公司内部--天源公司2014年上半年工作总结及下半年工作计划.doc

天源公司2014年上半年工作总结及下半年工作计划2014年，在市国资委和城投集团公司的正确领导下，天源公司围绕年度经营目标，以棚改征收为重点，资产营运为核心，大力推行企业市场化改革，各项工作有效推进。1、 上半年主要工作推进情况（一）棚改征收攻坚克难根据公司总体经营思路和项目运营要求，2014年，是棚改征收收尾、项目建设全线铺开的一年。经过三年的努力，征收工作真正进入了攻坚克难的阶段，剩下的每一户都是难啃的骨头。在市政府对棚改工作的高度关注和集中调度下，区棚改办、办事处和社区加大了征收强度，城投集团公司也为天源征收团队调入了技术和管理力量，在加大以拆促征和司法手段工作力度的情况下，从4月份起征收工作初见起色，但整体进度离公司目标和瓶颈的突破还有较大差距。上半年，公司共完成征收195户，是年度目标790户的24.7%；累计完成1927户，是已启动棚改项目征收任务2261户的 85.2%，其中：1. 老西门项目：应征户数共1606户，目前累计完成1405户，还剩201户未征收（已启动区域剩133户：蔬菜、芙蓉宿舍5户，鼎城物资局21户，百货站1户，日杂公司宿舍1户，生资公司14户（含7户门面），市场服务中心22户，区工商局综合楼19户，新村社区1户，矮城墙23户，鼎城电影公司12户，鼎城药材公司12户，花鼓剧团2户。未启动区域68户：农机公司17户，华星电器51户）。2. 鑫龙公司项目：南区应征户数77户（不含310户住户），目前已完成欣运集团驾校区和办公区的评估工作，正在与欣运集团进行征收补偿协议商定工作。3. 天源599号项目：应征户数共56户，目前正在进行征收方案进行公示，规划方案评审。4. 长胜桥项目：应征户数共912户，为2014年新启动项目，目前启动直管公房的预征收工作，私房的征收工作预计在7月份征收启动。（二）工程建设进展快速2014年，公司进一步加强了项目部的统筹管理，一是加强领导，各项目指挥长全部实行现场办公，不分节假日深入一线指挥工作；二是加强调度，坚持项目部每日例会、每周调度会，提高了工作的督导落实；三是加强考核，各项目部可根据各自情况制定有效可行的考核激励机制，严格要求，奖惩并行；四是加强质量管控，除加强项目部、施工单位、监理单位日常的质量督查外，从四月起工程部组织技术队伍对所有项目进行每月质量大检查，并对渗水等工程质量通病进行了研究。上半年，已开工项目的22.8万平方米工程建设得到了快速推进，特别是首个棚改项目天源星城的亮相，从设计理念、施工工艺、工程管理等方面很好地展示了天源品牌形象，并得到了省、市领导的高度评价和业界、百姓普遍认可。各项目的具体进展情况如下：1. 老西门项目：新村片区1#楼公共部分装饰完成50%，2#楼公共部分装饰完成30%，3#楼开始进行外架拆除，12#楼继续进行木结构和外墙干挂石材的施工，14#楼正在进行地下室施工的准备工作；光明巷片区4#、5#楼主体建至2层。2. 天源星城项目：4#、20#楼已竣工并投入使用,1#楼内外粉刷完成50%，2#楼外架拆除至12层，3#楼完成内外装饰工程90%,5#楼内外粉完成20%，6#楼建至24层，11#楼已封顶，14#楼完成主体工程进入内外装饰阶段。3. 芙蓉观邸项目：外装饰装修已完成，内装饰装修完成80%。4. 康桥蓝湾S1项目：主体修建至10层。同时，新开工建设1.09万平方米（老西门新村片区1#楼），是年度目标345456平方米的2.9%，其中：老西门完成10090平方米（新村14#楼），是年度目标134657平方米的7.5%；其他项目：天源星城60385平方米、天源鑫座109000平方米、天源599号21414平方米、长胜桥20000平方米，均为下半年开工计划。（三）项目投资稳步推进上半年，公司共完成投资33803万元，是年度目标64320万元的52.6%，其中：老西门项目13549万元，是年度目标25000万元的54.2%；天源星城项目14856万元，是年度目标10000万元的148.6%；天源鑫座项目569万元，是年度目标15000万元的3.8%；芙蓉观邸项目2950万元，是年度目标4500万元的65.6%；天源599号项目24万元，是年度目标2000万元的1.2%；康桥蓝湾S1项目1820万元，是年度目标3800万元的47.9%；长胜桥项目35万元是年度目标4020万元的0.9%。