2015年上半年越秀区片区房地产市场的调查报告.doc

2015年越秀区上半年住宅市场分析报告一：广州市越秀区概况越秀区东起广州大道，与天河区接壤；南临珠江，与海珠区隔江相望；西至人民路，与荔湾区毗邻；北面到白云山山脚，与白云区相邻。是广州市老城区。2015年，越秀区总面积为32.82平方公里，下辖洪桥街道、北京街道、六榕街道、流花街道、光塔街道、人民街道、东山街道、农林街道、大东街道、大塘街道、珠光街道、白云街道、建设街道、华乐街道、梅花村街道、黄花岗街道、矿泉街道、登峰街道等18条行政街道，总户籍人口为116万人，人口密度为34239人/平方公里。合并后的越秀区不仅能够合理配置及共享原东山区的教育、名校优势,更加能把原越秀区的商业及政治中心的作用发挥出来,区域面积的增大不仅仅代表市民在老城区的房地产市场可选择的机会增多,其更大的意义是在越秀区置业的市民能集中享受到原来两个的老区的优势,越秀区的楼市前景无可限量。其中农林街道、黄花岗街道为本次调查的主要区域。农林街道：农林街道位于越秀区东部，东以福金为界，与梅花村相邻；南以中山路为界，与东湖街、大东街相邻连；西至烈士陵园东门，与大塘街相接；北以东风路为界，与黄花岗、华乐街接壤。面积1.08平方千米。辖内主要马路有东风东路、中山一路、中山二路、农林下路和执信南路等。全街设有中山二路、马棚岗、执信南路、竹丝岗、竹丝二、农林下路西、农林下路东、农林上路、东园新村、三育路、东风东路共12个社区居委会。2014年底常住人口13540户，约52729人。省人大办公厅、省机要局、省电信有限公司、省冶金建筑设计院、省汽车集团有限公司、省冶金工业总公司、省机械进出口公司、铁青旅游公司等单位驻街辖内。广州市第16中学、东风东路小学等名校；中山大学附属一院等教育卫生配套驻辖区内；同时，广州3条主要商业街之一的农林下路商业街也尽在其中。作为越秀区商业中心之一的农林街道，高端住宅、写字楼、商厦等现代化气息较浓的建筑是必不可少的，然而，农林街道随之也形成了一个商业氛围浓厚的住宅市场。黄花岗街道：广州市越秀区下辖的一个街道，位于越秀区东北部。辖区总面积4.43平方公里，下辖15个社区，常住人口8.94万人。黄花岗街道：辖下包括：永福、科苑、永泰、云鹤、空司、区庄、犀牛北、农本、永泰、东环、菜寮、执信、水荫南、水荫西、水荫15个社区作为越秀区北部地区，黄花岗街道主要的发展方向是高新科技区。推动该片区建设，主要有以下五个战略节点：（1）黄花岗科技园区的扩容建设，在现有黄花岗科技（信息）园区的基础上，向东延伸至广州大道中，向北延伸至永福路汽车用品市场群区域，重点是通过整治清理周边低端专业市场等，腾出空间，扩大科技园区面积，增加高端产业要素载体（2）创意大道建设，重点集聚研发设计、服务外包、网络经济等行业，强化该地区创意与网络经济的功能，引进龙头型科技企业、创意设计企业。（3）永福地区市场的改造，利用黄花岗科技（信息）园区的技术力量，加大该地区网络经济和创新型业态的发展。一方面，对该地区专业市场适度控制发展规模，加大对落后业态淘汰的力度，实施“企业化+电子商务”的方式，发展现代商贸，培育品牌总部。另一方面对达不到要求且不具备升级改造条件的专业市场实施关闭，可考虑引入大学生创业基地，探索为产业发展提供创新动力及实现区域人才资源的集聚。（4）水荫路钢瓶厂的改建，着手做好该地块的规划设计，利用工业老厂房改建成创意产业园区，逐步吸引服装设计、广告设计、建筑设计、出版、文化传媒及相关信息技术服务等文化创意企业进驻。（5）培育一批龙头骨干企业，按照企业龙头带动产业发展的思路，充分培育辖区内漫友、奥飞等骨干企业对整个产业的支撑和带动作用，逐步形成一批上规模的、原创能力强的、具有核心技术竞争优势和品牌影响力的文化创意企业群体，占据文化创意产业链高端，使文化创意产业真正能够成为黄花岗创意及网络经济区的支柱产业。作为一个科技园聚集，工厂较多的地区，从居住的角度讲是不适合人居的，但在相对宽广的土地上，政府可以加大力度发展工业，建造工业厂房、科技园、研究所等房地产项目，从而使土地得以充分的利用。二：交通状况近年来，越秀区建设局和市政局加大了城区道路改造力度，特别是对越秀区的重要商业路段进行了更新改造，提升了商业环境，取得了明显的成效。