长沙市房地产销售调查报告.docx

长沙市房地产销售调查报告一、环境分析 （一）宏观环境 1.“新国十条”出台 2009年，长沙市出台了一系列促进房地产发展的政策，有效地促进了长沙房地产市场的发展。房地产市场呈现出产销量两旺、销售价量齐升的“井喷式”状态。2010年4月15日、2010年4月17日、2010年4月19日，短短四天之内，国务院连发三道政令降温楼市，被称为史上最严厉的房地产宏观调控。 随着政策的逐步落实，房地产调控已经在全国范围内取得初步成效，全国70个大中城市房屋销售价格6月份比下降0.1%，为16个月以来首次现负增长，此轮史上最严厉的楼市调控政策“新国十条”在长沙也开始发力。 2.限购令和新国八条 2011年1月26日国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作，为继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，会议确定相关政策措施“新国八条”； 2011年1月27日，国务院常务会议上同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点 3.银行提高首套房贷款利率 今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%，保证金纳入存款准备金收缴范围又加剧了银行流动性压力。10月以来各大银行房贷额度继续紧缩，银行方面均将首次置业，房贷利率上浮20%至30%不等。此举将抑制购房者需求，进而对楼市产生影响，楼市拐点正逐步确立。 4.虽受政策出台的影响，发展态势仍将保持平稳 从长沙上半年的总体市场表现来看，政策对房价的打压效果收效甚微，房价整体上行的势头却并未得到遏制，长沙楼市弥漫着浓厚的观望气氛，成交量持续萎缩，房价下跌趋势若隐若现，下半年房价将回归理性，房地产行业将保持平稳发展态势。 （二）长沙房地产市场运行情况 长沙房地产市场在楼市销售旺季“金三银四”遭遇限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统春节成交淡季的影响。3月长沙分别出台了限购细则和限涨目标，但由于市场对政策的敏感程度远不如一线城市，成交量不降反升，价格相对稳定，标志着市场观望和相持状态基本成型。 1.商品房供应情况 上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万平方米，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.60万平方米，同比减少0.,27%，五区新建商品房累计批准预售539.69万平方米，同比减少,18.63%，新增上市量同比大幅下降。 河西先导区，地产竞争激烈。 2.长沙市房地产市场面临的新机遇与挑战 货币政策将适度放松 财税体制迎来新的变革 供销结构将逐渐趋于平衡 行业洗牌速度将加快 安居工程将激活市场刚性需求 两型社会和河西先导区建设将催生新的活力 二.长沙房地产市场现状 A、竞争市场现状分析 1、刚性需求强劲，楼市春意盎然 据相关部门数据统计显示，1-4月长沙商品房市场成交量达400万平方米以上，长沙楼市在长期低迷之后，在多方利好因素的刺激下迎来强势反弹。 2、新货上市较少，主要以消化市场存量为主 由于市场长期低迷，市场存量较大(达600万平方米左右)，大多数潜在项目推迟动工，导致长沙楼市前四个月新货上市量较少，据统计，1-4月新批预售面积大约仅有200万平方米左右，目前长沙商品房市场主要以消化市场存量为主。新货上市的乏力为市场存量赢得了较为宽松的消化时间，也大大减轻了市场销售压力。 B、价格市场现状分析 1、价格止跌，小幅回升 长沙市商品房价格市场在经历了长期下滑之后，不过目前仍保持较为平稳的发展态势。 2、价格依然是刺激消费者购买欲望的关键 目前市场上价格较为实惠，性价比较高的产品比较受消费者的青睐，而价格较高的产品整体销售情况较差，这说明虽然目前长沙市商品房价格有所回升，但是价格仍是目前打动消费者购买欲望的关键性因素之一。 C、产品市场现状分析 1、二房和中小三房依然是目前市场上最受消费者欢迎的产品 从目前的市场消化情况来看，75-95平方米的二房、110-120平方米的三房是目前市场上消化情况最好的产品，特别是90平方米左右的“2变3”户型成为市场上的脱销产品。