《宿迁市市区物业管理办法》(征求意见稿).doc

宿迁市市区物业管理办法（征求意见稿）第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例和江苏省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本市市区范围内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条 物业管理工作实行属地负责制。各区人民政府（含开发区、园区、新区管委会，下同）应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，为物业管理提供人员经费保障。建立区级住房城乡建设、城管、公安等部门物业管理联席会议制度，依法处理重大问题，化解矛盾纠纷。街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协调和监督。负责对物业服务企业管理情况进行日常监督考核和业绩评定；负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，负责协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系，并指导和监督本辖区内业主大会的召开和业主委员会的成立和换届，做好业主大会、业主委员会的日常指导、监管和备案；负责物业服务企业、物业服务合同和物业项目承接资料清单备案及物业服务企业退出后的交接监管；负责监督业主委员会选聘和解聘物业服务企业工作；负责协助物业服务费的催缴；负责履行对物业服务企业落实市容环卫责任的监督、检查、指导和日常管理的职责。街道办事处（乡镇人民政府）应设立投诉调解工作站和应急维修服务站，调解处理物业管理各类纠纷，维护社区和谐稳定。社区居（村）民委员会协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理活动。第四条 市住房和城乡建设部门是物业管理行政主管部门，负责物业管理政策的制定，负责市区物业管理活动的指导、监督和考核工作；负责市区维修资金的归集和管理。区级物业管理行政主管部门负责对所辖区域内物业管理活动进行监督管理。具体负责物业服务企业的资质管理，建立物业服务企业及其项目负责人信用档案、守信企业激励机制、失信企业惩戒机制和严重失信企业淘汰机制，实施动态黑名单制度；按照相关规定负责住宅专项维修资金的审批、使用管理；会同规划部门做好物业用房的验收工作；负责前期物业管理招投标工作，指导与监督业主委员会选聘物业服务企业；负责物业承接查验以及物业服务企业交接工作的监督管理；指导与监督业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作；在职权范围内依法查处擅自改变物业服务用房用途等违反物业管理法律、法规的行为，依法查处住宅室内装饰装修中侵占公共空间等违反装饰装修管理法律、法规的行为。 城管（行政执法）部门负责依法查处违章建筑；依法查处擅自改变房屋用途，搭建建筑物、构筑物，在外墙上开门（窗）、破坏房屋外立面等违法行为；依法查处饲养家禽、乱扯乱挂、乱贴乱画、毁坏绿化行为；依法查处制造超过规定标准的社会生活噪声污染行为；依法查处餐饮企业超过国家规定标准排放油烟的行为；依法依职权查处其他涉及物业管理的违法违规行为。公安部门负责对物业管理区域内的治安防范队伍建设、日常治安防范工作的检查、监督和指导；负责对物业小区技防、监控设施运行情况进行监督检查；指导物业管理区域内汽车停放，参与物业管理区域规划红线以内的汽车停放矛盾和纠纷的处理，对占用公共道路或其他场地停放汽车的行为，进行审批、查处；指导物业服务企业做好物业管理区域相关交通安全设施设置工作，负责做好物业管理区域周边道路的停车泊位设置及违法停车查处工作；负责对物业管理保安服务活动的监管；负责指导物业管理区域内的养犬工作，依法查处因饲养动物干扰他人正常生活等治安案件；负责做好住宅区消防工作。价格部门负责市区物业服务收费的监督管理工作。市价格行政主管部门会同市物业管理行政主管部门制定物业服务收费管理实施办法，制定、评估和调整物业管理区域内实行政府指导价管理的物业收费标准；市、区价格行政主管部门依法查处违反政府指导价、未按规定进行收费公示和收支公开等价格违法行为。住房城乡建设、城管、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、民防、文广、水务及其他有关行政管理部门，按照各自职责，加强物业管理区域内的房屋使用、公共秩序、消防安全、治安防范、环境卫生等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式。监察部门对各相关部门工作落实情况进行督查，并定期公布各部门履职情况。第五条 市、区级物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府） 物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。对在物业服务中取得显著成绩或者获得省级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业，市、区级物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。第六条 市物业服务行业协会应当依法制定行业规则，加强行业自律，规范从业行为，促进诚信经营，避免恶性竞争。组织开展物业服务项目达标创优活动、物业服务行业专业培训。第二章 业主、业主大会与业主委员会第七条 房屋的所有权人为业主，在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，自觉履行相应的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。第八条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；（十一）法律、法规规定的其他权利。第九条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十条物业管理区域内禁止业主、物业使用人下列行为：（一）擅自改变物业的规划用途；（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；（十）破坏或者擅自改变房屋外观；（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；（十二）重点管理区域内非法饲养大型犬、烈性犬；超限额养犬；非法在住宅公共区域内饲养家禽家畜和食用鸽； （十三）占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮挡）消火栓等违反消防法律、法规的行为； （十四）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告属地有关行政主管部门，属地有关行政主管部门应当及时依法处理，街道、社区应做好配合、解释。