《资产评估讲义》PPT课件.ppt

资产评估讲义,主讲教师：蒋同甫 职称：副教授 联系电话：82192056 E-mail：,课程导学,资产评估是随产权交易产生和发展的，计划经济时不存在，于普通商品交易不同，适应资产产权的交易。 学科性质：应用型。强调实用性、经验判断、专业技术和定量分析。强调多方面知识综合应用，涉及市场营销、经济理论、管理理论、财务会计、专业技术、经济法、情报信息理论等。,一、课程特点,3.学科发展： 知识经济到来促使许多新的评估领域，多是无形资产方面，例如软件、创意、信誉等。 信息网络的出现使资产评估手段、工作效率都有了极大的变化。,4、教材特点: 适合自学，要求明确，叙述具体。 有些比较粗糙，错误较多，注意校对。 缺少内容： A：资产评估的具体行业管理， B：资源性资产评估，影响对课程的全面理解。 过于偏重评估方法介绍，评估的基础理论阐述不够。,自学为主，注重基本概念、理论、方法。 注意评估对象差异，根据评估对象特点来探求不同的评估特点，差异是掌握特点的最好途径。 注重做题，尤其是计算题，因为评估结果就是要求计算结果。只有通过计算，才能深刻掌握评估理论和方法。 资金时间价值是学习基础，部分同学要补课，一定要熟练掌握。,二、 学习注意问题,1整付复本利系数 已知现值求将来值 （F/P，i，N） 2整付现值系数 已知将来值求现值 （P/F，i，N） 3. 年金复本利系数 已知年金求将来值 （F/A，i，N） 4基金年存系数 已知将来值求年金 （A/F，i，N） 5年金折现系数 已知年金求现值（P/A，i，N） 6投资回收系数 已知现值求年金 （A/P，i，N）,三、资金时间价值公式p358,四、教学媒体与教学环节,（一）教学媒体 文字教材 音像教材 网上资源 面授辅导 答疑 （二）教学环节 自学 作业 期末考试,资产评估学注册资产评估师资格考试系列教材、习题集。,五、 重点参考书目,1、含义：P1 2、六大要素：主体、客体、目的、价值类型（价格标准）、程序、方法。（依据、原则。） 例题1：一个企业资产分别订为80万元、40万元、20万元条件下评估。坏蛋赔偿选择，是赔付一个蛋还是赔付一大笔钱。 例题2：国有资产流失渠道。,第一章 总论 第一节 资产评估的含义 一、资产评估的概念,3、产生背景：资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物 A、商品经济发展生产要素流动，大量资产业务组合变动，如合资、合作和联营、企业兼并、合并和分设，企业出售、租赁和实行股份制改造等。 B、所有者和使用者之间关系，如土地占有者与使用者联营、租赁等的利益分配。 C、保护知识产权，促进科学技术发展,1现实性：采用时点评估,以评估基准日为主，不采用时期、时段的概念。 2市场性：由市场决定，市场检验 3预测性：用未来收益说明现实。 4公正性：表现为按业务规范和行业准则进行评估，第三者的评估。 5.咨询性：无强制执行的效力，但是有权威性。 6.科学性和预测性的结合：专业技术和实践经验积累的结合。,二、评估特点,1,三、评估与会计计价的区别,1广义与狭义的区别：广义指涉及所有资产价值评估等活动，狭义是指产权交易、变动的活动。 2.区别：3.联系:,1会计：见P5，不能提出明确定义。无形资产 ，普通股权益不好说明。 2. 特点：一种权利、获利能力、为某一主体所拥有和支配。,第二节 资产评估对象 一、 资产的含义,二、资产分类,1法定评估：资产转让、企业兼并、出售、联营、股份经营、中外合资、企业清算（破产、终止、结算）。 2非法定评估：抵押、担保、企业租赁。 3. 房地产交易、保险、税收、法律。,第三节 资产评估价值类型 一、评估目的的分类,资产评估目的分类 单项资产交易 合资 、合作经营 企业联营 企业合并、兼并、分设 资产交易 发行股票 产权交易 企业出售 企业出租 土地成片出租 非法令 房地产交易 土地开发经营 评估 房地产买卖 房地产出租 融通资金 （抵押贷款、发行债券、融资租赁） 资产保全 （企业资产保全会计处理、财产保险） 资产清算 咨询服务（资产开发、考核经营业绩、财务报表、诉讼）,税收 法令评估 国家征用不动产（补偿评估）,（一）价值类型的作用 1、影响和决定评估价值的重要因素 2、制约评估方法的选择 3、避免误用评估结果。