金丰易居2005年重庆融侨集团沙区锅炉厂项目前期市场分析报告.doc

金丰易居重庆融侨集团沙区锅炉厂项目前期市场分析报告目录第一篇 项目地块分析篇第二篇 沙坪坝区房地产市场分析篇第三篇 2005年房地产市场政策篇第四篇 重庆市房地产市场分析篇项目地块分析篇项目解读项目区域位置图本项地块为原重庆锅炉总厂，位于沙坪坝区小龙坎正街331号，其土地总面积约65211平方米（97.9亩） (规划用地及拆迁红线围合范围)，其中规划建设用地约47560,居住区小公园用地约5532,规划道路用地约12119。指标如下：地块编号面积()规划用途容积率建筑密度土地级别J13/01约42228商住3.528%商业5级住宅5级J12-2/01约374二类居住2.540%J10-5/01约4958社会停车库按规划要求按规划要求项目位于石碾盘中心地段，地势平坦，交通四通八达，环境清幽，其周边生活配套也较为完善。该项目将以沙坪坝商圈为依托，其具备了打造高档社区的潜力。目前处于前期拆迁的准备工作，预计明年初将动工兴建。地块现状照片 项目周边配套 交通配套：218路：张家湾石碾盘建专 239路：陶瓷市场石碾盘白鹤岭464路：回龙湾石碾盘汉渝路 467路：九坑子石碾盘瓷器口472路：陈家坪石碾盘火车北站 803路：中梁山石碾盘重大807路：兰花小区石碾盘重纺厂 843路：华龙小区石碾盘瓷器口9853路：上桥石碾盘重大 133路：高滩岩石碾盘龙湖西苑208路：都市花园石碾盘富悦花园 209路：珠江花园石碾盘井口237路：都市花园石碾盘庆丰厂 279路：回龙坝石碾盘朝天门211路：西物四路石碾盘白鹤岭 219路：新桥石碾盘牛角沱262路：都市花园石碾盘朝天门 213路：中梁山石碾盘建专18路公交线路临近该项目，分别覆盖沙坪坝区、南岸区、渝中区、大渡口区、九龙坡区、渝北区、江北区等。从目前的道路情况看，交通为单向循环四车道，车流量较大车行缓慢，主要缓解天星桥、陈家湾至小龙坎双向车流，交通压力较大。项目周边道路实景教育、就医配套项目周边教育配套齐全，其中天星小学、重庆八中、重庆市天星桥中学等临近本案，享受沙区就学优势。项目周边医疗配套也非常成熟，临近有蓝天医院、沙坪坝第三人民医院等。目前八中录取线以下赞助费33.5万起。项目周边学校医院实景 生活配套该项目周边有金龙玉凤大酒楼、南港酒楼等饮食娱乐设施。区域沿街部分为商业服务系统，有中小超市、干洗店、邮政所、储蓄点及自助银行、美容美发、影碟店、书吧、酒吧、茶吧、照相馆、家电店、装饰店、中餐店、水果店、天星农贸市场。由于项目地处石碾盘独特位置，生活配套可辐射到沙坪坝中心商业圈、小龙坎商业配套区、天星桥商业配套区，本案离三个商业配套中心仅一站距离，生活配套极其完善。项目周边生活配套实景 太极集团西南制药三厂由于本案地块临近西南制药三厂，其制药车间会给本案带来一定负面影响，但据调查，该厂预计在三年后会有搬迁的可能，因此搬迁后负面影响将不在存在，而且能为本案后期用地带来契机。西南药业股份有限公司成立于1950年，是中国化学医药重点企业、全国麻醉药品定点生产厂家，作为国内第二家医药上市企业，在2002年通过资产重组，加盟太极集团。该公司占地12.8万平方米，设有个制剂车间，一个药物研究所。具备九个剂型的生产能力，拥有药品生产批准文号品种400余个。主要生产粉针剂（青霉素类、头孢菌素类）、冻干粉针剂、大容量注射剂、小容量注射剂（含激素类）、口服固体制剂（片剂、胶囊剂、颗粒剂）等等。链接：制药业主要排放有毒有机物，如侧链脂、石油醚、丙酮、甲醇、乙醇、二氯甲烷、甲苯和各类酸、碱物质，还带有头孢类抗生素残留物。其污染主要来自于制药废水，此类废水成份复杂，有机物含量高、分子量大、水中的有毒物质和抗生素类对生化处理的菌种有很强的抑制作用。在本案看到的药厂车间西南制药三厂实景 结论：该项目地理位置独特，地块周边有成熟的交通环境，18条公交线路为该项目营造了一个便捷的交通体系。区域商业配套完善，有成熟的社区环境，生活便利性突出，故该地块居住环境价值较高，且距离沙坪坝商业中心、小龙坎商业配套区、天星桥商业配套仅一站距离。临近本案的天星小学、重庆八中、重庆市天星桥中学、蓝天医院等等，营造了较好的就医就学环境。但本案基地周边的军事管制区限制了建筑高度，西南制药三厂存在一定的污染隐患，小龙坎正街的车流量为出行带来交通压力。因此，从项目的立地条件看，本案地理大位置较好，“离尘不离城”的小区域环境更加适合居住社区的开发，具备打造高尚社区的优越条件。项目SWOT分析Strength 优势分析S1: 项目位于沙坪坝商圈中心的边缘地带，交通极为便利，居家环境较好，真正做到“离尘不离城”。S2：依托沙坪坝商圈快速发展的趋势，其升值潜力巨大。生活居家及投资前景广阔。S3：购买本项目的产品，原则上，其子女可入读八中及天星桥小学。