一房产品则由于投资前景不明朗，目前整体销售情况相对较差，而大户型产品则由于总价过高，受众群体较小而导致整体市场接受度不是很高。 2、二房和三房产品依然是目前市场上的供应主流 由上图可以看出，目前长沙市商品房市场二房和三房所占比例达77.4%，二房和三房依然是目前市场供应的主流产品。 3、品质较好，性价比较高的产品市场接受度较高 由于市场持续低迷，价格持续长期下滑，产品品质是否能够得到保障成为大多数消费者购房考虑的核心因素之一，那些品质较好，开发商实力和信誉度较高的项目普遍得到消费者的青睐，另外，价格较为实惠，性价比较高，升值潜力较好的项目销售情况也不错，如：西京、宜居来茵城、海拔东方、童话里、山水湾、和庄、万象新天等等。而那些价格较高，位置较偏僻，性价比比较差，升值潜力较小的项目销售情况不太理想。 D、客户市场现状分析 1、首次置业客户成市场绝对主流 据相关调查数据统计显示，目前首次购房者所占比例达到70%以上，首次置业客户成为目前市场的绝对主流客户。 2、外地客户成为市场主三 楼盘调查近几年，河西这边发展的挺好，这块地区居住的人越来越多。而且有钱的人也越来越多，人民都想要有自己的房子住的舒服，不过还有很多人还是买不起房，就这点来看，我特意调查了河西这块与望城区，望城这块地区空气环境比较好，相对来说没有受到多大污染，是比较居住的，而且又比较安静，能让人保持愉快的心情，我们可以通过这几个具体的例子来分析。1.和泓梅溪四季 位于大河西先导区、雷梅片区中央、梅溪湖CBD核心区，是梅溪湖CBD首席品质标杆楼盘，一线享有600亿梅溪湖精华资源。和泓梅溪四季二期4号栋98-136房源清盘在售，房源仅剩最后30套，均价7300元/平，首付6万起，享6万购房补贴，购房送长郡中学学位。二期3号栋118平房源目前正在认筹中。项目同时在售30-200平商铺，价格区间：20000-40000元/平。周围环境很好，虽然这个价格偏贵了，但是很符合那些有钱的，想要有高品位的人会很喜欢的。2.龙湖湘风星城 龙湖湘风星城是龙湖地产进入华中地区的一号墅区高层作品，龙湖湘风星城位于大河西先导区市府板块，金星大道与银星路的交汇处。园林景观也是龙湖品牌之一，在中国房地产龙湖的园林是备受赞誉的。五重园林景观，360度造景，大树三级跳，同纬度全冠移植等独特手法一直被业界模仿。龙湖湘风星城1-7号栋76-139平房源均价4500元/平，购房享4千抵4万优惠。双十二期间十套特价房最低至75折。3新城国际花都 位于大河西先导区银星路与雷锋大道交汇处，享有雷锋大道、西三环线、金星大道三条城市主动脉。交通便利快捷，到市区驱车30分钟，至汽车西站12分钟车程。新城国际花都引入新加坡的城市社区规划理念，采用时下最流行的新古典主义ARTDECO建筑风格，中西合璧的园林景观，以“绿谷、中央水带”为主线，将园区所有运动、休闲功能与景观贯穿结合，营造成一个四季长春的公园化的人居绿地。产品以满足长沙主流中产阶级为主，7693的紧凑两房，120-141的奢适三房、四方，按照严苛的新城“五标准、零缺陷”标准打造，户户朝南，四明设计。保证每一个住户均能得到最大化的通风和采光。这个地方比较符合大众人的追求，不贵不便宜，而且附近有很多学校，也比较让家长喜欢。四、总结当前，长沙房地产很大一部分购买人群来自于周边城市，又不是本地人，买房肯定比较困难，只有特别有钱的人才能买的起，而穷人根本就买不起，随着消费者趋于理性，项目的设计定位、材料使用、施工质量、建设品味等与购房者心理期望值差别较大，绿色建筑、可再生能源推广应用较为缓慢，全装修住宅市场供应比例不足10%。近年来房地产开发项目遍地开花，部分楼盘周边道路、学校、医院、商业网点、公共交通等配套难以到位，影响业主入住。平层大宅迅速蹿红，未来要避免产品同质化，别墅市场投资潜力看好。要提高房地产企业的内源融资能力，提高房地产企业合作融资能力、权益融资能力、负债融资能力，我想这样长沙房地产会发展的更好。 长沙市房地产市场调查问卷尊敬的先生/女士：您好！为了更好的了解消费者对住房的的实际需求，我们特别开展本次调查活动，诚恳的希望得到您的支持和合作。请将您的真实想法告诉我们，我们会把得到的统计数据反馈给有关部门，使得更多符合我们实际需求的住房屹立在我们的城市中，从而让我们的生活和城市建设更加和谐。