商业地产项目管理制度.doc

北京鑫尊房地产顾问有限责任公司商业地产中心商业地产项目驻场 （管理架构及管理制度）目 录一、项目管理架构项目组织架构图管理层岗位职责二、项目管理制度第一部分 项目部员工考勤管理制度第二部分 项目部员工行为规范第三部分 驻场人员综合管理条例项目管理基本架构项目管理组织架构模式：项目负责人招商总监 招商经理招商总监 招商经理招商经理客户支持招商经理策划、平面支持招商专员招商专员招商专员招商专员一、工作目标1、依据公司的规章制度，促进公司与甲方的协作关系，达到互利双赢、共同发展的目的；2、建立、完善经营管理的各项工作程序，提高工作效率与管理水平；3、加强日常管理，提高员工的整体素质，建立一支纪律严明、充满活力的优秀服务团队。二、管理层岗位职责 总经理（项目负责人）岗位职责基本资料职务名称总经理（项目负责人）直接上级北京鑫尊地产商业地产中心副总丁皓鹏所属部门北京鑫尊地产商业地产中心辖员人数？人定员人数？人职务说明编号工作范围1在丁总的直接领导下，带领团队开展商业地产项目的全程招商运营工作。总经理（项目负责人）是代理项目运做的主要执行人之一。2对项目（甲方）总负责人负责，同时积极配合甲方与我方工作对接人共同完成该项目招商运营工作的全过程。3总经理(项目负责人)根据甲方战略目标，带领驻场全体人员，完成既定的招商任务指标或运营工作。4总经理(项目负责人)有组建管理班子的建议权。项目驻场管理人员的录用与辞退，必须通过丁总的审核、面试、备案，批准后方可实施。5总经理(项目负责人)负责日常管理工作，严格执行公司的相关规定及驻场人员的各项管理制度。6总经理(项目负责人)在项目运作工作中对双方合同约定的具体工作统一协调，权衡多方意见做出安排。7定期向北京总部商业地产中心丁总汇报工作。（客户支持）岗位职责基本资料职务名称客户支持直接上级北京鑫尊地产商业地产中心副总丁皓鹏所属部门具体驻场项目组辖员人数？人定员人数？人职务说明编号工作范围1对项目总负责人及直接上级负责，积极协调配合各方共同完成项目本职招商工作。2根据项目招商需要，随时提供相应的客户资源，负责重要客户的引进工作；3参与项目整体平面图的铺位分割规划及业态落位工作；4负责所有项目商户资源的收集整理工作并上报总部保存；5定期向直属上级汇报工作。（策划平面支持）岗位职责基本资料职务名称客户支持直接上级北京鑫尊房地产顾问有限公司策划总监葛铮所属部门北京鑫尊房地产顾问有限公司策划部辖员人数？人定员人数？人职务说明编号工作范围1对直接上级负责；2完成项目代理合同中约定的所有文案及业态规划设计工作；3随时向直属上级汇报工作。招商总监岗位职责基本资料职务名称招商总监直接上级项目部负责人所属部门北京鑫尊地产商业地产中心项目组辖员人数？人定员人数？人职务说明编号工作范围1负责项目具体招商工作，包括招商计划的制定与实施；2负责对所属各招商经理日常工作安排和管理，并检查各项工作落实情况；3负责项目整体规划、品牌或业态组合的规划，主持招商所属各部门的全部工作，制定相关的制度和工作指标，保证项目招商目标任务的完成；4参与重点客户的招商洽谈，全面把握整体招商进度；5组织、实施对员工的岗位培训教育；6负责对所辖招商经理的工作结果进行考评；7定期向项目负责人汇报工作。招商经理岗位职责基本资料职务名称招商经理直接上级招商总监所属部门北京鑫尊地产商业地产中心项目组辖员人数？人定员人数？人职务说明编号工作范围1执行招商总监下达的各项工作指示，全面负责市调、业态落位、商务洽谈、签约进驻、直至开业的全程工作；2负责所辖招商专员的日常管理工作及考评，保证招商工作按计划节点完成；3及时将有效信息、工作建议及问题解决办法反馈给招商总监；4完成日、周、月招商工作进度的整理工作；5定期向招商总监汇报工作。