房地产与施工行业的一般特点.docx

房地产与施工行业的一般特点一，房地产今天我讲一下房地产和施工，这是我们基本上是我们项目的百搭的，基本上我们所有上项目的同志们都发现，基本上都有这两个项目，这个不要去奇怪，往小里说，地产和施工是攫取中国红利一个重要的通道，往大里说，不管发家自哪一个行业，最终资本的逐利性，会把你拉到中国对恩爱纠缠的这个领域里面。因为这个领域，它的市场定价机制非常的混乱，里面可钻的空子非常多，所以它就天然的是一个政商勾结的高发地，但凡有一定社会能量的，都会谋求进入这个高地。在村里面有能量的，会在村里面搞，在镇上有能量的在镇上搞，在全国有能量的在全国搞。我前不久给大家发了一篇文章，大家可能见到的，广东有一个叫大壮国际的，它体量非常小，一个很弱的十几亿的一个企业，它就敢和一个村子合作，做一个150万方的一个超大项目，它的150万方是由村民自己协商，自己拆迁，由村民联合入股占49，大壮出开发款，占51，别忘了，做一个地产建设，大头是地价，这样一来，村民自己拆迁，自己组成一个公司入股，占49，大壮只要出建设费用，材料啊，地基啊，施工啊，到一定高度，可以预售了以后，一下子就滚动起来了，这种开发形态，一看就知道，这是只有坐地虎才能干的，过江龙干不了，这个也从另外一个侧面证明这个行业。简单来看的话，房地产开发无外乎拿地，规划设计，招投标，又叫成本合约，施工，销售，物业管理，这么一些环节，非常简单。拿地对利润的影响数以亿计，规划设计对利润的影响数以亿或千万计，成本合约对利润的影响数以百万计，施工对利润的影响数以十万计，销售对利润的影响数以千万计，物业，全中国来讲，赚钱的就三家，中海，万科，保利，剩下的亏多赚少。物业基本上是地产商拿来做品牌的，很少很少说拿物业来赚钱，这基本上已经凤毛麟角了。所有开发商，都形成了在这样的一个结构里面，要么从头到尾全产业链展开，甚至延伸到后面的地产中介，甚至装修，前面的建材，甚至像李兆基，延伸到在全球拥有数万处物业，就持有N多个分割小商铺，从分割小商铺里赚钱，你们会觉得李兆基很好笑吧，基本上大一点的项目从来没干过，但是在香港长时间排位居于李嘉诚之前，只有金融危机前后，李嘉诚才把他推翻，成为华人首富，这是盖价值链分割之功也，对价值链进行不同的布局，就会形成不同的优势。 如果再往前走，如果延伸到一级开发，那就更狠了，一级开发，甚至围绕着政府的大的城市规划，空间设计和规划控制，踩着红线，把土地整理出来，整理的过程当中，土地的利弊得失，好坏，比如说这个土地是化工厂填埋而成的，里面有很多毒，比如说这个土地是旁边规划里面是个垃圾焚烧厂，还有这个土地本身，现在看着这样，回头立即会通地铁等等，回头很多因素了解了以后，回头一级开发做完，把生地变熟地，把绿地变成可开发用地，或者政治能量比较大的话，把工业土地改性质，改为住宅或商业用地，那基本上赚翻了，甚至把公益用地，教育用地，几乎不要钱的土地，转成商业用地，那是不得了，所有全中国的玩足球的就在玩这一批，庞大的批个体校，批一个什么体育中心，建很多很多楼房，刚开始是训练基地，后来做会所，最后销售掉，要不然踢足球还能赚到钱。 一级开发做完了以后，伙同政府做很多招拍挂的条件，做招拍挂的门槛，让别人进不来。比如说某地的招拍挂条件就是开发这个土地必须旗下拥有四家以上五星级酒店，必须要有五星级酒店营运经验，必须开发总面积超过1000万方等等，六个条件一看下来，其实这就是为碧桂园定做的，所以碧桂园去香港上市的时候，很多人问他，机构问他你的低价这么便宜，你是怎么做到的，你的低价是其他开发商的1/4左右，你怎么做到的，碧桂园就讲了半天，才把这个模式讲清楚，就是碧桂园模式，碧桂园模式后来就被我们描述为锁定大盘，一口气跟政府谈一个5000亩，1万亩，3万亩，起码按平方公里讲的这样的大盘以后，进行毛地的建设。在毛地之上，把医院，邮局，学校，百货公司建好以后，这个土地拿出来再去拍卖，这时候门槛已经非常非常高了，很多人知道，一旦我把你拍下来，我收购你的这些酒店、百货公司，恐怕我得付出天价，但是你自己只要一个低价就能买下来，这属于一二级能够联动起来的方式。 好，这就是房地产商运营的一个大的一个战场。那么一流的地产商整明白了，甚至是代替政府做规划，这方面做得最好的，我们公司老人手都熟悉的一个案例泛华，代替政府做规划，万达也是，代替政府做规划，他赚的钱是来自于把一般性的土地用途尚未完全清晰的一大块土地，把它清晰化，做一个造城，做一个综合体项目，从而把这个土地价值进行充分攫取，而他拿到的土地价格非常低，他是挣规划的钱。而港台商人当初来到大陆，是挣时间的钱，不管怎么样，一看在中轴线上，一看在未来的新城区，先拿下来，放上20年再说。