阳光在线光谷片区市场调查报告.doc

阳光在线光谷片区市场调查报告一、 片区市场综述实力开发 大盘云集光谷片区大盘云集，竞争激烈，需求旺盛。尽两年的辉煌经历使得它成为地产开发最为集中的区域之一，区域内云集了万科 长城 保利等众多实力开发商，高品质的大盘比比皆是，呈现百花齐放的态势。竞争激烈 需求量大区域楼盘竞争激烈，供应量不断增加，特别是年后处于销售旺季时机，各楼盘的价格之战，品牌之战一触即发。而在激烈抢夺之战下，各楼盘销售情况良好，售楼部人流络绎不绝，部分楼盘处于无房销售的状态，等待新单位推出。区域不断发展，企业巨头的进驻必定回带来更多人群，奠定了市场超大的需求量。利好之撑 价格飙升政府将筹巨资打造将光谷向东拓展80平方公里的武汉科技新城，政府倾力支持；经过光谷的中环线通车，轨道2号线开工建设，交通越来越便捷；富士康等国际知名企业竞相入驻，将有效加快区域发展；大学城规模逐步形成，人文环境更加浓郁；一系列的因素与发展都给楼盘涨价的理由。有媒体称：光谷去年底到现在楼盘单价上涨几百元，涨幅超过以往任何时期。迅猛发展 潜力无限一系列好消息的刺激下，光谷片区的发展又上了一个新的台阶，越来越多的人认同此区域的发展，各大利好条件的支持，将带动社会各种配套日渐成熟，使光谷得到迅猛发展，升值潜力无限。二、 片区楼盘现状雄楚大道，关山沿线，民族大道，珞喻路沿线是本区域楼盘主要聚集地。每条道路的居住氛围以及发展状况，优缺点都不一样。具体分析如下：雄楚大道代表楼盘保利浅水湾 名都花园 绿汀雅境 领秀城分 析优点：交通便捷 配套齐全 道路宽畅 高校林立 离中心不远，离南湖很近；楼盘规模都比较大，注重居住氛围，开发商实力雄厚，入住率高。缺点：基本都是小高层或高层住宅，景观一般，公摊稍大，临主干道，有些嘈杂，居住环境不是特别理想。本区域的楼盘均价在3950元/平米左右。关山沿线代表楼盘长城坐标城 保利花园 关山春晓分 析优点：高新企业地 道路宽敞 外部环境整洁 楼盘规模超大 区内环境优雅，引领新型居住理念 开发商实业雄厚，具有一定品牌效应。缺点：交通勉强便捷，离中心太远，周边配套不齐全，生活不便；是小高层住宅，居住氛围不浓厚，房屋基本空置。本区域的楼盘均价在4100元/平米左右。民族大道代表楼盘谓语城 云顶居 锦绣龙城分 析优点：高校林立 十分热闹 配套相对齐全 生活氛围浓厚 入住率高，楼盘规模较大 多层板楼较多，交通相对便捷。缺点：外部环境有些嘈杂，景观跟其它区域比稍微逊色。（锦绣龙城除外）本区域的楼盘均价在4000元/平米左右。珞喻路沿线代表楼盘：森林花园 巴黎豪庭 卧龙剑桥世家 分 析优点：高校高企聚集 道路宽广 外部环境井然有序 超大规模 环境优雅 区内配套齐全 森林公园东湖较近 交通便捷 未来发展速度与潜力巨大。缺点： 外部配套不齐全 离中心稍远 生活居住氛围还未形成。本区域的楼盘均价在4300元/平米左右。三、 区域供给情况及重点楼盘分析楼盘名称紫菘枫林上城光谷坐标城谓语城绿汀雅境保利浅水湾领秀城卧龙.剑桥世家森林花园巴黎豪庭锦绣龙城云顶居三期风 格首个集群式高层住宅花园庭院小区居住，商业一体化，打造4C生活民院路上新知识份子专区人文社区人文社区人文社区地域基因，圈层特区健康住宅大型人文，景观社区大型公园住宅高知生活圈开发商紫菘房地产建筑集团有限公司长城建设实业有限公司武汉佳境房地产开发有限公司湖北新鑫鼎物业发展有限公司武汉双环房地产开发湖北万兴房地产开发武汉卧龙房地产开发湖北现代城市建设发展集团有限公司南益置业武汉有限公司长城建设开发武汉铸久置业有限公司投资商紫菘房地产建筑集团有限公司长城建设实业有限公司Y&M大家顾问机构湖北新鑫鼎物业发展有限公司湖北保利开发公司湖北万兴房地产开发武汉卧龙房地产开发湖北现代城市建设发展集团有限公司南益置业武汉有限公司武汉源兴地产开发武汉铸久置业有限公司建筑及景观设计深圳中外建建筑设计有限公司，澳大利亚B+H Architects北京新纪元建筑工程设计有限公司，深圳菲腊环境艺术设计有限公司中南建筑设计院 中亚园林景观公司武汉理工大*深圳华阳国际建筑设计有限公司深圳鸿筑设计院 北京土人景观研究所香港雅邦规划设计有限公司 香港黎伟民建筑师事务所北京五合建筑设计咨询公司 深圳菲腊环境艺术设计有限公司*物业公司*湖北水蓝郡物业公司武汉丽岛物业管理公司武汉丽岛物业管理公司*浙江绿城物业管理有限公司武汉华夏物业管理南方物业湖北水蓝郡物业公司*代理或广告公司德盛行物业顾问有限公司深圳长城盛花大家房地产顾问 深圳青铜骑士广告武汉中邦地产 深圳聚智同盟源动力地产代理非常道广告武汉德思勤房地产顾问有限公司 