Weakness 劣势分析W1: 本项目处于沙区商圈边缘板块，石碾盘板块周边大型配套相对较为欠缺，虽车水马龙，但难以聚集人气。该板块只起到了沙区与其他主城区牵线搭桥的作用。W2：该项目旁边的制药厂将会是其产品推广的一大障碍。Opportunity 机会分析O1: 本项目所在板块竞争楼盘较少，离重庆重点中学八中较近。将可把教育概念带进本项目。O2：沙区消费力较强，但该区域缺乏特点鲜明，品质高的物业。Threat 威胁分析T1: 本项目地块所属寸土寸金的沙区，又以较高价格拍卖所得，高昂的成本压缩了本项目的利润空间。如何做到利润的最大化，而又能让楼盘价格被市场所接受？T2：由于该项目所在地其特殊性，其产品将会被限高。在某种程度上减小了产品规划设计的空间。T3：该板块与相临的凤天大道相比，居家氛围明显不足，凤天板块新增项目较多对本项目构成了强有力的威胁。T4：政策的不确定性？ 项目定位建议产品定位高端 实现项目利润最大化“定位不在定位对象本身，而是在消费者心底，是在消费者的大脑中占据一个合适的位置，一旦这个位置确立起来，就会使人们在需要解决某一特定需求或其他问题时，首先考虑某一定位于此的事物。”本项目不管是基于沙坪坝区强劲的消费力，高品质楼盘的稀缺性及本项目地理位置的独特性（所在板块石碾盘毗邻沙区行政中心与居住区的凤天大道），不论是考虑增强自身竞争力，还是面对高昂的地价成本问题，产品定位于高端市场之可行性较高。而如何体现产品的差异化及吻合市场需求将是未来市场定位之重点。客层及客源的准确定位将有利于产品定位。客层客源定位目标客户群定位 中产阶级高级白领一族（房地产、摩托车工业及外资企业高级管理层）政府机关中高级干部本地中等商业经营户（餐饮、服装、休闲娱乐等）区县豪客外地来渝投资客崇尚沙区文化教育氛围客群区域医院学校从业人员户型以舒适性两房及三房为主由于本项目定位于中、高端消费群体，结合重庆的经济发展水平以及人群生活特性。应适当以舒适性的二房及紧凑性的三房为主，而二居室又是一种承上启下、灵活多变的户型。自住时单身、三口可住，两代也能凑合。投资时比一居租户群宽，比三居易于转让。特别是对于投资型用户，精巧两居有着总价相对低一些的优势，而租房者一般讲求实用，对于宽敞和气派，往往放在了次要的位置。从生活的实用性上讲，三居室仍然是市场供应主力户型。三口可以拥有书房，两代可以互不相扰，当然，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯等等，两个卫生间及家政阳台必不可少，同时至少应有一间向阳的卧室，并且将总面积控制在90-110平方米。户型面积以两房70-80三房90-110随着房价节节攀升，楼盘户型越来越紧凑已是一个发展趋势。从近期沙区定位于高端市场的一些品质楼盘开盘所推户性的面积以及消费者所青睐的户性中可以看出，二房户型较以舒适性为主，主力面积段多为70-80左右，另增加一些60左右紧凑性的二房。而三房主力面积却控制在90-110左右。另增加120130左右的大三房，如增加一个功能房或则增加25的空中花园增加其卖点及品质感。物业形态定位板式小高层（电梯房，以一梯三户为主，平均18层）户型配比设想6080平方米 两房 占30%90110平方米 三房 占50%120130平方米 大三房 占10%130150平方米 四房及五房 占10%以高智能化、高物管服务、高节能化全面超越周边楼盘。定价策略 “低开高走”综观重庆市楼盘开盘，占绝大多数的楼盘定价策略都是“低开高走”。这与重庆消费群体特殊的消费意识不无关系。“低开高走”的定价策略优势主要体现在以下几个方面：1.便于快速成交，促进良性循环。价廉物美是每一个消费者的愿望，以低于行情的价格开盘，肯定能吸引相当一部分客户的注意。但客户在对产品进行了解，确认事实后，便很容易成交，这不但意味着企业创利的开始，而且还能促进士气，以良好的精神状态开展日后的工作，此外大量的客户上门，即使没有成交，也会营造出现场热烈的气氛，创造楼盘良好的形象。2.每次调价能造成房地产增值的假象，给前期购房者以信心，从而能进一步形成人气，刺激有购房动机者的购买欲，促使其产生立即购房的想法。3.便于日后的价格控制。低价开盘，价格的主动权在发展商手里。当市场反映热烈时，可以逐步提高销售价格，形成热销的良好局面。当市场反映平平时，则可以维持低价优势，在保持一定成交量的情况下，静观市场的反应。4.便于资金周转，回笼。有成交便有资金流如入，公司的运转才能形成良性循环。价格定位（按套内面积计算，暂定以2006年911月为入市时间）均价：3880元/平方米目前项目可参照价格为：升伟新天地3700元/平方米、雅豪丽景3500元/平方米。本案以3600元/平方米为现实基准价，按重庆年度8%增幅计算，2006年11月入市均价可实现3880元/平方米。可实现均价：4275元/平方米在入市均价3880元/平方米基础上，打造高档楼盘，预计将为项目带来约10%的品质提升指数。