技术管理部工作规范A.doc

技术管理部工作内容以及流程本部门岗位职责：1、全面负责集团房产业务的工程与技术管理工作，参与集团各房产项目的规划设计方案研究、行业的技术发展趋势研究；2、持续完善集团房产技术管理体系，对各项目的质量、技术进行监控；3、审核并优化各项目规划方案和施工图，参与规划方案和施工方案的审定、重大技术问题的决策；4、协调与相关设计院的关系；5、参与集团各房产项目施工总包、分包和主要材料、设备的招投标工作；6、完成集团领导交办的其它工作。目录1. 编制设计任务书 22. 建筑方案招标 33. 设计委托 44. 建筑设计优化 55. 结构设计优化 76. 图纸管理 87. 施工图内审 98. 施工图设计交底 119. 施工图修改 1210.现场签证 1311.样板房设计 1412.景观绿化设计、施工 15编制设计任务书1.作业目的设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发理念和品牌意识。设计任务书也是设计单位最主要的设计依据。一份宏观概念清晰，细部要求朦胧，指标体系适宜的设计任务书必定会触发设计人员的创作灵感和创新意识，避免大量的徒劳无益的返工和修改，加快深化和优化的过程。成功的设计作品往往起始于一份既要求明确又有广阔创作空间的设计任务书。2.作业依据 市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复。3.作业描述3.1介绍现场地理情况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河流、名贵树木等。3.2介绍场外的环境情况，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、用途和风貌、人文景观等。3.3规划和建筑风貌趋向。3.4市场定位：包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向。3.5规划设计控制指标，包括综合容积率、各种用途建筑的比例、建筑覆盖率、建筑限高、绿化率、集中绿化率等。3.6住宅设计指标：包括户型面积控制范围，大中小户型的比例，车辆泊位与户数的比例等。3.7公共建筑设计指标：包括建筑占地和高度的控制范围，功能，经营方式，服务范围等。3.8设计深度要求：分概念性方案设计，建筑方案设计和初步方案（即扩初）设计三种。注明除符合规范规定的深度外有何特殊的设计深度要求。3.9作品表达方式：明确各个阶段应该提交的成果，包括文本、模型、展板、电子文件等形式及规格。3.10完成期限：注意尽量给于充足的时间，一般情况下不得少于3040个工作日，时间太短，方案构思和制作质量肯定大打折扣。4.设计任务书的跟踪补充4.1当设计进入扩初阶段时，甲方应重新审视原来的设计任务书，按照建筑方案的审批意见，同时吸取各方的优化建议，补充完善设计任务书，重新递交设计单位。5.设计任务书应附以下附件5.1当地规划部门出具的规划选址意见书。5.2标有规划红线的1:500地形图，并在所有红线拐角点处标上城市坐标（当时如无此条件的，必须在设计进入扩初前补上）。建筑方案招标1. 作业目的方案招标可以引进竞争机制，促进技术进步，集思广益地择优选用设计成果，缩短设计周期，提高经济效益。2.作业依据：建筑工程设计招标投标管理办法（中华人民共和国建设部2000年第82号）。3 编制设计招标书3.1设计招标书至少应包括以下内容：设计任务书、投标须知、投标文件送达截止时间、答疑、开标、评标等活动的日程安排、未中标方案的补偿标准、知识产权申明等。3.2 确定投标人名单由公司各领导和其他各部门负责人审查讨论所有书面报名的投标人资格。3.3 发放招标书按照招标公告或邀请书中规定的时间和地点，向已确定的投标人发放招标书，并收取投标保证金，保证金数额应在招标公告或招标书中明确。3.4 踏勘和答疑：3.4.1招标人在发售招标书后的约定时间统一组织现场踏勘，统一介绍现场及周边情况。3.4.2投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开投标答疑会的方式解答，同时将解答以书面方式通知所有参与的投标人。