业占了总量的90%，他们是写字楼的主要需求者。在客户行业的调查结果中，旅游公司占20%、IT业占36%、贸易占15 %、保险公司占5%、广告咨询设计等专业公司占14%、其他占10%。C、写字楼用户企业规模 从办公人数来看，写字楼内多数公司规模较小，10人以下规模的占到了58.6%，构成了主流客户，并且绝大部分公司规模在20人以下，占75.8%。从办公面积的客户需求来看，需求最大的是50平方米100平方米的办公空间(42%)，对200平方米以下面积的需求则达到了25%，这反映了多数公司及办事处规模小的特点。从租期来看，一般写字楼的起租期都是一到两年，并且绝大多数客户都选择租楼，因此，客户的流动性很强。2、省政府中心区省政府中心区是我省政治、经济、文化的中心，是联系南岗、动力两区的枢纽，又邻近香坊区，区域内共有省直机关30余家，260多个原政府改制企业。90年代末，随着政府机构改革，政府办公楼空置率上升，省政府机关事务管理局作为政府办公楼的物业管理机构开始向外租赁空闲的写字楼，由于租赁价格均在2.00元/米/日以下，出租率达到90%以上。（1）省政府中心区写字楼租售价位调查写字楼名称层数使用面积售 价（S）租（天/米2）销售率出租率创展国际24层45-5008200.00/米2常青大厦30层25-2402-3.00元73%齐鲁大厦26层15-1001.90元85%保利大厦15层50-6004.50元65%长江国际大厦22层30-1200 M27000.00/米223%期房（2）省政府中心区写字楼物业配套情况调查项目常青大厦保利科技大厦齐鲁大厦创展国际长江国际大厦开发商富阳置业保利大厦山东省政府北亚集团、华东房地产黑龙江永泰建设写字楼等级甲级3A级宾馆甲级复合式写字楼落成时间2001200120022005.102006.5网络设施无adsl无adsladsl电梯4部（LG）4部2部3部4部总建筑面积43000 M218000M221650 M255959.42M232600M2写字楼面积（S）28000 M212000 M28640 M211638.45M219826 M2层高3.2米3.2米2.8米一层5.0米3.4米大型餐厅无有600 M2待定待定室内停车场地下2层地下2层地下2层地下2层地下2层泊车位100100100200160首层大厅600M2 600M2300 M2800M21000 M2多功能会议厅400M2800M2无700 M2待定烟感报警有有有有有自动喷淋系统有有有有有中央空调有有有有有监控设备有有有有有大型购物无无无无待定物业管理富阳物业华天物业齐鲁商务酒店暂无深圳物业管理公司洗浴中心无无无无无游泳馆无无无无无健身房无无无无有（3）省政府中心区写字楼客户特征A、省政府中心区写字楼客户调查写字楼名称单位名称楼层行业使用性质常青大厦哈尔滨康辉国际旅行社8层旅游产权常青大厦哈尔滨南格公司11层医药租赁常青大厦格悦高新科技开发公司28层消防器材产权常青大厦山东航空公司哈尔滨营业部10层民航票务租赁常青大厦深圳市南凌科技发展有限公司23层系统集成软件租赁常青大厦深圳市明华澳汉科技有限公司16层智能卡租赁常青大厦广联达慧中软件技术有限公司18层软件租赁常青大厦哈尔滨市巨丰电脑有限公司18层软件应用系统租赁常青大厦如新Nuskin-BDIT24层保健品租赁常青大厦深圳市拓鑫科技有限公司13层软件租赁常青大厦哈尔滨四环医药有限公司13层医药租赁常青大厦新中大软件股份有限公司18层软件租赁常青大厦仁大律师事务所13层法律租赁常青大厦哈尔滨芝溢堂医药有限公司13层医药租赁常青大厦格瑞普信息技术有限公司22层智能网络租赁常青大厦黑大同庆软件工程公司20层计算机机房工程产权常青大厦新中大软件股份有限公司18层电子商务软件产权常青大厦中国电信黄页黑龙江分公司12层电信租赁常青大厦上海新晃制冷机械有限公司14层制冷设备租赁常青大厦深圳航空哈尔滨营业部14层航空票务租赁常青大厦哈尔滨杰邦拍卖有限责任公司19层拍卖租赁常青大厦省龙行国际贸易有限公司19层边贸产权常青大厦哈尔滨进恒管理咨询公司26层人力资源租赁常青大厦哈尔滨天戈草业有限公司19层园林规划产权常青大厦哈尔滨朗坤化工科技有限公司19层化工租赁常青大厦哈尔滨华强实业有限责任公司12层智能追踪系统租赁常青大厦哈尔滨松源科技工程有限公司18层工业仪表租赁常青大厦中国外运黑龙江公司14层国际运输产权常青大厦创信(哈尔滨)市场调查公司8层行业市场调查租赁常青大厦黑龙江省穆棱富邦集团13层实木地板租赁常青大厦亨邦生化公司13层塑料原料租赁常青大厦中国企业网6层网络租赁常青大厦华日空调通风设备有限公司6层空调租赁常青大厦完达山电子商务有限公司17层电子商务产权常青大厦奥的斯（OTIS）电梯公司15层电梯销售安装租赁常青大厦中企动力科技公司哈尔滨公司6层机械工业租赁常青大厦黑龙江三秀贸易有限公司28层日用化工产品租赁常青大厦市吉光发光科技有限公司23层稀土纳米材料租赁常青大厦北京西门子通信有限公司16层通信设备租赁常青大厦哈尔滨科技书店1层专业书籍租赁常青大厦哈尔滨攀事达医疗器械经销部24层医疗器械租赁常青大厦大目标广告策划公司