宿迁市房地产市场调研报告.ppt

,宿迁市房地产市场调研报告,2,项目概况,湖滨新城概况,3,湖滨新城位于宿迁市主城区北侧约8公里，紧临400平方公里骆马湖，是中心城市重要组成部分。 湖滨新城是政府重点打造的旅游、休闲、生态、以及研发基地。 目前已有3家高星级酒店建设，今年7月其中一家五星级酒店对外开业。,湖滨新城核心规划,4,湖滨新城开发区由： 生态旅游产业园 职业教育产业园 高新技术产业园 现代农业产业园 体育休闲产业园 嶂山森林公园保护区 6个部分组成,湖滨新城生态旅游主要项目,5,半岛国际度假村,渔文化商业街,6,项目综合分析小结,项目地理位置较优越，位于主打旅游、休闲、生态概念的湖滨新城。 湖滨新城将是宿迁市区最后打造的板块，也是最有潜力的板块之一。目前已引进半岛国际度假村、渔文化商业街以及游艇码头等旅游休闲项目。 周边环境非常优美，且离市中心仅8公里，非常适合开发低密度高端产品。,7,城市属性,8,城市概况,位于江苏省北部，属淮海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。 2010年户籍人口546.28万，城镇人口236.75万人口；全市总面积8555平方公里。 现辖沭阳、泗阳、泗洪三县，宿豫区、宿城区和宿迁经济开发区、湖滨新城和苏州宿迁工业园区。 著名的“杨树之乡”、“水产之乡”、“名酒之乡”、“花卉之乡”和“蚕茧之乡”。,城市名片,联合国环保节能新型示范城市 中国改革开放30年优秀集体 全国双拥模范城市 中国优秀旅游城市 国家园林城市 中国创业之城 中国金融生态城市 世界生物进化中心之一,9,霸王举鼎,10,经济状况,宿迁市是江苏省经济总量较小的城市之一，在淮海经济区位居倒数第三。2010年GDP为1015亿元，人均GDP为3000美元。,淮海经济区核心区共同体,11,人均可支配收入,近五年城镇居民人均可支配收入稳步增长，2010年可支配收入为13784元，低于江苏省其他城市平均水平。,“十二五” 发展主要目标,江苏省“十二五”规划提出，宿迁要着力强化中心城市功能，加强与周边城市联系，发展特色产业，积极打造生态型、功能型、人居环境优越的湖滨特色城市。 宿迁中心城市将建设成为“拥山亲水、绿荫楚韵”的滨湖城市, 2006年2月经宿迁市人民政府批准,成立湖滨新城，目前纳入统一规划的区域面积为116平方公里,辖晓店镇、祥和社区、嶂山林场，18个行政村(居)，人口6万人。,12,湖滨新城将成为重点打造板块,13,城市概况小结,人口规模较大，达到中等发展城市水平。 城市生态环境优美，马路较宽敞，比较适合宜居。 经济发展落后于江苏省其他城市，且在淮海经济区位居倒数第三。 2010年全市城镇居民人均可支配收入13784元，属于地级市较低水平。,14,市场分析,15,15,成交量持续低迷，价格稳步上升 近几个月住宅成交持续低迷，每月成交仅700-800 套，且主要依靠个别明星楼盘的表现，远低于今年1-2月1000套水平。而价格则从1月的3133元/，上涨到5月的4094元/，主要与中高端陆续上市有关。 板块楼盘价格差异不大，最贵的公寓均价为6000元/ 各板块楼盘价格差异不是很大，中心城区4300-5700元/，宿豫区3800-4200元/，宿城新区（城西）3800-4500元/，湖滨新城别墅7000-8000元/ 6-7月楼盘近20个楼盘集中上市 经过近半年的相对沉寂和冷清，6-7月份，宿迁楼市即将迎来相对密集的放量，将有近二十家楼盘上市，大部分是老盘新开。新盘有恒大华府、月亮城和东亚马赛公馆等。,宿迁市2011年市场状况,16,宿迁市历年商品去化状况,2009年楼市火爆，商品房销售面积出现跳跃式增长；2010年商品房销售590万平方米，住宅销售500万平方米，处在历史高位。,2011年1-5月宿迁住宅成交状况,17,市场随着个别中高端楼盘的热销，以及地段较好的楼盘上市，今年上半年价格稳步上升；但整体成交量依旧低迷，5月住宅仅成交814套。,18,2011年1-5月宿迁商铺成交状况,近期商业的成交量波动较大，主要跟热点商业楼盘表现有关，总体价格保持上扬态势，均价集中在6000-7000元/平方米。,2011年宿迁商品房成交排行榜,19,热点楼盘表现差异性较大，定价合理，地段优越的楼盘受市场追捧，如位于市中心黄金地段的宝龙城市广场5月成交高达221套，该楼盘在5400元/的基础上推出9.2折，性价比相当高。