营口商业地产市调报告.doc

营口市场调研报告营口市调报告2012年7月目 录一、营口市区建材家居、灯饰市场及商户调研3（一）红运家居商场3（二）北方陶瓷城4（三）装饰材料城6（四）装饰材料城周边沿街商铺7（五）建设街沿街商铺8（六）东升家私9（七）宜家布艺10（八）润达家私10（九）御园家具城11二、大石桥市区建材家居、灯饰市场及商户调研11三、鲅鱼圈城区建材家居、灯饰市场及商户调研12四、项目潜在竞争项目调研16（一）项目周边在售社区底商调研16（二）开元广场17（三）居然之家18（四）营口义乌商贸城（鲅鱼圈）19五、营口市区建材家居经营商户问卷调研分析21六、项目SWOT分析25七、项目细化定位建议2528一、营口市区建材家居、灯饰市场及商户调研（一）红运家居商场1、市场基本情况项目名称红运家俱商城物业结构专业市场，共4层经营业态一楼家俱、灯饰、陶瓷卫浴总营业面积约50000二楼家俱三楼家俱二期家俱商户数量家俱148经营商铺主力面积一、二、三楼150方陶瓷卫浴11二期400方灯饰11窗帘10商铺平均租金一楼42-48元/.月物业管理费无物业管理费二楼37-46元/.月三楼32-40元/.月二期28元/.月产权性质租赁租赁方式合同一年一签进货渠道厂家进货为主销售渠道90%以上为营口市区仓储物流配套市场后有一万平左右仓库代表性品牌经营状况描述1、市场经营情况较差，空调、暖气等效果非常不好，大多数经营户对该商城的意见很大； 2、市场在8月份合同到期，逾期可续签一月，之后搬入新市场 3、家具商户普遍反应这两年生意较差，甚至做不过周边的辽阳、海城等地的家具市场，目前大多数商户都是保本经营，但灯饰商家普遍反应经营较好 4、灯具商家主要以家装灯饰为主，但店内有工程灯具的图册，可根据客户要求订货2、商户访谈访谈地点红运家俱商城1楼访谈对象月宫明灯饰联系方谈时间2011年7月19日访谈要点1. 生意较一般，对项目蛮有兴趣，可能会和朋友一起在项目租赁商铺；2. 培养市场需近5年的时间，建议项目能在前期给予一定的优惠，在前两年培养市场；3. 从现在来看，产业基地虽然较为偏僻，但是发展前期良好；4. 将业态分布明确，希望灯饰能在较为优势的地段。访谈地点红运家俱商城2楼访谈对象张英利联系方谈时间2011年7月19日访谈要点1. 红运前期宣传做的非常好，宣传单页发放到沈阳、大连等地方，而且免一年半的租金，非常适合培养市场；2. 认为现营口家私市场已经饱和，生意一年比一年差，竞争激烈，对项目不报很大的期望，处于观望阶段；3. 建议项目除了在广告方面下功夫外，希望能有较为先进的管理模式。访谈地点红运家俱商城2楼访谈对象周海英联系方谈时间2011年7月19日访谈要点1. 建议项目将各种业态分布明确，不要存在混杂的状况；2. 由于红运合同8月底到期，有意向去项目租赁商铺；3. 希望项目能在广告方面下功夫，项目一期快建设完成，却对项目完成不了解。（二）北方陶瓷城1、市场基本情况项目名称北方陶瓷城物业结构专业市场，共1层经营业态一期陶瓷卫浴、建材总营业面积约40000二期陶瓷卫浴、建材三期陶瓷卫浴四期陶瓷卫浴商户数量建材50经营商铺主力面积陶瓷城120方陶瓷卫浴326商铺平均租金一期33元/.月物业管理费无物业管理费二期33元/.月三期33元/.月四期33元/.