《物权法》对淮安市物业管理企业的影响分析.doc

物权法对淮安市物业管理企业的影响分析徐叶香 陈卫芬（淮阴工学院经管学院 江苏 淮安 223000）摘要：物权法的实施是我国法制建设的重大事件，关系到每个公民的切身利益。本文主要从淮安市的物业管理企业入手，探讨物权法实施后对物业管理企业的影响，并对物业管理企业和政府分别提出相关的建议，以推进淮安市物业管理企业的健康发展。关键词： 物权法 建筑物区分所有权 物业管理企业 Title: The Analysis of Effect on The Estate Managementent Enterprises In Huaian Area Caused by The Law of Property Management RightsAbstract: On the basic of property management development, this article analysis the impact about housing owners in Huaian area caused by the Property Rights Law from three facts, including the owners consciousness, rights and the related hot issues. Then, to put forward the proposal for the housing oweners. I wish this article would promote the health and development of Huaian property management. Keywords Property Law, Huaian, property management, housing owners物权法于2007年3月16日在十届全国人大五次会议高票通过，自2007年10月1日起正式实施。它的通过，为我国物业管理法制化进程写下了浓重一笔。物权法中的“建筑物区分所有权”等内容，直接涉及物业管理，为物业管理定纷止争、业主维护自身合法权益、及物管企业更好地为业主提供服务，都提供了基本的法律依据。本文主要以淮安市的物业管理企业为研究对象，分析物权法给它们带来的影响，研究如何利用物权法促进淮安市以至江苏省物业管理的健康发展。1 淮安市物业管理企业的发展状况淮安市地处苏北腹地，北接连云港，东北接盐城市，偏南接扬州市，南邻安徽省，西连宿迁市，是个典型的苏北中等城市。其物业管理起步于20世纪90年代中期，发展至今取得了不少成绩。物权法的新体制为物业管理工作破解了许多难题，淮安市在落实新体制长效管理的工作中，创新建立“两站、一中心、一平台”（即街道物管投诉调解工作站，房屋应急维护服务站，街道物业服务中心，社区服务与物业服务结合平台），促进物管又好又快发展，受到了建设部和省建设厅的高度评价，并向全省推广。到2005年底，淮安市有物业管理企业106家，是“九五”末的10.6倍；托管面积1240万平方米，是“九五”末的15.5倍。随着物业管理企业队伍的日益壮大，据最新统计数据，目前全市已有物业服务企业174家，其中一级资质5家，二级资质13家，三级（含三级暂定）资质156家，共托管物业总面积1997多万平方米，受益人口50万多人，吸纳就业人员7000多人。174家物业服务企业中有10家外地企业，它们基本上都具有一级资质和二级资质，这些外地物业管理企业对本地的物业管理企业产生了很大的竞争压力。2 淮安市物业管理企业物权法规意识水平问卷分析为了了解物权法对淮安市物业管理企业的影响，针对物业管理企业设计了一份淮安市物业管理企业物权法律意识水平的调查问卷。2.1 对物业基本法规的认识2.1.1 是否具有相关法律意识在这次的问卷调查中发现，只有60%的被调查者了解物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”的规定，这反映出物业管理从业人员的相关法律意识还有待进一步提高。2.1.2物业管理企业自身定位在本次问卷调查中发现，76.7%的被调查者认为物业管理公司是服务公司，并觉得物业管理条例变化之一是要求物业管理公司更名为物业服务公司是合理的，但被问到业主与物业管理公司之间的关系时就出现不同意见，这种观点必然会影响到物业公司开展日常工作时对待业主的态度，增加两者间的纠纷。