像我们对面的港汇，陈启宗的恒隆地产，他的恒隆广场大家非常熟悉，但是港汇更是他的妙中之绝，先是拿出来做停车场，做美食街，后来拿出来做一个港汇广场，然后是平的，但是规划的时候，他的双塔是规划好了，先没修双塔，下面的裙楼先营业，裙楼把低价烧热了以后，再开始把双塔做起来，这个手法对时间价值的把握，可以说到精妙级别，大陆商人在这方面，完全没法跟他们相提并论，因为大陆商人对城市级差地租的认识和理解，远远没法跟港台商人在同一个层面上，城市级差地租的研究，是城市最奥秘的一堂课，就是在城市发展过程当中，东南西北城区，哪一块地块会怎么走，具体到具体的一个地块，同一个地块在街头街角，在几个主岔路口和在小岔道的，差几百米，其租价、地价、功能就会严重不足。就对城市级差地租的静态观察及动态预测，更是重要的难以想象。小小的嘉里集团在北京，就是修了个嘉里中心，嘉里中心一共建面24万，北京嘉里中心，整个总资产超过千亿。你们知道现在很多大集团，非常庞大，总资产800亿，900亿，说出来很吓人，而对嘉里集团来讲，随便对北京下一步的城市发展趋势一做一个预测，在那里布局一块项目，做酒店啊，百货公司啊，写字楼，一个综合体，现在就那一个地方，每年的租金收入，除了销售的物业有租金收入几十个亿，资产过千亿。你们去看看，国内很多赫赫有名的大集团，总资产才多少亿，这是对城市级差地租的理解，到目前为止，中国大陆目前正在努力，但是因为我们没有过对城市起落涨跌，整个一个，乃至于两三个周期的这种历史了解，数据和经验沉淀，所以你让我们的人去发现即将陨落的一个城市，预测鄂尔多斯何时垮，从而追涨杀跌，是做不到的，我们不可能，但是欧美普遍的掌握了这样一种学问，如果你们仔细研究这一块的话，有一门学问叫城市发展史，非常值得学习。了解房地产这本书是入门书，你们有时间，但凡涉及到地产的施工项目，都买来看看，不读此书，基本上都是盲人和傻子，对城市到底怎么成长，城市里面景观，一个纪念碑怎么影响城市的发展，一个城市广场将会怎样影响，绿地将会怎么样影响等等等等，因为城市不是中国的特产，城市是西方的特产，我们说的城市是西方定义的，我们的这种纵横，直线，环城，中央大道，这种城市规划，早就废了N多年，我们现在所谓的城市是西方定义的城市，所以必须理解城市发展史。地产公司就在赚这个钱，这是一流地产公司干的事，要么通过规划挖掘生产力，要么挣取时间价值，就这两个流派，没有别的流派，但是中国有这么多的地产公司，他都要挣钱，他怎么挣钱，就出现第三个流派，第三个流派是从营运效率上来挣钱，在香港去上市，如果你的土地储备不够你三年持续开发，铁定不让你上市，这是所谓的香港模式。香港模式只承认时间价值，他认为一个地产商赚钱，就是靠你的土地储备，所以中国大陆但凡地产商都中了香港病，都讲我土地够我开发多少年，这是香港模式，因为中国大陆的地产商都是拜香港人为师，所以都学的是港台模式。而美国模式，像普尔特，汉斯，他走的模式是什么呢，不管多高地价（其实美国地价不高），只要被我拿到了，我通过卓越的产品，卓越的销售，总能销出高价格来，我玩的是快速拿地，快速修建，快速销售，快速回笼资金，快速周转，挣的是这一块钱，所以美国模式不注重手上有多少开发多年的土地，注重的是产品，这和香港模式完全走的是两条路。香港模式是土地储备量越大越好，像恒大地产，事实上土地实际储备已经到3亿多平米，3亿多平米，这是很恐怖的概念，可以买下很多国家了，小国。像万科，土地储备3500万平米，已经是很大了，到3亿多，就是10个万科，8个碧桂园，这就到一个骇人听闻的高度，他们都走的是通过储备大量土地，而且越是到那种欠发达，需发展，欠缺投资的地方，砍价式把土地价格谈低，然后捂在手上捂一段时间盘，利用内部资金慢慢周转，等到周转过来了，那个地方土地价格起来了，房产市场成熟了，我再慢慢赚钱。而这种通过周转，通过产品赚钱的模式，到目前为止，我们都知道它是个流派，但是国内几乎无人支持它，因为赚土地的钱更容易，谁都不愿意去做产品的钱，产品的钱多难挣啊，所以这就是劣币驱逐良币，我们现在还没有看到，中国大陆也就是像富力，金帝小小的走这个模式以外，还走得不纯粹，基本上99%都是土地储备模式，所以你见一个地产商，谈谈你们土地够多少年开发的，他会觉得你很懂行，你注重你的产品标准化了吗，你的周转率高吗，他会觉得这个人是个外行，不懂行，就是这个道理。 挣时间价值，通过储备土地的时间长度，龟速开发，分多期开发，甚至是先做一个停车场，做一个大的那种简易的批发市场，捂住多少年的盘，政府你也不能说我没有开发，我已经在开发了，在用了，这个都是港台商人手上有了足够的钱，有了余钱以后，守时间价值。但是你们知道中国商人虽然是光速挣钱，但是你倒推多少年，比如说再倒推五年，恒达地产小得不得了，倒推八年，没人看得上万达，其实他们当时手上都没有钱。