月产权性质租赁租赁方式合同一年一签进货渠道厂家进货为主销售渠道东三省批发和零售仓储物流配套总共有近五万方仓库代表性品牌中山榕陶瓷、盛邦瓷业、蒙娜丽莎、王者、诺贝尔、蒙娜丽莎经营状况描述1、经营情况良好，主要商户从事的是东三省的陶瓷卫浴批发业务，对城市零售的兴趣度不是很高 2、商户以福建人为主，很多福建品牌 3、对于市场的管理方面还是比较满意的 4、市场配有仓库，仓库比例为1:1.2左右2、商户访谈访谈地点华夏陶瓷城417号 访谈对象陈小惠 诺贝尔瓷砖联系方谈时间2011年7月19日访谈要点1、本商场是诺贝尔厂家营口地区总代理2、经营诺贝尔系列瓷砖浴房坐便等产品 3、商户认为本案只能做零售为主 4、商户对本案比较感兴趣，想进一步洽谈访谈地点北方陶瓷城二期609号访谈对象蔡少强联系方谈时间2011年7月19日访谈要点1、本案地理位置只能做零售2、目前本案周边零售业消费客户少 3、本人未必有精力在做零售访谈地点华夏陶瓷城7号门左侧访谈对象曾楚芬 米莱克东北总经销联系方谈时间2011年7月19日访谈要点1、商户觉得本案周边形成人流还得五六年，暂时会出现亏损 2、觉得自己做批发的话没有其他的精力来进行城市零售3、有一定的兴趣入购买本市场的商铺 4、对于该地块未来的发展还是有一定的信心（三）装饰材料城1、市场基本情况项目名称装饰材料城物业结构专业市场，共2层经营业态一楼地板、木门、壁纸、吊顶、五金、灯饰等总营业面积约15000二楼卫浴、地板、木门、壁纸、吊顶等商户数量木门92地板103经营商铺主力面积一楼50-60方吊顶、壁纸、地毯42油漆、五金、锁具等18陶瓷卫浴10二楼120方灯饰8窗帘13商铺平均租金一楼20元/.月物业管理费无物业管理费，暖气费30元/.年二楼25-30元/.月产权性质租赁租赁方式合同一年一签进货渠道厂家进货为主销售渠道90%以上为营口市区仓储物流配套市场一楼有部分店面为仓库，在市场门口有多个小型的物流公司代表性品牌圣象木门，圣象地板，立邦漆，德尔地板等经营状况描述1. 由于市场一楼产品属于中低端，符合营口市居民的消费水平，经营状况良好；2. 在市场周边已形成建材装饰街，有较好的销售氛围，产品齐全，基本能满足一个新家所需的装饰材料，包括地板、木门、吊顶、壁纸、油漆、玻璃等；3. 市场二楼为精品装饰材料，由于是去年刚入驻市场，生意状况极差，但由于市场给予免租一年的优惠政策，许多商户也在观望是否搬离该市场。2、商户访谈访谈地点装饰材料城1楼访谈对象骆先生联系方谈时间2011年7月19日访谈要点1. 由于访谈对象是做批发的，精力相对有限，基本不会考虑在项目租赁商铺，但如果价格符合，不排除贷款投资；2. 现阶段沿海开发基地人烟稀少，交通物流相对落后，虽说以后发展前景好，但现应了解项目地段的交通规划，给投资商一个安心；3. 由于项目附近多为住宅，不适合做批发，只适合做零售。访谈地点装饰材料城1楼访谈对象马广雨联系方谈时间2011年7月22日访谈要点1. 对项目完全不了解，认为项目宣传不到位；2. 希望能在前期有相应的优惠政策，前两年以培养市场为主；3. 建议能引进相对先进的管理模式。（四）装饰材料城周边沿街商铺1、市场基本情况项目名称装饰材料城周边沿街店物业结构底商经营业态一楼木门、地板、壁纸、吊顶等总营业面积约10000商户数量木门28经营商铺主力面积120地板35壁纸、吊顶15窗帘、玻璃11商铺平均租金1.7元/天（套内面积）物业管理费无物业管理费产权性质租赁租赁方式合同一年一签进货渠道厂家进货为主销售渠道基本上为营口市区仓储物流配套仓库在其他地方代表性品牌圣象地板、楚楚吊顶、富豪木门等。经营状况描述1. 