调查结果如表1： 业主与物业管理公司之间的关系调查表 表1业主与物业管理公司之间的关系比例(%)雇佣与被雇佣13.3接受服务与服务63.4被管理与管理23.3领导与被领导02.2 物业管理企业对业主权利与义务的认识2.2.1 对业主专有权的认识物权法规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。在此次问卷中，涉及到业主专有权的问题是：您认为小区业主的装修方案设计需要通过物业管理公司吗？在几个不同物业公司的50名被调查者中，80%认为小区业主的装修方案设计有必要通过物业管理公司，只有20%的认为没有必要。可见，总体情况还算乐观。2.2.2 对业主共有权的认识物权法规定：建筑物区分所有共有权人的权利主要有二项：对共有部分的使用权与收益权。问卷中，对于问题：“您认为小区公共场所的收入归谁所有？”的回答的统计数据如表2： 小区公共场所的收入归属 表2小区公共场所的收入归谁所有比例(%)物业公司20开发商0全体业主40物业公司和全体业主比例分成40从以上数据中看出，认为共有部分的收益应归全体业主所有的只占被调查者的40%，说明物业公司的大部分员工并未真正了解业主对于共有物权的权利有哪些。物业维修基金是物业管理财务方面的重要内容。物权法及维修基金管理规定明确指出：维修基金的使用、筹集等决策权在业主，日常可由业主委员会代管，其筹集、使用情况应当公布，以便于各业主对业主委员会筹集、使用基金情况进行监督。在调查中发现，大多数物业管理人员都赞成小区物业管理财务情况和物业计划向业主公开，这有利于业主的对基金使用情况的监督。但是在被调查到物业维修基金应由谁管理的问题上，出现了不同的意见，具体调查数据见表3： 物业维修基金的管理 表3物业维修基金应由谁管理比例(%)业主0物业管理公司63.3政府6.7业主委员会302.2.3 对成员权的认识成员权是通过区分所有权人组成业主大会或者业主委员会、制定管理规约、选举管理委员会、委托物业管理企业对建筑物进行管理等形式予以行使的。但是，在问卷调查中发现，物业管理企业对业主的成员权了解得不够，例如，对于问题：“业主委员会是个什么机构？”的调查结果见表4： 业主委员会的性质 表4业主委员会是个什么机构比例(%)执行机构3.3决策机构3.3协调机构93.4营利机构0从以上数据看出，只有极少部分物业人员知道业主委员会是执行机构，绝大部分被调查者并不清楚自己所在的物业公司与业主委员会的关系，不知道业主委员会的法律地位是什么。2.3 对焦点问题的认识2.3.1 对停车收益归属问题的认识小区车位 (车库 )的权属争议，是建筑物区分所有权纠纷中，最常见、也是最复杂的问题。在此次调查中，对于停车位收益分配的问题上，物业从业人员给出的答案不尽相同。具体数据见表5： 小区公共车库收入的归属 表5小区公共车库的收入应该归谁比例(%)物业管理公司33.3业主共有20物业管理公司和业主共有30充当物业管理费20物权法关于小区内停车位归属及权益分配的规定，小区内停车泊位所有权属于小区全体业主，而由于使用和管理的需要租赁给部分业主使用，又属于共有的专有使用权。这部分的业主所付出的费用即租赁费用，也即使用费。这部分费用应归属全体业主按份共有，即扣除物业管理企业相关劳务以及开发泊位和购买附属设施的费用之外应充入小区物业管理费用、维修基金或由小区全体业主共同支配。2.3.2 对物业管理收费难问题的认识物业收费问题是一个敏感的话题，其涉及到物业企业、业主等多方的利益关系。我们在问卷调查中也涉及了类似问题的调查，调查结果如表6： 物业公司处理业主拖欠物管费的方式 表6业主长期拖欠物管费，物业公司该怎么办比例(%)电话或者登门催缴50上诉法院46.7警告20断水断电0以上数据表明，我们调查的物业管理企业的从业人员不会通过断水断电的途径来解决拖欠物管费的问题。这些物业管理企业在处理拖欠物管费的问题上，一般是会了解业主的欠费原因，积极解决并做好反馈工作，对于恶意欠费的业主要加大处理力度，通常是上诉法院。根据物权法的规定，在处理欠费问题上，物业管理企业还可以充分发挥业主大会、业主委员会作用。3 物权法对淮安市物业管理企业的影响分析从问卷分析可看出，目前淮安市物业管理企业关于物权法相关法规意识水平总体较好。对专有权、共有权、成员权及其相应义务方面认识比较明确；而关于业主和物业管理公司关系及其业主委员定位等问题的认识还有待提高，对于一些焦点问题如管理费收缴、维修基金管理和车库问题认识不够。同时通过问卷调查，还发现被调查者的岗位性质、工作年限等诸多因素都会影响其对物权法的认识。在这样的行业总体法律意识水平下，物权法的全面实施必将给淮安物业管理企业带来一定的冲击。