房地产期末复习总结.doc

1. 房地产：房地产是房产与地产两种财产的合称，是以房与地的这种物的存在为前提的一种财产形态，是土地和附着于土地之上的房屋等建筑以及构筑物所构成的物质形态在经济上的体现，是房屋与土地的经济形态，它涉及权属关系。2. 房地产资金运作的特点：资金投入量大，整体资金周转慢，资金运作受地域影响大，房地产资金的增值性。3. 金融：指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。4. 房地产金融：指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。5. 房地产金融学是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和经济法学等学科之间的边缘学科。是专门研究（房地产金融活动的方法和规律的科学）。研究对象主要涉及以下几个方面：（1）研究如何构筑房地产金融组织体系并对其运作实施管理。（2）研究如何拓宽房地产资金运作渠道，通过资金融通和其他金融服务，促使房地产资金实现良性循环。（3）研究房地产金融如何配合房地产业的发展重点，解决居住着有屋住，进而促进居者有其屋目标的实现。6. 可以从事房地产金融业务的金融组织分成五大类：银行类、保险公司类、信托公司类、证券公司类和其他类。7. 房地产信用则是以房地产作为特定对象，产生于房地产再生产过程中的信用，它包括土地、房屋的开发、营建、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为。主要形式有：政府信用、商业信用、银行信用和消费信用。此外，还有民间个人信用。8.房地产银行信用：银行以货币形式向企业或个人提供的与房产有关的信用。银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来，另一方面，以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业或个人。9.房地产银行信用特点：房地产银行信用的特点主要体现在作为银行信用与其他信用，尤其是商业信用的不同，以及作为房地产信用与其他信用的不同。（一） 银行信用与商业信用的比较1. 银行信用能动员全社会的闲置资金，把他们集中起来，而不是某个企业的商品。2.银行信用所提供的是全社会经济活动参与者都需要的货币资金，不受商品流动方向的限制。3.银行信用在资金数量、运动方向和银行自身信誉上一般都要优于商业信用。（二） 房地产信用与其他银行信用的比较1.房地产银行信用具有专门性，2.长期性，3.房地产银行信用的授予较多的采用抵押方式，4.房地产银行信用资金的管理具有较高的集中性。10.房地产抵押贷款指银行等贷款机构以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。11.房地产抵押贷款的运作要素是指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件。除了贷款资金来源和可以设定抵押权的房地产之外，还包括房地产抵押贷款的贷款人、借款人、抵押权人和抵押人、借款合同、抵押合同等，还可能涉及保险和公证。12.抵押房地产价格评估的主要方法：成本估价法，市场比较法，收益还原法。成本估价法是一种以建造房地产所耗费的各项费用之和为主要依据，加上适当的利润和应缴纳的税费来确定房地产价格的评估方法。（1）基本原理：成本价格是基于房地产建造所消耗的各项成本费用，其理论基础是生产价格论。（2）适用范围：房地产市场发展初期，市场交易实例少，无法用市场比较法和收益还原法进行比较的情况。我国曾长时间用于房地产价格的评估，包括抵押房地产价格的评估。（3）应用公式：新开发的土地价格=购置待开发土地的费用+开发土地投资+正常利税 新建房地产价格=购置土地费用+建造建筑物费用+正常利税 就有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。市场比较法：是指在估算待估房地产价格时，将待估房地产与在较近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的房地产已知价格，修正得出待估房地产价格的一种估价方法。（1）原理：理论依据是房地产评估的替代原则，具有相同使用价值或效用的房地产，应该具有相同的价格，在两个以上具有替代关系的房地产同时存在时，房地产的价格是经过彼此间的竞争后产生的，其价格会相互影响，并趋于一致。因此，可以用房地产的交易价格，比较求得抵押房地产的价格。（2）公式：抵押房地产价格=比较参照实例房地产价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区位因素修正系数*个别因素修正系数（3）适用范围：1）主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区；2)除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。收益还原法：是指在求取待估房地产的价格时，将该抵押房地产未来各期的纯收益按一定的还原利率折算到估价基准日的现值，求其之和来确定待估抵押房地产价格的一种评估方法。（2）原理：预期收益原理（3）适用：可供租赁的抵押房地产的估价。（4）公式1：P=e/r p房产价格，e房地产纯收益，r房地产还原利率，无年限。公2：p=e/r（1-1/(1+r)n） n房地产收益的年限13.住房公积金是在职职工及其单位各自按照规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金。14.住房公积金贷款是为推进城镇住房制度改革而发放的政策性住房贷款，是为职工购买、建造、大修理自住住房发放的住房抵押贷款。采用委托发放方式。贷款资金主要来源于职工和单位缴交的住房公积金。15.征信调查又称资信调查和信用调查，它是指通过一定的方式对往来客户资金与信用等方面的情况进行调查了解。16.征信调查中的主要财务指标1、 短期偿债能力指标1 流动比率=流动资产/流动负债*100%流动比率表明企业流动资产在短期债务到期前可以变为现金用于偿还流动负债的能力。这一比率越高，以流动资产抵偿流动负债的能力越强，借款申请人的偿债能力越强。一般2:1是比较好的。2 速动比率=速动资产/流动负债*100% 速动资产=流动资产-存货速动比率表明企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。越大越好。3 现金比率=现金+短期证券/流动负债*100%现金比率越高，变现能力越强。