由于在其周边已形成良好的经营过氛围，相关的配套设施已完善，因此生意还算不错；2. 租金相对较高，虽然生意较好，但利润不高。2、商户访谈访谈地点装饰材料城周边沿街店访谈对象贺龙联系方谈时间2011年7月22日访谈要点1. 虽然曾去项目地考察，但仍然不是很了解，认为广告缺少，可是认为项目地段相对沿海开发基地其他项目较好，处于开发区的中心位置；2. 由于店铺为厂里所设的销售点，有很大的意愿在项目重新开个分店，但前提的是租金价格能相对适中；3. 比较关心项目的管理方式，希望能引进先进模式。（五）建设街沿街商铺1、市场基本情况项目名称建设街沿街商铺物业结构底商经营业态一楼地暖装饰、五金、电器、灯饰总营业面积约13000商户数量灯饰48经营商铺主力面积80建材装饰58陶瓷卫浴25五金电器31商铺平均租金1.8元/天（建筑面积）物业管理费无物业管理费产权性质租赁或自由租赁方式1-3年不等进货渠道厂家进货为主销售渠道基本上为营口市区仓储物流配套仓库在其他地方代表性品牌大自然 马兰士 罗格朗 台历 欧克莱。经营状况描述经营情况较好，大户对于本项目的意向较大，对于商场铺位位置，优惠程度都有一定的要求，希望能够进入管理专业化，经营科学化，集中的灯饰市场；小户目前进入的意愿也有，但需要看实际的政策，对铺面的要求一般都要在150以上。2、商户访谈访谈地点建设街沿街底商访谈对象杜峰联系方谈时间2011年7月22日访谈要点1、对汇达广场项目不是很了解，对于项目位置未来的发展趋势有一定的信心，希望能够入驻或者购买商铺。 2、对我们项目前期对大户的优惠力度有进一步了解的意向 3、觉得营口的灯具市场还未饱和，还有一定的发展前景（六）东升家私1、市场基本情况项目名称东升家私物业结构三、四层经营业态家私总营业面积7000方商户数量40家商铺主力面积150-200商铺平均租金三层0.8元租赁方式一年一签四层0.7元代表性品牌三兄弟家具、朗萨家私经营状况描述1.市场经营中档家私品牌；2.市场没有专门仓储；3市场内业态相对丰富；4.市场经营状况较好。2、商户访谈访谈地点东升家私城访谈对象范光林联系方谈时间2011年7月21日访谈要点1、业主在红运有分店八月底到期，准备撤出红运 2、对我市场的规模及位置比较看好 3、对本案的经营管理公司实力想进一步了解 4、对商场开业的优惠政策关注度高（七）宜家布艺项目名称宜家布艺物业结构财富广场4楼经营业态窗帘总营业面积1500方商户数量8家商铺主力面积100-150租赁方式合同一年一签商铺平均租金0.43元扣点18%-22%销售渠道营口市区代表性品牌金辉布艺、芊芷布艺经营状况描述1.市场经营中档品牌的窗帘；2.经营面积小，窗帘品种少；3经营状况不好。（八）润达家私项目名称润达家私物业结构大润发三层经营业态家私总营业面积6000方商户数量40家商铺主力面积100-200商铺平均租金1.2元租赁方式合同一年一签销售渠道营口市区代表性品牌阿玛尼经营状况描述1.市场经营中端家私品牌；2.市场内部环境还可以；3由于市场整体规模较小，导致产品类型不够齐全，消费者选购余地少；4.市场经营状况不是很好。（九）御园家具城项目名称御园家具城物业结构专业市场，共5层经营业态一楼低端家私总营业面积1.2万方二楼年年红家私三楼低端家私四楼办公家具五楼商户数量一层20家主力面积一层150二层1家二层2000三层1家三层2000四、五层1家四、五层4000商铺平均租金一层1元租赁方式合同一年一签二层1元三层0.8元销售渠道90%以上为营口市区四、五层0.8元仓储物流配套商场一楼有部分仓库代表性品牌年年红经营状况描述1.