本案独特地理位置及成熟社区配套，便捷的交通体系，以及“离尘不离城”的优越立地条件，为本案提升价格空间创造了有利条件。产品独具创新的设计概念，高智能化、高物业管理、高节能配套等高品质建筑规划设计，为本案提升价格创造了第二条件。融侨开发商品牌延续，为本案打造品质楼盘奠定了基础，是项目提升价格的第三因素。注：参考个案详表见附件年度24季度为入市最佳时间入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场。除尽量避开6、7、8月传统楼市淡季之外。其他月份的开盘良机可以借助政策的利好信息或者房地产市场利好的发展趋势。任何事物的发展都有其两面性，没有绝对的好与不好，一切应以自身的特点及市场为基准。重庆主城区商品房（住宅）销售面积走势图推广及营销策略 略小结： 项目运作的成功与否固然有多种因素，但产品创新是最重要的一环。本项目机遇与挑战并存，如何尽可能的规避风险及实现企业利润的最大化将来源于准确的市场（客层.客源）定位及产品定位再辅以专业化的包装及营销推广使该项目获得最大化的成功。项目总结根据目前重庆房地产发展态势可以看出，重庆房地产发展轨迹是朝着健康稳步向上的趋势发展。未来12年内房地产价格的增长幅度虽然不会出现2004年的大幅提升，但稳步增长的势头是显而易见。沙坪坝区中心板块历来市场供应不足，价格成长受到楼盘供应影响，增幅较缓。但并非沙区不能承受高价楼盘，从典型个案“欣阳广场“来看，早在2000年就已经把销售单价提升到了建筑面积2800元/平方米，也就是套内面积单价接近3400元/平方米，其销售情况一直看好。因此，对于沙区独特房地产市场氛围，或许可以这样认为“不是没有高端消费市场，而是因为没有高端楼盘产出”。本案地理位置独特，加之产品规划的高端定位，要打造一个高品质楼盘并成为沙区房价的领航者是可行的！沙坪坝区房地产市场分析篇区域环境解读区域概况地理位置、地貌及气候特点 地理位置沙坪坝区位于重庆市的西部，地处长江以北、嘉陵江以南，川东平行山谷区，目前是重庆市的主城区之一。地理坐标为北纬29.30，-29.40，东经106.24，-106.32，之间，东与渝中区紧密相连，东北隔嘉陵江与渝北区相望，南邻九龙坡区，西倚歌乐山，北面与北碚区交界。沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江，西抵缙云山，幅员面积396.2平方公里。区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。 地势地貌沙坪坝区地貌归属于川东平行岭谷低山丘陵区的一部分，全区呈丘陵、台地和低山组合的地貌结构。中部歌乐山海拔高度在550650米之间，最高峰歌乐山云顶寺海拔680.25米。嘉陵江由北往东南流经沙坪坝区19.3公里。境内地势开阔，有较大的平坦地带，在重庆山城丘峦起伏的地形中有其独特的地理条件。 气候特点本区气候属于中亚热带季风性湿润气候区，热量和水分资源丰富，最冷月平均气温7.8，最热月平均气温28.5，年平均气温18.3，无霜期341 .6天，具有冬暖夏热和春秋多变的特点。降水充沛，全年降水量1082.9毫米。中部歌乐山森林区年平均气温比山下低2左右。 人口特征全区常住人口81.8万人，其中非农人口57.32万人。汉族人口占总人口的99.33%，各少数民族人口占总人口的0.67%；接受大学教育的11.06万人，接受高中（中专）教育的17.01万人。全区常住人口中约有三分之一为学生和教职员工。区内有院士5人，国家突出贡献专家23人，博导、教授、高级专业技术人员5539人，中级以上专业技术人才6万余人，人口素质列全市之首。区域历史、人文及景观特色 历史古迹沙坪坝从周朝的巴国属地至今，已有3000余年的历史。20世纪30年代初，沙坪坝隶属于四川巴县第一区，治所设于古镇磁器口（龙隐镇）。抗日战争时期，国民政府西迁重庆，大批学校、工厂、医疗机构迁入，沙坪坝从此人才荟萃，蜚声中外。“一条石板路，千年瓷器口”，写照瓷器口历史的远古，瓷器口古镇始于宋，繁华于明清。瓷器口古镇1998年被国务院确定为重庆市重点保护历史传统街区。巴渝文化、沙磁文化、红岩文化、宗教文化在此聚集，“古镇三宝”毛血旺、千张皮、椒盐花生享誉四方，因此它与云南的丽江，苏州的周庄同样有名。 地域人文及景观资源沙坪坝区是重庆市科技实力最雄厚、文化教育最发达的科技文化区。现有重庆大学、西南政法大学、四川外语学院等大专院校9所，电视大学、职工大学10多所，中等专业学校、中小学300多所，在校生逾12万。全市近三分之一的科研机构集中于本区，科研工作者达5万余人。智力型劳动者占全区在业人数的三分之一。是全国“文化工作先进区”、“科技先进区”和“国家级星火技术密集区”。沙坪坝不仅仅是一座科教名城、文化名城，也是一座新兴的旅游城市。