该解答的内容作为招标文件的组成部分。3.5组建评标小组评标小组由领导确定人员组成，通常由规划、建筑专业，营销策划、结构等专业人员组成。3.6开标在领导的安排下进行开标。3.7评标先由投标人分别介绍各自的方案，然后小组成员讨论评议，按照技术先进、适用创新、经济等原则，结合在设计进度、取费服务等方面的承诺综合考虑择优投票，确定其中名次。3.8 定标3.8.1招标小组应当确定排名第一的中标候选方案为中标方案。排名第一的中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同，可以确定排名第二的中标候选人为中标人。3.9 签订合同： 自中标通知书发出之日起十五日内，在和中标人沟通后并在领导的批复下同中标单位订立设计合同。1930设计委托1.作业目的设计工作是建设项目开发的前期必要准备工作与重要环节。一是对建设项目设计内容考虑周到全面；二是项目的定位表达具体详细，以利项目的建造、实施。2.作业描述2.1设计委托所签订的合同文本采用由地方建委与工商行政管理局统一印制的建设工程设计合同和工程勘察设计廉政责任书等格式文件和附件。本岗位负责填写，其他各部门会签后提交领导审核，然后交设计单位征求意见。2.2因格式合同一般是设计单位提供的，所以设计单位一般不能在格式合同上随意增删条款，但甲方可以不受格式的束缚和限制。2.3除格式条款外，甲方还有必须明示的意图应在附加条款中明示，通常有以下但不仅仅限于以下内容：2.3.1设计费应留有1015%在竣工验收后支付。2.3.2现场配合服务应参与的范围包括：图纸交底、阶段验收、采购考察、设计修改、设计的优化、深化和补充、审核施工技术方案、质量事故处理等。2.3.3设计成果的权属：应明确成果的知识产权归甲方。需要设计单位承诺本设计成果至今和乃至今后始终保持其建筑形态的唯一性。即没有侵害或抄袭任何单位和个人的知识产权，也不会未经甲方的书面同意，而重复用于其他任何项目。2.3.4限额设计的指标：如基础和上部结构混凝土的含钢量，混凝土的折算厚度等。2.3.5设计单位的违约责任：如逾期交图、设计错误、超限额指标、侵犯甲方或第三方的知识产权、现场配合服务不到位等。由此造成甲方损失的，应承担的法律责任需要一一明列。2.4在设计或施工进行过程中，如发生重大设计变更，双方应在原有合同的基础上，逐项商定增减设计的细节、经费等，并签订书面的补充合同作为原合同的附件，与原设计合同具有同等的法律效力。建筑设计优化1.作业目的作为建设单位应该尊重设计师的设计成果，不要大刀阔斧地随意修改，避免将原创概念抹杀诒尽。但中标方案也并非完美无暇，总有拾遗补缺的优化和细化的可能，可以以设计任务书中明确的理念目标和以经济为主导，和设计师平等地研究探讨，把建筑方案设计到满意为止。2.作业描述 2.1 路网和建筑相互关系的精细调整：2.1.1规划设计中道路布局是龙头，区内主干道不宜靠近建筑，沿途应有景观布置；弯曲的主干道不仅有利于景观的变化，而且也便于限制车速；建筑物的出入口应通过次级道路与主干道连接；住宅前后的三级道路应创造条件设计成尽端形式；形成私密到半私密半开放到开放三种层次的环境氛围；道路的规划还须注意转弯半径、路口的视线遮挡、车灯和噪声干扰、人车交叉穿越等细部的设计。2.2. 房型设计优化优化的重点是更加突显人性化。2.2.1就算是特定的客户群体，其职业、生活习惯、人员结构也有所不同，所以房型的布局一定要有变化，品种必须多样。2.2.2每个房间的长宽尺度既要满足功能需要，也要符合人体工程学的原理。特别是厕所、厨房和次卧室等小面积的房间更要精心布置，协调好门、窗、墙、家具、设备的相互关系。2.2.3 有可能的情况下把最需要阳光的房间布置在南侧，如单身老人和儿童的卧室比客厅和书房更需要阳光，可以部分满足客厅朝南，部分满足老人与儿童房朝南。2.2.4敞开无必要封闭的空间，审视每扇门和窗的位置，有时只需稍作改动，室内通风立刻得到改善。2.2.5 审视每垛内墙，可取消的尽量取消，可减薄的一定减薄，可改成轻质的一定改成轻质。2.2.6 注意避让不便取消的柱和梁。2.2.7 室内管道井应尽量利用死角和暗角，不能为了缩短水平管距而挤占显要位置。2.3. 