市场一楼、三楼经营抵挡家私，一楼经营状况还可以，三楼为一家经营户经营目前生意清淡不如一楼；2.二楼也是一家经营户经营年年红品牌，经营状况还可以，据销售员透露年年红品牌在当地做得非常好；3.四、五楼经营办公家具也是一家商户经营，经营状况一般。二、大石桥市区建材家居、灯饰市场及商户调研1、代表性重点市场情况项目名称中晨装饰广场物业结构专业市场，共3层经营业态一楼装饰材料总营业面积2.4万方二楼家私三楼家私商户数量建材63家一楼40-50方家居65家经营商铺主力面积二楼150-250方三楼200方商铺平均租金一楼1元物业管理费管理费4.2元/月，供暖费36元/年二楼0.8元三楼0.7元产权性质租赁租赁方式合同一年一签进货渠道厂家进货为主销售渠道大石桥本地仓储物流配套市场一楼有3000方的仓库市场档次低端经营状况描述1.市场比较杂乱，内部设施差；2.主要经营抵挡家私、建材产品；3.主要客户群体是大石桥当地百姓；4.大石桥最大规模的建材家私市场；5.本地区市场都以低端品牌为主，中高消费人群基本去沈阳、营口购买家私。2、商户访谈访谈地点大石桥中国银行斜对面天赋广场东侧访谈对象侯宇联系方谈时间2011年7月21日访谈要点1、对汇达广场项目有较强的兴趣 2、对我们项目的业态划分非常重视 3、由于经济实力有限，对我们项目的优惠力度关注度较高三、鲅鱼圈城区建材家居、灯饰市场及商户调研（一）沿街灯具、建材家居市场1、市场基本情况项目名称辽东湾大街、平安大街及其周边建材灯饰市场物业结构底商经营业态一楼建材装饰、五金、灯饰、陶瓷卫浴等总营业面积约10000商户数量建材装饰约100经营商铺主力面积70家居3灯饰20陶瓷卫浴13商铺平均租金1-2元/天（建筑面积）物业管理费无物业管理费产权性质租赁租赁方式合同签订比较灵活进货渠道厂家进货为主销售渠道基本上为鲅鱼圈城区仓储物流配套仓库在其他地方代表性品牌三雄极光、皇家马车经营状况描述1、 经营情况较好，但相关业态比较分散，没有形成集聚效应2、 商户对于专业市场的需求比较高3、 主要以城市零售为主，有扩张的需求4、 很多商户在营口市区都有店面2、商户访谈访谈地点鲅鱼圈平安大街白云小区23号门市访谈对象路微联系方谈时间2011年7月22日访谈要点1、 目前商铺的生意较好，想进入专业的市场2、 对本案的兴趣较高，看好项目未来发展的趋势3、 有一定的投资意向，希望届时能过及时提供相关信息 访谈地点鲅鱼圈平安大街白云小区西门南行100米访谈对象霍跃东联系方谈时间2011年7月22日访谈要点1、 生意还不错2、 有意向进入专业的市场3、 对于本案的价格和政策较关心，由于相距较远，意向进行商铺投资4、 觉得本案的项目推广工作做得很不充分（二）金标家具城1、市场基本情况项目名称金标家具城物业结构专业市场，共2层经营业态二楼软木家具总营业面积约2500三楼实木家具商户数量家居13经营商铺主力面积一楼150方二楼150方商铺平均租金一楼0.8元/天物业管理费无物业管理费二楼产权性质租赁租赁方式合同一年一签进货渠道厂家进货为主销售渠道鲅鱼圈居民经营状况描述1. 由于周边基本为刚刚新建的楼盘，人口较为稀少，而且不市场位置相对偏僻，因此经营状况极差；2. 现商户基本在培养市场，等周边新的楼盘装修，所以还未搬离市场。2、商户访谈访谈地点金标家居城（鲅鱼圈）访谈对象李侃（金标家居城的总经理）联系方谈时间2011年7月21日访谈要点1. 