跟中介看房注意事项.doc

中介告诉你：实地看房，你应该注意些什么？不久前，在我们对京城二手房经纪机构进行了一次采访和调查，询问首创金丰易居经纪公司如何才能保证看房的有效性时，该公司的员工并没有直接回答我们，而是带我们去了一套住宅里面，对我们说：“你现在想买房，假如这就是我们要给你看的房屋，你现在查验一下房子吧。”我便在房间内转了一圈，对房屋的各个区域检查了一翻，自认为已经很仔细了，没想到还是被他们挑出了毛病。在首创金丰易居经纪公司一位员工的亲自演示下，我才明白原来看房还有这么多细节。 第一、看位置房屋作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。首创金丰易居首先向我们强调了房屋位置的重要性。他说：“房产作为一种最实用的财产形式，还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素，因此在买房时一定要注意看房屋的所处的位置。”在考虑房屋的位置的时候首先要考虑房屋所处的这个区位是不是自己理想中的区位，和经纪人所谈的是不是一套房屋。在看的时候可以先在地图中找到该小区在整个通州区域的位置。在通州，不同的地段和位置房屋的价格相差在300500元/平方米，例如通州北苑和果园地区的二手房价格已经达到了6000元/平方米，而相对较远的梨园以及东南部开发区受新房的冲击比较大，二手房的价格只在48005000元/平米。第二、看配套居住区内配套是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。在这个方面，首创金丰易居指出了购房者普遍存在的不足。首先是在看房的时候不知道自己对周边的配套设施有什么要求，因此在看房的时候也就不知道怎样挑选其中的不足。其次在看房的时候，周边的生活配套设施要求购房者实地去调查一下，不能听经纪人或房主的一面之词。购房者可以在看房的时候提前到达该房屋所处的小区，用1015分钟的时间对周边的生活配套设施进行调查。通州地区不能与内城地区相比，在配套设施上面肯定存在一些不足，比如大型电器商城、超市数量比较少；学校、菜市场、食品店等距离小区的距离比较远等。首创金丰易居最后还提醒我们说在查看房屋周边的配套设施的时候，购房者最容易忽略的是对周边配套的实用价值的考察，往往在搬进房屋之后发现周边的健身器材已经多年失修，老年人活动中心还需要交纳一定的费用等等。第三、看绿化居民的居住环境一定要有一定的硬性指标绿地率作保证。绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。首创金丰易居提醒我们说，在看房的时候，一定要将“绿地率”与“绿化覆盖率”两个不同的概念分清，绿地是不包括阳台和屋顶绿化的部分。通州东部几个小区建设年代比较短，小区内的环境并不敢恭维，虽然里面也有几棵数，但购房者要明白小区的绿地率是与树木的数量没有太大关系的。绿地率计算的是树冠面积和小区草皮的面积，不是树木多点就可以了事的。比如说槐树、杨树、柳树，它们的树冠要大，覆盖面积也大，而松树、柏树的覆盖面积则要小的多，因此绿化率是不能以简单的树木的数量来概括的。第四、看日照万物生长靠太阳，特别是对经常在家的老人和儿童来说，阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量。首创金丰易居指出，看房的天气也很重要。北京日照时间以不少于两小时为标准，购房者可在看房的时候可以选择一个晴朗的天气，这样能看出房间内的日照和采光状况。楼距和楼高也是影响房屋日照的重要因素，有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。首创作为通州地区领先经纪公司，在通州地区有很高的威望。在通州地区，高层建筑并不多，楼房之间林立的情况很少见，因此采光方面彼此间影响并不大。在房屋的朝向方面，房间内的房屋应至少有一个居住空间能获得日照，居住空间日照总数应超过4个时，因此购房者可以在看房的时候尽量仔细些，多花费一点时间。第五、看户型选择了两居室，却不注意房屋户型上存在的问题也是购房者经常疏忽的环节。户型布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：首先入口有过渡空间，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。其次平面布局中应做到“动静”分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室，另一个则应在动区。再次起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。此外还应注意房间的开间与进深之比不宜超过1：2。在厨房和卫生间方面应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统，下水道和存水弯管不得在室内外露。