2011房地产政策分析汇总.doc

2011年房地产政策分析汇总1、 存款准备金率公告时间大型金融机构调整前大型金融机构调整后中小型金融机构调整前中小型金融机构调整后调整幅度生效时间01月14日18.50%19.00%15.00%15.50%0.50%01月20日02月18日19.00%19.50%15.50%16.00%0.50%02月24日03月18日19.50%20.00%16.00%16.50%0.50%03月25日04月17日20.00%20.50%16.50%17.00%0.50%04月21日05月12日20.50%21.00%17.00%17.50%0.50%05月18日06月14日21.00%21.50%17.50%18.00%0.50%06月20日11月30日21.50%21.00%18.00%17.50%-0.50%12月05日下面是2011年央行存款准备金率的变化。 小节解析：存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金，金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。 纵观2011年，央行共上调存款准备金率6次。从18.50%上调至21.50%的历史性高位。存款准备金率的变化，本身是一种金融手段来控制市场资金的流动量。上调存款准备金率，是在国家调控房地产市场大势之下的一个辅助手段。其主要作用：首先。存款准备金率上调，银行可贷款的额度减少，用于房地产市场的资金也会减少。资金量的减少短期内不会对打压房价起到立竿见影的效果，但在目前这样成交量萎靡的情况下，会导致开发商通过降价和变相降价来打到获取资金的目地。其次，上调存款准备金率带来的资金压力会让一些企业逐渐淡出房地产行业寻求出路。这样有利于构建一个健康的房地产市场。11月30日，央行3年来首次降低存款准备金率，而且据悉央行预计会在明年2月之前恢复到18%的存款准备金率的标准。但我认为这并不是楼市春天的一个标志，首先，此次放松的资金量很有限。其次，房地产市场在一些发达地区的存量房基数很大，而且就全国房地产形势而言，房价并没有开始大范围下跌。这与国家的预期目标不一致。最后，舆论和今年房地产市场行情让人们目前对于房地产市场普遍呈观望态势，即使有闲散资金也不会贸然投入房地产行业。二、新“国八条”2011年1月26日：新国八条的实施：【国务院要求进一步调控房地产市场】国务院要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布。主要是以下八条：房价控制：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。住房保障：加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。全额征税：调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。加快建立和完善个人住房信息系统。首付六成：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。土地双限：落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式。全面限购：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。约谈机制：对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。舆论引导：对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。小节解析：新“国八条”的颁布，被专家学者称为“历史上最严厉的调控政策”。因为其中不仅大力继续强调了加快保障房建设的同时提出了限购请求，波及一线省会城市，以及一些房价快速上涨的二三线城市。这是宏观调控的政策体现，也是政府对于房地产市场调控效果不明显的下策。1月限购以后，石家庄的市场情况并没有出现太大的波动，5月的统计数据，房价下跌了0.66%。而6-8月上涨了8.99%。说明限购并不是降低房价的主要措施，而是其打压投资行为和舆论噱头的一种手段。今年年底各大省会的城市的限购即将到期，现在各大媒体采访住建部，都表示会继续延期。 就目前的房地产形势而言，8月-11月成交量大幅下跌。舆论压力强烈。一年期紧缩的货币政策导致开发商资金缺乏，购房客户贷款难度增大，各大开发商甚至出现了“贷款限额用完”的现象。铺天盖地的房地产跌价舆论，频繁的土地流拍和底价成交，让人们看到08年年底的寒冷。 总的来说，我认为新国八条的重大意义，首先在于从全方位的角度去抑制房价的快速增长，包括提高首付、新的土地政策、税收和限购等等。其次是限购所造成的舆论压力让很多潜在消费处于观望态势，而且在一定程度上抑制了刚需。今年11月存款准备金率的下调的为市场释放一个信号，市场的资金需要流动。这会一定程度上影响房地产的资金情况，但我认为目前并不乐观。三、贷款利率1. 2011年2月8日晚间，中国人民银行宣布，自2011年2月9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率，调整幅度均为0.25个百分点。经过调整后的一年期贷款利率为6.06%，一年期存款利率为3.0%。这是2011年来的首次加息，但央行在2010年下半年采取了两次加息行动，第一次是10月19日，第二次是在12月25日，上调的幅度均为0.25个百分点。自此5年期及以上的基准贷款利率为6.60%。2. 2011年4月5日中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整.自此5年期及以上的基准贷款利率为6.80%。3. 2011年7月6日,中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。自此5年期及以上基准贷款利率为7.05%。