招商专员岗位职责基本资料职务名称招商专员直接上级招商经理所属部门项目招商部辖员人数？人定员人数？人职务说明编号工作范围1负责协助招商经理完成项目具体招商的全部工作；2负责商户现场接待及一般商务洽谈，同时做好客户资源的汇总上报工作3完成上级安排的市调、商务洽谈、签约进驻、直至开业的全程工作；4及时将有效信息、工作建议及问题解决办法反馈给招商经理；5定期提交各阶段工作计划、总结；6负责向招商经理定期提交工作成果报告，招商成果评估及改善报告；第一部分考勤管理制度一、作息时间：常规作息时间：上班时间为: 09：0017：30午休时间为：12：0013：00项目作息时间：以项目实际情况和具体工作需求而定。例如：巴彦淖尔国泰西部建材城项目工作时间需与国泰集团的作息时间保持一致，作息时间为：08：2012：00，14：3018：00, 用餐时间：午餐11：30，晚餐17：30二、相关管理制度：1、仪容仪表要求：男士穿西服、佩戴工牌、长袖衬衫、打领带、皮鞋，不留怪异发型，留胡须，勤剪指甲，着装整洁；女士穿西服或西裙（裙子要及膝）、佩戴工牌、衬衫、皮鞋，不染发，指甲美观，着装整洁，化淡妆。2、休 假：休假大致分为七种：病假、事假、婚假、丧假、产假、年假、补休，所有人员休假前必须提前填写休假申请单，由部门领导签字确认。休假申请单跟员工考勤表相对应，如未上交申请单者按旷工处理。另外，法定节假日休假根据项目工作要求另行安排。 2.1病假：员工因病需治疗和休养的，必须递交有效的医生诊断证明及医院开具的病假单，经部门领导批准，综合管理部审核通过后方可申请病假，否则按旷工处理；病假期间（不含医疗期）按照日工资标准的50%发放。员工休病假时限，以医院出具的病检单上的时间为准，遇节假日、本人休息日不顺延。 2.2事假：事假系无薪假，公司根据工作安排决定是否批准员工休事假；员工请事假，必须事先得到部门领导的批准，同时需报备综合管理部备案，在办妥请假手续后方可休假，未经批准擅自离岗者按旷工处理；如遇突发事件，无法提前申请的，应通过电话向部门领导告知情况，休假结束后及时补办请假手续。2.3婚假：根据国家相关法规政策规定执行；员工需提前10天向部门领导及综合管理部提出申请并附结婚证书复印件，自结婚证发证之日起半年内有效，婚假假期为三天，男方25周岁、女方23周岁为晚婚，晚婚假期共计10天。并一次性休完，不得分开休假。婚假期间遇到节假日、国家法定假日的，婚假均包含上述假期，不再延长。2.4产假：已婚女员工正常生育时，给予90天（包括产前15天）产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加15天，符合晚育年龄的增加30天产假。已婚女员工怀孕三个月以内流产的给予20-30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。已婚女员工休假前需要有医院证明，经所在部门负责人同意后，报综合管理部批准，方可休假。2.5丧假： 员工供养的直系亲属（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女）死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假5天。员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，部门负责人签字后，报综合管理部批准后，可以休假，休假后需要提供亲属的死亡证明复印件。 