第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主户数少于一百户且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。对业主户数超过二百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。物业管理区域内房屋售出并交付使用的建筑面积达百分之五十以上的或业主已入住户数的比例达百分之五十以上的应当召开首次业主大会或业主代表大会会议。第十二条 业主委员会由业主大会会议依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，是业主大会的执行机构，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费和电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主委员会委员；担任业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。第十三条业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责。第十四条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经区级物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。第十五条 业主大会、业主委员会的成立、选举、换届、职责、权利、议事规则等，由市物业管理行政主管部门依据有关规定另行制定。第三章 前期物业管理第十六条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。建设单位应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围，确定物业管理区域，并报区级物业管理行政主管部门备案。用地红线范围内住宅小区实际围合区域以外的区域，纳入市政公共管理区域。第十七条 新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。第十八条 新建住宅物业，建设单位通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，由区级物业管理行政主管部门负责组织实施。建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。第十九条 建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同，合同应明确约定物业公共服务内容、服务等级及相应的收费标准。前期物业服务合同自签订10日内由物业服务企业向区级价格行政主管部门备案。前期物业服务未达到标准的由建设单位负责监管履行到位。第二十条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含与选聘物业服务企业签订的前期物业服务合同约定的内容。第二十一条 建设单位应当在售楼现场、小区物业管理区域的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目以及收费标准等内容。第二十二条 建设单位在办理商品房销售许可时，按照本项目总建筑面积10元/平方米的标准缴纳物业管理储备金，权属为全体业主，使用由业主大会决定，实行专户存储、专款专用，专项用于弥补后期物业管理费用的不足和公共部位、设施设备的紧急维修等，由各区负责监管。市物业管理行政主管部门制定具体的管理细则。第二十三条 前期物业公共服务费由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业公共服务费用由建设单位全额承担。第二十四条 在前期物业管理期间物业服务企业应当履行以下职责：（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实；（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案；（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。第二十五条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。本着安全实用的原则，根据项目的规模配备业主委员会议事活动用房、业主文化娱乐活动用房、物业办公室、矛盾调解室、资料档案室、技防控制室、消防控制室、门卫室、工具物料室等相应库室。集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置经营性用房，所得收益由辖区街道办事处（乡镇人民政府）进行监管，专项用于弥补物业公共服务费不足。第二十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。不得将楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、车棚、车库、室内层高不足2.2米的房屋计入物业服务用房面积。物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。任何单位和个人不得占用物业服务用房或者改作他用，对已非法占用或改作他用的，予以清理恢复其用途。第二十七条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。物业承接查验的内容和程序按住房和城乡建设部物业承接查验办法执行。第四章 物业服务第二十八条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质范围内从事物业服务。从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。第二十九条 业主大会成立后或由社区居委会托管的物业服务阶段，业主大会或其授权的业主委员会、社区居委会可以选聘物业服务企业提供服务，也可以实行业主自治。第三十条 业主大会、业主委员会成立后，决定选聘物业企业提供服务的，应确定物业服务内容、等级以及相应的收费标准，选聘具有相应资质、资格的物业服务企业，签订物业服务合同。第三十一条 为加强对物业企业服务行为的监管，各区物业管理行政主管部门可以根据与物业服务企业签订的行政合同按不低于服务项目总建筑面积1元/平方米的标准收取监管保证金，在物业服务合同终止后依据履约情况予以退还。