经过几年以来的整治和改造，作为老城区传统商业街的农林下路、北京路、东川路等路段，商业繁华，人流和车流量大，交通繁忙的缓解情况已有了明显的成效。越秀区是广州市交通的中心枢纽。区内既有与市外联系的重要交通集散地火车站、省、市汽车总站、锦汉车站、流花车站,又有多条市级交通主干道,如环市路、东风路、中山路、沿江路、人民路、解放路等。地铁一号线和地铁二号线不但从东西和南北两个方向贯穿全区,而且在区内交汇。因此,越秀区作为全市交通枢纽的地位愈加巩固。老城区的道路系统四通八达、公交线路安排也非常合理。加上地铁一、二号线的补充,可以说越秀区的地面、地下立体市内交通网络已日趋完善。而越秀区在交通方面更有别的区没有的优势,那就是拥有许多客运站,一方面客运站为广州市民的外出提供便利,另一方面更带旺了客运站旁的人气,从而刺激了此地的房地产投资市场。三：C片区1.范围 永福路先烈中路 + 内环路中山一路2.片区配套配套数量幼儿园5小学4中学5大学3商场6肉菜市场3医院5体育设施0市政配套6邮局1银行10具体配套幼儿园：育才幼儿园、广州市第二幼儿园、中山大学北校区幼儿园、广东省委机关幼儿园、广东省对外贸易局幼儿园、安安幼儿园小学：育才小学、东风东路小学、农林下路小学、广州市执信南路小学、梅花村小学中学：育才中学东校区、育才中学西校区、执信中学、东环中学、梅花中学大学：中山大学北校区、广东工业大学、广州工程职业技术学院商场：王府井百货、国美电器农林下路商城店、东山锦轩现代城、好又多量版先烈中路店、杏林超市、兴安超市肉菜市场：犀牛肉菜市场、农林下路肉菜市场、东山口肉菜市场医院：中山大学附属肿瘤医院、广东药学院附属第一医院、中山大学附属第一医院、东山中医门诊部、同仁堂中医馆体育设施：无大型体育场馆市政配套：黄花岗剧院、广东粤剧院文化大楼、广东省土地勘测规划院、广东省教育厅、广东省气象局、广东省人大邮局：中国邮政银行：民生银行东城分行、浦发银行环市东分行、中国银行高尔夫大厦支行、中国工商银行环市东路支行、中国工商银行农林下路支行、农行东山支行、建行高教大厦支行、光大银行执信支行、农行三寓支行3.交通情况公交站点：农林下路、东峻广场、羊城晚报、广东工大公交路线：2、16、27、30、62、63、112、185、192、204、209、221、223、247、256、261、280、283、284、285、305、517、535、542、545、550、886、886a、夜14、36、高峰快线13、13a、14、23、304.楼盘总汇云鹤园、银翔花园、东山紫园、万科金色家园、东山雅筑、东山华府、御东和府、福至富.豪阁、通圆、百好居、东山锦轩大厦、东山公馆、康和雅居5.住宅市场片区状况C片区所在的区域位于越秀区的中部和东部，主要以农林街道与黄花岗街道组成。农林街道作为越秀区的中心商务区之一，近年来，吸引了一大部分向往城市生活的人们到这里置业，加上片区为原东山区，教育楼盘的优势明显，一直深受广大家庭的青睐。广州最新官方房价报告数据显示，9月越秀区一手房价降至25165元/平方米。问题是，向来因学位房而被称为“土豪楼市”的越秀区，哪里有这么便宜的一手房？记者了解到，越秀区目前在售一手住宅均价最低也要3万多元/平方米，2.5万元/平方米即便是在该区买二手房，也只能买到楼梯旧房。网易房产截取阳光家缘数据显示，上月越秀东风广场有32套早期房产，以最低1万元/平方米左右房价成交，拉低了全区均价。记者到东风广场现场看到，该盘正在销售第五期，销售中心工作人员表示，该盘在售住宅价格是：15楼以下均价5.5万元/平方米，15楼以上均价5.8万元/平方米。该楼盘销售人员对近期是否有低价网签表示不知情，目前该盘的早期二手房价都要4.5万元/平方米左右。官方网站阳光家缘网站已无法看到具体个盘网签房价，但昨日网站显示，东风广场确实有32套预售证标注为2005年的住宅，呈现已网签但未正式备案办房产的状态。这批房源分别为东风广场丽豪阁19层、25层全层各6套，26楼2套；丽雅阁03户型3套，02、06户型各一套，13套07户型。丽雅阁还剩下一套407单位仍未网签。市国土局回应：数据不会出错9月份广州市国土房管局的房价报告中，在显示越秀区一手均价降至2.5万元/平方米左右的同时，也标明了越秀区的街道均价。但奇怪的是，同月份的越秀区街道一手房均价最高是六榕街达到46077元/平方米，最低是东山街