,三、价值类型,（二）对价值类型的理解 1、最早的观点：现行市价、重置成本、收益现值和清算价格。 2、国际划分：市场价值与非市场价值 非市场价值包括：在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值等。,（三）主要类型 1市场价值：通用型产品 2在用价值：特定用途价值 3投资价值：计算收益能力，特殊商品资本。 4. 持续经营价值：现有资金流情况 5清算价值：破产清算,评估环境背景的判断 目的 环境假设价值标准 方法 目的与价值标准严格匹配，方法是灵活的,第四节 资产评估的假设 一、 认识评估假设的意义,1、含义.P15，核心是考虑未来，结果不同。 2、类型：在用续用、转用续用、移用续用 3、条件：P16。 1、含义：P16。 2、条件：通用性强的产品，追求最佳最大效果或效用。,二、 继续使用假设,三、公开市场假设,1、含义：P17. 关注重点不一样：未来使用价值，市场变现价值与清算价格，各种评估背景委托方如何使用应在评估报告书中明确说明。 例题：企业一辆折旧完了轿车，采用5000元的价格卖给私人是否合理。主要问题市有二手车市场，价格应按公开市场价格决定。,四、清算假设,1、独立性原则：要求中立的第三者，免除外来干扰，是保正客观性和科学性的基础。 2、客观性原则：要真实可靠。 3、科学性原则：目的价值标准要一致，匹配性原则。 4.专业性原则：要专业人员，各方面人员共同解决问题。 1,第五节 资产评估原则 一、工作原则,1、预期收益原则：考虑未来收益，而不注重现在。 2、替代原则：在多种替代品的情况下，不能高出替代品的价格，站在购买者的立场上进行评估。 、贡献原则：考虑在整体资产中的作用。 、最佳使用原则：当一项具有多种功能或潜能的资产，在公开市场条件下进行评估，应按其最佳用途评估。 评估原则也涉及评估主体和评估程序，需要说明。,二、经济原则：如何处理评估中的矛盾和争议问题,第六节 资产评估程序,一、资产评估程序的含义 1、基本含义 2、广义与狭义程序，重点放在广义,二、资产评估程序的重要性,1、规定评估行为、保证评估质量、维护信用的保证。 2、评价评估水平的重要依据。 3、防范执业风险、保护自身合法权益的手段。,三、资产评估程序的内容,1、基本环节，见P20 2、具体内容 四、履行资产评估程序的要求 制定制度、执行制度、监督制度执行、无法执行基本环节要说明、贯彻工作底稿制度,、市场法含义：30 、特点：最有效、最简单的方法，市场经济条件下最普遍的方法。 、应用市场法的前提条件： 、充分发育活跃的市场。 、健全的指标参数、资料和数据。,第二章 资产评估的基本方法 第一节 市场法 一、市场法及其适用的前提条件,、用参照物进行评估，参照物应与被估对象相差不大，都是旧产品。 、公式：被估资产价值市场交易参照物价格评估对象比参照物优异部分价差评估对象比参照物劣于部分价差或被估资产价值同类资产价格（调整系数） 3、参照物的选择：尽量相似。 4、参照对象考虑的因素随不同对象有很大区别，一般包括时间、地域、功能三种因素，调整因素越多，准确性越差。 例题:P92-97,二、评估方式,、程序：见32 、优缺点分析： 优点： （） 反映市场情况，产品造价、质量、供需关系。 （）最容易被双方所接受。 缺点： （）要求公开活跃的市场条件。 （）不适用于专业设备和大部分无形资产的评估。,一、评估程序和市场法的优缺点,、成本法含义：33 、理论前提： （）资产的价值取决于与重置成本 （）价值是一个变化的量 、成本法的前提条件： （） 可以充分利用的资料和数据。 （）必要的耗费，必须体现社会或行业水平。,第二节 成本法 一、 成本法及适用的提条件,（一）公式： 被估资产评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 被估资产评估值重置成本（实体性贬值率）（功能性贬值率）（经济性贬值率） 见教材P34,P66 三.各项指标的估算,二、 评估思路及主要指标,、程序：见5 、优缺点： （） 46 （）最认真详细的评估方法，核算比较复杂和困难。