而通过改规划来挣钱，也是极少数有高能量企业的最爱，剩下的大部分，是介于几者之间，我土地储备也就是两三年，但是我可能没有你关系那么硬，但是我在一个镇上，一个县上，我搞定全省不行，但是我搞定县还是可以的，做这种区域霸主非常多，所以我们会看到，中国房地产商除了有全国性的这种大地产商以外，区域霸主非常多，像蓝光地产，就不走出成都，我在成都牛得一塌糊涂，像广汇，在最高峰时期占有乌鲁木齐90%的市场，像建业，河南王，河南以外一平米都不建，我就这么狠，现在好一点了。 大约走这几条线，近些时间，地产商们都被万科搞迷糊了，一个呢是万科是双头蛇，香港模式加美国模式，既大量储备土地，又每年有巨大的开发量，所以每年能支撑一千四五百亿的销售额，光是地产板块支撑一千四五百亿销售额，而且主要是以住宅为主，95%以上是住宅为主，这是很罕见的一个，全球最大，汉斯，普尔特，之前万科的老师们，都难以望其项背。那么绿地，每年能干到三千多亿，能源一千多亿，汽车销售三四百亿，其他的金融业，贸易业四五百亿，其实真正的地产板块，去年也就一千二百亿左右，今年理论上，因为上市了，理论上应该超过一千六百亿，可是因为品质，客户问题，其实把他速度拖慢了，他今年理论上是超越不了万科，但是出于张玉良的虚荣心，他会作假也会超越万科，但是我们心里知道他是怎么回事，就是万科是双头蛇，既走产品力高周转模式，又玩大储备。近期万科的一些新做法，什么小股控盘啊，事业合伙人这些制度，稍微关注一下，我这里就做一个通盘的扫描，不多说了。 除了这些以外，因为地产是一个非常可怕的行业，拿地的时候，一大块资金要出去，拆迁如果困难，建设如果吃力，迟迟拿不到预售证，基本上这就死了。所以地产行业天然的是一个非常适合于投行存在，吃烂尾楼的人可以吃得很香的一个行业，潘石屹在上海吃了一个东海广场，一个烂尾楼赚了40个亿的净利润，算是在大陆地区算是一个杰作，但是在地产市场里来看的话，烂尾楼向来是这个行业的常态，因为房地产行业的资金是暴进暴出，它不是个匀速性进入，只要你对现金流的管理不到位，只要你有一些其他，尤其是多元化企业，多元化上面，刚好你的资金周转不过来的，所以很多竞争对手是算着你的资金的极点来坑你，知道你最近这几个月资金最困难，那么你是不是落井下石一下，坑你一把，对地产商自己来讲的话，也有一个怎么有效的加快自己的周转率的问题，在这方面，顺驰是全中国的极端，它是去拿地之前就做好规划，这个最好笑，做个规划其实几十万，大一点的百把撑死，拿地，小地块几个亿，大地块几十上百亿，顺驰就发现全中国人，这些地产商都是抓葱买蒜的家伙，心胸狭窄，是拍完了以后再来做规划，为什么，你规划了去拍地，拍不到不是浪费了吗，顺驰认为这点浪费不可怕，所以他们是规划完以后，最大化价值算出来，大约可以挣到多少钱，概算，就是按亿或千万算，不精确到百万的话，大约能够概算出来，大不了区间，拿这个概算去拿地，这个概算不合理，就超出了我的预计就算了，我不拿，结果你看，这就差不多卡下来两三个月的时间。然后一般顺驰都会超出第二名一倍去拍，为什么超出第二名一倍去拍，他把拆迁的压力给政府，政府必须几个月把土地整理好交给他，每晚一天罚百分之几或千分之几，政府会及时给他，他往往能创下60天拿地，拍卖当日起60天或90天开工，180天预售，这样的卓越的记录。但是他举了这么高的价格，比第二名高一倍，他提出预付5%到10%，剩下的款第二年或第三年付，两年或三年付清，结果往往创下他楼盘销售完了，第二笔款还没付的这样的卓越成绩。现在当然各地已经不再容许这样，但是当时他地价非常高，对政府来讲的话，出现一个地王，非常有助于把周边的其他地块的价格拉起来，哪怕你对我的条件比较苛刻，我都会接受你这么高的报价，因为有一个示范效应，所以顺驰可以说，在这方面当时做到极致了。 那么王石现在在做，一个是产品力，所谓产品力就是过去我们把它定义为更好的产品，王石学习美国普尔特在研究，就是怎么拿出一个更好的面向，他把他的消费者定义为七种，面对七种不同的消费者，丁克等等，研究出不同的产品，产品里面的房型，甚至每一个墙体里面的线路的布线都完全不一样，这样一来呢，为他日后做住宅工业化，提供了非常好的良机。彻底的标准化，在碧桂园也是如此，碧桂园一共七种大堂，七种大堂，其实是三种主要要素的组合构成七种大堂，碧桂园的每一个项目就是这三种要素一组合，就会构成其中一种大堂，这个审计很好审计，标准化了。像南派，以碧桂园为核心的，更形成了一种把外墙贴上石材，把园林做得非常好，把会所做成五星级，然后小客厅，大卧室这样一种产品，薄墙体，通风，采光好。粤派纯粹就是包子有肉就在褶上，把好的全部放在外面，那种苗木，都是那种一株几十块钱的，内地都是几十块钱的，这个完全去了粤派地产就流连忘返，不想回来，其实推开门，里面的东西很一般，有肉放在褶上。