2.6年假：员工工作满12个月的可享受带薪年假5天，在公司工作满一年增加年假1天，累计不可超过10天；员工年假不可连续休3天以上；员工请事假累计20天以上的，不享受年假；累计工作满1年不满10年的员工，请病假累计2个月以上的不享受年假；累计工作满10年不满20年的员工，请病假累计3个月以上的不享受年假；累计工作满20年以上的员工，请病假累计4个月以上的不享受年假。2.7补休：员工因非正常工作时间加班，需要补休的，要提前填写补休申请表，由本人签字、部门领导签字确认后方可休假。2.8旷工：凡未经请假、请假未批准或假期期满未经续假而擅自不到岗者，以旷工处理，旷工一日罚款￥100元并同时扣罚三倍日工资，一年内旷工累计超过三日、半年内旷工累计超过两日，公司有权辞退相应人员，并不支付任何补偿金。2.9请假单位：请假半天为最小计量单位。三、出差： 因工作需要出差的人员需提前提交出差计划、填写出差审批单，如有需要提前预支差旅费的人员，需到顾李娟处领取支出凭单，领导审批确认后方可。如对出差细则还不清楚，请查看出差管理制度中相应说明。 四、考勤管理： 每个月根据各部门人员提交上来的申请单等来做员工当月考勤，现我司使用刷卡打卡机记录考勤（总部人员），销售体人员则根据各销售助理的日常考勤登记，如有非自身原因没有打卡的人员，可填写考勤异常登记单。 五、劳务合同、保险：？新员工入职后需填写劳务合同，助理总监级（含）以上人员与鑫尊经纪公司签订劳动合同，签订年限为三年，试用期三个月；助理总监级以下人员与第三方签订劳动合同，签订年限为两年，试用期两个月。试用期内发放工资的80%，员工转正后公司给予上保险。六、转正： 申请转正员工需转正当月填写转正申请单，由部门领导、总经理、董事长签字确认后方可转正，员工因不及时上交申请表而导致转正时间拖延的，公司不给予补发拖延时间工资。 七、晋升：晋升员工需要填写岗位晋升申请表，写明新工作岗位的工作设想及工作目标，由上级领导、总经理、董事长签字确认。八、离职：离职需填写离职申请单、派遣员工辞职信。确认其工作方面的资料已全部交清，并由相关负责人签字确认后，方可离职。如员工未请假旷工五天以上认定为自动离职，并扣发当月工资。所有员工入职、离职第一时间通知综合管理部，入职后分配使用电脑时须将电脑设置密码，同时把密码备档发至综合管理部指定邮箱，离职时立即将电脑密码收回（不允许其再用电脑，甚至删除电脑中的任何文件）。 九、招聘：如各部门因工作需求，需要增加人员，需提前填写部门空缺岗位申请单。十、异动：各部门员工根据公司需求需要调动岗位，必须提前填写异动申请表。 第二部分 项目部员工行为规范第一节 高层管理人员行为约束与要求公司高层领导应成为企业文化最有力的贯彻者和传播者，成为遵守公司规章制度的先行者。 一、必须做到：1、无论本人职务多高，必须尊重公司领导和员工。2、必须公开办公，集体办公，不允许在个人办公室处理私人事情。3、必须24小时保持通讯工具的畅通。4、工作中需要保密的事项，不许向无关人员散布、透露。5、不允许接受属下或厂商任何形式的礼物。二、倡导做到：1、保持创业意识，危机意识，克服松懈、安逸的思想。2、反对自由主义、小团体意识、个人主义、山头主义。3、注意自身领导形象，要有朝气，有责任感，有使命感。给他人以鼓舞，注重个人仪容仪表，语言规范，不准说消极话。4、提倡直言己见，反对转弯抹角。5、提倡交流与沟通。第二节 中层管理人员行为约束与要求公司中层管理人员，应成为企业文化有力的实践者和执行公司规章制度的模范。一、必须做到：1、杜绝任何贪污舞弊行为。2、不允许接受属下或厂商任何形式的礼物、宴请。