第六、看设备住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意看这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。以暖气为例，一些小区，有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉温度可调，特别是家里有老人和儿童时，可将温度适当调高，达到最佳的舒适状态。另外，在选择住房的时候，也应当注意配套设备技术的成熟度，即是否被广泛使用，是否经过市场检验，不可以盲目追求高科技。在基础设施方面，看房间的门与窗是不是防盗门与防盗窗，它们的隔音效果怎样。这里要注意一些老式的防盗门根本不具备防盗功能，像钢管焊接成的那种就是这样，所以你可以要求业主把门换成新的防盗门，这样才有保障。窗户的密闭是否完好也十分重要，尤其是租住一、二层的承租人一定要仔细把关，检查所有窗户是否都能关严，所有插销是否都能插上，检查防护栏有没有开焊，有没有被折断的隐患，如果有必要还是请业主一同加固，以防后患。除了这几个方面之外，首创金丰易居还提出了几个方面需要购房者多加注意，例如房间的通风、均摊费用、实际面积等等。如果购房者对自己安全看房还是没有信心的话，可以到首创金丰易居经纪公司进行咨询，该公司会向购房者提供全面的服务。购房者在看房时仍有很多细节的东西需要注意，这时就应该向房产专家取些经。首创金丰易居经纪公司的每一位员工都将竭尽全力为您服务。注意以下看房原则,中介不再可怕 现在很多良心被狗吃了的中介开始磨刀了，综合近几年来的看房情况和很多TX的经验教训,建议考虑以下看房黄金法则,这样再恶心的中介都不再可怕：1.捂紧自己的口袋,别相信任何所谓的意向金.意向金这玩意儿就是中介给忽悠出来的,对于上下家都没任何一点利益,完全是给中介牟利的工具,所以无论中介如何忽悠,都当是放屁,要付钱直接叫上上家一起签定金合同,三方到场确认. 因为这个意向金,下家当了孙子又郁闷不已的事情太多太多,上家有时候也是很无辜的,因为压根没收到一分钱,全是中介在里面捣鬼.尤其是行情不好的时候,中介就靠忽悠意向金来周转资金,让他们退钱? 可以折腾掉你十几斤肉,如果要减肥,这倒是个不错的方法2.要买房,别急噪别偷懒,功课做越多,麻烦事越少中介做这行,关键就是利用了上下家信息不对称的弱点进行忽悠.所以越懒的了解信息,越急着想买房的,越容易被中介利用这种心理进行欺诈.在中介介绍看完某房型后,千万别急于发表任何意见,无论有多喜欢都别表态,回去仔细做好功课,对这个小区建造历史,周边环境,具体房型进行了解,如果确实喜欢的,价钱谈的差不多了,在下定金前,去房产中心进行产调,去当地警署查询户籍情况,功课做的越多,自己以后交易越轻松,听信中介一面之辞,以后遇到麻烦就郁闷的恨.切记,中介唯一的目的就是用最快的方式赚钱,而不是通过良好服务赚钱,所以别指望他们收了钱还能给好的服务,那是扯淡3.要签约前,违约责任,支付方式,时间期限查看清楚,避免霸王格式合同陷阱定金合同的话,写清双方权利义务,明确交房程序和时间,关于违约责任和尾款情况进行说明,特别提醒如果有一方违约,并赔付赔偿金以后,中介无权从中分得违约金,注意中介在此留下陷阱,对不符合对等条件的权责条款逐条划去,中介费支付无论如何切记在完全接受房产前,最多付50%,不然后患无穷,中介收钱以后完全就另一付嘴脸,道理如同收意向金,不再解释4.看报价,要了解技巧,确认自己心理底线坚决不动摇中介最缺德的一点就是没有真诚,总是希望可以尽可能忽悠上下两家,所以99.9999%的报价都是含水量很高的,绝对不可能是房东真实意愿,可以说一大半房价也是被中介抬出来的.同行相互竞争忽悠,同事之间也相互挖墙角的事屡见不鲜.砍价前先要分清是各付价钱还是到手价钱,不同报价同样数字可能实际支付要差10%,坚决抵制所谓到手价,该怎么付就怎么付,这样大家清楚明了,也不容易被中介钻空子.正常房东报价和中介挂牌价起码有10-20%水分,努力猛砍吧,别以为中介很热心去砍价,其实在一旁偷笑呢,并同时忽悠房东降低身价,两头取巧,以至于明明就是按照原先实际价格成交的,还要上下家都对中介感激涕零,所以砍价要坚决要有理有节,任何时候别感激中介去砍价的行为,其实都是假的,也是他们应该做的5.交易贷款,尽量自力更生房产交易过程中,如果需要贷款,也是一块油水不少的利益,正常现在外面第三方贷款公司都有0.5-0.7%不等的返点,100W的贷款起码有5,6千的返点,中介办贷款不仅要收费还要赚返点,所以能自己办贷款尽量自己找银行或者贷款公司办理,避免被人坑了还要付钱的无奈境况.千万别轻信中介跟某银行信贷关系如何好,贷款如何速度,都是扯淡,一切自己经手最稳妥放心6.注意保护身份,免留后患由于现在中介一半流氓一半无耻,看房切记别带身份证,更别签真名,手机最好是双卡双待(山寨机为多),没有双卡机就准备一个新号新手机,专为看房使用,达到目的就退出历史,以免留下被中介骚扰的途径.