,20,楼市板块竞争格局,公寓竞争主要形成中心区、宿城新区和宿豫区三大板块竞争格局。 湖滨新城目前主要以排屋别墅项目为主。,以下主要针对四大板块进行分析,21,21,区域特征：商业日趋繁华，金鹰商业航母将成为市中心的商业核心区，霸王举鼎商圈日益成熟。 产品特征：主要在售楼盘6个，定位偏中高端。以高层产品为主，部分楼盘规划花园洋房及排屋别墅。 价格特征：高层均价4300-5400元/，多层5700元/，价格差异主要跟楼盘所属地段有关。,中心区板块/楼盘特征,宝龙城市广场,海天翡翠城,22,22,中心区板块/主要在售楼盘,宝龙城市广场凭借其品质、优越地段和品牌受消费者追捧，平均每月去化率达100套以上。 中豪国际花园6月推出市区绝版多层受市场追捧，据了解已经预定290套。,23,宝龙城市广场,中心区板块/代表性个案分析,24,海天翡翠城,中心区板块/代表性个案分析,25,中豪国际花园,中心区板块/代表性个案分析,26,26,区域特征：新区居住氛围日趋浓厚，但商业和生活配套依旧欠缺。 产品特征：楼盘体量普遍较大，主要在售楼盘5个，楼盘定位差异性较大，其中雅典城主打欧式地中海风格，水木清华洋溢学术氛围。主力户型80-120。 价格特征：高层均价3800-4500元/，新盘报价普遍偏高。,宿城新区板块/楼盘特征,中港雅典城,水木清华,27,27,宿城新区板块/主要在售楼盘,宿城新区楼盘平均每月去化率较接近，几乎集中在30-40套之间,28,中港雅典城,宿城新区板块/代表性个案分析,29,君御名城,宿城新区板块/代表性个案分析,30,水木清华,宿城新区板块/代表性个案分析,31,31,区域特征：区域配套相对成熟，红星美凯龙家居广场的入住提升区域价值。 产品特征：主要在售楼盘4个，且相对较集中。早期以多层为主，目前以高层产品为主，主力户型80-130。 价格特征：高层均价3800-4300元/，大部分楼盘价格较接近。,宿豫区板块/楼盘特征,万豪新城,星海湾,32,32,宿豫区板块/主要在售楼盘,宿豫新区楼盘目前在售楼盘主要有4个，未来供应量仍较大。 金箔文枢苑5月18日首次亮相，凭借其超低价受市场追捧，平均每月去化240套。,33,万豪新城,宿豫区板块/代表性个案分析,34,红星凯盛,宿豫区板块/代表性个案分析,35,星海湾,宿豫区板块/代表性个案分析,36,金箔文枢苑,宿豫区板块/代表性个案分析,37,37,区域特征：主打旅游、休闲及生态概念，环境较优越。 产品特征：主要以排屋别墅为主，主力户型面积210-280。未来可能出现高层项目。 价格特征：均价7000-8000元/。,湖滨新城板块/楼盘特征,湖滨蓝郡,夏阳银湖花园,38,38,湖滨新城板块/主要在售楼盘,湖滨新城目前在售楼盘均为别墅项目，其中夏阳银湖花园档次较高，也是主要别墅供应项目，而湖滨蓝郡则是尾盘销售，仅剩2套。,39,夏阳银湖花园,湖滨新城板块/代表性个案分析,40,湖滨蓝郡,湖滨新城板块/代表性个案分析,楼市未来供应量,已开盘可售面积,楼市未来供应量,未开盘可售面积,43,未来3-5年供应量预测,其他未统计的楼盘保守估计约100万， 未来三五年供应量至少在550万以上,市场供需基本平衡，市区绝版地段楼盘或将出现供不应求局面。,已开盘可售面积+,未开盘可售面积+,其他未统计的楼盘,44,市场分析总结及预判,宏观调控加剧消费者的观望气氛，总体表现较低迷。 近期楼市主要依托个别楼盘的表现，高性价比和超低价楼盘最受市场追捧，平均每月去化高达200多套。 市场存在虚报价格，主要是应对“政府的一房一价”政策，实际成交价格相当于市场价的9折。 6-7月乃至三四季度将迎来供应高峰期，随着楼盘产品的提升、以及品牌开发商的入驻，未来价格将呈现稳中有升态势。,45,土地市场,46,宿迁市2009-2010年土地供应状况,宿迁市2010年平均每亩地价较2009年增长近2倍，楼面地价上涨约1.5倍。 热点地块楼面地价为1000-1500元/。,备注：以上数据来自宿迁国土局（不含湖滨新城）。,宿迁市2009-2010年热点地块出让统计,最贵的楼面地价4058元/，该地块比较特殊，主要以商业为主，而且3宗地块绑定出让。,48,湖滨新城2010年土地供应状况,湖滨新城