物业服务费测算与企业增收途径.ppt

物业管理费用测算,物业管理费测算 及物业增收途径,天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,本次培训内容,物业管理费用的测算与物业资金管理 物业管理企业增收途径与办法,一、物业管理费的收费依据,合同的约定 物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务 作为经营公司应赚取的合理的利润（8%） 法律的规定 中华人民共和国价格法 建设部关于物业服务收费管理办法,二、物业管理服务费的价格形式,政府指导价,在合同中约定,普通住宅,基础价,上下浮动20%,市场调节价,在合同中约定,高档物业,与业主协商确定,适合,市场发育成熟,适合,适合,三、物业服务的定价形式,天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,四、物业服务费的构成,五、物业服务费的测算原则,严格进行成本控制的原则 物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。 业主、使用人认可的原则 进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人的认可。,五、物业服务费的测算原则,区别对待的原则 区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，不能一概而论、简单套比。 合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止单方提价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。,天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,六、物业服务费的测算（居住性物业）,V = Vi （i =1，2，3，12） 注：V：公共性服务收费标准（元月 m2 ） Vi：各分项费用收费标准（元月 m2 ）； i：分项项数; :表示对各分项费用算数求和,管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = FiS （i = 1，2，3，4）（元月 m2 ） 注：Fl：基本工资（元月） F2：按规定提取的福利费（元/月） F3：加班费（元月） F4：服装费（元/月） S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2）,六、物业服务费的测算（居住性物业）,物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=FiS （i=1，2，3，4，5）（元月 m2 ） 成本法： 注：Fl：公共照明系统运行费 F2：电梯运行费 F3：给排水系统运行费 F4：通风系统运行费 F5：智能化系统运行费 F7：土建维修费 F6：配供电系统设备维修费,六、物业服务费的测算（居住性物业）,天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,六、物业服务费的测算（居住性物业）,F1-公共照明系统运行费： 电费：（ W1T1+W2T2+WnTn）30P电 Wn：照明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼 梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库等； Tn：每日开启时间（小时）； 30：每月测算的天数； P电：电费单价（元度 ）； 维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地零配件进货的价格来测算。,F2-电梯运行费： 电费=NW24a30 P电（元月）， N:电梯台数； W:电梯功率； a:为电梯运行系数， 维保费（元/月） 零配件费（元/月） 年检费（元年）。,六、物业服务费的测算（居住性物业）,天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,F3给排水系统运行费： 生活给水泵 电费 = W24a30 P电（元月） 维保费（元年）：设备年维修及备件费，水箱清洁费。 消防泵 电费（略）， 维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费 潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵） 电费 = W24a30 P电（元月） 维保费（元月）：年维修及备件费,六、物业服务费的测算（居住性物业）,F4通风系统运行费 电费同上 维修费：年维修及备件费 F5智能化系统运行费 电费 = W2430 P电（元月） 维保费：估算值,六、物业服务费的测算（居住性物业）,六、物业服务费的测算（居住性物业）,F6配供电系统设备维修费 包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。 F7土建维修费（元月）,六、物业服务费的测算（居住性物业）,简单测算法： V2 = -40%总建筑面积,建筑成本m215%,25年12月/年,天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632,物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=FiS/12（i=l，2，3，4，5，6 ）（元月 m2 ） 注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶、拖把等（元年） F2：服装费，劳保用品费（元/年） F3：卫生防疫消杀费（元/年） F4：化粪池清理费（元年） F5：垃圾清运费（元年） F6：清洁环卫所需其它费用（元/年） F7：清洁用水费（元/年）,六、物业服务费的测算（居住性物业）,物业管理区域绿化养护费用V4 V4=FiS/12（i=l，2，3，4，5）（元月 m2 ） 注：F1：绿化工具费（元年） F2：劳保用品费（元年） F3：化肥、农药、除草剂等材料费（元年） F4：绿化用水费（元年） F5：杂草清运费（元/年） F6：园林景观再造费（元年） F7：补苗及环境内摆设花卉等费用（元/年）,六、物业服务费的测算（居住性物业）,物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元月 m2 ） 注：F1：日常公共秩序维护器材装备费（元/年）， F2：公共秩序维护设备维修费（元年） F3：公共秩序维护人员人身保险费（元/年） F4：公共秩序维护联建费（元/年） F5：110报警联网、对讲机占频费等 F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金（元年）。