以上看房法则都是无数买家血泪经历,估计中介看到这里会气急败坏,希望对各位善良实在的买家有所帮助.记住以上六条,可以确保不当猪头 牢记看房十二招1、地段地段也就是小区所在的地理位置。地段的好坏决定了房产的售价，同时也是物业保值、升值的一个重要因素。作为自己居住的房屋，主要考虑的还是以方便自己及家庭成员出行为宜，不要片面强调往闹区里“扎堆”，那样既不经济，也不一定能提高生活质量。一般只要有好的道路交通网，离市中心又不是太远，房价比较合适的即可。2、朝向良好的朝向，可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，如光、温度、卫生状况，对居住者的身心健康十分有利。在北京地区，以正南朝向接受阳光直射面最大，时间最长，南偏东、南偏西105度内都有阳光直射入室，而北偏东、北偏西75度内整日都不会有阳光直射入室。3、层次一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的13以上、23以下为较好层次，如北京地区六层住宅楼的三四层，十八层塔楼的六至十二层为最佳。4、功能分区住宅应充分考虑住户的家庭结构和生活规律，使家庭使用功能细化。理想的住宅中，起居空间由过厅、客厅、起居室、健身房、琴房、书房、工作室、卫生间、厕所、卧室、贮藏室、阳台等组成，按各自功能可汇总为“污、洁、动、静”四大空间。5、面积空间单元内不同空间要有相对合理的面积。从居住功能角度分析，厨房的合理面积应在4平方米5平方米之间，卫生间最好洗、厕功能分开，三居以上应设有两个卫生间。主卧室的合理面积应在13平方米14平方米之间，客厅的面积要尽量大些，厅内开门的数量应尽量减少，房屋要方正，不要有斜角。6、质量与细节在商品房选购中，最难把握的就是质量问题，同时这也是日后使人感到烦恼最多的问题。房屋质量问题主要起因于设计、施工中留下的隐患，主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理、质量监督等几个方面，由于专业性较强，一般购房者很难检验。购房者只有认真审阅商品住宅楼的住宅质量保证书、质检合格证书、住宅使用说明书等相关证件来考察住宅楼的质量。房屋层次的高低从表面上很难看出来，它主要体现在许多细节方面。一套优秀的居室很大程度体现在细节的设计理念上，例如有的精品楼盘推出居室进屋的门采用“子母门”，即有一扇大门与一扇小门组合在一起，这样的搬家具的时候就不会发生“门小家具大”的尴尬。还有的卫生间预留了电话插扎、屋面预留“空调眼”，有的楼盘的电梯专门设置了语音提示等等，这些细微之处都是开发商素质、意识的体现。7、看电梯、楼梯在时下许多塔楼和小高层的楼房中，电梯的质量已越来越不容忽视。有关电梯故障和事故时有发生，不仅给人们的生活带来不便，而且还危胁到人们的身体健康。因此，看房进要仔细察看该楼盘所用电梯的品牌资质，是否有国家颁发的合格证书等。同时还要查看步行楼梯的安全情况，楼梯宽度是否符合标准，楼道是否畅通，发生危险情况时，是否有利于逃生等等。8、看环境居住环境的好坏是一个不容忽视的问题。由于人们在冰冷的“混凝土”盒子里被禁锢了许多年，一般对四周环境不会很挑剔，一般只要有“绿”即行。其实，作为一名购房者应该认真考察一下自己将来生活的环境，不仅要求有很高的绿地覆盖率，而且还要真正能为已所用。另外还要考察所购买的楼房之间的间距，容积率和建筑密度，四周污染情况如尽量远离工厂、马路、大商场、大酒楼等等。9、看景观小区内的景观建设现已被越来越多的发展商所重视。好的景观可以达到亲近自然的效果。但如今好多小区的景观建设都缺乏“以人为本”的设计理念，而是像建楼房一样先平整地皮，再造景观。这样的景观，显得很呆板，毫无层次可言，让人根本无亲切之感，一眼即可看出人工雕凿的痕迹。同时，景观方面的投入占用了购房者房屋成本的5左右，这可是一笔不小的开支。10、看物业看房不可不问物业管理。物业服务的好坏是房屋是否升值的一个重要因素。好的物业管理会给自己将来的生活带来便利，而差的物业管理不仅会影响到自己的日常生活，还可以引发大量的纠纷。因此，看房要积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，最好能查看他们的有关资质、实力的文件，亦可去他们现服务的其他小区打听有关他们的服务行为。11、看配套设施小区配套设施是否完善是这个小区成熟与否的标志。主要看小区的市政配套设施、生活配套设施、休息配套设施、交际配套设施以及购物条件等等，其中市政配套设施的管线最好是集中布置，要离墙近，外露少，安全性要好，另外还要重点考察小区的水源是否清洁达标。此外还有小区的学校、超市、会所、健身娱乐等生活配套设施也应仔细考察。12、采光与通风受采光面大小、朝向，以及是否直接采光的影响，采光质量不同。采光面指用于采光的客户面积与房间面积的比例，比例越高，采光效果越好。采光窗户朝向阳面，采光质量高、效果好。直接采光指采光窗户直接向外开设；间接采光指采光窗户朝向封闭式走廊、直接采光的厅、厨房等开设。间接采光效