商场生意较为一般，但是鲅鱼圈发展速度很快，市场前景良好；2. 现鲅鱼圈的家居市场被中低端霸占，但是相信随着经济的发展，高端市场能逐步吞噬市场份额；3. 其本人对营口家居市场也非常了解，对营口新开或将要建设的专业市场非常了解，但却对本项目一点不熟悉，。（三）金标家具城项目名称远大家具市场（三楼）物业结构专业市场，共一层经营业态各类家居总营业面积约4000商户数量家居21经营商铺主力面积200商铺平均租金1元/天物业管理费无物业管理费产权性质租赁租赁方式合同一年一签进货渠道厂家进货为主销售渠道鲅鱼圈居民经营状况描述1. 产品档次处于中低端，知名度极高，生意状况良好；2. 周边相关的配套设施完善，但是其市场一楼为菜市场，二楼为超市，三楼才是家居市场，经营环境极差，人流拥挤，存在消防安全隐患。（四）好亿家家居广场1、市场基本情况项目名称好亿家家居广场物业结构专业市场，共三层经营业态各类家居总建筑面积15000商户数量家居52经营商铺主力面积200商铺平均租金40元/月物业管理费无物业管理费产权性质租赁租赁方式合同一年一签进货渠道厂家进货为主销售渠道鲅鱼圈居民经营状况描述1. 产品档次属于中高端，价格相对较高，因此经营状况差；2. 市场营业不久，许多商户刚刚入驻，知名度相对不高，但是该市场前期无任何优惠；3. 广场位于远大市场对面，随着鲅鱼圈的发展，必将能抢占一部分市场份额。2、商户访谈访谈地点好亿家家居广场访谈对象刘衍伟联系方谈时间2011年7月21日访谈要点1. 好亿家广场基本为高端家私市场，前期无任何优惠，租金价格也相对较高，但商铺基本招满，生意状况较差，店主认为现阶段的高端市场不适合鲅鱼圈；2. 对于本项目，建议做高端市场，最好能把营口、鲅鱼圈、大石桥等地的高端家私市场全部聚集起来，起到集聚效应，这样就能留住大部分去大连、沈阳购买的客户；虽然现在对项目不是很了解，但有意向在本项目租赁商铺，当然希望项目前期的优惠政策，管理模式以及一些后勤，周边配套能在以后慢慢成熟（五）其他重点家具市场1、新新家私-商场面积1.2万方，整个商场独家经营，实行统一管理、统一收银，代理了10多个品牌家具，产品有中高端名用家具、办公家具、布艺、地毯等，经营方式为零售，目前经营状况还好。2、卓新家具-商场面积1500方，整个商场独家经营，商场经营中低端家私零售，经营状况一般。3、舒丽雅家私-是专卖店是经营，面积1500方，产品以时尚休闲定位，经营状况较好。四、项目潜在竞争项目调研（一）项目周边在售社区底商调研项目名称地理位置沿街门市面积价格销售情况主力客户群备注星汇奥城沿海产业基地，奥体中心旁50-200方（单层或两层）10800元/（两层）；14900元/（一层）剩余10套左右大面积商铺营口市区客户（以公务员、事业单位、医生教师及个体户等为主)海韵郦城沿海产业基地，管委会北面170-270方（两层）8000-10000元/多层4000元/起，高层3600元/起滨河丽都沿海产业基地，民和路与新和大街交汇处南门：200-300方（两层）；西门：100-120方（两层，送地下室）南门：8800元/；西门：7480元/销售约10套，剩余较多大户型市区客户东明世纪花园沿海产业基地，博文路与新力大街交汇处博文路商铺150-300方（两层，一楼层高6米）预计均价15000元/沿街商铺共约100套，小区共约3000户，配套会所、幼儿园、酒店式公寓、酒店水岸新都沿海产业基地，沿新力大街社区底商190-2202009年销售均价4000多元/，目前二手门市价格