荥阳房地产市场报告.doc

荥阳房地产市场调研报告 （2010.7.11-2010.7.17）第一部分：市场咨询房地产新调控政策将会在第三季推出：国土部门继续参加房地产调控的三方面内容：一是严格供地计划执行，保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房。二是严查房地产开发商囤地，目前约有一半的闲置土地是由于地方政府原因造成的，国土资源部正在对这个问题进行梳理，将出台新的政策，解决这个问题。三是严格土地出让新合同的执行问题，开发商在土地出让新合同当中，与政府约定了开竣工日期，国土部将依据土地出让新合同对房地产项目进行检查。国土资源部总规划师胡存智日前对本报记者表示，房地产用地土地出让保证金比例将从20%，提高到30%。国土资源部提出的新政策，或可视为第二波楼市调控政策的方向。不过，楼市第二波调控并非意味着要出台很多新政策，“新国十条”已经是对症下药的政策了。只是“新国十条”当中有很多具体政策执行不到位，有的地方政府甚至没有出台实施细则。“中央对房价问题和房地产投资问题十分关注。”新一轮房地产调控是基于几个方面考虑的：其一是“新国十条”政策初见成效，需要强调进一步执行，才能见到效果；其二是北京等一线城市房价没有出现明显下降，距离“新国十条”调控预期目标有差距。与此同时，2010年1-5月份，房地产投资13917亿元，同比增长38.2%。5月当月房地产投资完成3985亿元，同比增长19.4%。这一方面说明全国固定资产投资尚未受到房地产调控影响而出现投资下降，进而影响经济增长；另一方面也说明房地产月投资规模在迅速下降，中央如果不能抓紧时间稳定市场预期，打破政府和开发商博弈的僵局，则中央政府难免在房地产调控当中陷入被动。房地产企业受调控影响，在今年3月份资金充裕度从11.67下降到了11.42，随着调控政策，尤其是信贷政策步步紧逼，开发商资金链已经受到威胁。每次房地产调控都是一场“角力”政府强力紧缩政策与开发商的抗调控性之间的对抗。而如今，中央政府显然认为是“加一把柴火”的时候了。对于“第二波房地产调控”的说法，虽然始终没有实质政策佐证，但是中央有关部委和地方政府，近期频频出台落实“新国十条”和稳定本地房地产市场的文件。土地供应政策要创新机制，不再局限于仅从满足需求的方面进行调控，要从供需双方进行差别化的土地、信贷政策调控。这是土地政策继年初由“保增长”转向“有保有压”之后的又一次“变调”。除了国土资源部以外，记者了解到，住建部也在积极摸底调研房地产市场情况，加快地方房地产信息管理系统和预警系统的建设。国家税务总局正在加紧督促各地落实土地增值税清算问题，除了调高预征点以外，也更强调各地提出土地增值税清算的落实日程和落实手段。如果“新国十条”能得到全面落实，房地产市场将会有很大变化。而目前，部分地方政府，尤其地市级政府仍然处在“新国十条”的观望阶段。虽然5月份本省房地产投资数据仍有较高的增幅，但是当月房屋销售额增速大幅度下降，下半年房地产投资和销售情况不乐观。主要是去年结转过来的施工规模较大，土地开发规模较大，国家政策对二、三线城市房地产的影响较为滞后等，还有就是今年以来安徽省继续加大廉租房和棚户区改造等保障性住房建设力度，对房地产开发投资有促进作用。地方房地产数据已然出现下降势头，是地方政府迟迟不愿意出台落实“新国十条”地方文件的原因，尤其是第二套住房和第三套及以上住房贷款政策的执行，将严重影响地方房屋销售和房地产投资。【荥东新区前景】荥阳的房地产开发企业面临着很大的发展空间，从区位上讲，荥阳房地产市场将由市区、新区两大版块组成。老区以旧城改造为主，东区将以中高档项目为主导。通过近两年的发展，荥东新区建设初见成效。