立面造型优化优化的重点是更加突显个性化和经济性：2.3.1传统的协调观只是让新的建筑被动地迎合和融合到现有的周围环境里去，这长期以来束膊了设计师的创新意识。应该倡导一种主动的协调观念，那就是让现有环境和新建建筑相互烘托和陪衬，既可以有似曾相识的回味无穷，也可以有标新立异的强烈对比。2.3.2 高层建筑的屋顶是立面造型的点睛之笔，也是最显个性之处。2.3.3 清一色的板式建筑不仅使户型品种单调，缺乏选择余地，而且外观造型也是大同小异，个性特征难以体现。2.3.4减少甚至取消如屋顶飘板等华而不实的非功能性装饰，但遮阳板，空调架，花盆架等有实际功能的外墙附件应该有细部的装饰设计。2.3.5 注意外窗与墙面的尺度比例，在满足自然通风的前提下减少开启窗扇的面积，以降低能源损失。2.3.6 精心布置用于墙面绿化的附属构件，当建筑投入使用后会使立面质感和色感产生画龙点睛的意外效果。2.3.7 不同的阳台形状和布列会使立面产生不同阴影的效果。阳台栏板和扶手的用料最能调节建筑立面的虚实搭配。2.3.8 仔细研究空调外机的位置，既要就近，又要相对隐蔽，还要便于客户自行安装和检修。2.3.9 外墙采取保温构造后要注意所有墙面附属构配件安装的节点设计是否牢固和可靠。2.3.10 把握外墙装饰材料的质感和色彩关键在于搭配巧妙，并非价格贵的一定好。2.3.11 广开思路，多请几位建筑师创作立面方案。2.4. 车库车位优化优化的重点是以经济性为主同时兼顾人性化：2.4.1柱网轴线一定要符合停车车道模数，达到紧凑布置节省面积。2.4.2 地下室轮廓线要平直方正，无用的面积一定要剔除。2.4.3设备房面积够用即可，不得有富余。结构设计优化1.作业目的结构设计是工程设计中降底成本潜力最大的一个环节，结构成本占总建安造价约60%左右，结构设计理论上没有唯一解，只有相对最佳而无绝对最优。目前在设计单位还没有全面重视限额设计的情况下，开发单位只能依靠限定技术指标，要求多方案比较和专家评审等的办法，促进设计单位精心设计，使结构设计在保证安全和耐久使用的前提下，达到最经济合理的效果。2.作业描述：2.1在签订设计委托合同时，应将扩初设计或施工图设计质量要求单列成合同条款，如：基础以上的结构设计中，混凝土用量和用钢量，必须满足在限额以下的要求；桩基础必须有23套方案的技术经济指标的比较；大项目结构计算必须采用至少两种计算机程序的相互校核；必须承诺向甲方公开计算假定条件和计算机输入输出的数据等。2.2召开结构设计优化研讨会2.2.1会前的准备工作设计单位完成多方案的计算比较，并已形成倾向性意见；本岗位已组织公司内部各相关人员进行了研究，并收集了相近类型建筑的有关资料，做到心中有底。2.2.2研讨会出席对象本公司人员：工程部经理，土建工程师。本项目设计单位人员：项目设计总负责人，结构专业负责人，结构设计人。2.2.3 研讨议程2.2.3.1由设计单位介绍结构的体系，计算假定条件，输入数据的依据，多方案比较的结果，倾向性的意见。2.2.3.2 各方询问，由设计单位补充解答和解释。2.2.3.3应首先判断结构体系是否适用，支承构件的分布是否合理，建筑重心和结构形心偏位程度，自振频率，最大水平位移，沉降量计算值等是否符合规范，有没有优化的可能；其次检查荷载和构件截面尺寸等输入数据是否过于保守，各种构件的强度，刚度和安全度是否匀称，构件的位置尺寸体量是否影响使用的舒适性和视觉效果，有没有优化的可能；抽查某一层的梁板配筋是否太保守。2.2.3.4汇总各方意见并最迟于第二天把会议纪要交设计单位签收。其中甲方声明的主要内容是要求设计单位必须按会议纪要的决议进行结构施工图设计。图纸管理1.作业目的 图纸管理是重要的后勤保障工作，必须做到收发及时，手续齐全，废图绝迹，不遗失，无差错。2.作业描述2.1 编制收发登记册，其中必须包括的内容为：日期、内容、领取人签字和领取日期。2.2 应配备专用的橱柜。文件资料应分类整理，做好标签，有序存放。2.3 按合同规定或工程部经理的指示分发文件资料，领取人必须在登记册上签字并注明领取日期。如发生图纸份数不足，应告诉工程部经理，安排设计院补晒。施工图内审1.作业目的施工图的内部审核是房产开发不可缺少的一个环节，但往往因时间紧迫而常常被开发企业所忽视，以至很多应该事先发觉纠正的问题到施工时甚至施工后才暴露出来。