3.1 对从业人员素质提出更高要求从问卷中能看出，40%的被调查者不了解物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”的规定，有的甚至没听说过这部法规。随着物权法的逐步施行，物业管理法规政策的不断完善，业主的法律意识和维权意识也不断增强，对物业管理企业服务质量和服务人员素质也必将提出更高的要求。3.2 企业定位将发生转变根据物权法的规定，物业管理公司的角色必须从小区“管理者”转变为“服务者”。 而调查问卷的数据显示，淮安23.3%的被调查者认为业主与物业管理企业的关系是被管理与管理，而且并不赞成物业管理公司是服务公司。这种以管理者自居的服务思想将影响服务质量。而物权法中，体现的是享有物权的权利人对物的“自治自管”。基于上述思想，物业管理公司应当正确正视自身定位，真正从“管理企业”向“服务企业”转变。3.3 将改善物业管理企业收费较难的现状物权法的实施，为物业服务企业处理收费难的问题提供了法律依据。在问卷调查中发现，淮安市的物业管理企业还存在收费较难的困境。其中的原因一部分是物业管理公司自身导致的，物业管理公司的从业人员整体素质不高，导致服务质量低下，从而直接或间接影响了物业费的收缴工作；另一部分是业主的因素，有些业主市场意识淡薄，法律意识薄弱，并且缺乏对物权法的了解，不知道拒交物业管理费也是违法行为，因而出现了拒交物业管理费的行为。相信随着物权法的不断推行，这种现象必将得到改善。3.4 物业管理企业竞争压力加大物权法规定了三种物业管理的模式，其一为业主自行管理；其二为委托物业管理企业管理；其三为委托其他管理人管理。淮安市的益兴名流小区现已采用业主自治的模式，其办公地点称为便民服务中心。业主自治模式的出现打破了淮安市原有的物业管理单一格局，对淮安市的物业管理企业来说是一种挑战，突显了“财产即自由”的立法精神，使业主有了更多的选择自由，客观上推进了物业管理的市场化进程，加大了物业管理企业的竞争压力。3.5 物业管理纠纷在短期内将有所增加物权法以法律的形式总结、深化和升华了物业管理相关法规，规制了物业管理各方关系，但物权法不能解决我国物业管理市场发育不足和行业发展脱离社会需求的超前问题。同时，由于法律规定的原则性，物权法也不能完全解决旧有的矛盾和纠纷。相反，从较短的时间看，由于物权法引发的现行物业管理法规变革，不可避免地将引发新旧法规的冲突；另一方面，物权法出台后，业主维权意识迅速提高，将出现一个业主维权的高潮，从而导致更多的矛盾纠纷。但从长远的角度看，物权法将极大地避免因权属不清引发的物业管理纠纷，从根本上促进物业管理行业的规范化发展，并提升物业管理的品质。4 对淮安市物业管理行业健康成长的建议4.1 对物业管理企业的建议4.1.1 注重人才培养，提高企业的整体素质物业管理企业是服务行业，服务质量的好坏直接关系到企业的生死存亡。淮安市物业管理企业的发展，应重点致力于自身队伍建设，要求所有物业管理从业人员必须持证上岗，多学习、多取经，不断提高业务水平和服务水平。4.1.2 强化服务意识，转变思想观念必须要摆正服务业主的位子，切实转变“管理者”的角色，通过专业的服务和规范化的管理，让业主得到价有所值的服务；要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把“人情味”体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，让客户感到受尊重，建立与业主的融洽关系。4.1.3 加大物业管理的宣传力度物业管理公司针对业主缺乏市场意识的情况，应通过电视、报纸、网络等新闻媒介，加大物业管理法律、法规的宣传力度，帮助大家正确认识物业管理，理解物业管理，支持物业管理，树立有偿付费的市场化消费理念。4.1.4 实现规模化经营，切实推行“建管分离”淮安市存在的小规模物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源，促进行业健康发展。另一方面，应切实推行“建管分离”的政策，建管分离不但能使开发商轻装上阵，全力做好项目开发，通过市场选择品牌企业管理物业；而且能使物业服务企业摆脱开发商的约束而获得完全的自主经营权利，将工作重心转为服务业主，这是双赢的结果。4.2 对政府的建议为了加快淮安物业管理行业的健康成长，淮安市政府主管部门要发挥好行业监控主体作用。首先完善市物业管理领域的相关法律法规，规范物业服务企业和业主双方的行为，使物业管理的发展有法可依。其次，采取各种措施大力推进物业服务企业以公开、