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文档简介

,上海鉴略地产综合服务机构| 战略咨询中心 2010.12.09,城市中心公寓专题研究,市场情况|产品研究&借鉴元素,长沙市中心小户型 公寓专题研究,报告框架,公寓楼盘综合对比表1,公寓楼盘综合对比表2,公寓楼盘综合对比表5,公寓楼盘综合对比表6,长沙在售公寓装修情况分析,长沙待开盘公寓楼盘,汇金国际,嘉盛国际,东宸19公馆,公园西郡,铂宫二期,东塘瑞府,江山帝景,米兰春天,沁园春御院,像素汇,观湖公寓,长房时代城,恒大华府,涉外公馆,米兰春天,凯轩云鼎,湘腾城市广场,兰卡威国际,万博汇,潇湘国际,一号公馆,西子一间,先锋东外滩,山水华景,金域华府,和天下,泊富国际,水岸生活,长沙公寓项目分布图,第一湾,明城国际-芙蓉中路上的超高层综合建筑。,该项目建筑高达153.05米,共有48层,主要由50-60平米单身公寓产品、100平米二房户型、120平米三房户型、3层底商组成,其中50-60平方米的小户型占80%。,明城国际户型-领先市场的高层创新户型。,东宸19公馆,东宸19公馆户型,板楼户型,板楼户型,公寓户型,嘉盛国际广场,嘉盛国际广场产品,铂宫中山庭- 中山亭9万余平米PT公馆区,城市的青年领袖 。,壹号公馆- 长沙公寓产品价格第一标杆 。,壹号公馆- 长沙公寓产品价格第一标杆 。,小户型设计精致实用,采用大面宽、 短进深的手法,方正,得房率高,大 大增加了居住的舒适性! 43左右主力户型,适合消费者的 主流需求!,潇湘国际- 火车站商圈稀缺70年产权小户型公寓。,潇湘国际- 火车站商圈稀缺70年产权小户型公寓。,主力户型为市场主流产品,但考虑到商住两用的性质,少量大户型设计为办公和舒适性的居住提 供了多样的选择!,长沙公寓特征1,毛坯公寓为市场主流,精装修将成为公寓未来发展趋势!,长沙在售和待售公寓中,精装修楼盘占了10个,精装修标准大致在800-1500元/之间, 主要集中在1200元/左右。,精装修的优点: 精装修符合年轻人对简单生活的追求,省下了大量装修的时间;拎包即可入住得到了越 来越多年轻人的青睐,精装修慢慢成为了开发商打造的重要卖点。 精装修能给开发商带来比较可观的利润,一般开发商打出1200元/的精装修,实际成 本也就是500-800元/之间,而实际卖价要高出毛坯1000元/以上。,精装修的缺点: 精装修样式单一,一般的装修只有一种风格,最多的也不过三种风格,不一定符合所有 的爱好,有些人买了重复装修,有的干脆不买,这样即浪费了社会资源,又流失了一部分 客户。,总的来说精装修将成为未来公寓发展趋势,会得到更多人的认可!,长沙公寓特征2,热销的公寓户型在35-50之间,主要集中在40左右!,热销公寓: 长沙在售公寓有个明显的特点:40左右的公寓基本没有卖的差的,如湘腾城市广场的 主要户型为38-42,当天开盘销售379套,又如山水华景43的主力户型,已售285套。 滞销公寓: 超过这个范围的公寓销售情况普遍不好,如先锋东外滩的48-63的主力户型出现了严重 滞销的情况,开盘当天780套仅售30余套。,2008年以来,截止2010年9月底已取得批准预售证且尚未销售的新建商品房面积为691.55万,较上月底增加了4.75万。其中住宅543.27万,占78.56%,非住宅148.28万,占21.44%。分区域来看,岳麓区待售量居第一位,达153.29万,占比28.22%,其次为雨花区,待售量为143.70万,占比26.45%。 分面积段来看,144以上的待售面积最大达到195.59万,占比36.00%。60以下的占48.4万,预计总套数达11000万套。,长沙公寓特征3,长沙公寓产品存量达48.4万,约11000套!,长沙公寓特征4,到2011年6月,公寓新增供应量约50万、11000套左右,据上海鉴略战略咨询部统计:到2011年6月,开盘的楼盘个数超过10个,总体供应量在 50万左右。约1.1万套。 到2011年6月,加上待售面积,长沙公寓产品总体供应量约90万,超过2.1万套。, 1-10月长沙内五区累计住房套均面积为107.62,60以下的户型积压最严重,供销比达1.24;仅前10月就积压约3000套 90以下的户型占比为40.88%,60-120的户型为供应面积最大的面积段;144以上的大户型成为最畅销产品。,长沙公寓特征5,60一下的小户型供严重大于求!,长沙公寓特征6,市中心小户型价格相继突破10000元/,外围也在5500元/以上!,自2010年初,长沙之芯价格突破10000元/后,嘉盛国际、明城国际、潇湘国际等楼盘 的价格均已过万,一号公馆的对外报价甚至达到了15000元/。 城市二环外公寓均价也在6000元/平米以上,比同地段的大户型价格高出1000元/左右!,稍有后天卖点的公寓价格都要高出同区域普通住宅1000左右,非 常有特色的公寓则要高出2000元/左右!,长沙公寓特征7-地段为王,从上图可以看出,地段是公寓产品价值的核心因素,越靠近城市中心,公寓与住宅价格相差越大 ;越往郊区,两者的价格几乎没有差别!,对本案开发的启示,公寓产品具备开发的可行因素: 1.地段绝佳: 本案处于老城区的边缘区域,新城区的中心位置,地段条件优越,有适合公寓产品 发展先天条件! 2.配套齐全: 本案天生在大学里,周边还有林业大学、广播电视大学等高校及众多高档小区和大 型商业中心,是投资客选择的绝佳区域! 公寓产品的几点建议:打好概念+做好产品! 1.挖掘卖点: 在拥有先天优势的同时,还要挖掘可塑性卖点;我们可以打好精装修或全装修概念, 做好细节工作,如豪华入户大堂,24小时热水等! 2.做好户型: 现阶段,长沙公寓产品销售好的户型面积分布在35-50之间;我们设计户型在把握 好面积区间的同时;尽量做到做大面宽,短进深、分摊小的舒适户型!,- -更多创意孕育中,感谢聆赏! -上海鉴略版权所有!THANKS!,|SHANGHAIJOLLY鉴略顾问 地产增值营销商 上海

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