而你看海派，以上海为核心，就是曲面的，流线的这种墙体造型，大玻璃，通透而较大的客厅，喜欢拉到家里说个事，粤派已经认识到了，在家里面就是睡觉，生活的，在家里面见客人，一般都不见，都是拉到会所里面去，对产品的理解，事实上随着生活越来越个性化。而万科远远走在前面，他的产品标准化，供应商的标准化，甚至到现在，产品住宅工业化的标准化，远远走在前面。但是还有一些，国内还有一些更牛的，或者说更新的，还意识到如果我把中介也拿下来，像顺驰，金地，首创啊，都做中介，把中介也拿下来，我对级差地租的把握更加深入。做中介，这个其实是对一个城市级差地租深刻的理解，对物业评估，对土地的评估，这就是后面很多人都知道的大数据，但是真正数据源头，就是来自于你最起码要有中介，中介有做包销的，21世纪不动产，还有像中原这种，不做楼盘包销，只做租赁，只做中介的，楼盘包销是他的空白。但是还有很多企业觉得楼盘包销，租赁，中介全做，其实就在于他要获取的样本量到底有多大，他对这个城市的理解和他的雄心到底有多大。 物业在今天，极少数很有雄心壮志的开发商把它做成了自己的一个品牌的支撑，像万科，提供100多种，原先提供100多种物业服务，其中30几是免费的，剩下的90几种是收费的，到今天万科已经上升到为社区提供第五食堂，提供社区金融，恒大已经给社区提供打通水这样的高度，像花样年的子公司，开始给广东地区，甚至更大地区的物业提供整合的商业服务，而且形成自己的一个软件平台，为一亿多平米的物业提供它的延伸的物业软件或物业服务，物业服务，一个物业公司再大也干不了一亿平米，你们想光是入住的人群有多大，但是它的开发的一些APP，覆盖人群，到了一亿多平米。 那么这些都事实上是主流人群，他们也都可以视为做一个产品，然后为什么物业服务好了以后，效果比较好呢，二手房见底，物业价值见底，租售则越来越优秀，所以物业当时价值看不出来，持续经营价值看得出来。中国采用的是有限责任制的地产开发，而且采用的是香港模式，一次巨额收费，后面的物业是小收费。美国是前面销售价格很低，后面的物业收费和房产税收入很大，所以呢，美国的开发商开发完了没赚多少钱，必须守着物业慢慢挣钱，政府持续收税，这个对于一个政府的渐进式城市建设非常有帮助，那种爆发式城市建设，一年一变样绝对做不到，所以中国睿智的学习了香港模式，但是由此造成了很多隐患，不具备资质的，能力很差的开发商，包给那种很烂的那种施工企业，在招投标上做手脚，很烂的，用最差的材料，所以为什么水暖管建，水电都非常差，过上多少年，十年，十五年，基本上全出事，但是这些老板，要么公司已经关闭了，注销了，我知道是周正国开发的，但是周正国注销了以后，我就追究不了他的责任，他是有效责任，很好笑。也没有一笔质保金，而且还有很多坏老板，我们哪怕用行政能力，非法可以惩罚他们，他们都移民，地产这方面出了很多这样的问题。 好了，这些是主流人群干的事，那么现在非主流人群，干更远的事。郭广昌现在怎么开发房地产呢，一个是用保险的浮存金，做保险有很多浮存金，浮在面上的，还没有赔付掉的浮存金，浮存金呢，有两种做法，一个是我这个浮存金拿去做银行的基础存款，还有一种是我浮存金拿出去做，保险现在可以做资产管理，做PE了，受益，所以我就算我的财务成本，我自己做PE，赚6个点，我拿自己的浮存金来做地产开发，赚11个点，我利差是5个点。还有一种算法更牛，浮存金是白得的，相当于负现金流，拿负现金流开发，其实就是你怎么向你的股东汇报的问题。复星就是学巴非特模式，巴非特所有的投资都是用保险浮存金，所以他是全球最成功的商人，他控制了AIG，以后他的所有的投资都是从AIG来的，所以他的资金成本，在所有的投资商里面是最低的，现在复星在学这个模式，不仅学这个模式，而且复星还在干什么，由复星出面来组织房地产基金，房地产基金里面呢，复星出资5%到10%，其余的复星的朋友们，复星的伙伴们，按照基金法叫做合格投资人的这些人，出资90%到95%。比如说一个100亿元的复星地产基金，复星只出5亿到10亿，然后剩下的90亿或95亿由其他人出，这就是资金最起码放大了10倍，甚至20倍。拿这笔钱去开发地产项目的时候，银行视同为你的自有资金，配套贷款75%，配套贷款多少呢，300亿，你拿100亿去开发地产，银行，就是你自有资金25%，银行配套300亿，这就很可怕了，这就放大了，你们一算就知道了，放大了至少30倍。但是复星更可怕，他很有可能拿这笔复星地产基金做母基金，再发10支10亿元的基金，就是100亿，我在每个基金里出10亿，再让别人出90亿，这个当然理论上他可以三级、四级放大，在中国市场目前没有这么火，他没法做这样的算术题。但是这样一算你们就知道，这个实在是，这种做法实在是太可怕了。他募集资金，我的好朋友，好朋友拉来的好朋友，我把这些人锁定在这里，我向他们路演，最后要求你们出资，我签合同的时候可以告诉你，差不多回报应该在7个点在9个点，但绝不写在合同里，你如果非要写在合同里，不行，我不写，口头我可以给你暗示，明示都不行，你作为LP应该有LP的自觉，然后我就给你这么多回报，和我赚了多少钱无关。