7000-10000多元/已售罄沿海家园沿海产业基地，沿新和大街社区底商150方（两层）7000元/（最初销售为10000元/平方米）只剩最后一套营口市区客户，有较大部分黑龙江客户商铺为两本产证，一楼为40年商业产权，二楼为70年住宅产权，一楼不能按揭，二楼可做按揭（二）开元广场项目名称地理位置物业类型面积均价销售情况备注开盘活动开元广场沿海产业基地，新海大街与奉贤路交叉口酒店式公寓40-1104300元/（精装修，带600元/平装修）预定约20套精装修交付时不带任何家电小户型：存1万抵2万；大户型：存2万抵4万沿街商铺南区：150-160方（两层)，北区：50-60方（一层）南区：10800元/；北区：11800元/预定约10套包租三年，租金回报率20%，从首付款中直接扣抵存10万抵15万写字楼4980元/备注：项目周边还有2个商业项目未推出，即洲盛小商品五金机电城，总建筑面积约77万方，以及星汇国际商贸城，两个项目目前均未开盘。（三）居然之家地理位置总建筑面积此次推出商铺总数楼层商铺位置面积区间套数均价（按建筑面积计算）销售情况主力客户群备注老边区，渤海大街东首6万（此次开盘约3万方）700余套1F内铺33-404012000元/销售去化约50%（2011年3月底交意向金，5月底开盘），剩余商铺以1-3楼和部分稍大面积的商铺为主，现销售成交的大部分集中在4F、5F低总价商铺营口市区客户为主（以公务员、事业单位人员、教师、医生等为主）、其次是大石桥客户，少量的鲅鱼圈客户及外地客户项目30-60平方米内铺占总数的70%左右。1F外围沿街商铺为客户自营或自己出租；内铺带20年租约（1-5年，每年7%租金回报，6-10年，每年9%,11-20年，每年12%），预计从2012年7月开始回报租金，一个季度回报一次。40-503653-58463-661870-7515外围沿街两层商铺71-93814000-15000元/（最高28000元/，银行定向购买）200-320102F内铺35-383110000元/40-503752-581063-65670-82410013F内铺30-40388000-9000元/40-505850-601660-70670-803610314F内铺同3F7000-8000元/5F内铺同3F6000-7000元/（四）营口义乌商贸城（鲅鱼圈）项目名称营口义乌商贸城地理位置鲅鱼圈区青龙山大街与闽江路交界处建筑面积36000方物业结构商场化市场一期业种分布一楼服装、化妆品、休闲运动二期业种分布一楼橱柜、厨具、油漆涂料，陶瓷卫浴洁具二楼鞋帽、箱包、皮具，针织内衣、饰品，礼品工艺品、童装玩具二楼门窗、吊顶、衣柜，地板、楼梯、家居饰品三楼窗帘布艺、床上用品，小百货、文体用品，小五金、小家电三楼灯具灯饰、墙纸，太阳能、家电、五金水暖一期商铺面积15-30方一期商铺均价1F：18800元/（套内面积）1F：15000元/（套内面积）3F：11100元/（套内面积）商铺总价为20-50万/个二期商铺面积未定（共约900套）二期商铺价格未定返租情况一期返租2年，第一年回报6%，第二年回报7%一期招商政策两年免租二期返租三年，回报率未定销售情况一期已售罄，二期未开盘主力客户群以鲅鱼圈本地客户为主（公务员、教师、事业单位人员、个体户等），外地客户为辅（营口市区、黑龙江、吉林等地客户）备注承诺十年统一经营，原价回购商铺，市场还有水果蔬菜批发市场、海鲜批发市场商铺出租五、营口市区建材家居经营商户问卷调研分析2011年7月22日7月23日对营口市区建材、家具、灯饰、陶瓷卫浴等行业商户进行问卷调查，实访商户数39家，回收问卷39份，经筛选出不合格样本9分，问卷有效率77%，经分析得出以下结论：1、 商户对本项目的熟悉程度较低，大部分商户不了解。