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文档简介

中国地产顾问工业化服务机构长沙房地产每周市场报告(2007.8.4-8.10)1. 长沙楼市一周动态实录:日期星期动态情况8.4星期六1茂华国际湘举办西式花茶品赏会。2山语城开盘,当天推出的4号栋已经售罄。8.5星期日18月5日,长房集团蓝丝带爱心传递系列活动之二-名家书画作品专场义拍会暨长房俱乐部成立大会于长房东郡宜居生活馆隆重举行。2青和君临国际在华天举行VIP产品解析会。8.6星期一1竹满人家报纸广告(8.7开盘)2沁园春御院报纸广告(纯欧风建筑8.11公开亮相)8.7星期二1益阳佳宁娜广场报纸广告(商铺推广)2郁金香建材广场报纸广告(商铺推广)3SOHO天都招聘行政,工程,营销策划人员。8.8星期三1 沁园春御院报纸广告(8.11盛大公开)2 星蓝湾报纸广告(130-170现房抢定)3 天城湖光山色报纸广告(即将登场, 8.18天城泰祥苑交房)4 加州阳光3期报纸广告( VIP招募)5 顺天黄金海岸3期报纸广告(3期发售)6 新城新世界招聘广告(建筑,设计,营销策划人员)7 正源开发公司招聘广告(建筑,工程,营销策划人员)8. 南岳华天报纸广告( VIP客户“柳湖亲水之旅”)8.9星期四1 博林金谷接待中心在金源大酒店开启。2 鹏基诺亚山林报纸广告(8.11华彩相约,VIP全面升级)3 华美欧国际报纸广告( CBD稀缺LOFT写字楼)4 绿城青竹园报纸广告(高尔夫别墅现已公映)5 新大陆银座报纸广告(旺铺销售)6 中新森林海报纸广告(联排/别墅/洋房即将上市)7 三和医药物流园报纸广告(旺铺推广)8 浏阳天际凤凰岛报纸广告(亲水高尔夫洋房登场2088起价)9 湘域中央2期报纸广告(4号栋即将发售)10 水云间报纸广告(城中绝版纯别墅社区)11 东门天厦报纸广告( VIP优惠活动进行)12 沁园春御院报纸广告(8.11盛大公开)13. 东业早安新城报纸广告(9层洋房火爆抢购中2360起)8.10星期五1. 鹏基诺亚山林报纸广告(8.11华彩相约,VIP全面升级)2. 东玺门报纸广告(产权车位广告)3. 南山苏迪亚诺报纸广告(8.18洋房倾城大选)4. 沁园春御院报纸广告(8.11盛大公开)5. 郁金香建材广场报纸广告(旺铺销售)6. 普瑞斯堡2期报纸广告( VIP招募)7. 绿城青竹园报纸广告(高尔夫别墅现已公映)8. 藏珑报纸广告(选房当日成交90%)9. 保利阆峰云墅报纸广告(别墅推广)10. 湘江北尚2期报纸广告(8.11开盘)11. 青和君临国际报纸广告( VIP招募)12. 标志长沙商务中心报纸广告(8.19开启)长沙楼市一周动态统计表:动态关键词楼盘个数动态描述开盘21. 本周开盘的有2个项目:山语城,竹满人家。山语城开盘当天推出的4号栋售罄。亮相211. 本周亮相的楼盘有20个,其中预告开盘时间的有6个项目:沁园春御院,鹏基诺亚山林,湘江北尚和标志商务中心,天城湖光山色,南山苏迪亚诺。2. 预告交房时间的有1个,8.18天城泰祥苑交房。3. 其余14个项目都是在售或即将销售楼盘进的推广。VIP招募(吸筹)41. 本周进行VIP招募的项目有4个:青和君临国际在华天大酒店举行VIP产品解析会,8.5-25日举行VIP吸筹。2. 加州阳光3期发卡,普瑞斯堡2期发卡,东门天厦VIP优惠活动进行中。营销活动31. 本周开展营销活动的项目有3个,茂华国际湘举办西式花茶品赏会;2. 长房集团蓝丝带爱心传递系列活动之二-名家书画作品专场义拍会暨长房俱乐部成立大会于长房东郡宜居生活馆隆重举行。3. 南岳华天VIP会员再度启动“柳湖亲水之旅”。招聘31 本周进行招聘的项目有3个,SOHO天都招聘行政,工程和营销策划人员,项目位于韶山南路。2 香港新城新世界招聘建筑类,规划类,营销策划类人员。3 正源地产开发公司招聘建筑类,规划类,营销策划类人员。小结:长沙楼市本周动向较大,开盘项目有2个,亮相的项目达21个,VIP招募的项目有4个,举行营销活动的项目有3个,招聘的也有3个项目。