如果你这一起你吃了亏，下一期你跟进，像杭州滨江地产发了九期了，前面吃了亏的，后面总会补，占了太多便宜，回头总会吃点亏，但长期来讲的话，比放在银行里，或者余额宝，那至少是稳当的，因为这么大笔资金，比如说你手上有20个亿，你是不敢放在余额宝里的，真的会毁掉的。这个他已经在算争利的要素价值，过去我们认为土地便宜，就是最厉害的，他现在是土地便宜，资金还要便宜。 土地便宜了，资金便宜了，那么我们再想，能不能模式便宜。万达是典型的模式便宜，万达呢在每个地方开发项目，一定要当地找一个合作伙伴，形成51对49的模式，最后万达广场修出来以后，综合体归自己，万达商业街归对方，他在一开始修建的时候，面积上就算得很清，最后我俩分得很开，合作由你搞定当地的牛鬼蛇神，所有的商业风险，贿赂风险我一分不担，我俩做完，把商业街给你，我只做综合体，你们仔细看看万达所有的项目都是这么做的。同时万达有七级合作伙伴，比如说第一级合作伙伴，家乐福，沃尔玛，这种属于签约70年，租金打对折再对折，然后对方可以随时解约，对对方毫无约束力，这种是送货上门级战略合作伙伴，他们一般会，只要你万达开综合体，我一定会来捧场，反正条件对我这么优越，不开白不开。而对其他，再往下还有很多合作品牌，最差的比如有一个儿童品牌叫博士蛙，要求你每年在我所有覆盖的面积里面，你最起码要做到比如说3000平米，5000平米，如果能做到租金打多少折，如果做不到，你在我这里有一笔质保金，押金，我没收了。这样一来，万达做到了全世界唯一一个3、50万的大综合体，开业当天招商全满，绝对没有一个企业，一般要经过5到8年招商才能全满，他能够开业当天全满，模式非常便宜。所以为什么说21世纪是中国世纪，说的就是这个意思，像这么聪明的人，印度是不可能拥有的，这个脑袋得多会想啊。最重要的是整个中国，全民皆商，价值观高度统一，都在财富渴望期，焦灼期，焦虑期，所以用一根指挥棒可以所有的人都可以指挥起来，碰到很多人很恬淡，想归于田园，还有很多人反社会主义，这个就麻烦了，多元社会是做不到，像中国这样积极，所以他能做到模式便宜。 至于还有很多公司，庞大的中介，通过中介了解当地的走势，判断当地的价格和市场的最佳入手点，进去以后又利用自己中介庞大的客户资源，迅速销售，迅速回笼资金，这些次模式，那是比比皆是，多得不能再多了。像绿地，每去一个城市，必给该城修一个第一高楼，第一高楼修完以后招商非常好，为什么呢？张玉良认为第一高楼的优势就在于很虚荣，在该地有很多住在原第一、二、三高楼的人，在我修了第一高楼以后，就全部搬到我第一高楼，租金加倍无所谓，在第一高楼里，谁不愿意住在第一高楼，客户来了，合同不砍价就直接成交了，羊毛出在羊身上，然后第一高楼赚钱，政府老觉得第一高楼是亏的，因为投资非常大，周边配套的住宅，商业大量的给。所以绿地每进入一个城市，修一个第一高楼，高铁站对面修一个高铁商户区，再做一个庞大的旧城改造，再做一个庞大的综合体，四个项目做下来，必挣无疑，他的3000亿就是这么来的，他是把一个城市视为一个项目，南京第一高楼，武汉第一高楼，合肥第一高楼，郑州第一高楼，都是他做起来的，你会说北京、上海，算了吧，北京和上海不是修不起第一高楼，北京和上海是政府不可能拿他当一根葱，他就是算准了门当户对，略高一级的，所以博士娶本科，本科找中专这么一个级别。 那么大的，你们看得出来的算是主流吧，就是这样一个流派，目前中国的房地产，第一，还没到拿不到地，所以每拿一个项目要精致化开发的程度，必然要走到这个程度。还有呢，算着以后没有多少项目了，拿着手上持有很多优质项目经营，现在还没到这个程度，到那天就叫做后房地产时代，至于王石们未雨绸缪，用线上线下结合服务于社区，在社区做金融，在社区做服务等等，那都属于小众的。而多元化的佼佼者华润，一向提倡产融结合，融融结合，产产结合，基于华润旗下的华润水泥，华润燃气，华润健康，华润医疗，华润教育，华润地产，华润的万象城等多个产业板块，现在开始融合的做项目。他做比如小径湾，水泥进去，燃气进去，健康进去，会所进去，教育进去，商业进去，所以一出手就是个产融结合的一个巅峰，包括社区里的金融服务，那都是应有之意，这都属于太厉害了，不值得讲，讲了以后伤心，学不到。当然这些里面，还有一些就是挖掘极限商业价值，现在很多很烂的四星级酒店，都赚不到钱，其实盈利能力比如家、汉庭差得远，拿下来做酒店改造，改造完，改造得比较个性，一下子一个新酒店就出来了，外墙，内部装修略为加以改进，至于loft改造，仓库改造等等，一些居民楼做成风情建筑，你们去上海有个很烂的项目，田子坊，你们看那么烂的做的很小资，也做出价值来，这样的项目多得很。