2、 长期偿债能力指标1 资产负债率=负债总额/资产总额*100%对银行来说，资产负债率反映债权人发放贷款的安全程度，企业资产负债率越低对银行越好。过高说明企业过多的依靠借入资金来经营，其偿债能力就低。一个企业理想指标不超过60%。2 产权比率=负债总额/所有者权益总额*100%表明债权人投入的资金受到所有者权益保障的程度，反映企业清偿时对债权人利益的保护程度，对银行，越低越好，此时债权人贷款的安全保障程度越高。 3 已获利息倍数=税前利息+利息费用/利息费用 越大，企业无力偿债的可能性越小，贷款银行的融资风险越小。 3、 盈利能力指标1 资产总额收益率=净利润/平均资产总额 平均资产总额=资产总额年初数+资产总额年末数/2 表明企业总资产利用效果的指标，指标大，表示企业盈利能力大2 所有者权益利润率=净利润/平均所有者权益*100%平均所有者权益=所有者权益年初数+所有者权益年末数/2 越大，表明给投资者带来的利益越大。征信调查中的主要非财务指标1、资质等级 2、开发建设工作量 3、开发产品合格率 4、开发产品优良率5、开发产品销售率 6、合同履约率 7、贷款按期偿还率 8、贷款利息按期支付率15. 信托是指资产的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的的资产他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。这是一种财产经济管理制度，他以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。信托原理 信托体现多边的经济关系，是一种包括委托人、受托人、受益人在内的多边经济关系。委托人提出委托行为，要求受托人代为管理或处理财产，并将由此产生的利益移转给受益人。17.房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资产的一种信托行为。18.房地产信托如何促进房地产业的发展？ 信托业特有的“受人之托、履人之嘱、代人理财”功能的发挥，会对房地产业的发展起到积极的作用。一、利用房地产信托的社会理财的职能，促进房地产业的发展房地产信托机构通过开办各种与房地产业有关的信托业务，为资财所有者提供广泛的理财服务。二、利用房地产信托的金融职能，促进房地产业资金的融通。在房地产机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观的起到了融通房地产资金的作用。 三、利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务房地产信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才，对房地产业提供多种相关服务。19、典当行的运作过程：涉及收当、赎当和死当及拍卖、变卖或者折价过程。典当：指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还本金、赎回当物的行为。房地产典当是指房地产权利人在一定期限内，将其所有的房地产，在不放弃所有权的情况下，以一定典价将房地产其他权利让渡给他人承典的行为。房地产典权：指典权人支付典金，占有出典人的房地产，而取得一定时期内的使用和收益的权利。20、房地产保险：指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及相关利益与责任为保险标的保险。 按保险对象划分为房地产财产保险、房地产人身保险，房地产财产保险为主。20.1保险人承保的是纯粹风险，符合如下条件：风险必须具有偶然性，意外性，可测定性以及必须导致较大的经济损失。房地产保险只保符合条件的可保风险。20.2与房地产有关的风险的潜在损失所涉及的客体来说，可分为财产损失、责任损失和人身损失。20.2.1房地产财产损失：房地产财产损失时指由于房屋财产毁损、灭失和贬值而使房屋财产的所有者遭受的损失。房屋财产的损失按产生的原因分类有自然原因、行为原因、政治原因、经济原因和技术原因。 20.2.2房地产责任损失：是指由于人们的过失或者侵权行为使他人房屋财产损毁或者人身伤亡，在法律上负有经济赔偿责任的责任损失。还包括房屋的所有人或使用人因妨碍他人利益而产生的责任损失。 20.2.3房地产人身损失：房地产人身损失是与房地产相关的个人疾病。意外伤害、死亡而导致的损失。房屋工程保险是房屋建筑工程和安装工程因为一切不可预料的意外事故或安装不善所造成的损失、费用和责任的保险。1、被保险人2、保险财产3、保险责任4、责任免除5、保险金额6、保险费率7、保险期限8、被保险人的义务9、索赔和理赔。21、 结算是指交易交易各方由于商品交易、劳务供应、证券买卖和资金划拨等经济活动引起的债权债务和股权变动，通过货币收复等形式来进行了结和清算的行为。22、 房地产金融的结算是指房地产金融机构以中介者身份清结房地产经纪活动领域各项资金往来的行为。22.1结算方式：以结算工具三票一卡（汇票、支票、本票、银行卡）为主，以多式（汇兑结算方式、借记结算方式、贷记结算方式、电子支付结算方式、委托收款结算方式和异地托收承付结算方式）为辅。22.2房地产结算融资：是房地产相关当事人利用结算支付工具进行融资。银行账户分类：单位银行账户通常可分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户、专用存款账户四大类。个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户纳入单位银行账户管理。22.3住房抵押贷款证券化的实施意义：1、改善和发放住房抵押贷款的金融机构的资产流动性，增加新的融资渠道。能够使相关金融机构及时调整自己的资产负债机构，改善其资产的流动性，并为满足新的住房抵押贷款需求提供新的资金来源。同时也为筹资相对困难的中小银行进入住房抵押贷款市场提供的了新的融资渠道。 2、分散了金融机构发放住房抵押贷款的部分风险。可以使原本由发放住房抵押贷款的金融机构承担的住房抵押贷款风险分散和转移到众多的投资住房抵押贷款证券的投资者身上，分散了金融机构发放住房抵押贷款的部分风险。 3、改善资本充足率，有助于提高银行的资本利用率。 4、作为一项金融创新，丰富了金融市场及其他相关市场的产品和服务。实施住房抵押贷款证券化没味投资者提高了新的投资工具，也有助于改善我国金融市场结构比较单一的问题，作为一项金融创新，丰富了金融市场及其他相关市场的产品和服务。 5、有助于降低居民住房贷款成本，刺激居民购房的有效需求。22.4住房抵押贷款证券化的运作,(一) 住房抵押贷款证券化的参与者 （二） 住房抵押贷款证券化的运作要点 （三） 中国住房抵押贷款证券化的尝试 。22.5住房抵押贷款证券化的运作要点:住房抵押贷款证券化资产池