我们对您的回答将严格保密。此次调查可能会占用您10分钟的宝贵时间，我们向您致以深切的歉意。同时感谢您的支持与合作！长沙市土地储备中心2011年4月21日请将答案写于题号前或横线上，谢谢合作！第一部分 1 请问您是否已经在长沙市内居住了2年以上？ A、是 B、否(中止访问，并表示感谢) 2请问您的年龄？_岁(访问员记录年龄，同时将其归入到对应的年龄段) A、25岁以下(中止访问，并表示感谢) B、25-30岁 C、31-35岁D、36-40岁 E、41-45 F、46-50岁G、51-55岁 H、56岁以上(中止访问，并表示感谢)第二部分 1、您的性别是A男B女 2请问您目前居住在哪个区域？ A、芙蓉区 B、天心区 C、雨花区 D、岳麓区 E、开福区 F、其他（ _） 3、您家庭人口数量是A1人B2人C3人D4人E5人F5人以上4、您的婚姻状况A已婚B未婚5、您的文化程度A中专以下B专科C本科D硕士以上6、您的职业是A企业职员B公务员C企业管理层D自营企业主E个体工商F事业单位职工G事业单位管理层F其他 7、您的月收入是A2000元以下 B2001-5000元 C.5001-8000元D 8001-10000元 E10000元以上8、您能接受的住房价格（单位：平方米）A.4000以下B .4000-6000元 C.6000-8000元 D.8000-10000元 E.10000元以上9、您家庭现在的所住房屋属A.商品房B.自建房C.租住房D.筹资房E.单位福利房F.其他 10、您对现有住房的满意程度？A.很满意B.比较满意C.一般D.不太满意E.不满意11、您的家庭近期是否有考虑过购买房产A.暂不考虑B.半年后购买C.一年后购买D.两年后购买E.三年或以后再购买12、您打算购房的原因A.拆迁B.改善居住条件C.投资D.结婚等新增居住需求E.其它 13、您会选购那种住宅类型?A.多层（6层以下）B.复式住宅C.小高层D.高层E.别墅F.其它 14、您打算购买哪种户型的住房？I.A.一室一厅一卫B.二室一厅一卫C.二室二厅一卫D.二室二厅二卫E.三室二厅一卫F.三室二厅二卫G.四室二厅一卫H.四室二厅二卫跃层J.别墅K.其它 15、您能接受的购房总价是A.35万以下B.35-60万C.60-90万D.90-120万E.120万以上16、您打算购买多大面积的房子？A.70平方米以下B.7190平方米C.91120平方米D.121150平方米E.151平方米以上17、您主要是通过哪几种渠道了解房地产及相关信息？【最多选三项】A.本地报纸B.电视C.广告D.杂志E.网络F.咨询朋友G.其它 18、您选房时考虑的主要因素到CBD（城市商业区）的距离按重要程度选择依此【可复选五项，并排序】A.交通便利B.社区内外环境C. D.社区规模E.建筑外观 F.建筑品质G.小区安全性 H.户型规划I.住所朝向及住房采光通风条件J.物业管理K.投资潜力L.楼宇外观排序： 19、您认为长沙未来最具升值潜力的社区具备什么条件【可复选四项，并排序】A.拥有稀缺的景观资源B.交通便利C.城市规划重点D.拥有国际化的社区配套E.建筑品质高F.贴心到位的物业G.拥有世界级的社区生活氛围H.开发商前瞻性的社区规划I.其他 排序： 20、您对社区配套最在意哪几项：【可复选五项，并排序】A.超市商场/便利店B.银行C.邮局D.餐饮娱乐E.品牌零售F.中小学幼儿园G.汽车美容H.医院I.艺术馆J.剧院K.休闲健身L.商务俱乐部M.其他 排序： 21、您希望社区最能突出哪种主题景观？【可复选二项】A.大面积湖域景观 B.草坪式景观 C.河流式景观 D.成片树木景观 E.硬地 F.水景小品式景观 G.景观小品（亭、廊、雕塑）22、您对未来房价走势有何看法小幅下调？A.小幅上涨B.大幅上涨C.小幅下调D.大幅下调E.基本持平23、如果房价继续上涨，您打算？A.不打算购买B.立刻购买C.等房价回落购买D.购买二手房E.租房24、您愿意选择的付款方式是？A.一次性付款B.银行按揭C.公积金贷款D.组合贷款E.其它 25、如果您在今后三年内没有购房的打算，其最主要原因是：【最多选两项】A.现有住房情况尚可B.购房价格高，无能力C.等房价下跌或利率下降D.没有理想的地段或住房户型E.等收