像安缦法云，杭州的安缦法云是佼佼者，华东地区最高档的一个酒店，就是他把一个古村落整体拿下来以后，把每一个古村落里面的古宅子作为一间客房，一个古宅子，四合院，或者一个院子就是一间客房，这样一来，一个古村落就是一个酒店集群，这个和这次APEC会议在北京开的，接待总统的那个酒店有异曲同工之妙，有时间在做项目的时候，把这次APEC接待这些元首的酒店，也研究一下，这个酒店集群太牛了，是阿特金斯做的，多少个元首，每一幢别墅事实上就是一个酒店群，至少3、50间客房，每幢别墅，这次接待元首，元首走了以后对外开放，据说民营企业家们排队排到好长时间以后，都是想在奥巴马的床上睡一下。这些都属于后房地产或准房地产运营，我们还得懂，这是整个中国，因国家红利，区域红利所累积成的一个巨大的红利区，因他外部高度不确定性，所以很多人不敢介入，常态的传统企业不敢介入，他风险较高，不确定性较高，所以少数介入者就获得了勇敢者的奖金，而且是超额奖赏，而且他本身还有一个穷者愈穷，富者愈富，经验强的，政治能量强的越来越强，最后就变成了一个典型的一个马太效应，全国你看堆出来的超千亿的，行情这么不好，要超过8个，这是很可怕的。这个行业最终到明年，可能会出现10个世界500强，世界500强也就500家，其中10个同时成为，或者8个同时成为世界500强，这还是很震撼世界的，大约就看到，整个算是房地产的一个地图吧。 除了大家所理解的，所知道的这么一个中国最显著的，每年光是地价给国家贡献7万亿的一个行业以外，其实拍地给国家贡献7万亿，它是支柱经济是不可替代的，无论你怎么调控，我们已经看到了，目前还没有一个行业，光是地价提供7万亿，其他的税收，交易，各种能够把国家养到这个高度，你不要看GDP这么大，真正就是算国家能够进行财政收入，除了税收以外，支柱就是靠房地产，还没有一个行业，能够说是个，到这个程度的万亿级的支柱，包括中国最狠的一个支柱烟草，烟草到万亿就撑死了，他是没法跟房地产这样的级别来，这个量级的来比，剩下的一个就是汽车了，汽车这个中国就是挣个高兴钱，利润全是外资的，中资主要是合并报表的钱，国家手上过手的钱非常少非常少，像大众这么大的公司，每年交的税寥寥无几，所以为什么我们喊了半天的支柱支柱，搞不下来，就是这个道理。而且地产商们讨厌他们的时候很讨厌，但是对于一个城市来讲的话，他梦幻般的压缩了城市进程，极大化的短期里面迅速的使城市的承载功能、发展功能、使用功能成熟，这也是一个小小的成都的国际会展中心，单体面积191万方，亚洲最大的一个，一个房子就是191万方，这个还是很恐怖的，有时间你们可以去看看，这么大的一个项目，事实上是整个成都中轴线南端，直接有一个标志，城市档次就上了一个，跃升了一个层次。像第一高楼，给城市做地标，如果广州没有这个扭扭大厦，我们就不能想象广州现在怎么能够和深圳、香港能够并肩，要不然就成了一个村妞了，这是地产之所以在中国如此重要，它的作用。研究所有的行业，你可以各有专长，但是地产不能把它忘了，它是中国的一个如此重要，如此百搭的的一个行业，如此渴求资金，又如此暴利。所以不管是企业怎么挣钱，最终百川归大海，资本能力拖着他们，拽着他们，趋势着他们进入地产，制造业开始干地产，制造业把钱抽出来以后，高利贷给地产，直接或间接的来从事地产。一方面国家尚未形成其他有效的投资产品，来分散和引导人民群众的投资，我们连一个合格的资本市场都没有，巴非特之所以成功，和美国股市多少年都正向成长，除了几年股灾以外，都每年正向成长，简单的说，每年都有分红，就是拿得出手的，只要和基础股价能够保持一致的，和道指走势保持一致的，基本上都能分红。要不然的话，巴非特的累积财富是不可以想象的。那么到目前为止，为什么中国进入到一个强势制造股市繁荣和金融反腐双周期并行，这也是习近平所理解的自己的一个实力，如果不打造一个合格的资本市场，迟早我们握不住中产阶级的心，所以共产党，这是他的执政的一个窗口或抓手。二，施工 好，拿出了这个最大最牵动人心的行业以外，还有一个行业与之相关，并不一定所有的人都去做，但是我们得要了解，施工。施工泛指港口建设，工业建设，工业安装，各种各样经营性，非经营性场地的勘察设计，物理施工，农田水利等等，这叫施工。其中一块就是我们非常熟悉的建筑，建筑是整个施工里面的一个领域，包括化工建设，化工安装，核电厂，都属于施工，但是我们所谓的建筑，泛指工民建，基础设施建设，道路桥梁，隧道建设，充其量有一部分工业安装和铁路建设。所以我们一般说建筑的时候，我们一般说建筑施工，建筑施工，但是我们心里非得清楚，施工所包含的门类要大得多。 那么建筑是中国非常重要的一个门类，从业人口应该是最多的，早些年中国消化农村就业的低学历，低教育全靠施工，现在还快递都吸收了一部分，那时候哪来快递，没有学历的全到施工现场，有学历的全部被东莞搞定，这就是当时我们的就业一个版图。