武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则.doc

武汉住房公积金管理中心-商业贷款转公积金贷款实施细则 武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则发布日期：2010/11/19 第一条为规范我市个人住房商业贷款转公积金贷款业务操作，根椐武汉住房公积金管理条例、武汉个人住房公积金贷款管理办法，制定本实施细则。 第二条本实施细则所称个人住房商业贷款转公积金贷款（以下称“转公积金贷款”）是指住房公积金缴存职工，将本人或配偶已办理且尚未结清的个人住房商业贷款（以下称“原商贷”）转换为在武汉住房公积金管理中心及所属分中心（以下称“管理中心”）委托商业银行（以下称“受托银行”）办理的公积金贷款。 第三条 原商贷的贷款银行必须是管理中心受托银行。 第四条 个人住房组合贷款中的商业贷款不能办理转公积金贷款。 第五条管理中心负责转公积金贷款的管理和审批，受托银行根据管理中心规定受理转公积金贷款咨询、申请；负责办理转公积金贷款手续及贷款回收、贷后管理等日常业务。转公积金贷款阶段性担保以及办理原商贷抵押登记注销和转公积金贷款房屋抵押登记，由管理中心认可的担保公司负责办理。 第六条转公积金贷款对象在本市行政区域内按规定连续正常足额缴存住房公积金达6个月及以上，并在本市行政区域内购买房地产一级交易市场住房（以下称“一手房”）或房地产二级交易市场住房（以下称“二手房”）时办理了个人住房商业贷款的职工，可以本人或配偶的名义（以下称“转贷人”）申请转公积金贷款。 第七条转公积金贷款条件 （一）转贷人持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力； （二）同意提前结清原商贷余额； （三）原商贷发放后已正常还款6个月及以上，贷款期间还款正常、无逾期贷款，并提供由贷款银行出具的原商贷正常还款记录和贷款余额证明； （四）原商贷所购房屋已办理房屋所有权证、国有土地使用证； （五）转贷人及其配偶信用良好，同意由受托银行查询并打印个人信用征信报告，并符合管理中心的个人住房公积金贷款信用审核标准（以下称“信用审核标准”）； （六）有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息的能力（提供经济收入证明应同时附上近期6个月及以上的工资包括奖金收入流水明细或个人纳税记录）； （七）无尚未还清的公积金贷款，且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务； （八）同意由管理中心认可的担保机构提供转公积金贷款担保； （九）原商贷借款人为单身，在申请转公积金贷款时已结婚，需出具借款人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有的公证书及共同还款声明； （十）原商贷借款人已离异，经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的，原商贷借款人或配偶都不能办理转公积金贷款； （十一）原商贷房屋购买人为父母子女（不包括与多个子女）联名购买的，可以申请办理转公积金贷款，但必须共同签订转公积金贷款抵押合同，提供房屋共有权人同意将房屋用作公积金贷款抵押且共同还款的具结书，并进行公证。父母子女直系亲属关系的认定，以户口薄、户籍管辖部门的证明或其他具有法律效力的认定方式为准； （十二）原商贷借款人未缴存公积金、其配偶方正常缴交公积金并符合转公积金贷款条件的，可以办理转贷； （十三）二手房转公积金贷款房屋房龄（以建成年份为准，下同）不超过20年（含20年），并且转贷人同意由管理中心认可的房屋评估机构进行评估。 第八条转公积金贷款额度实行限额管理，每笔公积金贷款金额取以下限额标准计算的最小值，同时不超过管理中心规定的还贷比例： （一）不得高于当年规定的一手房、二手房贷款最高限额； （二）不得高于当年规定的一手房、二手房贷款最高比例：一手房转公积金贷款最高比例按房屋建筑面积分为：建筑面积在90平方米以内的，为房屋总价的80；建筑面积在90平方米（不含）以上为70。如借款人首次办理公积金贷款的，其一手房转公积金贷款最高比例可放宽至房屋总价的80。