11层广告租赁常青大厦平和医药有限公司2层医药租赁常青大厦哈尔滨德隆电子技术有限公司17层软件租赁常青大厦哈尔滨佳越电子有限公司16层软件租赁常青大厦哈尔滨亚讯通信有限公司11层无线发射器租赁常青大厦南凌科技发展哈尔滨分公司13层软件租赁常青大厦黑龙江威联装饰工程有限公司16层设计装潢租赁保利科技大厦黑龙江延伸期货经纪有限公司2层期货交易产权保利科技大厦北京新网数码信息技术公司7层IT行业租赁保利科技大厦黑龙江省新巨丰装饰有限公司12层装饰工程产权（500米）保利科技大厦哈尔滨新一方科技开发公司7层西门子楼宇控制租赁保利科技大厦黑龙江省盛鼎数码科技公司4层多媒体信息产权（350米）保利科技大厦日本富士达电梯哈尔滨公司7层电梯安装销售租赁保利科技大厦哈尔滨市创意思维广告公司5层广告制作租赁保利科技大厦远大空调哈尔滨办事处5层中央空调系统租赁保利科技大厦哈尔滨市东泽外国语学校8层教学产权600米保利科技大厦雅芳中国有限公司黑龙江公司4层化妆品产权（300米）保利科技大厦北京博力特新创技术有限公司7层美国爱克赛UPS租赁保利科技大厦熊猫移动通信设备有限公司14层移动通信设备产权（350米）保利科技大厦大宇国际哈尔滨代表处5层机械设备租赁保利科技大厦韩亚航空公司6层航空票务、旅游租赁保利科技大厦联想有限公司哈尔滨办事处3层计算机租赁保利科技大厦华为通讯哈尔滨维护中心11层通讯设备产权（400米）保利科技大厦艾默生服务网络(哈尔滨)13层IT业租赁保利科技大厦哈尔滨深思软件开发有限公司8层软件开发租赁保利科技大厦施耐德电气(中国)投资公司6层电气租赁保利科技大厦斯达康有限公司哈尔滨办事处2层UT产品租赁保利科技大厦越洋出入境咨询服务有限公司6层出入境服务租赁保利科技大厦深圳富通集团哈尔滨公司8层电器租赁齐鲁大厦山东航空集团公司营业部10层航空票务租赁齐鲁大厦三隆期货经济有限公司11层期货交易租赁齐鲁大厦西安挖掘机哈销售处8层机械设备租赁齐鲁大厦哈尔滨远方科技有限责任公司4层软件租赁齐鲁大厦哈尔滨舒尔工贸有限责任公司7层工业产品租赁齐鲁大厦普纳橱柜3层橱具租赁齐鲁大厦哈尔滨世纪宏岩旅游有限公司7层旅游租赁齐鲁大厦大宇重工哈尔滨办事处7层韩国机械租赁齐鲁大厦哈尔滨远方科技发展有限公司4层电脑租赁齐鲁大厦黑龙江农垦鸿鹄旅游有限公司10层旅游租赁B、写字楼客户企业性质 由于是以省政府为核心的办公区域，选择在省政府周边写字楼办公的企业多为国内大型企业驻哈分支机构，由于这些企业必须在日常的业务过程中与政府打交道，故此，选择在省政府中心区可以提高企业的办事效率。在省政府中心区出租及出售的写字楼，入住的公司国内大型企业驻哈分支机构比例较大，占35%左右；其次是外国企业在哈埠的办事处，约占26%；私营企业以贸易及工业产品居多（主要是原政府公务员下海经商，从事的与原政府工作相关的业务）约占18%；国内航空公司驻哈机构占12%；IT行业比例较小，占5%；其他如医药、广告公司约占4%左右；C、写字楼客户企业规模省政府中心区写字楼内的企业比较规范，相应的管理体制比较健全，从办公人数上来看，2030人的企业较多，占65%左右；构成了主流客户群体，20人以下的企业较少，占20%左右；大型集团办公企业的人数在50100人之间占15%；从办公面积的客户需求来看，需求最大的是300-400平方米的敞开式办公空间约占48%，150300平方米的的需求占26%左右；整层8001000平方米的需求占15%左右；150以下的需求较小，占8%左右。从租期上来看，省政府中心区的起租期较长，一般在三到五年之间。选择购买写字楼的投资型客户不多，主要是因为省政府将迁移到松北新区的传闻，导致投资客户不敢轻易出手，省政府旁的“创展国际”写字楼始终都没有开盘也有这方面的因素在其中。多数的投资客户均将会展区域与省政府中心区做比较，均侧重于开发区南岗中心区的会展中心区域。3、开发区南岗集中区（1）开发区南岗集中区写字楼租售价位调查写字楼名称层数使用面积售 价（S）租（天/米2）销售率出租率地王大厦19层100-10006500.00/米22.5元/米260%89%星河国际32/43 12000.00/米2整栋销售福斯特大厦25层50-400 8200.00/米265%中融国际29层150-3006600.00/米2 2.50元/米243%30%盟科汇5层52-3307600.00/米2万宝大厦7层27-902.50元/米280%（2）开发区南岗集中区宾馆写字间租赁价格调查宾馆名称地址服务等级日租金/ 米2福顺天天大酒店开发区赣水路20号5.00元哈尔滨新加坡大酒店香坊区赣水路68号5.00元哈尔滨华旗饭店开发区国际会展中心5.00元（3）开发区南岗集中区写字楼物业配套情况调查项目地王大厦盟科汇星河国际福斯特大厦中融国际开发商开发区开发建设总公司盟科置业北亚、华东房地产福思特房地产上海中植写字楼等级3A智能化智能化5A智能化五星级智能化5A智能化落成时间adsl2006.052005.032005.082004.10网络设施adsladsladsladsladsl电梯2部3-5扶梯7直/12扶4部LG总建筑面积44580M24100