那么施工呢，原则上就是第一，看坑，去城市里面各处找哪里在挖坑，就是证明这里有项目了，这个坑啊，过去是实讲看坑，现在讲的是跑城建，跑规划，问最近是不是要搞一些项目了，这也叫看坑。从看坑开始，如果是总包，那恭喜，到时候你主动上门也好，邀标也好，你会被邀请去参加这次招标，买标书，做好商务标，技术标，向我投标，有些是底价中标，有的是综合评比，有的是分数中标，当然中国中标都是假的，完了以后还要再砍一次价，二次议标，三次议标，最后还得要你垫付，这是看坑，招标，参加招标，中标，分包，施工管理，最后验收。经过一段时间才能把5%到10%的质保金拿到手，质量保证金。原则上这一个项目做完，快的半年，慢的一年，一年半。所以施工行业，中国施工，大施工行业上市的公司，最好的利润率就在5个点，理论上化建，做一些特殊的建设，像地铁隧道，其实利润还是比较高的，但是单纯做化建，做隧道，像中国铁建这样只做铁路很难得，一两千亿的销售额，你全做铁路，哪有那么多铁路可以给你建，最后一综合下来，尤其做民建，民建利润是最低的，因为什么，民建门槛太低了，谁都会。像中国最好的建设公司叫中国建筑，中建集团，中建集团现在只做40层以上的高大难全的项目，40层以下的，几个亿以下的项目看都不看，不是我的菜，因为他的资质太牛了，他做过太多太好的项目，所以呢，他是这样的。总的来讲，工民建没有什么钱赚，工民建没有什么钱赚，大家就开始转做道路，桥梁，隧道，轻轨，转做绿化，体育场馆，桥梁，这种高难度的，人人都知道，门槛上了一个台阶，那利润就不是上一个台阶，两三个台阶，所以通过做非标建筑，做那种高门槛，有资质难度的，像核建，全中国有核建资质的不超过五家，所以拿到合建了，基本上是躺着睡了，如果不是有福岛事件的话，基本上每年利润，做一个项目都是包在那里，核建为了防辐射，就莫名其妙的，几十米厚的混凝土，里面还有数层铅板，就是你随便报，这个就基本上不是个价格问题了，你敢报，他就敢让你做，因为资质全国也没几家，而且你做完一遍以后，你等于在施工过程当中还掌握核建技术，下一个非得让你做，第四代核技术你做过一个项目，比如说G2000项目，你做过一个，那以后就是你的，别人还模仿都模仿不了，但这样的少。像你要做地铁，去租别人的盾构，盾构租来每天多少万，把你的利润早就吃掉了，你自己要买一个盾构，如果你没有足够的那种地铁项目，你施完一个工，盾构在那里放上半年，基本上你也快挂了，你的利润就那么多，资产周转率太低，所以对所有的地产商来讲，在工民建做好基础，形成一个施工队伍，项目经理队伍的前提之下，大举的进行资质的扩展，资质的升级，一个是二级转一级，一级转特级，往一级总包，特级总包，那就越上一个台阶，竞争对手十倍级减少，你想每个省特级总承包也就少数几个，上海也就是上海建工等等几个有特级，你做一个特级，事实上高端建筑就我们两家瓜分了，或者三家瓜分了，谁都想资质，比如上一个特级总承包，下面有甲级设计院，有多少个高级工程师个，多少个工程师，一共每年施工面积要超过多少万平米等等，这些门槛使得你一般人上不去，而且是特级不是每年都报，每过几年报，这一轮赶不上你就下一轮，像古代进京赶考四年一轮，很多人就中间有实力，但是没赶上，回头得肺癌死了，古代不是不健康，那就挂了。 另外就是做别的资质，工民建谁都会，路桥，隧道，等等上个资质，非常非常艰难，所有的人在这方面，那基本上为了上资质，你还要有这样的专业人才，你还要从基础做起，有人愿意把这种低技术难度的部分分包给你，你只能从分包做起，不可能一开始就总包，是由无到有的过程，所以这块资质升级非常困难，但是资质如果升级起来以后，我们就发现，道路，隧道，桥梁，水务，这些可以延伸做BT、BOT，总算是经营上喘一口气了，这就赚钱的门路就出来了，要不然纯粹做工民建，基本上就是死一条路，周转率又低，竞争又高，而且往往必须垫资经营，所以你们在全中国会看到，几百亿的建筑公司比比皆是，仔细再一看，8、90亿，一两百亿的工程都是挂靠的，这是中国的一个巨大的现象，中国很多项目经理，吃饭，洗脚，狼狈为奸搞出来的这种，对方管招投标的，管采购的也不是什么好玩意，项目经理也不是什么好玩意，就这种项目经理，他是自由项目经理，他不归属于任何一个企业，自己掏腰包，平常交接一些朋友，对方家换煤气都自己上场，平常喂了这个人以后，这个人把项目，等于是说穿了了，我到时候找几个陪标的，锁定给你，你到时候就会去挂靠，谈判，你管理费收我几个点，看谁收我管理费收得最低，当然同时还要垫资，当然我会保证我的关系比较好，垫完资以后，每到一个结点及时付款，这个风险就很大了，但是这就叫饮鸩止渴，全中国不挂靠的建筑企业寥寥无几，挂靠在50%以上的比比皆是，像北城，挂靠在6、70以上，这就是一个定时炸弹，随时可以把你炸死。