不仅引起返工损失，而且影响工程进度和质量。严重的还会造成无法纠正的功能缺陷。所以把好设计质量关，也就是从源头上保证了质量，进度，成本的有效控制，在这上面花费些时间和精力正是非常值得的。 审图公司主要审查设计的规范性和安全性，施工单位主要关心设计的可操作性，而设计的先进性，合理性和经济性往往不被这两家单位所重视，这就需要开发企业自己来关注。所以甲方内审不必担心是否会违反强制性规范，是否会安全度不够，更不必拘泥于细小的差错和遗漏，重点把握设计的先进性，合理性和经济性就行。2.作业描述2.1建筑和结构工种的图纸内审 在由工程部经理和工程部各专业人员以及造价部各人员一起参加。必要时还可邀请营销部门主管和社会专家参加。重点审查内容：2.1.1 规划布局、建筑形态和外装饰、单体内部格局等是否与扩初方案一致或有所优化改进。2.1.2 是否完整体现了开发企业既定的功能要求和建筑标准。2.1.3 政府各专业建筑管理部门、配套部门对扩初方案的审查修改意见是否都在施工图上得到了落实。2.1.4 对照荷载、结构和抗震等规范，复核结构设计的计算机输入数据；抽查基础，标准层结构的实际配筋率是否与内力计算结果相一致；各部位的结构安全度是否均衡。2.1.5 墙体材料的选用是否适当，是否符合政府导向，其荷载取值是否适中；电梯井道的内净尺寸是否与已确定的设备匹配。2.1.6 特殊的结构或装饰构造是否有成熟的施工技术来实施，大幅度增加的成本不值得。2.1.7 是否存在因结构布局的原因，导致使用舒适度的恶化，如梁、柱位置严重影响室内空间利用；楼梯碰头；阳台沿口梁过厚影响室内日照；明显过于保守的厚墙、胖柱、肥梁等。2.1.8 桩基，基础或地下室的结构设计是内审的重点，是否经过经济技术比较；是否还有更经济合理的潜力可挖。2.2各设备工种的图纸内审 由设备专业参加。必要时还可邀请除供应商以外的专业专家学者参加。重点审查内容：2.2.1 空调的热工设计和计算是否偏于保守；电源的功率分配是否存在该大不大，该小不小的现象。2.2.2 是否采用虽未淘汰但已明显过时落后的工艺，材料和设备。2.2.3 是否存在因设备布局的原因，导致使用舒适度的恶化，如设备管线影响室内净空高度，可以穿梁的线管走梁下，可以靠边的立管不靠边，可以隐蔽的户用配电箱装在主墙面上，粗笨的减压阀不装在管井里而装在厨房里，设备噪声、废气、排污等污染源影响办公和居室的生活环境，室外和屋顶没有备用的电源等等。 2.2.4 设备用房是否大而无当，白白浪费面积。2.2.5 可以走捷径的管线兜远路。2.2.6大型的机组设备未考虑留有安装或拆换的搬运通道，管线和设备缺乏检修的操作空间。施工图设计交底1.作业目的施工图会审是开发单位，设计单位和施工单位在开工前的一次重要的协调会议。是工程建设中很关键的一个环节，是事先控制的一个重要手段。通过会审，可以使设计中的一些错误或不合理的地方得到纠正，一些表达不清，容易误解的地方得到澄清；一些不合理的或不经济的施工方法得到调整；一些与甲方的开发意图不符的做法得到修正。2、作业流程2.1应出席对象：甲方：工程部经理、土建工程师、设备工程师。设计方：设计总负责人、各工种设计负责人、设计人。施工方：总包单位的技术主管部门负责人、现场施工队技术负责人、各工种施工员。监理方：总监理师、现场各工种的监理工程师。2.2会议内容：2.2.1由设计总负责人介绍工程设计意图和工程概况，由各工种设计负责人介绍本工种的主要设计特点。2.2.2分工种召开工种会审会议，甲方人员按事先分工安排，出席各工种会审会议，确定记录人员，按标准格式作好记录，代表甲方发表会审意见。设计单位解答提问，当场不能答复的或需要另行出图的应签认解决期限。2.2.3监理单位应站在甲方的立场上，对照施工图与已审核过的扩初图纸是否有矛盾，是否全面反映了业主的功能要求和建筑标准，与政府各专业建筑管理部门对扩初的审查修改意见是否都在施工图中得到落实。2.2.4施工单位从施工实施角度出发，校核各工种图纸本身之间，相互之间是否存在矛盾和表达不清，容易产生歧义的情况，局部构造是否缺图，工艺和用料等是否缺少施工说明，尺寸是否有差错，预留洞孔是否遗漏，管道密集和交叉的部位是否有标高重叠等等，并对照自身的技术、设施条件是否有无法施工的情况。