,三、评估程序和成本法的优缺点,、收益法含义：46 、应用收益法的前提条件： 、用货币衡量未来收益 、未来收益风险能用货币衡量,第三节 收益法 一、收益法及其适用的前提条件,、公式：47基本公式 、其它类型： （1） P=A/R1-1/（1+R）N 有限年期 （2） P=A/R 无限年期 （3） P=AN 有限年期 R=0，A不变 （4） 具体公式等差数列和等比数列等递增递减请参考评估学其它教材,二、应用形式,各项指标都是人为因素确定，精确与否对评估结果影响很大。 （一）收益额 、未来收益要预测判断 、收益额指标确定有争议 （）利润总额：净利润税收 （）净利润：利润总额税收折旧 （）净现金流量：利润总额税收折旧 一般采用净现金流量，折旧并没有实际支出，作为企业的一种资产仍发挥作用。,三 、收益法中各指标的确定,（二）收益期限 收益都是有限的：有限年期、永续。 判断估计长短对准确性影响：期限过长，高估收益；期限过短，低估收益。,（三）折现率 、折现率含义是指资金时间价值确定的一个系数，代表当时社会普遍的一种收益率，收益率高，评估值就低。 例题： 万.万 万万 万万 、折现率一般分为：无风险收益率、风险收益率和通货膨胀率，一般不计算通货膨胀率。这些系数的确定有许多具体方法。 教材例题P50-P52,、程序：见52 、优缺点： 优点：（） 预测未来 （）简单方便，计算量最少，资产量越大，这一优点越明显。 （） 成本法中营运性贬值和经济性贬值都要进行折现，市价法中用与判断自动化程度差异造成的经济损失额也要进行折现 缺点：（）主观因素影响太大，准确性差。 （）只适用于有经济收益的评估对象，公共产品社会公益性资产不能评估。,四 、评估程序和收益法的优缺点,、相互借用： 、成本法和市场法的区别 54,第四节 评估方法的比较和选择 一、评估方法的相互联系和区别,、方法必须与资产评估的价值类型相适应，目的决定方法。 、必须与评估对象相适应。 、受到可收集数据和信息资料的制约。 、在同一种价值类型的基础上可以使用多种方法，相互验证，配合使用，提高准确性。,二、方法选择,第三章 机器设备评估 第一节 机器设备评估特点,一、机器设备特点及分类 、特点：6，长期和反复使用，单件价值大,与流动资产比较区别 、分类：58，四种标准,二、机器设备评估特点P59,、大部分是单项评估、逐项评估，一般不采用收益现值法。 、整体性设备如生产线、流水线、独立的生产装置和系统可采用收益现值法。 、一部分属于不动产，移动会影响价值。 、各种损耗都有反映。 、注意各种设备的各种寿命。,第二节 机器设备的核查与鉴定 一、设备核查方式,1、逐项清查：重要的设备必须采用 2、抽样核查：采用分层抽样,二、鉴定,1、鉴定类型： 统计性鉴定： 宏观鉴定；需用3-5年的资料 微观鉴定：针对单台设备 判断性鉴定：在统计性鉴定之后，判断成新率、剩余经济寿命 2、鉴定具体方法：总体鉴定法和分结构鉴定法,第三节 成本法 一、公式,评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或：评估值=重置成本（1-实体性贬值率）（1-功能性贬值率）（1-经济性贬值率）,二、重置成本构成,1、一般构成：直接费用和间接费用，由手册可查，见P66-68，进口设备计算口径。 2、在具体情况成本口径选择，主要是运杂费、安装费、调试费和资金利息费用的核算，采用市价法时，这些费用不需要计算。 （1） 不需要安装的小型设备按评估基准日的市场购置价。体积大、重量大的适当考虑运费。 （2）需要安装的一般设备，在购置价的基础上加运杂费、安装费和调试费。对于资金利息成本，时间短的不计算，时间长的应考虑。 （3）对于无法取得设备现行购置价的或建造费用的设备可采用功能价值法，采用同类设备和进行参照。 （4）如果同类设备参照都没有，采用价格指数法调整。只适于技术进步速度不快，对设备价格影响不大的重置成本。一般指旧设备。 （5）自制设备：购置价、运杂费和安装调制费。,三、进口设备的价格计算口径,1、进口设备主要价格： FOB（离岸价) 保险费 运输费 风险承担 CIF（到岸价） （1）现行国际市场的离岸价格（FOB）=（FOB价格+途中保险费+国外运杂费） 现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其它手续费+国内运杂费+安装调试费 （2）到岸价（CIF）= CIF价格+现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其它手续费+国内运杂费+安装调试费,2、无法查询进口设备的现行FOB或CIF价格，计算可查询国外同类产品的现行FOB或CIF价格，可采用功能价值法计算。