小节解析：2011年银行共三次上浮贷款利率，达到7.05%。目前首套房贷款利率上浮10%-30%。基本已经超过8%接近9%。这对于无论是购房者还是开发商都是雪上加霜，高利率导致月供增加，生活压力增大，很多人被提高的首付和高利息挡在的购房的门外。对于开发商而言，购房门槛的提高影响销售业绩，变现困难。高额的利息和高首付同时也将投资客拒于门外。四、其他政策1. 二三线城市限购标准新华网北京8月17日电 住房城乡建设部17日公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。这5项建议标准分别是： 6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。住房城乡建设部提出，符合上述条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。 2. 一房一价 2011年3月16日 ,国家发展改革委发布商品房销售明码标价规定(发改价格2011548号)，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该规定自2011年5月1日起施行。3. 房产税试点2011年1月27日：部分城市房产税试点/：【上海房产税起征点定为人均60平方米】上海今晚公布房产税试点办法，征收对象为本市居民家庭在本市新购的第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，征收范围为本市居民家庭第二套及以上住房中人均超60平方米的面积，适应税率根据不同情况定为0.4%和0.6%两种。4. 限购令续期新浪网2011年12月3日，记者从住建部相关人士处证实，住建部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。除此之外，住建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。小节分析： 2011年11月21日下午石家庄房地产业协会副会长兼秘书长李水源在2012年石家庄地产形势高峰论坛上发表了题目为悲喜交加的2012年的讲话，看了深有感触。2011年的楼市在各种政策的蹂躏之下，在这个年底，房价终于低下了高昂的头颅。北京，上海都出现了大幅度的降价，全国的房地产形式都不容乐观，新国八条的预期目标即将实现，但对于低迷的房地产市场来说，唯有冲破枷锁的桎梏才能重新东山再起。回首这一年，时局乱舞春秋，政策频频出台，国家面对高房价，并没有大刀阔斧，而是温火慢炖，体现了国家调控经济快速健康发展的能力。这一年，房地产开发增速明显放慢，开发商在做项目的同时更多谨慎的考虑使得房地产行业趋于稳定。如何保证其发展，应该是政府明年的重头戏。2012年，国家的调控目标在基本实现的基础上会对房地产政策有所放松，来拉动内需和货币流通量保证经济增长。2012年，国家领导大选的一年，所以年初政策不会出现突发性的转变，会有一定量的释放，防止被抑制的刚需爆发引发另一轮的房价浪潮。2012年，房地产行业洗牌的一年，资金匮乏的房地产开发商会采取各种渠道获取资金来求得生存，会有一些中小企业或被并购。附件：2011房地产政策大事记2011年1月14日:中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年1月26日：新国八条的实施：【国务院要求进一步调控房地产市场】国务院要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%。2011年1月27日：关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税201112号）个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2011年1月27日：部分城市房产税试点/：【上海房产税起征点定为人均60平方米】上海今晚公布房产税试点办法，征收对象为本市居民家庭在本市新购的第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房，征收范围为本市居民家庭第二套及以上住房中人均超60平方米的面积，适应税率根据不同情况定为0.4%和0.6%两种。2011年2月8日晚间：中国人民银行宣布，自2011年2月9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率，调整幅度均为0.25个百分点。经过调整后的一年期贷款利率为6.06%，一年期存款利率为3.0%。这是2011年来的首次加息，但央行在2010年下半年采取了两次加息行动，第一次是10月19日，第二次是在12月25日，上调的幅度均为0.25个百分点。2011年2月9日住建部调整住房公积金存贷款利率（建金201115号）2011年2月18日央行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年3月16日 ,国家发展改革委发布商品房销售明码标价规定(发改价格2011548号)，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。按照国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该规定自2011年5月1日起施行。2011年3月18日央行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年4月5日中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整.2011年4月17日，中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年5月12日,中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存