2.2.5对于施工单位提出设计不合理的地方，甲方和监理单位应作客观分析。由于施工单位出于自身利益的考虑，有时会带有一定的偏见，例如有些分项工程施工难度大，利润薄，施工单位提出种种理由要求变更，甲方和监理单位应该在保证建筑和施工安全，确保使用功能不降低，造价不增加的前提下，再考虑施工单位的建议，明确发表同意，不同意或约期答复的意见。2.3.会审会议纪要必须按施工图分发份数复制，由各参会单位加盖公章。如无特殊情况，会审会议纪要必须在两天内分发至各相关单位。施工图修改1. 作业目的尽管在开工前施工图已经过内审和会审，但在工程实施过程中，还会不断发现设计中存在错误或不妥以及不够经济合理之处而需要修改，这是完善和优化设计的日常工作，以避免返工和永久性的工程缺陷。2.作业描述设计修改最有利的时间阶段是施工单位进场前的技术交底。2.1设计单位责任的修改是指设计不合理甚至错误而导致的修改。2.1.1不管是设计单位主动提出的还是图纸使用单位提出的，设计单位都必须出具修改图纸或修改说明。牵涉其他工种图纸修改的，必须由相关工种的原设计师出具相应的修改图纸。2.2甲方提出的修改为适应市场的变化，甲方经常需要对建筑标准，设备使用标准，功能设置，甚至规划布局，建筑立面进行调整和修改。2.2.1来自客户的修改要求，由销售部门直接与项工程部经理联系，工程部经理提交本本岗位，由本岗位负责人与设计公司沟通并出修改图。2.2.3来自公司内部各部门的修改建议均本岗位接收处理落实。2.2.4 所有需要修改必须由本岗位写图纸修改内容文件会签单，由工程部经理和造价部经理签字并报送公司总经理签字，必要时需要报送董事长签字。3.3.施工单位提出的修改是指施工单位为了节约开支，方便施工，甚至为了弥补质量事故而提出的设计修改。3.3.1施工单位提出的设计修改以技术核定单的形式先由监理签署意见后报工程部经理，工程部经理在充分了解修改的原因，内容后，提交本岗位走流程落实 3.3.2工程部经理和对施工单位提出的设计修改审查必须遵照是否合理，是否使甲方成本增加，是否有更好的解决方法等原则。3.3.3施工单位提出的修改，往往时间非常局促，甲方经办人应根据修改的复杂程度和合同中办事时效的约定或在协商一致的时限内完成意见签署和修改出图。3.4为了严格控制施工单位因自身的利益擅自修改设计，施工单位直接和设计单位接洽的修改无效，因此而造成的甲方损失由施工单位承担。3.5 所有图纸修改都需要经由合约造价部审核，并与施工单位对造价达成一致，并由工程部下发盖章修改图纸或本岗位的变更签证说明施工单位才能施工。现场签证1.作业目的现场签证是指在工程建设过程中发生的施工图预算以外且不在合同包干范围内的工作量。是工程造价增加的重要因素，也是工程造价容易失控的主要环节。2.现场签证的内容2.1因设计变更，造成工程规模、标准、用途的改变；4.2因甲方原因造成材料、设备的规格、标准及价格的调整；2.3因甲方要求或由其它原因造成的预算内工程量增减和删除；增加预算外工作量或合同外的服务。3.作业描述3.1 施工单位提出3.1.1监理接单后按照工程承包合同的约定确定承包方提交业务联系单的时效是否逾期，签署审核意见后提交工程部经理。3.1.2工程部经理接单后结合现场实际根据工程经验对其进行复核、审查。然后交本岗位。3.1.3 本岗位对签证内容进行技术上的审核并出具签证变更说明提交工程部审核是否可行然后交造价部确认造价后报公司总经理审核通过然后再提交工程部。3.2 甲方自己提出变更。3.2.1 工程部提出可以以内部协作单的形式提交本岗位。3.2.2 本岗位对签证内容进行技术上的审核并出具签证变更说明提交工程部审核后交造价部确认造价后报公司总经理审核通过然后再提交工程部。3.2.3 本岗位自己或者设计院提出由本岗位出具变更签证说明提交工程部审核后交造价部确认造价后报公司总经理审核通过然后再提交工程部。 样板房设计1.作业目的样板房的设计得体，会得到顾客的喜爱进而使其产生购买欲，能加强买家的信心，加强其购买欲。在样板房的设计和建造中，体现发展商的开发概念和居住设计的观点，这些都在展示着发展商的实力，表达出各开发商之间不同而富有特色的经营理念。2.作业描述2.1本岗位负责寻找合适的设计单位，由产品定位去