其悠久的历史文化背景，丰富的旅游资源，经过这几年精心的打造，沙区的旅游经济已与科技进步、文化发展并驾齐驱，是重庆重要的旅游区。区内自然景观和历史文物较多，森林植被近3万亩。有渝西第一峰歌乐山风景区，有风景优美的北山长湖旅游区，有数千亩的寨山坪观光果园，有极具开发价值的大型溶洞、瀑布、水库、温泉，还有闻名中外的“林园”等100余处陪都遗址。沙坪坝区域规划1、规划蓝图东部城区：沙区政府对东部城区的规划是要将这60平方公里的区域做强做靓。要完善功能，增强势力，提升形象，增强辐射，聚集和带动作用，把东部城区建设成为沙坪坝区的都市核心区，全区经济社会发展的“火车头”。城市建设过程中的主要项目有：三峡广场中心区、重庆大学国家大学科技园、重庆井口工业园、梨树湾温泉、滨江路沿线景观建设带、嘉陵路南侧片区改造、磁器口古镇、清水溪景观带。西部新城：沙区政府对西部新城的规划是要将这560平方公里的区域做大做优。要作为重庆市“特大城市空间拓展战略”的重要内容，加快推进工业化和城市化进程，努力将西部新城建设成一座现代化科教新城，成为中国西部一道靓丽的风景线。以下列为主要项目：重庆市大学城、西永科技产业园、土主现代物流园、第三产业服务区、生态旅游观光区、回龙坝纺织工业园、重庆曾家现代都市农业示范区、青凤工业园。 中部歌乐山、中梁山：沙区政府对中部歌乐山、中梁山的规划是要将这60平方公里的区域做特做精。要完善总体规划，挖掘丰富的抗战文化、巴渝文化和红岩文化资源，加快开发生态旅游业，完善旅游服务功能，建设成为一流的休闲度假带。以下列为主要项目：天池旅游度假区、歌乐山绿色屏障保护工程、中梁镇天然草场、歌乐山生态文化园区。2、规划重点 近期规划重点在近期沙坪坝区规划的重点是对沙滨路区域的规划，通过外环（沙坪坝滨江路、金沙正街、教院路、劳动路、沙坪坝正街、沙中路、龙泉路、下土湾路）和十字轴线（渝长高速公路及汉渝路）进行空间组织。整个区域由四个组团组成，即文化旅游、休闲娱乐区、科研教育区和住宅区。规划区位主要功能文化旅游区规划范围内的北端保留部分原有的旧式建筑，并与磁器口古镇的历史文化特色相呼应，加上拟建的主题酒店、博物馆及古董小摊档，将这个小区改造为旅游胜地。休闲娱乐区位于高家花园大桥以北的小区兴建一座功能齐全的康体场地，提供文化娱乐空间。科研商业区由高家花园大桥延伸至下中渡口区内的南端是已批核的大学园规划发展，区的北部为科研孵化中心，商业建筑大楼及科学馆。优质住宅区位于大学园以南的位置优质住宅区内包括多座中至高层住宅及多层商住楼，让住户可享受便利的零售设施。 未来规划方向重庆市大学城和西部新城重庆市大学城于2003年4月4日经重庆市人民政府批准建设，位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。主要包括城市资源共享区、大学校园区、学生居住区、教师居住区、集中研发孵化区。同时，沙坪坝区紧紧抓住重庆市大学城建设的机遇，大力开发西部新城。规划中西部新城占地面积80100平方公里，是现在沙坪坝主城区面积的两倍多，有五大功能分区。明确的功能分配，大量的土地资源，优惠的政策支持，巨大的升值潜力对重庆房地产业来说，这里确实是一片值得期待的区域。区域经济状况 宏观经济状况与GDP经济发展呈现良好态势。2004年全年实现本区生产总值138.6亿元，同比增长13.5%；完成财政总收入20亿元，同比增长42.6%，其中地方预算内财政收入8.66亿元，同比增长99%。近年来，沙坪坝区GDP总量一直以一种非常稳定的速度在增长，增长率保持在9%以上，明显高于重庆市的平均水平。 固定资产投资2004年沙坪坝全区固定资产投资额为84.9亿元，同比增加27.1%，增加净额为18.1亿元，为1995年以来增长最大量。 产业结构从产业结构来看，沙区的国民经济以二、三产业为主，因此政府提出推进沙区城市化建设，坚持“三、二、一”产业发展方向，优化产业结构，突破传统发展观念。在城市经济中，把加快发展第三产业作为城市产业结构调整的主要着力点，扩大总量，拓宽服务领域，提高服务水平，做大做强商贸流通业、交通运输业、教育文化产业。 城镇居民人均收入随着经济的发展，沙区综合实力的增强，沙区城镇居民的生活水平也逐年稳步提高。2004年沙坪坝区城镇居民人均可支配收入9295元，居全市第二位，同比增长13.6%，净增额为997元。房地产开发指标沙坪坝区2001-2004年来销售面积稳定的增长，而这4年来竣工面积和销售面积都相差不大，空置面积都很少。这说明沙坪坝房地产市场内供求量基本持平，市场呈健康态势。小结沙坪坝区位于重庆市的西部，是重庆市政府重点发展的区域之一。目前，沙坪坝区主城区主要是政府规划的东部城区，面积与主城其它区域相比，相对较小，在一定程度上限制了沙区房地产市场的发展。歌乐山隧道、中梁山隧道的打通，西南新城交通管网的建设等一系列大型基础设施建设活动表明了沙区拓宽城区的决心，重庆大学城的造城运动将使得沙区未来的投资重心向西南新城转移。