,六、物业服务费的测算（居住性物业）,办公费用V6 V6=FiS（i=1，2，3，4）（元月 m2 ） 其中：F1：交通、通讯费用（元月） F2：文具、办公用品等低值易耗品费（元月） F3：车辆使用费、差旅费（元/月） F4：节日装饰费（元/月） F5：公共关系费及社区文化费（元月） F6：办公水电暖费（元月） F7：书报费（元月）,六、物业服务费的测算（居住性物业）,物业管理企业固定资产折旧费V7 V7=FiS/折旧年限*12（i=1，2，3，4）（元月 m2 ） 注：F1交通工具（汽车、摩托车、自行车等） F2通讯设备（电话、手机、对讲机、传真机等） F3办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调、数码相机、投影仪等） F4工程维修设备（管道疏通机、电焊机、升降机等） 这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产,六、物业服务费的测算（居住性物业）,物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8 V8 =（ 投保金额 保险费率 ）保险受惠物业的总面积 建议：投保财产一切险及公众责任险 经业主同意的其它费用V9 该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。 不可预见费用V10 不可预见费用（一般按上述费用总和的5计）。不可预见费应单 独设账，严格控制其支出。,六、物业服务费的测算（居住性物业）,利润或管理酬金V11 物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同： （1）按照租金收入确定 管理酬金=业主租金收入酬金比率 （2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况下可以采用该方法 管理酬金=（物业价值物业约定使用年限）酬金比率,（3）按定额利润/酬金或行业利润率酬金率确定 利润酬金确定方式是以上述110项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业，即 管理利润/酬金=服务费行业利润率/酬金率 物业管理行业利润率/酬金率一般在815，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。,六、物业服务费的测算（居住性物业）,法定税费V12 按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金含： （1）须按营业额缴纳营业税，税率为5。 （2）城市建设维护税，按营业税的7计征。 （3）教育费附加，按营业税税额的3计征。合计总营业额的5.5。 依照最新的物业服务收费管理办法，实行酬金制计费方式的 物业服务费用不含税金。,六、物业服务费的测算（居住性物业）,物业租金酬金比率 按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算 与租户切身利益直接相关的公共秩序维护、保洁、设备维修、空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，可以直接向租户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。,六、物业服务费的测算（收益性物业）,:包括医疗、工伤、养老、失业、生育、住 房公积金、大病基金等 国家规定的缴费比例 :按工资总额的2%计算 :按工资总额的1.5%计算,社会保险,工会经费,教育经费,公共卫生间的清洁费用： 1、水费 2、洗手液 3、护手霜 4、大盘纸 （毛巾） 5、卫生纸 6、清洁剂 7、除味剂 等,七、物业管理企业的增收途径,增收的办法: 自行经营 借助社会力量 开展增收项目的依据： 业主/使用人不断增长的个性化需求 物业已具备的硬件条件,七、物业管理企业的增收途径,增收的途径 入住及二装阶段的需求 装修需求 装修材料需求：沙、水泥、小五金及电线、开关、地砖、墙砖、涂料等 装饰及功能需求：家电、家俱、花卉 装修协助：介绍装修公司、装修监理、空气监测 入住需求：保洁开荒、搬家公司、煤气设备租赁/递送,居住需求 生活需求：衣、食、住、行 商务需求：复印、打字/表格、传真、售卡、文具代 售、 快速打印 金融投资：资产管理、代理租售、旧物交换 安全需求：代办保险（家财、车辆保险、车位险）,七、物业管理企业的增收途径,七、物业管理企业的增收途径,个性化需求： 老年：健康养生/书画/演唱讲座、陪聊、定期物品采 购、代交费、 中年：学生课堂、活动营、代请看护/家教 青年：婴幼儿教育、定期家居打理、DIY 女士：形象设计、美容/美发讲座,精神需求：休闲、健身、娱乐、代递送礼品 代收代缴：有线电视/卫星电视费、电话费、宽带网费 公共区域广告发布：电梯轿厢、宣传栏、户外广告,七、物业管理企业的增收途径,七、物业管理企业的增收途径,其他收入 车场/库：车位费、充气服务、电瓶充电 公建租赁费：餐饮店、面包房、美容/美发、齿科、邮 递、储蓄、购物、医疗卫生、会所,八、物业资金管理,物业资金来源 物业管理费：业主/使用人支付 维修资金：业主支付 多种经营收入：客户支付 租金：使用人支付 代办手续费：供应商支付 佣金：投资客户支付 劳务费：人工费，客户支付,八、物业资金管理,物业支出费用 人员工资及福利 公共运行费：水、电费 行政/办公 购置费：固定资产、低值易耗（公共服务/有偿服务） 行业主管部门要求支付的费用：环卫、绿化、特殊设备管理、治安、卫生、无线通讯管理 行政主管部门：物价、工商、税务、会计审计、律师等,八、物业资金管理,收/支方式 票据：发票、支票 现金,八、物业资金管理,资金管理方式 现金管理原则 设置“现金日记账”，做到日清月结，账款相符、严禁“白条”抵充库存现金； 根据业务需要正确核定库存现金额，一经核定，严格控制。超过部分必须当天解缴银行； 鼓励采取转账结算方式，减少现金使用。,八、物业资金管理,加强现金收入的内部控制 收款人与收入凭证制作人不得为同一人，收款人只负责收款业务，不负责其他业务； 收款员每日填写