天橙广告银坤代理机构新鸿泰武汉首创地产投资顾问公司楼盘地址雄楚大道民院路交汇处关山大道与南湖南路交汇民院路与南湖南路交汇处雄楚大街456号雄楚大街卓刀泉南路方家咀华师东门东侧1000米东湖开发区叶麻店森林公园对面珞喻路与关山二路交汇处民族大道与中环线交汇处中南政法前行300米楼盘电话87400588 8740068887455511 8745581187611566 8761176687567676 875677787399666 873922269E+0787808388 8780668887803333 878066668745888887923955 8792397787598666 87598668物业类别普通住宅小高层 洋房 酒店 写字楼 普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅建筑类别高层 小高层多层 小高层多层 小高层高层 小高层高层 小高层8栋高层多层 高层多层 小高层 别墅高层 小高层多层 小高层多层 小高层开盘时间2006.1.12005.12.102006.12.22005.8.12006.9.292006.9.282006.10.282006.10.212006.12.22大概5月份推出交房时间2006.9.82007.5.312007.12.282006.6.282007.12.252007.12.282007.12.312007.6.302007.10.202008.4.30*起价元/平米3400/平米3900/平米3700/平米3400/平米3401/平米3800/平米4500/平米3600/平米4000/平米3200/平米*均价元/平米3600/平米4100/平米4100/平米3800/平米3600/平米4000/平米4800/平米4000/平米4250/平米3800/平米4000/平米以上最高价元/平米4000/平米6500/平米4300/平米4200/平米4100/平米5000/平米6500/平米5700/平米5000/平米4200/平米*建筑面积147960平方米40万平米11万平米151000平方米110000平方米192000平方米25万平米200000平方米355166平方米50125.82平方米50000平方米占地面积46316平方米29万平米6万平米57618平方米38686平方米48187平方米12万平米89833平方米118460平方米30564.50平方米30065平方米容积率3.21.31.33.22.513.982.12.182.41.641.8绿化率39%43%47%36%34.20%42%35%39%38%36%38%总户数700户3600户996户1542户1000户1664户1716户1320户2362户5000户350户左右物业费1.2/平米.月1.3/平米.月1.0/平米.月1.3/平米.月1.2 1.3/平米.月1.4/平米.月0.65 1.3/平米.月0.8 1.2/平米.月1.2/平米.月0.6 1.2/平米.月0.6 1.2/平米.月广告语有思想的房子新知识份子专区南湖畔高知高雅人文社区南湖畔.人文社区20万平米人文健康生活蓝本华工南门25万平米知富领地湖北唯一国家级健康住宅试点工程光谷中心南益巴黎豪庭是你的豪庭80万方运动型大坡地公园社区上层建筑 资本生活交房标准毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯销售户型无一期120平米三房剩下少量单位，二期将在8月推出，面积在90160平米之间90平米二房，105120平米三房4060平米一房 ，80100平米二房，120平米左右三房，主力户型90130平米之间主力户型为80平米二房及115145平米三房5265平米一房 8090平米二房 100130平米三房 140160平米四房面积在3252平米之间，其510层层高为5.2m的内复式，以及少量120平米左右三房三栋小高层销售，目前剩120平米以上三房以及少量叠加别墅少量140平米户型及复式90100平米二房，108130平米三房，140160平米四方大概会有90平米以上二房，120平米左右三房推出配套设施入户防盗门，外门窗电喷铝合金门窗，中空玻璃，三菱电梯，三网入户，可视对讲，户外监视控制系统，电子巡更系统，周界红外线防超越报警系统15万平米集中商业区/恒温游泳池 ，网球场，篮球场，“庭院式”的园林主题,户户入户大花园、6米挑空阳光花园、观景电梯，集中供暖，三网合一彩色铝合金配中空玻璃带纱门（平开门无）、纱窗，三菱电梯，三网入户。