第三十二条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起20日内向项目所在的街道办事处（乡镇人民政府）、区级物业管理行政主管部门备案。第三十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务等级标准，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）共有绿化的维护；（三）共有区域的保洁；（四）共有区域的秩序维护和安全防范；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。第三十四条 物业服务企业在提供相应的服务应当遵守下列规定：（一）符合国家、省和本市规定的技术标准、规范；（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（三）每半年听取业主的意见和建议，改进和完善服务；（四）接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。第三十六条 区级物业管理行政主管部门应当建立企业基础数据库，建立物业服务企业及其项目负责人信用档案，内容包括：企业的基本情况、人员状况、管理项目、经营情况、物业服务合同履行情况、投诉处理和日常检查等情况，并向社会公开。同时建立物业服务公众满意度测评制度。第三十七条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公开公示并及时更新：（一）物业项目负责人的姓名、联系方式及服务投诉电话，项目负责人更换的应及时公示；（二）合同约定的物业服务内容、服务标准、人员配备、收费项目、收费标准、计费方式；（三）物业服务费用和利用业主共有的物业设置广告等经营性收支、占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。业主提出质疑时，物业服务企业应当及时答复。三分之二以上业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合，街道办事处（乡镇人民政府）做好监管。 第三十八条 物业服务企业要按照合同约定的物业服务等级标准，做好物业管理区域内的设施维护、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护等工作，同时按照相应物业服务等级标准进行收费。第三十九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理公开、优质优价的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费原则上优先实行政府指导价；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。实行政府指导价的，市价格行政主管部门应当会同市物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失，并依法承担区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。 第四十一条 业主应当依法依约及时足额缴纳物业服务费，对未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，物业服务企业、业主委员会可以上门催缴，催缴后仍不交纳的可以在物业管理服务区内显著位置对住址、姓名、单位、所欠金额、欠费时间等予以公示，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以申请仲裁或向人民法院起诉。对恶意欠费的业主将对当事人欠交物业费的行为记入全市诚信档案。二手房交易时，原房屋所有权人要凭交易前的1个月或1年物业服务收费发票或已经与物业服务企业结清物业服务费用证明，经辖区物业管理行政主管部门确认后，方可办理过户手续。第四十二条 各区财政应建立低端保障型物业小区长效管理保障资金（按建筑面积0.15元/ 平方米月）或奖补措施，市级财政适当匹配，以奖代补，对创建成全国示范、省优、市优的物业项目，实行区级政府以奖代补政策。第四十三条 老旧小区以及物业服务企业中途退出的、矛盾集中的小区，由街道办事处（乡镇人民政府）接管，开展保洁、保绿、保安等基本物业服务与其他公共服务。第四十四条 物业服务企业履约行为由业主委员会或属地街道办事处（乡镇人民政府）负责监督履行到位，未达到合同标准的依法予以解除。第四十五条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出服务项目：（一）服务合同期满未续约或者依约提前终止合同的；（二）物业服务企业被撤销（吊销）资质的；（三）生效法律文书确定服务合同无效或解除服务合同的；（四）被区级以上物业管理行政主管部门清出市场的；（五）自行决定退出物业服务项目的；（六）法律法规确定应当退出的其他情形。第四十六条 物业服务企业退出服务项目应当按照规定程序或合同约定办理移交手续并完成项目移交和退出：（一）退出前不少于3个月书面告知另一方当事人、项目所在地区级物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置向全体业主公告；（二）提前不少于1个月，向接收方提交移交清单，以备交接和查验，并在15日内，全面完成物业管理区域、物业用房、资料和财物等移交，并退出物业管理区域。（三）接收方应在交接完成30日内将移交清单以及交接情况报告等书面材料报辖区街道办事处（乡镇人民政府）及区级物业管理行政主管部门备案。第四十七条 物业服务企业退出服务项目的，已成立业主大会并选举产生业主委员会的由业主委员会作为接收主体。业主委员会委托的有资质物业服务企业也可以作为接收主体。未成立业主大会但成立物业管理委员会的物业项目，由物业管理委员会作为接收主体。未成立业主大会、物业管理委员会的物业项目，属地街道办事处（乡镇人民政府）为接收主体。属地街道办事处（乡镇人民政府）可委托属地居委会作为接收主体实施管理（简称居委会托管）。第四十八条 在业主委员会、属地街道办事处（乡镇人民政府）、区级物业管理行政主管部门监督下物业服务企业按照约定与接收方完成项目移交，具体有：（一）占用的物业用房、物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、物业区域内道路、地下停车库，地下管网工程竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料； （三）物业服务期间形成的物业和设施设备安装、使用、维护、定期检验、运行、保养记录及交接时状态；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）业主名册、入住交房资料，尚在有效期内的，属于全体业主共有的共用部位、商业经营用房的出租合同及相关费用等资料；（六）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。