项目开盘和营销活动推广的手段越来越多样化,异彩纷呈的楼市是一座看不见硝烟的战场。2.长沙楼市一周商品房交易情况2.1本周商品房批准预售情况从批准预售情况来看,本周全市商品房合计批准预售593套,其中住宅547套,批准预售2个项目。分户型来看,户型面积在90m2(含)以下商品住宅批准预售共60套,户型面积在144m2(不含)以上商品住宅批准预售46套。分区来看,本周芙蓉、天心、雨花无批准预售项目;开福区准预售项目为御景龙城,共6套,全为住宅;岳麓区批准预售项目为沁园春御院,共587套,其中住宅541套。2.2本周商品住宅期房成交情况据统计,本周全市商品住宅期房共成交20.99万平方米,较上周减少3.19万平方米,成交量为1957套,减少243套,成交均价为3544元/平方米。从成交量来看:本周雨花区成交量再次超过开福区,成交量最大,共成交592套,主要是上河国际商业广场、长沙奥林匹克花园等楼盘销售旺盛。从成交均价来看:芙蓉区成交均价最高,均价为4313元/平方米,其成交金额前三位分别为新青年公寓,共成交43套,均价为6118元/平方米;诺亚.方舟大厦,共成交19套,均价为3471元/平方米;水云间,共成交6套,均价为6623元/平方米。岳麓区成交均价最低,均价为2847元/平方米,其成交金额前三位分别为西岸润泽府,共成交115套,均价为2478元/平方米;玛依拉山庄,共成交39套,均价为3321元/平方米;金信.水木兰庭,共成交53套,均价为2531元/平方米。2.3本周二手房住宅成交情况据统计,本周全市二手房住宅共成交2.75万平方米,较上周减少0.18万平方米,成交量为335套,增加14套,成交均价为1921元/平方米。分区来看,本周雨花区成交量最大,共成交85套,较上周增加3套,岳麓区成交量最小,共成交36套,减少8套。从成交均价来看,芙蓉区成交均价最高,均价为2099元/平方米,岳麓区成交均价最低,均价为1682元/平方米。一二手房联动比例为:1:0.17,二手房比例比上周上升3个百分点,说明长沙二手房市场逐渐活跃。3.长沙楼市本周政策与行业解读解读一:央行报告:住房需求较快增长具一定客观性合理性 中国人民银行日发布的二季度货币政策报告指出,住房需求较快增长在我国当前发展阶段具有一定的客观性和合理性。 2007年以来,我国住房需求持续旺盛,虽然房地产开发投资增长加快,但供需关系仍趋于紧张,房地产价格又出现了加快上涨势头。 报告认为,四大因素推动了住房需求的快速增长:一是随着国民经济的发展,我国城镇居民可支配收入快速增长,直接拉动住房需求;二是随着城市化进程的加快,大量农村人口进入城镇,直接加大了住房需求;三是房价上涨预期和非理性的住房观念导致居民购房需求在近期内集中释放,加大了房价上涨压力,另外当前我国投资渠道较为狭窄,引发居民投资性需求快速增长;四是住房供给不足,结构调整进展缓慢,供求缺口依然很大。 解读二:“高存低贷”有望打破公积金“劫贫济富”怪圈 作为一项强制性住宅储蓄制度,公积金实际上已经成为单位应为职工支付的住房专项工资。但目前存在的问题是:越是富有、越有能力购房的人,越能享受到住房公积金的好处;越是贫困、越买不起房的人,越是无法享受住房公积金之福利。由此产生了公积金“劫贫济富”的说法。随着住房保障体系的加快建设,住房公积金改革和调整的核心,目前主要指向制度功效和监管体制两大方面。制度功效主要是要加强公积金对普通职工购房的支持,监管体制是要克服目前行政化管理的各项弊端,加强资金的安全保障。只有使参与公积金制度的所有缴存人,都能从中得益,而不是将一部分人的幸福建立在另一部分人的痛苦之上。解读三:全国各地银行开始收紧“个人房地产贷款”发放 日前有消息称,银监会将出台政策,要求商业银行将房贷首付比例从目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。