沙区的房地产市场配套是较为完善的，教育配套无疑是全市之首；拥有全市第二大商圈，商业配套也并不逊色于其它城区；景观资源丰富，是全市主要的旅游区之一；交通问题也较从前有了明显的改善，公路网已是四通八达。区域住宅市场现状分析总体市场分析沙区楼市发展沿革时间重点区域主要代表楼盘特征及概况1998-2000年沙坪坝正街、沙南街、沙北街、步行街嘉多利广场、金港大厦、同创大厦、欣阳广场、华宇广场、商住一体的的单体楼，高层为主，沙坪坝中心版块确立1999-2002年凤天路沿线早期以芳草地、嘉福苑，升伟朝凤苑为代表，其后有凤天锦园、天骄年华等小区物业，规模逐渐扩大，成为沙区住宅产业开发热点2002-2004年重大科技园、杨公桥附近学林雅园、百年世家、时代精英、恒邦C元素、华宇林泉雅舍、光华阳光水城等教育配套好，多以文化为卖点，临近校园楼盘小户型受追捧2004年以后沙滨路，小龙坎旭东家天下二期、华宇金沙港湾、卓越美丽山水等拥有江景资源，楼盘档次趋高，将成新兴拓展区域在售楼盘数量统计截止2005年11月底，沙坪坝区共有在售和即将入市住宅类项目19个（其中有下划线的为即将入市的项目），主要分布在沙坪坝的东部城区，及现在主城区范围内。按照沙区楼盘分布的特点，将楼盘所属位置分为三角碑周边、东部沿江带、凤天路沿线、重大科技园周边和其它位置。楼盘所属位置楼盘名称合计三角碑周边智博天下 1东部沿江带金沙港湾、卓越美丽山水、旭东家天下、嘉新桃花里、雪梨奥乡、上岛丽舍6凤天路沿线凤天锦园、缘份庭、升伟新时空、升伟新天地、临江苑二期、书香美舍6重大科技园周边百年世家、时代菁英、光华阳光水城、华宇林泉雅舍4其它位置黄桷香园、雅豪丽景2沙坪坝区在售楼盘表楼盘名称物业类型总建筑面积面积段户型配比销售均价(元/平方米)智博天下单体3908530-68一房91%二房9%4300元/金沙港湾（2期）小区不详73-108（E栋）二房80%三房20%（E栋）3180元/（E栋折后价）卓越美丽山水小区16100050-131一房21%二房12%三房38%跃层6%复式23%3450元/旭东家天下（二期）小区6308333-150一房12%二房46%三房38%跃层3%3200元/平方米（平层） 3700元/平方米（跃层）雪梨奥乡小区7394926-82一房33.3%二房42%三房8%四房8%3300元/平层、3600元/跃层上岛丽舍小区9000027-94单配11%一房22%二房33%三房33%未开盘凤天锦园小区12893939-230一房（2套）二房33%三房40%四房20%跃层7%3400元/缘份庭.筑梦庭小区1460027-71一房45%二房33%三房22%3150元/平方米升伟新时空小区不详29-69一房72%二房28%B栋3300元/A栋3600元/升伟新天地小区12000026-120单配、一房21%二房52%三房27%3700元/书香美舍小区6770047-105一房10%二房37%三房86%四房5%3250元/百年世家（二期）小区20000058-105二房50%三房50%3300元/时代菁英（二期）小区800041-142一房13%二房54%三房25四房8%3400元/光华阳光水城（二期）小区18000098-221（89号楼）三房83%跃层17%89号楼3390-4130元/华宇林泉雅舍小区不详71-102（2、7栋）二房25%三房75%（2、7栋）3150元/（2、7栋折后价）雅豪丽景小区不详46-113一房20.9%二房50%三房29.1%3500元/沙坪坝的房地产市场发展较早，但是近年来沙区的房地产开发的势头在不断减弱。这也和沙区目前土地市场的现状有关，在凤天路沿线开发热潮过去后，沙区的土地资源也日渐贫乏。2004年以来，虽然重大科技园附近和沙滨路沿线也出现了一些新盘，如百年世家、时代菁英、华宇林泉雅舍、华宇金沙港湾等，但由于沙区供应的土地呈零星状分布，这些楼盘的规模都不是很大。在售楼盘要素分析 开发商资质（包括规划中的项目）资质等级一级资质二级资质三级资质开发楼盘数量（个）298比例10%47%43%目前，沙坪坝楼盘的开发商的资质较前前几年已经有了很大的提高，目前拥有一级资质的开发商有华宇和渝开发两个，具有二级资质的开发商数量已明显增加。开发商实力的提高可以保证沙区楼盘的品质，增加消费者的信心，扩大沙区房地产市场在全市的影响力。 规模规模不大一直以来都是沙区楼盘最大的问题，就目前沙区在售项目的规模来看，总建筑面积在20万方以下的楼盘占了大多数，占了所有楼盘的77.8%，像北部新区哪些动则上千亩的大盘还是没有。沙区土地资源的相对贫乏，以及分布的零星状，是造成目前沙区楼盘规模不大的主要原因。随着西部新城的开发后，这种现状将得到有效的改善。 入市时间（以开盘时间为准）目前沙区的新盘不多，现正在销售的大都是以前一些老盘的后续产品。