第四十九条 物业服务企业在退出服务项目过程中不得有下列行为：（一）拒不移交物业服务用房、固定资产和相关资料；（二）拒不配合交接查验；（三）以业主欠交物业费、公共能耗费等为由，拒不撤出物业管理区域；（四）强行提供物业服务，以事实服务为由向业主收取物业服务费用；（五）在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，不维持正常的物业管理秩序（物业服务合同另有约定的除外）；（六）自书面告知街道办事处（乡镇人民政府）、区级物业管理行政主管部门起3个月内擅自撤出物业管理区域，情况特殊的，区级物业管理行政主管部门可以书面要求物业服务企业延期撤出，延期不得超过3个月；（七）原物业服务企业尚未撤出物业项目的，新的物业服务企业不得强行接管；（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。第五十条 区级物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内物业项目交接行为的指导、监管。交接过程中出现的矛盾，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）会同区级物业管理行政主管部门协调，协调不成，当事人可依法申请仲裁或诉讼解决。被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的区级物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，逾期不撤出的，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。第五十一条 单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在属地街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。业主自行管理的，应当对下列事项作出决定：（一）自行管理的执行机构、管理人；（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；（三）聘请专业机构的方案；（四）其他有关自行管理的内容。电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。第五章 物业的使用与维护第五十二条 有产权的车位、车库可售可租。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买1个车位或者车库。拟出售车位、车库数量多于本区域房屋套数时，应当先按照1户1个车位、车库原则操作，然后再对多余车位、车库进行处置。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，地上车位、车库租期不得超过1年，地下车位、车库租期不得超过3年，租金由双方在不超过价格部门公布的政府指导价范围内约定；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租1个车位或者车库。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以作为临时停车位，收取汽车停放费。第五十三条 利用业主公共区域划定的车位、车库，由业主大会或者其授权的业主委员会决定使用。划定车位、停放车辆，应在公安部门的指导下，满足公安、消防安全等相关规定，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。在公共物业管理区域内停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。前期物业服务中，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。业主大会成立后，占用公共区域的汽车停放费、广告等经营性收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按前款规定使用。政府投资改造的老旧小区公共停车位，由当地街道办事处（乡镇人民政府）委托社区居委会或物业服务企业管理，收取汽车停放费的，收取标准由街道办事处（乡镇人民政府）在政府指导价范围内决定，可以用于补贴该小区物业管理费用。业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。 第五十四条 人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放。物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。平时开发利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能，出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。人民防空工程平时用作停车位收取的车辆停放费、租金，相关管理办法和收费标准按省、市有关文件规定执行。第五十五条 规划用于停放机动车的车位、车库任何单位和个人不得擅自改变使用用途，对于非法占用或改作他用的予以依法清理，恢复规划用途。第五十六条 物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐，独立核算，并每年不少于一次定期在物业区域显著位置公示，公示时间不少于一个月。业主委员会应当对汽车停放的收支情况进行监督，并向业主大会报告。第五十七条 住宅装饰装修实行保证金制度。业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将住宅装饰装修的时间、禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的，需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见，并按照规定办理批准手续。业主或者物业使用人拒不办理登记手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主或者物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。第五十八条 在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满时建设单位是否遗留应该保修的质量问题由物业服务企业会同业主委员会提出书面意见，属地街道办事处（乡镇人民