二手房转公积金贷款最高比例按房屋房龄分为两个等级：第一级房屋房龄在10年（含10年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的70；第二级房屋房龄在11-20（含20年）以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的60。房屋总价的认定以房屋评估价格、成交价格和计税价格中的最低价格为准；（三）转贷人单方缴存住房公积金的转公积金贷款最高比例为房屋总价的50，但其公积金月缴存额达1400元及以上的（具体金额以管理中心公布的数据为准），在考虑其偿还能力的基础上，贷款最高比例可放宽至不超过按房屋建成年限所规定的最高贷款比例；（四）不得高于按照还款能力确定的贷款额度，具体计算公式为:贷款额度（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）3512个月贷款期限；（五）转公积金贷款额度不得超过原商贷剩余本金。 第九条 转公积金贷款的期限按下列各项标准取最小值： （一）一手房转公积金贷款期限不超过30年；二手房转公积金贷款期限不超过20年，并按房屋剩余使用年限（以评估报告为准）折半计算； （二）转公积金贷款期限不能超过借款人法定退休年龄后5年，即：男职工为65岁，女职工为60岁，贷款期限取实际年龄的整年计算； （三）转公积金贷款期限不得长于原商贷的剩余期限。 第十条 转公积金贷款利率 转公积金贷款利率，按照人民银行规定的利率标准执行。贷款期间如遇人民银行贷款利率调整，贷款期限在1年（含1年）以内的实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，其利率当年内不作调整，具体调整时间为下年度的1月1日，按相应的利率档次进行调整。 第十一条 转公积金贷款办理流程 （一） 贷款银行咨询、受理 受托银行应按管理中心的政策规定，负责转公积金贷款的咨询服务，转贷人申贷前可在受托银行所属的各经办支行咨询转公积金贷款的有关政策及办理程序，银行工作人员应指导借款人正确完整填写个人住房公积金转贷资料夹，同时与借款人共同准备下列证件: 1.转贷人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件（转贷人为单身的由民政部门出具单身证明）； 2.原商贷所购房屋的房屋所有权证及国有土地使用证原件及复印件； 3.办理原商贷所购房屋的借款抵押合同原件和商品（经济）房购销合同或存量房买卖合同复印件； 4.原商贷银行出具的转贷人原商业贷款的还款记录和截止转公积金贷款申请日的原商贷余额及剩余期限的证明； 5.由管理中心认可的房屋评估机构出具二手房商贷转公积金贷款房屋估价报告书； 6.房屋产权共有权人出具经公证的同意抵押的具结； 7.原商贷银行提供的原商贷所购房屋抵押权证（期房抵押证明或房屋他项权证）的复印件并加盖银行公章； 8.管理中心或受托银行要求出具的其他资料。 （二）受托银行受理贷款申请并进行初审 银行工作人员在受理贷款申请时，应按管理中心的政策规定实行与借款人的面谈制。认真审核提交贷款申请资料的真实性、完整性、有效性以及文书填写的规范性，确保各类文书上 申请人的签名真实有效。 1.银行工作人员在征得本人同意的前提下，查询并打印转贷人和配偶的个人信用征信报告，调查了解其信用状况；如转贷人和配偶存在不良信用记录，但符合管理中心信用审核标准的，需由当事人签署承诺按时还款的保证书； 2.银行工作人员审核转公积金贷款相关资料的原件，并在复印件上签署“原件已审”字样；对符合转公积金贷款条件的转贷人，在公积金信息系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与转贷人商议确定转贷额度及年限；在公积金信息系统中准确、完整地录入转贷人的转贷信息，并按管理中心的政策规定进行初审；贷款初审通过后，打印贷款审批信息确认表，签署初审意见并加盖银行公章；对公积金信息系统初审未通过的，应及时通知转贷人并告知原因。 （三）对初审通过的转公积金贷款，由银行工作人员通知转贷人持下列资料到担保公司办理担保手续： 1.转贷人及配偶的身份证、结婚证原件及复印件（转贷人为单身的由民政部门出具单身证明）； 2.原商贷所购房屋的房屋所有权证及国有土地使用证原件； 3.受托银行加盖公章的贷款审批信息确认表。 （四）转贷人凭担保公司出具的阶段性担保函与贷款银行签订借款合同、抵押合同，同时将转公积金贷款的差额资金（原商贷余额与公积金贷款金额差额部分）补齐至原商贷约定的银行储蓄还款账户（以下简称“预存差额资金”）。 （五）抵押担保信息录入。贷款银行在武汉住房公积金信息管理系统（以下称“公积金系统）中录入转贷人抵押物、担保、预存差额资金等信息。 （六）银行复审。 受托银行复审人员应按照管理中心转公积金贷款政策对全套贷款资料进行复审。主要对转贷人提供和填写的贷款资料正确性、完整性审核，对银行工作人员办理贷款资料手续的齐全性、准确性、规范性审核， 并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，提出复审意见: 1.转贷人贷款资料重要要件欠缺或不符合转贷条件的或贷款录入人员将申请信息或抵押信息录入错误的，银行复审人员将转贷资料返回上一级操作柜员，终止贷款复审； 2.对审核确认无误的贷款资料及信息，在公积金信息系统中作通过提交，并在贷款审批信息确认表上签署复审意见后加盖受托银行公章，将贷款资料送交管理中心进行终审。 （七）管理中心进行终审。 管理中心终审人员按照商贷转公积金贷款的政策对受托银行报送的资料进行终审，要求贷款资料完整，手续齐全、合规，填写信息准确，粘贴格式规范。并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，对于审核未通过的贷款资料，应及时通知受托银行复审人员，告知退件原因并在公积金系统和贷款审批信息确认表的相关栏目中进行简要说明；对审核通过的贷款资料，办理贷款终审，同时在公积金系统中打印放款通知单加盖贷款审批专用章，随贷款资料返回受托银行，办理贷款的发放。 （八）贷款银行发放贷款 贷款终审通过后，受托银行依据管理中心的放款通知单，进行贷款资金的发放，并将转公积金贷款资金和预存差额资金划转至原商贷账户中，结清原商贷，并及时通知转贷人。 （九）贷款银行在贷款发放后7个工作日内，配合担保公司办理房地产管理部门注销原商贷的房屋抵押登记，并办理转公积金贷款的房屋抵押登记手续。 （十）担保公司应在45个工作日内将办妥的房屋他项权证交贷款银行收管。 第十二条 办贷时间 办理转公积金贷款的时间为9个工作日。自转贷人提交贷款资料之日起，受托银行应在5个工作日内完成银行内部审批申请资料录入并通知转贷人到担保公司办理担保手续。受托银行在收到担保公司出具担保函的2个工作日内，完成审核并将全套资料报送管理中心，管理中心自收到资料后2个工作日内完成贷款审批及放款手续。 第十三条 贷款归还 （一）公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，实行按月归还贷款本息； （二）转贷人可选择等额本息还款方式、等额本金还款方式或管理中心认可的其他还款法，偿还每月应还贷款本息； （三）转贷人可以用现金方式归还公积金贷款本息，也可以提取本人及配偶住房公积金账户内的存储余额用于偿还公积金贷款。具体手续由受托银行按管理中心相关文件规定办理； （四）本市城镇居民最低生活保障家庭、低收入家庭职工首次使用公积金贷款的，其父母子女可以申请提取本人住房公积金账户内存储余额帮助其偿还公积金贷款（具体手续按管理中心相关文件规定办理），并出具以下证明： 1.最低生活保障家庭应提供民政部门核发有效的武汉市城市居民最低生活保障金领取证； 2.低收入家庭人均可支配收入低于上年度人均可支配收入（以市政府公布的数据为准）60以下的，提供由家庭成员所在单位出具的工资收入证明并经户籍所在地街道办事处核实。 （五）正常还款6个月后，转贷人可以提前归还部分贷款本金或全部贷款本息，已按借款合同计收的贷款利息不作调整和退还；使用现金提前归还部分贷款本金的，每年可办理3次，每次还款金额不得少于5000元。提前归还贷款，借款人应当向受托银行提出书面申请，提前还款后由受托银行重新计算剩余贷款的每月还款额或剩余还款期限； （六）转贷人结清全部贷款本息后，受托银行将抵（质）押的权利凭证等资料返还给转贷人。以房产抵押的，凭受托银行出具的抵押注销证明，到房产管理部门办理抵押注销手续；以凭证式国债或银行定期存单作质押的，凭受托银行出具的质押撤销证明，到出质银行办理质押解除手续。 第十四条 贷款抵押房屋保险 原商贷未办理抵押房屋财产保险的转贷人可自愿选择办理转公积金贷款抵押房屋财产保险；原商贷已办理抵押房屋财产保险，需变更管理中心为该保险的第一受益人。 第十五条 贷后管理 受托银行应建立完善的贷后管理体系，保证公积金贷款的正常收回，规避公积金贷款风险。（一）受托银行应跟踪贷款抵押权证的换证和回证情况。