而近期在规划中的项目大都集中在滨江路沿线，除卓越美丽山水和华宇.金沙港湾，另“上岛郦舍”等也在前期的筹备之中。 价格（以楼盘折前均价为准）2005.1月2005.11月沙区均价走势图（元/平方米） 点评：以上看出，目前沙区在售楼盘的价格主要集中在3200元/至4000元/，基本上就符合沙区目前的购买力，在4000元/以上较高价位的楼盘主要是集中在沙区商业中心三角碑附近。随着沙滨路沿线项目的开发，沙区的高价项目也会进一步增加。2005.1月2005.11月沙区新增供应量走势图（单位：万平方米）点评：从上述图表中可以看出，沙区总体供应量相对较少，就算8月供应最高峰值也没有20万方。10月及11月市场供应几乎为零，土地紧缺导致项目供应断档。虽然随着年末的临近，各大楼盘面临资金尽快回笼的压力。会加大后续产品的推广力度，但是无法掩饰沙区房市供不应求的现状。 房型户型设计和面积控制贴近市场，以中小户型为主从重庆市总体市场上看，近期最受市场追捧的是房型是二房和三房。所以近期沙区住宅供应市场上，主要也是以二房和三房为主，这两种房型占了76%左右。这也是顺应市场潮流的明智之举。而所推出楼盘的户型设计在功能分区和布局上都有很大提高，推出的户型面积控制也比较好。以投资户和一次置业者为目标客户的楼盘户型设计偏重于单间和一室户，设计十分紧凑，套内面积一般控制在27到45平米左右。例如：作为重庆高校的集居地（陈家湾地区、重庆大学沿线劳动路一带的楼盘，如时代菁英、书香世家等），向学生出租房屋是该区域投资性质购房者的主要目的之一。天星桥转盘的升伟新天地二期、书香美舍等以投资户和一次置业者为主要目标人群。作为居住小区的楼盘（如：光华阳光水城一期）在户型上偏重于套内面积在50到70的小两房和套内面积在80到100小三房。土地供应情况取得土地是进行房地产开发的基础，因此土地市场的动态在很大程度上也决定了一个区域房地产市场的动向和走势。2004年，沙坪坝区共有20块左右的土地出让用以房地产开发，从这些地块的分布来看，大都属于沙区主城区范围内，但是真正属于沙区中心的地块很少。这也和沙区房市的情况大致一致，沙区房地产市场在这几年也是慢慢由中心向四周扩散。同时，这些土地的分布非常分散，不太容易找到大的趋势。同时，土地的面积都不是很大，预计短时间内沙区仍然不会出现一些超级大盘。而沙区土地市场的新方向肯定是在西南新城，据悉腾翔公司已经在该区域圈地7000多亩，将来肯定还会有越来越多的开发商在重庆大学城周边圈地。小结沙坪坝区的房地产市场发展较早，再经历了前几年开发的热潮之后，近来已渐渐趋于平淡。2003以来，无论是从竣工量还是从销售量来看，沙区都处在全市的中游水平。在售楼盘的数量也不是很多，截止2005年11月底共有19个项目正在销售或即将入市。从在售这些楼盘的情况来看，开发商的资质以2、3级资质为主，一级资质的较少，且本土化较严重；楼盘的规模相对都不大，只有金沙港湾的建筑面积在50万平方米以上，但是与北部新区动辄上千亩的大盘相比仍是小巫见大巫；房价也集中在3200-4000元/，在全市范围内也是处在中游水平；土地成交量也不是很大，短期之内房市也不会有大的动作。从这些情况来看，沙区房地产市场在全市范围内的竞争力明显不够。区域市场分析总体上看，沙坪坝地区楼盘主要集中分布在以下几个区域：沙坪坝中心区域。该区域楼盘主要分布在三峡广场（步行街）附近，有完善的商业、交通等生活配套支持，其楼盘多以商住楼为主，市场销售价格套内在4300元/平米（均价）。代表楼盘：立洋资本时代、得利尔大厦、正昇自由康都、智博天下等。 北部杨公桥区域。这一区域已成为沙区北部的重点发展区域，以杨公桥立交桥为枢纽连接成渝、上界、渝长、渝涪、渝合等多条高速公路，交通体系发达，其周边有西政、川外、重庆大学A、B、C区三大校区，教育文化氛围浓厚，同时，邻近沙区商业中心区（三峡广场）。该区域楼盘主要以中高档住宅小区为主，其规模较大，居家环境较好，市场销售价格套内3400元/平米。代表楼盘：百年世家、光华阳光水城、华宇.林泉雅舍等。南部凤天路区域。该区域以凤天路为纽带，北起天马路，南接西物市场、凤鸣山。区域定位为沙区行政中心及居住区。一方面，沙区政府迁至凤天路，武城、协信等公司的进驻开发的芳草地、天骄年华等住宅项目，使得该区域房地产市场开始升温，并受到消费者的关注。其次，政府在凤天路上打造以音乐为核心主题定位，以多种音乐主题景观来强化凤天大道的景观优势及加强对市场的吸引力。另外，天星桥作为沙区的第二商业中心，将催促该区域房地产市场的发展和商业配套的成熟。该区域楼盘主要以住宅小区为主，市场销售套内均价在3400元/平米左右。代表楼盘：升伟.新时空、升伟新天地、凤天锦园等。东部滨江路沿线。嘉滨路沿线是沙区东部的重点发展区域，有着丰富的江景资源，已逐渐成为沙区的一块开发热土。该区域现住宅物业以江景楼为代表，市场销售套内均价在3600元/平米左右。