区内康泰路、索河东路、文化路、唐王路和建设东路，总长约15000米，已全部竣工通车。1.7万多平方米的成功广场、占地2.8万平方米的市体育场、总占地面积742.5亩的植物园，以及归航园、康泰路游园等集文娱、游赏、休憩为一体的综合性游园均已建成投用。投资2.45亿元的环保垃圾电厂、投产1.3亿元的康泰制药集团、投资1500万美元的乐百氏（郑州）食品饮料公司、投资1.3亿元的郑州博大食品公司等十多家外来投资企业已入驻荥东新区。这些工程的建设，增强了很大一部分开发商、投资者的投资信心。另外，荥阳市政府不断加大对荥东新区的宣传力度，精心筹划一批能够代表荥阳新形象的标志性建筑，鼓励企事业单位和各类服务机构入驻新区。第二部分：2010年1-6月份荥阳市房地产数据分析商品房1-6月份累计批准预售面积14.46万平方米，同比上涨20.30%；住宅累计批准预售面积10.12万平方米，同比下降12.98%。 商品房1-6月份累计销售面积27.52万平方米，同比上涨47.32%；累计销售2268套，同比上涨38.63%；累计销售均价2470元/平方米，同比上涨21.49%。商品住宅类房屋1-6月份累计销售26.91万平方米，同比上涨47.21%；累计销售2235 套，同比上涨40.39%；累计销售均价2438元/平方米，同比上涨23.48%。二手房1-6月份累计销售4.27万平方米，同比上涨43.87%，累计销售397套，同比上涨54.47%，累计销售均价1067元/平方米，同比上涨23.65%二手住宅类房屋1-6月份累计销售4.19万平方米，同比上涨44.9%；累计销售391套，同比上涨58.3%；累计销售均价1050元/平方米，同比上涨26.27%。共生观点： 以上数据可以看出，荥阳不管是一级市场，二级市场均处于上涨趋势。 一线城市受新政影响较大外，二三线城市所受影响较小。在这样的市场形势下，荥阳房地产市场并未受到很大影响，并且有逆市上涨的势头。 2009年荥阳房价一路上涨，但其本身的泡沫并不大，很大一部分是市场周期的波动及不同品质楼盘商品房售价不同所致。 第三部分：2010年6月份房地产销售情况分析房地产调控新政策出台至今已有两个多月，从6月份“出炉”的数据显示出我市的房地产销售发生了“方向性”的变化，房地产市场销售价格首现环比下降。一、商品房批准预售增加6月份，全市商品房批准预售项目2个，商品房批准预售面积46921.34平方米，较上月增加了127%，较去年同期增加了576%；商品住宅批准预售面积44580.21平方米，较上月增加了144%,较去年同期增加了732%；非住宅批准预售面积2341.13平方米, 较上月减少了3.6%,较去年同期增加47.6了%。二、商品房销售同比增加 6月份，商品房销售351套（间），较上月增加了54.6%,较去年同期下降了10.2%；商品房销售面积3.93万平方米，较上月增加了34.5%，较去年同期增加了20.4%；商品住宅销售348套（间），较上月增加了61.1%,较去年同期下降了9%；商品住宅销售面积3.9万平方米，较上月增加了44.4%，较去年同期下降18.8了%；非住宅销售3套（间），较上月下降了72.7%，与去年同期下降了62.5%;销售面积215.85平方米，较上月下降了89.4%,较去年同期上涨了80.3%;三、商品房销售价格首现下降6月份，商品房销售均价2324元/平方米，较上月下降了15.3%，商品住宅销售均价为2238元/平方米，较上月下降了17.6%。非住宅销售价格为7082元/平方米，较上月上涨了147%。市场分析： 6月份正式进入传统意义上的市场淡季，再加上新政策的持续打压，总体销售较去年均有所下降。 