3、不允许接受属下或厂商为自己办理私事。4、反对本位主义，不允许制造不利于团结的小圈子、小团体。5、休息、外出必须交代好工作并指定代理人，保持工作的连续性。6、随时与本部门保持联系，24小时保持通讯畅通。7、没有传达义务的事项，不允许向任何人传播。8、超出职权范围的工作，必须及时向主管领导请示。9、领导交办的任务，必须及时汇报工作进展情况。二、倡导做到：1、加强创新意识、危机意识，克服松懈、安逸的思想，反对固步自封。2、时刻保持饱满的热情、富有朝气的精神状态，给员工以鼓舞。不允许向属下、厂商表露消极的情绪。3、增强对厂商的合作意识，为厂商着想。4、加强学习、开阔视野，不断提高自身工作水平。5、经常深入一线，现场办公，对员工言传身教。6、提倡奉献精神，反对因个人利益斤斤计较。7、加强沟通意识，经常与领导、部门之间及属下进行工作交流。8、发现不利于公司发展的现象应及时反映、主动解决或提出解决方案，反对抱怨、牢骚。9、加强独立工作能力。职责范围内的事务，应独立解决，不得随意将矛盾上交或部门之间互相推委。第三节 员工“八忌”一、忌“斤斤计较”“斤斤计较”是与公司理念根本对立的价值观，是公司首要反对的。斤斤计较者有如下特征：1、工作爱讲条件。2、不愿帮助别人。3、老担心自己吃亏。4、只看眼前利益，目光短浅。5、不识大体，只顾个人利益。6、爱横向与别人比。7、以自我为中心，好像别人都应围着他转。8、对公司、对同事、对领导满腹牢骚。9、爱搬弄是非。挑拨同事关系，挑拨同事对公司的不满。10、心胸狭窄，为人刻薄，不能容人容事。二、忌“投机取巧”公司排斥一切形式的投机取巧者及投机取巧行为。投机取巧者有如下特征：1、爱做秀。即做给别人看，做给领导看，做表面文章，报喜不报忧。2、爱拍马屁。其目的是取悦领导，获取信任。以图获得职位和权力，为达到个人目的铺设道路。3、爱耍小聪明。利用工作之便，谋取私利。4、爱走捷径。不想踏踏实实做事，怕吃苦，想一步到位，想一步登天。 5、爱占小便宜。凡是有便宜占的时候，必不放过。6、爱动心机。聪明过剩，动不动爱耍点心眼，玩点阴谋，用心计，使绊子，以投机钻营为能事。7、淘金者心态。踏进公司时心里想的是如何借这个平台大捞一把。三、忌“眼高手低”眼高手低乃处事之大敌。所谓眼高手低，就是大事做不来，小事不愿做。这类人本能地认为“天生我才做大事”，对一些琐碎、重复、枯燥的小事不屑一顾，甚至以做小事为耻。天长日久，结果是大事没做成，小事从不做，年龄日长，时间日紧，更不愿踏下心来从小事做起，于是一误再误，变得满腹牢骚，最后一事无成。四、忌“心浮气躁”踏实、厚重乃一个人取得成功的必要条件。心浮气躁者有如下特征：1、心沉不下来，朝秦暮楚，心神不定，飘在半空中。一心求大、求快，因现实不能满足其心理期望，导致言语轻薄，处事草率。2、身稳不下来。不想扎扎实实地做工作，不想日积月累地做小事，急功近利，只想不劳而获或少劳多获，一旦无获便怨天忧人，烦躁不安。3、爱出风头。进入一个群体后过分表现，想在尽短的时间内获得好的职位和待遇。如果他的期望很快得到满足，那么他马上面临着根基不稳、忽上忽下的命运。如果得不到满足，那么他便心灰意懒，一蹶不振，直至另寻他途。一个人追求上进本没有错，但自然的规律是容易获得的东西失去的也快，所以保持一颗平常心才是最真。五、忌“自我膨胀”人应有自知之明，应有把握自己的能力，把握自己就是把握未来。在现实生活中，人人皆有自重感。所谓自重感是指集体中的一个个体觉得自己重要。一个寓言故事中讲一只莹火虫为自己发出的光亮而沾沾自喜，进而以为别人离开了它就不能活了。于是它躲起来，拒绝为别人照亮。