代表楼盘：华宇金沙港湾、卓越.美丽山水。 沙坪坝区域项目开发理念偏重于教育地产因为沙坪坝一直以来是重庆市的文化教育中心，集中了重庆大学、川外、西政、重师等多所高校，许多开发商以此作为楼盘的开发理念。其主要分布在烈士墓、陈家湾地区和重庆大学沿线劳动路一带。如：翰林景园、百年世家、学林雅园等等。 区域整体房价有着较大的提高随着沙坪坝的发展，该区域的房价相对于以前有着较大的上升，现在房价在全市范围内也属于中高档次，品质较好的楼盘均价在套内3400元/平米左右，相对品质一般的楼盘均价也在3000元/平米左右。 低密度、高品质产品是该区域的市场机会点该区域的住宅物业的产品形态以高层和小高层为主，缺乏别墅等高档次的物业形态，是该区域的市场空白点。旺销中的美茵河谷邻近该区，从调查中发现该盘较大一部分客户来自于沙坪坝区，可以看出，高档次的楼盘在该区域具有很大的潜力。现有楼盘的规模都相对较小，最大的在 250亩左右，楼盘规模在一定程度上限制了楼盘整体品质。 产品分析建筑类型目前该区域在售物业的建筑类型已高层单体楼为主，且都是复合型物业，有住宅、写字间及商业物业。产品规划中部版块目前正昇自由康都9万平方米、智博天下4万平方米，产品规模都很小。该区域物业大多是单体楼，其小区配套、绿化配套基本上没有，主要是依托三角碑附近成熟的商业配套及三峡广场良好的广场绿化。房型分析该区域目前在售物业出售大多是小户型，主要以一房、二房为主。这主要是因为中部版块三角碑区域的购房者以投资为主，对于这类客户群，小户型是具有很大吸引力。在户型设计上都没有太多的创新。建材用料正昇自由康都的产品档次较高，建材用料也较高档，外立面设计也十分现代化。而智博天下在建材用料上就显得有些平庸。个案特征中部版块目前的代表物业正昇自由康都从产品品质、交通、区位、配套的等方面来看都是一个高档次的楼盘，在其建成后也将成为沙坪坝标志性建筑。而智博天下的前身是个烂尾楼，档次相对就要低些。软件配套作为沙坪坝区的商业中心地带，中部版块的软件配套足以傲视全区。三峡广场良好的商业氛围、三角碑便利的交通、沙区浓厚的文教氛围，这一切的资源加在一起，也造就了中部版块得天独厚的优势。 价格带中部版块目前在售物业的价格都在4000元以上，在沙区范围内仍是属于高价格带。其中智博天下住宅部分的均价为4500元/。以目前全市楼盘房价情况来看，以该区域的配套、区位优势，这种程度的价格也是在情理之中。 去化情况从目前中部版块的销售情况来看，效果十分理想。正昇自由康都在开盘后短短几个月内，住宅已经销售的大部分，目前已售完。12月10号开盘的“雪梨奥乡”也因产品特点明显，入市即去化一半。从市场对该区域项目的认可度来看，去化情况看好。楼盘分类分析1、规模分类按楼盘的规模分类，我们把楼盘分为造城型、小区型和单体楼三类（总建筑面积在40万方以上的小区划分为造城型）。目前沙区在售和规划的19个楼盘中，只有华宇金沙港湾、光华阳光水城为造城型项目，占的比例为10.5%；小区型物业是现在沙区的主流，共有占的比例为16个，占所有项目的84.2%；单体楼只有智博天下一个，占的比例为5.3%。2、档次分类按楼盘的档次分类，我们根据楼盘自身的定位将沙区楼盘分为高档、中高档、中低档、低档四类。在此需要说明的是，我们划分楼盘的档次主要依据的是楼盘的市场推广价格，均价在4000元/平方米以上的划分为高档楼盘，均价在3501-4000元/平方米的为中高档，3001-3500元/平方米为中低档，3000元/平方米以下为低档。目前沙区在售物业中属于高档楼盘的只有中部版块的智博天下，占到所有楼盘的5.26%；属于中高档楼盘的有4个，占21.5%；属于中低档楼盘的有11个，占到所有楼盘的57.89%；属于低档楼盘的有3个，占15.78%。从以上数据可以看出，目前沙区的物业仍然以中档楼盘居多。小结：近年来，沙坪坝主城区的变化不大，因此对于版块市场的划分和前几年也没有什么变化。而各版块发展的情况却发生了较大的变化，南部版块在经历了前几年的繁荣之后，现在已是风光不再，房地产开发的重心已由南部版块向东北部版块偏移。虽然目前沙区整体房市都不怎么乐观，但是相比较而言北部版块和东部版块分别代表了沙区近期和今后一段时间发展的主线。从分类市场的情况来看，目前沙区在售项目的规模都不是很大，以小区型为主，占了在售项目的大部分；档次也以中档楼盘居多。规模不大、档次不高也是目前阻碍沙区房地产市场发展的主要瓶颈。区域住宅市场总结1、区域市场的主要特征 沙区住宅市场略显冷淡沙区的房地产市场在全重庆市来看也是起步较早，但是近期沙坪坝区住宅市场以往那种火爆的势头有所回落。北部新区大盘林立，大渡口、九龙坡大块圈地，南岸区势头强劲，渝中区依旧高高在上，在其它城区面区，沙区目前仅有的20 几个供应楼盘确实是略显单薄。沙区主城区面积本来就相对较少，加上近年来大量的开发，到现在沙区的土地资源已经所剩不多。