尽管目前各大城市商业银行随后在接受媒体采访时表示,尚未接到总行的相关通知和文件,目前仍执行房贷首付比例最低30%的政策,但商业银行暂停二手房按揭、停办抵押贷款等等暗自收紧个人房贷的做法,因此也被突然曝光在公众的聚焦之下。其中:上海 多套房按揭贷款收紧 上海银行业近日已不约而同提高了两套以上住房贷款的申请门槛,但目前没有明确迹象表明房贷首付比例将提高,部分外资行也表示不会提高房贷首付比例。浙江 部分银行收紧个人房贷早报记者昨日从建设银行浙江省分行客服热线获悉,该行已暂停二手房按揭贷款。此外,浙江另几家银行也表示,已冻结个人住房抵押贷款、信用贷款。北京 银监局要求审慎发放房贷据京华时报8月7日报道,银监局上述监管要求包括:严禁向“四证”不齐全和自有资金不足35%的项目发放任何形式的贷款,严禁以流动资金科目发放房地产开发贷款,严禁向主体结构未封顶和乡产权项目发放个人住房贷款,严禁违反首付款比例规定发放个人住房贷款。深圳 购多套房首付必须提高自本月初开始,对包括个人房贷在内的综合消费贷款加强了控制,个人房贷按揭成数为七成,年数最多10年。同一业主每增加一套按揭房,首付须提高5%,即第二套按揭房首付为三成五,第三套房首付为四成,依此类推。中国银行深圳分行已经叫停了二手楼个贷。建设银行甚至叫停了一手楼按揭贷款业务。武汉 部分银行停办抵押贷款据长江商报报道,目前,已有建行、工行部分网点停办了抵押贷款业务,而光大、兴业、招行等商业银行仍在办理,只是审核条件更加严格了。同时,几家银行相关人员都表示,房屋按揭业务可以正常受理。解读四:外资加速涌入房产市场 为调控釜底抽薪 中国人民银行8月8日发布的“二季度货币执行报告”显示,今年上半年外资大举进入我国房地产开发领域,同比增幅高达68.7%,增幅比上年同期提高了36.2个百分点。国家统计局最新公布的中国经济景气月报数据也表明,今年上半年,房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%,比2006年全年比重提高近11个百分点。外资大肆进入房地产业在某种程度上对房市调控政策起了釜底抽薪的作用。首先,使金融调控失灵。外资的大量涌入解了急需资金的房地产开发公司的围,这等于化解了加息等调控措施所产生的效果,使得我国的金融调控作用失灵。其次,助推房价上涨。外资进入房市将抬高房价构成成本。在我国收紧银行贷款的时候,外资深知房地产开发企业渴求资金的迫切心情,他们借机与开发商等市场主体联姻,但这种合作是以获利为目的的。而由这些利润所增加的成本必然计入房价之中,转嫁给消费者,如此,房价上涨也就变得顺理成章。外资通过入股或合资、向我国房地产开发企业注资的方式,由与之合作的中国房地产开发商去拿地和囤地。这使我国完成宏观调控目标的压力更大。再就是加大人民币升值压力。房价快速上涨,吸引大量外资进入中国房地产领域,外资在通过哄抬房价获利的同时,也进一步加剧和强化了人民币升值压力,加大我国宏观调控的难度。外资在投资房地产领域后的偷逃税款行为也非常值得警惕。北京市国税局今年1月公布的数据表明,在北京市去年开展的对外商投资房地产企业的税收专项检查中,涉外房地产企业补税金额高达3858万元,相当于其申报纳税金额的一半。这种偷税行为减少了我国的税收收入,也间接减少了我国在公共产品领域的投入,这使生活不富裕的人因公共产品的缺位变得更加艰难,承受经济波动的能力更差,这必然加大我国宏观调控的难度。解读五:今夏长沙二手房淡季不淡 8月是二手房淡季,但时下长沙二手房市场冷中有热。长沙二手房交易登记中心在统计成交数据时发现,成交量逼近黄金季节的5月,二手房成交的季节性已越来越不明显了。据信保房屋、富邦房产、港恒置业、新环境等房产中介反映,8月以来二手房市场出现了新的热点。行业经纪队伍:从游击队到正规军;交易范围:由市中心向周边扩散;成交户型:大户型成交比例提高;政策影响:二手房变出租房,受税收的宏观调控政策影响,部分二手房房源已开始转入租赁市场,增大了房源供给量,成为8月份租赁火热的主要原因。中特房地产解读观点:观点一:全国楼市价格上涨有一定的客观性,合理性,这个说法是根据房地产市场和中国经济发展态势研究出来的。