享一期内敛精致的建筑风格、优雅别致的园林景观小桥流水园林景观，外墙面砖，入户防盗门，外门窗塑钢门窗，中空玻璃，三网合一，水电入户超大景观阳台，入户花园，中央花园景观，网球场，老人活动专区，入户防盗门，外门窗塑钢门窗，中空玻璃，三网合一，周界防范系统，保安系统超大中心花园，坡地/架空等原生态景观点，体育会所，空中花园，临街商铺裙楼，网球场，三网入户，楼宇可视对讲，中空玻璃等，水电, 煤气, 有线电视大型超市/高尚会所，酒店/600米商业配套，楼宇可视对讲、周界红外对射、门磁、室内紧急按钮、防煤气泄漏系统等多种安保系统，保温隔热建筑材料8000平米社区森林带，50年原生树，入户防盗门/彩铝中空玻璃，三网入户，楼宇可视对讲,供水供气系统90000平方米的中心园林绿化，6500平方米的巴黎广场，3000平方米的休闲渡假式会所，游泳池 网球场 高档品牌电梯，酒店式入户大堂，户式供暖系统，背景音乐系统，室内换气系统，闭路电视监控系统，周界防范报警系统，电子巡更系统大型坡地公园/文化广场/篮球羽毛球网球足球场，幼儿园/商业街防盗门、塑钢门窗，三网入户，楼宇可视对讲周界红外对射、门磁等一二期成熟景观，亭台楼阁，小桥流水，运动广场等；三网入户，楼宇可视对讲，中空玻璃等，水电, 煤气, 有线电视优 势小区处光谷腹地，正对规划中关山公园，打景观牌.交通便捷，大学林立文化氛围浓郁开发商在该区域的品牌优势，大规模，产品规划新颖齐全，景观及未来配套及升值前景一期成熟的社区氛围，户型规划合理，小区园林环境地理环境优越，周边商业配套齐全，大学林立，交通便捷，户型多样，具有升值潜力发展商品牌优势，闹中取静，周边商业配套齐全，大学林立，交通便捷，可远眺南湖大规模高层社区，户型多样，配比合理，地理位置佳，交通便捷，升值潜力无限中百仓储/肯德鸡等进驻，与华工对望，交通便捷观森林公园景观/4000亩原生坡地/50年以上原生树木高新技术产品，如室内通风取暖系统，小区环境优美，大量土地做景观大型坡地花园/各大主题运动场/品牌效应/南北朝向/户型设计合理/地段佳/一二期成熟景观/多层板楼/交通便捷劣 势从外观看小区整体规划显得有些不合理，楼宇之间离的太近，部分朝向不佳目前周边发展及配套落后，价格相对偏高配套不齐全，交通不是很方便楼盘外部环境差，小区楼间距小，景观一般离主干道稍远，户型设计不好全高层/高密集，环境嘈杂层高只有2.8米，小区景观无亮点地段稍远，户型配比不合理户型比较单一 ，过于重视大门景观，却忽略区内细节路途遥远/配套缺乏/交通不便小区景观一般，区内少配套销售情况已经销售完毕，只剩下最后一套三房。后期将在下半年推出，地块邻民族路。一期下月交房，基本销售完毕，二期将在8月份推出，由9栋小高层组成，主力户型从90140平米，价格将在4600元左右二期热销中，推盘步骤每次拿出3栋出来销售，目前推出单位为小高层，还有较多单位一期已交房，剩下少量面积较大户型，二期高层正在销售，120平米左右三房，高楼层单位较多已经推出一半单位，目前以高层为主，只有110平米以上三房及四房销售一期4栋32层高层，剩下90平米二房及120平米左右三房。销售情况一般精装小户型，将在下月推出。除此之外还剩下少量三房。剩下四栋多层将在下半年推出，以多层为主，面积从90140平米之间，价格大概在4900左右。一期只剩下少量叠加别墅，价格在5500元，二期少量三房还在销售，将在下半年推出二期其他楼栋，以小高层为主一期剩下少量140平米户型及复式，二期5月底推出，面积从100二房140平米三房之间，价格在4500元左右二期多层剩下1套二房，4套三房，小高层十三楼以下少量三房，代销房源以十三楼以上为主，销售量大概在50。三期将在下半年推出，由6栋多层合2栋小高层组成，主力户型从110140平米之间，价格4100元/平米左右.。重点楼盘分析尽管光谷区域楼盘如牛毛一样的密集，可实际在售楼盘与本项目不管从档次还是产品定位的区别甚大，加上民族大道上正售楼盘已经不多，竞争没有想象中激烈。下面列举两个最具威胁的楼盘，具体如下：云顶居楼盘位于民族大道，中南政法大学对面。一二期以多层为主，配少量小高层，一期已经交房，二期即将交房，区内居住氛围浓厚。三期将于5月份推出，6栋多层2栋小高层板楼，主要户型面积以100平米左右二房至120平米三房为主，预计均价4100元/平米左右。项目走平民化路线，价格于整个区域偏低。威胁理由：同样成熟的小区居住氛围 同样多层小高层板楼，同样平民化路线，高性价比。锦绣龙城楼盘位于民族大道与中环线交汇处，往前为脂肪方向。一二期以多层为主，配少量