在现在出售的为数不过的楼盘当中，规模和档次都和其它区域的大盘相去甚远。由此可见，目前沙区住宅市场的景气指数确实不高。 文化牌仍然是主流沙区是享誉中外的科教文化名区，区内高校林立、人才荟萃，使沙区众多楼盘都不约而同地打起了文化牌。而教育配套也的确是现在消费者购房考虑的重要因素，沙区的开发商利用沙坪坝良好的教育氛围大做文章也是在情理之中的。事实上，近年来文化牌在助推沙区房地产市场发展方面确实发挥了不可低估的作用。而现在和以后，对于在沙区开发的项目来说，文化牌仍然是一股不可忽视的“力量”。但是，文化牌并不是百试百灵的良药，所以开发商在为其项目打文化牌的时候一定结合项目自身的特点，进行有效的营销整合，才能更加有效地发挥文化牌的“威力”。2、区域住宅市场发展的机会 沙滨路的建成带来滨江地产的繁荣沙区的房地产市场虽然是处在淡季，但是滨江地产的地位并不会因此而改变。从前的沙滨路区域交通不便，居住环境糟糕，故而一直未得到市场的重视。但是，随着沙滨路的建成通车后，交通状况得以改善，且政府花了大力气对周边环境、绿化、景观等进行改造，加上本身得天独厚的江景资源，这片区域值得看好。 重大科技园的成熟促成就业热潮重大科技园至形成以来，吸引了大量的投资，这也必然会来更多的就业机会。而随着科技园的不断发展、成熟，肯定会吸引大量的人才前来就业。这样在无形之中有带来了一大批潜在的购房客户。3、区域住宅市场发展威胁 吸引区外客户的能力较差沙区在地理位置上是重庆市主城区中最为独立的一个行政区，各种因素决定了沙区同外界交流一直都不是很充分，吸引外区客户的能力也明显不够。随着交通的不断改善，在城区之间来往也将更为省时和方便，外区较优秀的项目及可能对本区内的客户造成分流，沙区开发商将面临较大的压力。4、区域住宅市场的发展走势 中大户型将成为主流，小户型供应量逐渐减少在学林雅园、时代菁英、恒邦C元素成功开发过后，沙区的小户型热潮也在慢慢减退。这主要是因为，一方面，现在的置业者越来越来理性，对于在功能和设计上都有所欠缺的小户型的需求越来越小；另一方面，市场上可供投资者选择的物业类型越来越多，进一步弱化了对小户型的需求；最后也是最重要的一点，就是目前小户型最集中的区域沙区中心区域可供开发的土地已经基本上没有了。沙区开发的区域将会慢慢向周边扩散，购房者都以居家为主，大户型的数量将会明显上升。 价格将呈上升趋势沙区可供开发的土地存量不多，不存在供过于求；随着土地成本、钢材价格的上涨，开发成本越来越高，总的来说价格会呈上升趋势。2005年房地产市场政策篇前言2004年，重庆房价发力上涨，全年平均涨幅达到29.16，其中上半年涨幅达到惊人的22.78，下半年受到国家宏观政策调控影响涨幅回落至9.2。进入2005年以来，一季度房价全国一季度房价同比增长9.8，而重庆一季度房价涨幅则为7.8，在西南四大城市中处于第二，但仍低于全国平均涨幅两个百分点。面对增长过速的房价，普通市民普遍表示难以承受日益高涨的房价，与此同时，高端物业的供应比例却日益增大，越来越多的开发商形成了一个共同的盈利观点只为富人盖房子！老百姓一房难求，供应市场却是TOWNHOUSE当道。“房子”作为人们生存的必要居所，有形的体现了逐渐加大的贫富差距，直接形成社会不稳定的诱因。为了控制房价，从中央到地方，出台了一系列政策对过热的楼市进行打压。从2005年2月底温家宝总理在两会上的讲话，到“国8条”、“新8条”的相继出台，到七部委联合发布的系列政策，可以看出，2005年初的“政策组合拳”是纲目并举、由上而下的组合政策。同时，重庆市也在宏观供应、产业规范、金融、税收等方面也准备密集出台各项政策，既具备地方的主动性，又迎合中央的调控精神。面对市场出台的多项政策，重庆的房产市场在供应、成交和价格上均出现了较大的变化，消费者的心理预期发生了重大的变化，未来的市场将是“市场”和“消费者心态”博弈的结果，而代理商和开发商更应该认清形势，对市场有一个重新定位，以期待在市场的变化中继续获取良好的收益。一、政策内容 2002年末，随着新一轮经济增长周期的到来，国内房地产价格开始小步上扬，上海、杭州等地房价则是持续攀升。 2003年上半年，虽然有“非典”来袭，但没能阻碍各中心城市房地产业的逐渐火热，央行的货币供应量也超过了预控目标，为防止投资增长过猛引发通货膨胀，2003年7月7日，央行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，此即业界所称“房贷新政”。 2004年，成为政府实施严格土地政策的一年，“831土地大限”出台，要求土地按照市场化要求进行“招标、拍卖、挂牌出让”，终止了过去的协议出让。 土地政策的规范，有了地价上涨预期带动房价上涨的炒作由头，上海、杭州、北京、南京等城市住宅价格快速拉升，投机成分异常浓烈。 进入2005年，房地产投资增幅不减，商品房价格在各地中心城市还屡