商品房的销售价格首次出现下降，随着时间的推进新政的影响慢慢显现出来。 荥阳的需求仍以刚性需求为主，对大部分消费者而言，跟涨不跟跌是传统的消费习惯。 荥阳的土地政策决定了房价不会大部分回落，市场趋势的不明朗只能是暂时的压制部分需求，刚性需求的释放也是支撑房价的主要因素。第四部分：荥阳市房地产项目成交情况分析 （ 7.57.10） （ 7.11-7.17）楼盘销售排行销售套数海龙香槟大道873清华忆江南786中森意墅蓝山596华辰阳光公寓555万业世纪广场444联合新区名苑407楼盘销售排行销售套数海龙香槟大道876清华忆江南786中森意墅蓝山603华辰阳光公寓555万业世纪广场447联合新区名苑407 共生观点： 这周和上周相比较，并无太大变化，客户观望情绪浓厚。 海龙香槟大道和中森意墅蓝山在荥阳属于中高档产品，人们对房子的品质追求越来越高，成交量相对其他中低端产品变化较大一些。 受季节和新政的影响，个案也并未采取较大促销活动和优惠措施来提高成交量，开发商普遍保持乐观态度，对今后房地产市场上涨势头也做好充分准备。第五部分：公司操盘项目竞争个案动态荥阳楼市一览（7.11-7.17）楼盘名称项目地址建筑类别物业类别户型区间楼盘均价元/平米目前促销政策销售现状市场观点海龙香槟大道荥阳市唐王路与凌霄路交汇处西100米多层、高层住宅、商铺120-17033003期前期咨询中3期预计在8月底开盘此项目也是荥阳市高端产品，其开发商的实力及代理公司都可与我们的新区名苑相媲美，因此该项目也是我们的强进对手家和万世广武路与繁荣路交汇处多层、小高层普通住宅、底商110-1472500无优惠活动目前1期剩10余套，2期年底开盘此项目位于荥阳市郑上路主干道上，位于老城区与新城区交接处，目前的销售情况良好。锦绣佳园荥阳市康泰路与文化路交汇处高层（17层）普通住宅底商100-1442900此项目已售4期，在荥阳当地已有良好口碑及固定客户群，目前5期尚未开盘康博花园荥阳市康泰路与博文路交叉口西北角多层高层普通住宅，多层一楼带花园97-1372900一次性优惠5个点，分期优惠3个点目前已销售60%此项目为中低档层次，价格区间大，实际成交价与原价相差较大，一般是熟人介绍来购房。尚善若水荥阳市康泰路与博文路交叉口西南角多层高层普通住宅底商100-1462700无优惠活动目前已销售90%此项目多层已售完，仅剩不到10套多层，售楼员态度极差，基本对新区名苑没有什么威胁。荥正佳园荥阳市唐王路与凌霄路交汇处高层22层普通住宅100-1442200清盘价目前已销售95%此项目已剩尾盘，清盘价2200元/平米，此项目对急着购房的客户是一个诱惑性选择。鑫龙佳苑郑上路京城路交汇处多层高层住宅底商562402880目前无优惠活动多层销售率大道85%高层40%地块紧邻郑上路与京城路，交通便捷，毗邻植物园与体育场休闲娱乐配套优越，周边居住氛围浓郁，商业环境尚不成熟。小区高层加收每平方140元中央空调的配套安装费，据悉多数客户无法接受。中森意墅蓝山荥阳市荥阳市唐王路与康泰路交汇处（新广场东南）多层高层别墅花园洋房80-2003600庆首期上海世博专项游启动、好邻居手拉手返现、郑州网友看房团参观、意墅蓝山神秘寻宝6月4日12:00激情上演前三期已售完，四期共600套，目前处于前期排号，已排120号此项目是荥阳市有名的高端产品，是荥阳整个楼市的代表作，其开发商的实力在荥阳名列前茅。万业世纪广场演武路与博文路交叉口多层高层普通住宅底商96-1532800目前无优惠活动地处新城区北边，博文路上居住氛围非常浓郁，能形成固定的居住规模。售楼人员素质非常差，小区居民以公安系统职工为主，价格相对较低，无其他亮点。共生观点： 上半年荥阳房地产市场虽然受新政和季节的影响，但整体