当它憋得奄奄一息，从阴暗角落里爬出来时，发现大家并未因它的消失而使生活发生改变，于是它羞愧得无地自容。一个公司的成长是集体智慧的结晶，是集体劳动的结果，是一种合力的结果。虽然这并不排除个体的努力和作用，但应清楚地认识到，个体的成就是集体的一部分，个体再突出其作用也不会大于集体。自我膨胀者大致有以下特征：1、翘尾巴。有了点成绩便自以为了不起了，自命不凡。连说话的声音都高出八度。2、摆不正位置。即缺乏自知之明，不知道把自己放在哪里合适。3、揽功劳。把集体的功劳揽在自己一个人身上，仿佛江山就是他打下来的。4、变的刚愎自用，自以为是。听不进不同意见，听不进半点批评，觉得自己全身上下没有一处需要改进的地方。六、忌“非常关系”在公司内部，人与人之间的关系应是纯粹的同事关系，同事关系为最高关系。公司中的“非常关系”主要有：1、不受约束的血缘及亲情关系。在一个公司里边，没有任何血缘及亲情关系是不现实的，关键是在处理问题的时候，应避开血缘及亲情关系，将同事关系摆正位置。2、庸俗的朋友关系。在公司内部，试图与下级、平级或上级交哥们、称兄道弟，皆属不正常。本来同事就是朋友了，没有必要再去建立超出同事关系的朋友关系。否则必受其害。 3、帮派关系。这是一种以共同利益为纽带的非正常关系。4、非正常异性关系。七、忌“打工心态”每个人都应有自己的梦想。一个人进入一家公司，应怀揣着自己的梦想，把这家公司作为自己实现梦想的平台，绝不仅仅是找一份工来打。这样对己、对人皆是一种不负责任的态度。“打工心态”者有以下特征：1、把工资看成这份工作的唯一价值标准。工作的全部意义就在于拿工资。2、为工作而工作。缺乏上进心。3、把自己看成公司之外的人。公司是老板的，我是为老板打工的。4、经不起诱惑。反正在哪里打工都一样，多给钱就跳槽，而把自己的资历、信任、感情积累视为无物。八、忌“小帮派”公司内部绝对禁止有超越团队的“小帮派”。否则，就无法建立一个精诚团结的、健康向上的、充满活力的、富有战斗力的优秀团队。凡“小帮派”者，必有所图，必与公司整体利益相悖。“小帮派”有如下特征：1、培植亲信，建立利益同盟。2、排斥异已。凡不能同流合污的，不听话的，一律通过各种手段剪除掉。3、攻守同盟。“小帮派”内部会心照不宣地建立攻守同盟，一个声音说话。第四节 警戒在公司有一些错误是不可原谅的。例如贪污、收受厂商回扣、营私舞弊、弄虚作假、辱骂殴打顾客等。因为这些错误将会损害公司的利益，直接威胁到公司的生死存亡。如果员工违反了公司的有关制度和规则，将会受到最严厉的处罚。公司将会辞退、开除那些“以身试法”的人，员工一旦被公司开除，一概不再录用，并在公司网站上公布一年。第三部分驻场人员综合管理条例项目员工绩效考核表：受评人姓名：考评期： 年 月 日至 年 月 日考核项目项目组自评公司评分甲方评分平均得分总分工 作1业务完成率情况(满分50分)2业务完成质量(满分10分)3毛利任务完成情况(满分10分)4客户关系(满分2分)5敬业精神(满分2分)素 质6遵规守纪(满分2分)7仪容仪表(满分2分)8自我管理(满分2分)9言谈举止(满分2分)10同事关系(满分2分)能 力11本行业知识(满分2分)12政策水平(满分2分)13市场意识(满分2分)14企划能力(满分2分)15计划能力(满分2分)16协调能力(满分2分)17公关能力(满分2分)18学习能力(满分2分)说明：l 评分标准：等 级非常好很好一般不好很差对应得分90分以上81分90分71分80分61分70分60分以下l 本考核表是项目员工转为正式员工的主要依据，由公司指定项目负责人根据每月员工表现评定，为体现公正，公司另委派明、暗考核人员，并结合甲方意见，总结出公司评分。