贷款发放后及时督促担保公司在规定时间内办理房屋他项权证，同时，受托银行工作人员应及时在公积金系统中进行抵押信息的更新，并将加盖银行公章的房屋他项权证复印件送交管理中心。管理中心对房屋他项权证的回证情况应监督管理，并进行不定期检查；（二）受托银行负责按月收回公积金贷款本息，转贷人未按借款合同约定时间归还贷款本息的，受托银行应按与管理中心签订的委托贷款协议书的约定及公积金贷款逾期管理的相关规定，进行逾期贷款的催收管理；（三）受托银行应建立完备的公积金贷款档案资料管理制度，按照资料齐全、及时归档、妥善保管、保管安全的原则，加强公积金贷款档案资料的管理；（四）贷款发放后，转贷人及配偶的工作单位及联系方式等信息发生变化的，受托银行应将更新后的信息不定期的报管理中心进行公积金系统数据维护。 第十六条 本实施细则由武汉住房公积金管理中心制定并负责解释， 原武汉市个人住房商业性贷款转公积金贷款暂行办法（ 武资中发20052号）同时废止，以往办法中与本实施细则不符的均以本实施细则为准。 第十七条 本实施细则自公布之日起实行。 2010年3月24日附：武汉住房公积金管理中心关于进一步完善个人住房公积金贷款业务规则的通知发布日期：2013/03/01各住房公积金贷款业务受托银行：为认真贯彻国家宏观调控政策，正确引导合理的住房消费，满足更多缴存职工的贷款需求，体现制度公平，加强贷款风险防范，经研究决定，进一步完善贷款业务规则及审批标准。现就有关事项通知如下：一、合理确定公积金贷款额度计算标准计算职工住房公积金可贷额度时，在原公积金贷款额度计算方法基础上，增加职工住房公积金缴存时间及缴存账户余额等系数标准。借款人的住房公积金可贷额度，按以下4项限额标准计算后取最小值：（一）不高于规定的贷款最高限额购买首套住房的，住房公积金贷款最高额度60万元；购买第二套住房且符合武汉市职工家庭现有住房的建筑面积在140平方米及以下规定的，贷款最高额度50万元。（二）不高于规定的贷款最高比例1、购买首套住房且为一手房（含商品房、集资房、经济适用房），套型建筑面积在90平方米（含）以下的，住房公积金贷款最高比例不得超过所购房屋总价的80%； 套型建筑面积在90平方米以上的，贷款最高比例不得超过所购房屋总价的70%。购买二手房，所购房屋建成时间在10年（含10年）以内，贷款最高比例不超过房屋总价的70%；所购房屋建成时间在1120年（含20年）以内，贷款最高比例不超过房屋总价的60%；所购房屋建成时间在 2130年（含30年）以内，贷款最高比例不超过房屋总价的50%。2、购买第二套住房且符合武汉市职工家庭现有住房建筑面积在140平方米及以下规定的，贷款最高比例不得超过房屋总价的40%。 （三）不高于按照贷款还款能力确定的贷款额度计算公式为：贷款额度（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）4512个月贷款年限（四）不高于按照公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度计算公式为：贷款额度=（借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额）20倍缴存时间系数。其中，借款人及配偶缴存余额之和不足1万元按1万元计算（缴存时间系数详见下表），公积金缴存账户必须为正常缴存账户。借款人缴存时间 缴存时间系数6缴存时间12（月） 0.712缴存时间24（月） 124缴存时间36（月） 1.236缴存时间60（月） 1.5缴存时间60（月） 2二、完善住房公积金个人贷款资格审核规则（一）加强住房公积金贷款购房行为真实性审核贷款经办银行工作人员在受理公积金贷款申请资料时，应认真审查借款申请人的购房资料，要求借款申请人提供经房产管理部门登记备案的房屋买卖合同原件，二手房卖方的房屋所有权证和国有土地使用证原件等要件资料；应通过房产登记管理部门查询房屋买卖合同备案编号或房屋所有权证和国有土地使用证的证件登记编号等信息，防止以伪造、变造房屋买卖合同、房屋权证或以虚假交易的行为套取住房公积金贷款，确保借款申请人的购房行为真实合法。（二）加强住房公积金缴存行为规范性审核严格执行连续正常足额缴存住房公积金达6个月以上的贷款基本条件，防止以突击开户、突击缴存住房公积金的方式获取住房公积金贷款，牟取不当利益。具体规定如下： 1、新参缴住房公积金的职工，个人住房公积金的缴存账户开户时间应距申请住房公积金贷款时间满