从数据上看，投资情况实现了时间过半、任务过半，主要是由于在建的各工程建设进展较快。但从项目推进的实际情况来看，由于征收工作的滞后，投资情况不是非常理想，特别是下半年随着老西门新村、芙蓉观邸和天源星城一期工程的依次完工，征收工作的推进情况，将直接影响到多个项目的开工计划，以及公司的整个投资和资金运作把控。（4） 资产经营初见成效随着房地产形势从卖方市场转向买方市场，项目营运的模式也发生了巨大的变化，通过去年的前期部署，2014年，公司全面实施资产运营战略措施。一是以营销为目的，把控开发节奏。天源星城通过提前运作样板房、景观区、运动场、天桥剧院、销售中心等特色板块，较好地展示了项目的品味、质量和服务，增加项目认知度和品牌厚度，目前已实现认购161套，认购金额为7857.31万元。二是把商业运营理念与产品研发相结合，在项目设计前期注重商业布局的前瞻性，使产品更具市场性和针对性。三是以商业运营为手段，探索企业资本化经营新模式。上半年，公司以老西门文化旅游项目为平台依托，积极运作商业经营公司和文化运营公司的组建，为天源商业地产运营新模式创造平台。上半年，公司共完成经营收入6648万元，年度目标32430万元的19.1%。包括： （1）总公司经营收入 万元，是年度目标16300万元的40.8%。其中：天源星城销售收入2598万元，是年度目标21100万元的12.3%；天源鑫座销售收入617万元，是年度目标800万元的77.1%；康桥蓝湾S1销售收入1520万元，是年度目标7000万元的15%；市电影公司239万元，是年度目标1500万元的15.9%；老资产销售收入840万元，是年度目标600万元的140%；租金收入28万元，是年度目标30万元的93.3%；（2） 子公司经营收入806万元，是年度目标1400万元的57.6%。其中：中房建筑公司623万元，是年度目标1000万元的62.3%；中房物业公司100万元，是年度目标300万元的33.3%；拆迁事务所80万元，是年度目标100万元的80%；中房保洁公司3万元）。（5） 内部管理不断加强根据年初制定的市场化运作思路，公司在2014年加快了现代化改革步伐，对职业经理人队伍的打造又向前迈进了一大步。一是进一步调整管理构架，健全项目管理体系，在多项目垂直管理的前提下，强调项目部的横向统筹作用，加强项目部对征收、建设、运营、物业等整体工作的权责把控。二是进一步加强人力资源储备，根据企业发展和各部门、子公司人力资源需求，公司在上半年面向市场招聘专业技术人员共14名，很大程度上缓解了公司在经营发展中的人才欠缺的问题。特别是长胜桥棚改项目部，除指挥长和部长外，其他人员均为市场招聘，该部门也将作为公司市场化运作的试点，探索全新的市场化管理运作模式。三是进一步完善激励机制，为更好地落实把公司经营业绩与员工工作绩效相结合的原则，公司将年度经营目标分解，作为各部门、各相关责任人的月度考核重点，考核小组严格按照工作实际完成情况予以评分，对员工的工作积极性起到了一定的促进作用。（6） 群众活动积极开展根据市委的统一部署，公司自2月底开始党的群众路线教育实践活动，围绕“四风”问题，组织开展了学习教育、听取意见、查摆问题、开展批评等方面的二十几项活动。通过活动开展，公司的作风建设和党性修养有了明显提升。一是工作作风得到了改善，深入一线的多了，办公室电话指挥的少了；会议调度的多了，工作请示的少了；主动落实的多了，互相推诿的少了。二是非生产性消费得到了控制，上半年共产生相关消费96.8万元，较去年同期的114万减少17.2万元，下降了15%。 三是内部管理得到了进一步加强，完成了非生产性管理办法、出差管理办法，加强了劳动纪律考核，推行了无纸化办公等等，促进了企业运作规范。2、 目前存在的不足在成绩面前，公司要保持高度的自省精神，清楚地认识到目前存在的问题和不足。1. 棚改征收信心不够，攻坚克难有待加强。三年来，棚改进入了深水期，征收收尾工作更是难上加难。一方面，剩余被征收户大多诉求不切实际，突破政策漫天要价，无法达成一致协议。另一方面，征收工作人员面对困境，按部就班，认为既不能突破政策又无法说服被征收人降低要求，没有新办法、新措施，无能为力。