业务完成率情况(满分50分)1、 业务完成率指业务计划完成比率，如招商合同完成签署情况、经营指标实现情况等。2、 项目组根据项目规划，设定短、中、长期任务分解指标，经公司及甲方认可后执行。3、 在总体任务不变的前提下，任务分解指标可根据工程、宣传、招商、经营等工作实际变化予以调整，调整幅度不超过20%/月。4、 任务分解指标的调整应提前于当月开始前向公司及甲方申报，获准后方可按新指标执行。5、 完成或超额完成当月任务，得分50分；未完成当月任务，按实际完成比率核算得分。6、 本考评指标为单纯性晋级参考，不影响员工基本工资、补助、应得佣金等收入。业务完成质量(满分10分)1、 业务完成质量指业务人员当月所完成任务中，本职分工任务所占比例。如餐饮招商业务员，当月招商业务计划为“签署10份合同”，实际完成9份（业务完成率为90%，得45分），其中3份为餐饮合同，6份为玩具合同，则业务完成质量得分为：3份9份10分=3.3分。2、 完成或超额完成当月任务，得分10分3、 本考评指标为单纯性晋级参考，不影响员工基本工资、补助、应得佣金等收入。毛利任务完成情况(满分10分)1、 毛利任务完成情况指业务人员当月所完成任务中，扣除统一优惠政策后，租金、经营毛利等利润指标完成情况。如标准租金为10元/天/建筑平米，优惠政策为减租10%，但实际签约为8元/天/建筑平米，则毛利任务完成情况得分为：8元/天/建筑平米10元/天/建筑平米（100%-10%）10分=8.9分2、 完成或超额完成当月任务，得分10分3、 本考评指标为单纯性晋级参考，不影响员工基本工资、补助、应得佣金等收入。客户关系(满分2分)1、 积极主动走访、联络所属商户，认真整合客户资源并主动汇总给客户总监。2、 运用合理方法邀约目标商户来访项目实地考察并做好接待及跟进工作。3、 有针对性的做好商户的日常维护工作。4、 在维护客户关系过程中，防止虎头蛇尾，违反商务礼仪，不负责任乱许愿，致使商户投诉，最终导致双方关系破裂而造成招商失败的情况发生。敬业精神(满分2分)1、 驻场人员应精诚团结，时刻以维护鑫尊集团公共形象为己任，恪尽职守；2、 认真遵守上、下班作息时间，确保各自完成计划内工作内容。3、 具备全局观念，提倡奉献精神，同事之间互帮互助，以完成整体招商工作为最终目标。遵规守纪(满分2分)1、从自身做起，严格要求遵守双方公司的各项管理制度；违反一项罚款5元，多项累计处罚；2、工作期间严禁饮酒和私自外出，发现一次罚款一百元；3、所有重要资料，如招商内部资料、合同文本要妥善保管，防止遗失或外泄给招商工作带来不便；4、下班前，办公桌面保持整洁，不得有资料、纸张及其它办公用品、衣物外随意摆放现象；仪容仪表(满分2分)1、仪容仪表、一切言行应符合商务要求，在办公区工作必须按公司统一要求着正装，仪容仪表一项不合格罚款10元；自我管理(满分2分)1、驻场人员应洁身自好，严禁发生一切商业违规行为及生活作风问题；上述问题一经甲方投诉的，当事人按开除处理，便规定扣除相应待遇；2、晚间私自外出需向项目负责人汇报事由和去向，原则上禁止私自外出，特殊情况需得到项目负责人的批准并结伴而行；违反一次罚款100元，多人并罚。3、工作以外，任何时间严格禁止酗酒、醉酒行为，由此引发事故的，除后果自负外，所有参与者罚款100元，项目负责人罚款500元，情节严重者予以辞退。4、全体驻场人员手机保持24小时畅通以便沟通；因联系不上造成事情延误的，每次罚款5元。5、严格遵守项目所要求的各项消防规定，包括宿舍用电及消防安全；6、时刻保持办公区域的环境卫生，禁止乱丢废弃物；