2、 大部分商户还在观望之中，对于招商政策、经营模式、租金等情况比较关心，不愿意入驻或者非常愿意入驻商户都比较少。3、 有一半的商户意向入住商场档口，四成商户需要看情况选择，只有一成商户需要商业街门市。4、 对于经营面积的需求大多在100-200之间，但是各个行业的主力需求面积有较大的区别。（1）其中建材商户需求的主力面积为50-100，有一部分商户需求150以上的商铺（2）家具商户需求的主力面积为150以上的商铺，很少有需求150平米以下的。（3）灯饰商户需求的主力面积为100-150，少数高档灯饰需求150-200，少数普通灯饰商户需求50-100的商铺。（4）陶瓷卫浴商户需求的主力面积为50-1505、 近七成商户需要一定的仓库，三成商户不需要仓库，原因是自己在别处有仓库。6、 近七成的商户选择租赁商铺，其余的选择买铺自营或者先投资后自营。六、项目SWOT分析1、项目优势（S）l 项目规模优势、地段优势l 项目定位为一站式大市场l 项目开发速度快l 项目配套完善，有大面积的仓储物流，且将引入电子商务、信息化等现代先进模式l 项目开发商开发专业市场经验丰富2、项目劣势（W）l 项目周边商业与居住氛围形成需要一定的时间l 项目周边配套设施目前尚未完善3、项目机会（O）l 营口尚无一站式中高端建材家具灯饰等消费市场l 招商先行带动l 项目强化经营管理模式和价值理念l 未来周边必然会有大量的中高端人口集聚l 沿海产业基地政府高标准规划和投入4、项目威胁（T）l 销售客户存在较大竞争，居然之家、洲盛小商品、营口义乌商贸城均销售商铺，存在投资客户的争夺l 居然之家、红星美凯龙已落户营口，其存在较大品牌号召力，对项目的招商将形成一定竞争重七、项目细化定位建议（一）项目一期业态区域划分建议综上市场调研及分析，可得出以下几点一般性结论：1、家具家居业态方面。营口市区家具家居业态总体量较大，经营面积约8万方，经营商家约372家，但以中低端产品为主，平均租金为20-50元/.月。据普遍商户反应，近2年营口的家具市场生意在下滑，经营情况要差于周边的辽阳、海城等地，作为营口家具市场的领导者的红运家居市场由于经营管理不善，目前经营情况较差，商户抱怨也较多。窗帘布艺业态目前并无相对集中的市场，总体档次还较低，经营情况一般。市场调研中同时也发现，营口的红木家具销售情况总体较好。大石桥目前的家具市场规模较小，以低端产品为主。鲅鱼圈的家具市场规模相对较大，经营面积约36000方，但市场较为分散，产品以中低端为主，以家具市场、独家代理多个品牌统一经营两种模式为主。2、灯具灯饰业态方面。营口的灯具市场规模较小，营口市区目前总的经营户不到100家，总经营面积约10000方左右，平均租金在40-60元/.月，市场以经营家装灯饰为主，附带部分工程照明灯饰的订单销售，市场调研中商户普遍反应出对主题灯饰市场的入驻意愿。鲅鱼圈与大石桥灯饰市场规模很小，多以沿街零散分布为主。3、建材装饰业态方面。营口的建材装饰业态市场规模较大，总经营面积约7万方，陶瓷卫浴占比相对较大，且多以批发为主，商户普遍给项目定位为零售市场，后期可根据具体招商政策、经营管理政策选择性入驻。营口建材家居、灯饰市场规模估算表