第三，政府正在就征收政策进行修改完善，部分被征收户和单位存有观望态度，不能积极对接。这些情况都影响了征收工作的推进速度。2. 产品谋划意识不够，统筹管理有待加强。在产品研发上，公司虽然借助了设计、策划、运营单位共同参与，但在项目部统筹协调，形成合力上还远远不够。没有在项目前期形成清晰的项目定位，导致后期运作中把握不住重点，“泥巴萝卜吃一截擦一截”，运作周期过长，项目效益打折扣。3. 项目营运创新不够，资源利用有待加强。在天源星城的销售中，过多依靠传统的媒体宣传和“等人上门”的销售方式，主动与市场对接、与客户对接的销售行为不够，创新意识不够。3、 下半年工作计划（1） 房地产形势放眼全国，房地产行业伴随着两年的高歌猛进之后急转直下，70个大中城市房价涨幅持续收窄，今年5月份已有35个城市房价出现下降，伴随房价下跌的是销量下降、库存高企，开发商拿地的热情降低。主要原因有三点：一是房地产市场本身处在下行区间，房地产市场和宏观经济一样增速放缓。二是去年房地产的快速增长基数过高，销售面积、销售额同比增长很快，透支销售导致基数增加，这在很大程度影响今年的市场表现。三是日益收紧的房贷政策，一方面导致今年房企的资金来源、到位资金的增长速度放缓，另一方面收紧的金融政策对个人住房抵押贷款影响很大。下半年楼市预估“短期内市场不会出现大的改观，房地产下行态势会延续，因为这次市场震动主要是市场内部内在矛盾爆发，要自我解决需要时间来解决，需要找的新的市场的平衡”。落脚本土，2014年常德楼市总供房量达到了历年最高的319万平米，而常德楼市的销售量则进入了下滑期，其中江北城区的住宅销售面积同比下降了11.2%，销售金额同比下降5.2%；非住宅类销售面积同比下降了48.1%，销售金额同比下降了20.8%，而销售单价仍然惯性上涨，销售形势相当严峻。进入2014年，公司的工作重点将逐渐从棚改征收转移到项目运营上来，在房地产形势不利的情形下，如何实现经营业绩的稳步推进，需要从管理和措施上入手，进一步加大创新改革的步伐。下半年的工作，还是要围绕年度目标，抓好两条主线：一是用征收的全面收尾促开工，抓好项目建设线；二是用标准细化促工程体系的建立，抓好产品品质线；三是用产品促销售，抓好营运线。（2） 下半年工作任务1. 征收工作：根据市委市政府的要求，下半年要完成征收645户，包括：老西门212户、天源鑫座南区77户（含：欣运集团驾校区、办公区和75户门面，不含310户居民）、天源599号56户，长胜桥一期300户，特别是汛期过后就要开工建设的老西门一水厂区域和年底前要亮相的葫芦口广场区域，在月底前要全部完成。2. 项目建设：根据年初制定的目标，(1)下半年新开工建设24万平方米，包括：老西门一水厂6、7、8#楼，年底前完成地下室施工；新村11、13、17-30#楼，根据征收情况下半年陆续开工。天源鑫座南区，年底前完成地下室施工，完成拟置换华星电器单体商业建筑主体封顶。天源599号，完成地下室施工。长胜桥一期，启动开工建设。天源星城二期，完成地下室施工。(2)已开工区域，老西门新村1、2、3、12#楼，光明巷4、5#楼，天源星城一期、康桥蓝湾S1全部竣工，879套棚改房交付使用，芙蓉官邸装修完成交付使用。3. 投资工作：下半年，计划投资35517万元，包括：老西门项目11451万元、天源星城项目5000万元，天源鑫座项目24431万元，芙蓉观邸项目1550万元，天源599号项目1976万元，康桥蓝湾S1项目1980万元，长胜桥项目3985万元。4. 经营工作：下半年，公司要完成经营收入9652万元，包括：总公司经营收入9158万元，子公司经营收入494万元。要顺利完成年度任务，关键要抓好天源星城的销售工作。在全国房地产走势不利、常德市竞争超前的形势下，下半年，公司要在市场上占据一席之地，实现突破，较上半年难度更大。在天源星城项目上，需要进一步挖掘资源，充分利用“智慧谷的好房子”优势，实施“走出去”的营销模式，努力完成年度销售目标，确保企业资金周转。在老西门项目上，要抓紧完成商业经营公司和文化运营公司的组建工作，为项目的商业运营打好基础。（3） 主要工作措施1. 突破征收难题。一要明确任务，所有棚改项目的征收工作都以市委市政府要求的时间节点为准，不打任何折扣；二要方法可行，根据项目的总体安排，涉及到回迁的、提前亮相的区域，要集中精力先突破；三要