有专家戏言,“中国楼市是匹脱缰的野马,越调控越上涨”。深入分析房价上涨的根本原因,对症下药才是稳定房价的根本之道。观点二:从2007年起,个人可以自行缴纳住房公积金。公积金政策的调整,让低收入群体也能享受到公积金贷款买房的优惠政策。如果人人都能因为参与这项制度,帮助其加快解决住房问题,这项制度才能叫作增进了社会福利,才能得到社会民众的广泛欢迎。观点三:银监会出台的紧缩商业银行放贷政策,业界的解释是,一方面由于股市过于火爆,市民投资冲动增加,使得不少抵押贷款流向股市造成放贷风险;而另一方面则是通过收紧贷款以抑制投机炒房,避免泡沫成分造成的房价上涨。观点四:境外资金涌入中国楼市,从根本上解决了部分本土开发商资金来源问题,使我国经济调控政策对其失去约束力,也扰乱了正常的市场秩序。希望国家能出台相关政策,严格监管境外资金流入房产市场,杜绝房产泡沫产生的一切根源。观点五:长沙市二手房市场在政府的调控和管理下,逐渐火热起来。一个城市二手房市场越活跃,证明该城市经济越发达。4长沙市本周规划长沙浏阳河隧道明年6月相会“京珠” 昨天上午,浏阳河隧道北段工程施工队在完成隧道明挖段主体开挖之后,开始穿过长沙县境内的经贸路往南向京珠高速公路方向进军,而位于长永高速路以南竖井下的另一支施工队伍,正在往北向京珠高速公路方向挺进。中铁四局两路施工队分别从南北两端向京珠高速路掘进,如果一切正常,预计在明年6月两路大军在京珠高速路19米下会合。北长沙将再添南北主干道 金盆大道今秋动工 长沙铁路新北站最大的配套建设工程长沙市金盆大道道路设计方案昨天通过专家评审。该工程将于今秋正式动工建设,建成后从南向北将汤家湖路和绕城线联系在一起,对分散芙蓉北路的交通压力,加快长沙捞霞片区和铁路站的发展具有重要意义。金盆大道位于长沙市捞霞片区,南起绕城线,北至汤家湖路,全长3.121公里,规划路幅宽60米,双向8车道设计车速60公里小时。与金盆大道交叉的道路有绕城线、港成大道、新安路、芦湾路、青竹湖大道、金海路、柏曹路、港新路、湘捞路、文家冲路、上元路、霞光路、汤家湖路,目前已建成的有绕城线和青竹湖大道。南湖大市场将扩3倍 欲建成长沙最高档综合市场 “我们将在现有的近500亩土地上,分两个组团开发,3到5年内,三湘南湖大市场将比现有规模扩大三倍以上,全面改造成集购物、休闲、停车于一体的长沙市最高档的综合市场。”长沙市湘湖管理局党委书记彭利芝8月4日接受记者专访时表示,中南地区最大的专业市场之一,三湘南湖大市场正在面临全面改造,目前整体规划方案正在面向全国招标。浏阳河大桥桥面骨架合龙 万家丽路10月1日全面贯通 “到今年10月国庆节,纵贯东长沙的万家丽路将全面贯通。”昨天,万家丽路最后一个关键性工程浏阳河大桥桥面纵横梁正式合龙。长沙市开福区建设局局长、浏阳河大桥工程指挥部指挥长吴皓透露,再苦战两个月将全面完成桥面主车道施工,确保浏阳河大桥10月1日竣工通车。 金洲大道全部路基年底拉通 金洲大道是连接长沙市高新区、望城县和宁乡县的区域干道。自5月8日进入施工建设期以来,工程进展顺利。其中高新区、望城县的征地、拆迁安置、路基清表、清瘀工程已于6月底全面完成。宁乡县内路段的路基工程已竣工,开始进入精加工阶段。截至7月15日,全线土石方工程已完成50万立方米,占土石方总量的227。到7月底止,已完成投资15亿元,占总投资概算的38。金洲大道全部路基拉通的目标将于今年年底实现。秀峰路将竣工通车 完善城北“四纵七横”路网格局 从长沙金霞经济开发区管理委员会获悉,作为该开发区“四纵七横”路网格局的重要组成部分,秀峰路建设工程目前路基与绿化景观工程已基本完成,正在进行路面铺油的前期工作。预计到本月底,这条宽达80米的景观大道将全面竣工通车。秀峰路东起芙蓉北路,通过地下通道与规划中的秀峰山公园入口广场相连,西至湘江路,全长1072米。据介绍,秀峰路道路宽80米,其横截面组成为18米人行道12米机动车道20米中央绿化带12米机动车道18米人行道。根据设计,道路坡度不一的秀峰路的景观运用现代设计手法,着力于打造一条集市民休闲、观光和区域标志于一体的现代城市景观轴。