国外没有的，可利用国内替代设备重置成本。,上述几条渠道都不通时，可采用价格指数法调整。特别要注意外国设备的技术更新速度快，被淘汰设备价格大幅度下降，因此采用生产国的价格变动指数，不能采用国内的生产价格指数。 具体计算方法见教材P72-74。,四各个指标的核算 (一)重置成本核算,复原重置成本 材料工时定额不变现实价格 更新重置成本 材料工时现实定额现实价格 选择的条件：与评估基准日的时间短与时间长，定额变化大与定额变化小。,例题1,某企业的一台设备需要重估。购建成本如下：该设备采购价为4万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元,调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%，运价近两年提高了1倍，安装的材料费和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。,例题1答案,4（1+20%）+0.1（1+100%）+0.3 （1+40%）+0.1 (1+15%） =5.535（万元）,例题2,某企业一台机器设备需要评估重置全价，有关资料如下： 自制设备成本为30万元（其中，钢材占40%，铸铁占20%，人工费占30%，管理费占10%）。按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工节省10%。通过调查得知，自制设备自制造以来，钢材价格上升80%，铸铁价格上升50%，工时成本上涨100%，管理费按工时分摊的额度上升40%。 分析：按现行技术条件该自制设备的结构大有改进的必要，改进以后能节约用料，而其功能任务尚能保持。可按更新重置成本评价。所提出数据经分析符合社会价格标准。,例题2答案,钢材：3040%（1-20%）（1+80%）=17.28(万元) 铸铁：3020%（1-20%）（1+50%）=7.2(万元) 人工成本：3030%（1-10%）（1+100%）=16.2(万元) 管理费用：3010%（1-10%）（1+40%）=3.78(万元) 合计: 17.28+7.2+16.2+3.78=44.46(万元),重置核算法（直接核算法）,重置成本直接成本间接成本 间接成本人工成本总额成本分配率（间接成本额人工成本额） 间接成本直接成本间接成本占直接成本百分率 P36,物价指数法,重置成本资产历史成本（物价变动指数） 资产历史成本资产评估基准日物价指数资产购建时物价指数 物价指数可以采用综合物价指数、行业物价指数、同类产品物价指数，以同类产品物价指数为最准确。需要发达的物价信息系统。 例题:36 ，P78,、功能价值法,线性比例法：重置价格参照物重置成本被估资产年产量参照物年产量 例题：37 规模指数法：重置价格参照物重置成本（被估资产年产量参照物年产量） 比较简单采用（），复杂的产品采用（），统计数据情况来分析。 例题：P81,、统计分析法,分类抽样，然后综合，见39,（二）实体性贬值,原因：自然磨损和使用磨损 方法：观察法、公式法和修复费用法 观察法是最准确的方法，采用的指标是成新率，见9。虽然真实可靠，但是费时费力，机器设备评估必须进行技术鉴定。 成新率：代表新旧程度，几成新 成新率=1 损耗率,2、年限法（公式法）,比较简便的方法。 基本公式： 成新率=尚可使用年限/（已经使用年限+尚可使用年限） 被估资产的有形损耗=（重置成本-残值）实际使用年限/总使用年限 时间估计产品的三个寿命：经济寿命、技术寿命、物理寿命 考虑合同年限、法定年限、计划年限差异 使用年限必须考虑具体的设备负荷情况：,A、使用年限必须考虑具体的设备 负荷情况,例题：某被估设备计划使用期10年，按两班制计算。设备已使用3年，按三班制运行，请计算成新率。计算： 成新率=1-33/（102） 100%=55% 比较 成新率=（1-3/10）100%=70%,B鉴于设备有大量技术更新改造情况 公式： 成新率=尚可使用年限（加权投资年限+尚可使用年限）100% 加权投资年限=（