火车南站广场将成特色城市铁路景观 “长沙火车南站广场一旦建成,将成为中国最有特色的城市铁路记忆景观。”今日,参与长沙火车南站广场初步设计的相关专家向记者透露,有着73年历史的火车南站谢幕后,在火车南站书院路以东、殷家冲路路幅两侧以南、湘江大道以西、南郊公园以北的两万余平方米的范围内,将兴建起一个“城市记忆广场”。市民今后还可在老车厢咖啡馆内体味历史,在荒烟蔓草和生锈的铁轨间看T台走秀。规划小结:长沙市规划部门一方面大力推进新城区的路网建设,另一方面通过老城区的合理改造塑造综合化的专业市场,另一方面通过旧城建设施的合理利用,塑造人文化的生活方式。5长沙市本周土地交易情况5.1 本周土地挂牌一览表地块号地 块 详 情2007挂057号位置:天心区天剑路66号;出让面积:52103.26(78.12亩);规划用途:住宅;出让年限:70年;容积率:3.0;建筑密度:25%;交地标准:红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯,红线范围内完成房屋拆除(无人员安置补偿)。起始价:21743万元(278.33万/亩);保证金:4200万元。2007挂064号位置:天心区青园路;出让面积:10131.27(15.19亩);规划用途:商业、住宅;出让年限:商业40年、住宅70年;容积率:3.0;建筑密度:26%;交地标准:红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯,红线范围内完成人员安置补偿。起始价:2249万元(148.06万/亩);保证金:1000万元。2007挂056号位置:长沙市岳麓区铜盆湖;出让面积:33239.33(49.83亩);规划用途:住宅;出让年限:70年;容积率:3.6;建筑密度:25%;交地标准:红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯,红线范围内完成房屋拆除和人员安置补偿。起始价:8373万元(168.03万/亩);保证金:4000万元。5.2 本周土地成交情况地块号地 块 详 情竟得人成交价格2007挂049号继续挂牌位置:岳麓区观沙岭;出让面积:16278.6(24.4亩);规划用途:住宅;出让年限:70年;容积率:2.5;起始价:2033万元(83.32万/亩);保证金:398万元。长沙市卓峰置业发展有限公司2033万元(83.32万/亩)2007挂065号位置:开福区捞刀河镇;出让面积:358763.58(537.88亩);规划用途:住宅;出让年限:70年;容积率:1.5;建筑密度:24;交地标准:红线范围外通路、通电、通讯,红线范围内完成征地拆迁安置补偿。起始价:34360万元(63.88万/亩);保证金:3000万元。湖南大地服装工业城有限公司34988万元(65.05万/亩)2007挂060号位置:芙蓉区东岸乡杉木村;出让面积:51315.74(76.94亩);规划用途:商业;出让年限:40年;容积率:2.0;建筑密度:40;交地标准:红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯,红线范围内完成房屋拆除和人员安置补偿。起始价:6512万元(84.64万/亩);保证金:1000万元。湖南旺德府装饰建材物流有限公司6538万元(84.98万/亩)2007挂059号位置:雨花区雨花新村65号;出让面积:3308.06(4.96亩);规划用途:住宅;出让年限:住宅70年;容积率:住宅4.0;建筑密度:住宅30;交地标准:红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯,红线范围内完成房屋腾空和人员安置补偿工作。起始价:850万元(171.37万/亩);保证

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