这些项目经理，就是跟你是露水夫妻，没有任何感情，这一单做完，回头还有更好条件，再见，如果能坑你一把就坑你一把，总之你只能靠管理，再加上一定的涉黑威慑对方。建筑企业谁不涉黑，那很罕见，当然大家也不用担心，涉黑了以后，这个黑不是你们见的黑道的黑道，城建啊，环保啊，消防啊，公安啊，都送了钱的，工地上来闹的这些大哥，金牙，这种给他们一个，送几个保安来吧，都搞定了，他如果纯粹是一个书生，一个大学教授开的建筑企业，真的是死定了。好了，就这样搞，挂靠是靠不住的，然后全国来这么多的消息，有些是道听途说来的，有些是朋友介绍来的，有些是客户介绍客户，有些是公开发各种邀标文件，到处每年就是去应各种标，应标的全过程就是买标书，去参加招标说明会，然后回头做技术标，就是设计，我们怎么施工等等，怎么保障，我的资产哪些，我有多少台挖掘机，多少个工程师，现场我的安全员配几个等等，就这种承诺和保障，和我们写建议书是一个道理。另外就是商务标，怎么报价，报价呢，国家都有标准，额定，额定的标准取费，基本上施工企业，想做个花招都难，只能是在额定价格之下，标准取费之下自己降，这么多年，地产商利润一直在涨，但是施工的费用一直是总造价的一个百分之多少，就是锁定在这里，多年这个政策都没有变动，不管人工怎么涨，我这个就价格不变，所以施工企业为什么在中国这么吃力，但是它有非常大的好处，低门槛，门槛极低。而且施工企业，如果你有一个特级总承包资质，你就可以成为一个真正的皮包公司，像中建公司，他是特级总承包，他拿到项目以后，就是包给下面的自己的子公司，分公司和包给社会上的一些公司，那种但凡需要垫资的全部包给社会上。他的每年所需要的自有资金非常非常少，中建集团每年销售额差不多是，订单差不多是8000到1万亿，每年能做4000亿左右的销售，有很多订单是三四年左右的订单，别指望这一年就把1万亿做完，做4000多亿，利润非常少，1个点不到，你们会觉得很低档对吧，这是不同的算法。在财务上我们必须要知道一种算法叫自有资金回报率，你们知道他自有资金非常少，算他的销售利润率极低，我们中国很多人就是财务知识不健全，老算利润率。如果要算利润率，买珠宝，买化妆品是最高的，从外国带二手衣服，二手包包，加三倍上去，销售利润率极高，但是算自有资金回报率其实极低，一笔钱已经押在这么，砸上好几个月甚至好几年才能出去，像中建集团，基本上一分钱不出，全靠分包其他人垫资，这个合同就来了，而且这个合同因为本身，到他这个高度，比如说修第一高楼，80层以上，100层以上，就他一个人，叫议标，他出的价格连跟他对撼的人都没有，你可以请国际公司来跟他抢标，开玩笑，国际公司没把自己当普通人，价格还是中建的一两倍，所以你根本用不起。而你不请中建，就没有人有这个资质，你第一高楼不许建，安全隐患，不许建，所以只能承受这种公司的盘剥。所以这是算法不同，你考虑到算法，是一个非常赚钱的买卖，核电站也是这个道理，核电有多牛呢，核电的地方自有资金只有5%到10%，一般一个工程项目的自有资金，一般我们要求，至少要到25，1/4，但核电只要5%到10%，剩下的95%到90%是亚行或世行的低息贷款，所以你们知道核电为什么，每次我们看报纸上什么核电之争，争抢核电项目，你们觉得很好笑是吗，核电项目有什么争抢的，有可能核泄露，但是你们要想到，对各省来讲，省能源公司就是谋求一生来几个核电项目就好，自有资金比例这么低，贷款利息这么低，建设完以后，核电和不要钱是一个道理，核燃料放一点点就转了，不像火电，不停的要拉煤进去，核电铀棒放进去，多长时间变成贫铀、珐铀，拿出来，再换一批，这个使用时间非常长，基本上是不要钱的概念，就是一次建设投资比较大，而且这个电又非常非常低，是各地上网的优选电。 你们理解这个概念，所以对施工企业来讲，这个中了标了，要把它分包掉，分包掉以后，让分包企业去垫资这个你们会觉得奇怪，施工企业为什么全是子公司呢，因为资质不能转移，母公司是特级总承包，设一个子公司，子公司的资质是什么呢，答，没有资质，从零起步，所以他不能设子公司，只能设分公司，要不然，他这个企业就没法经营下去，但是设了副公司以后，坏处就在哪里呢，分公司签了合同，违了约，被诉讼，有可能对方申请封母公司帐号，如果中建集团这么大的公司，如果每年，每天母公司帐号要被封死，解冻不了，像中建集团，一年打一两千场官司是很正常的，你想想看这是不能想象的，所以他们都是设分公司，由分公司在当地设一个法人的找投标公司，由他来招标，我要石子，水泥，沙石，还有钢管，最后一旦不能及时付款，诉讼他，诉讼当地的采购公司，跟我们母公司没关系，他是个子公司。所以他们是这么运行的。而像中建集团，母公司是施工特级总承包，下面有八大子集团，商砼，钢构，装饰等等，这个每一个子公司又是这种小领域，窄领域里面的第一，像他的中艺装饰，中国施工装饰特级总承包，比如说再修个人民大会堂，装饰工程，肯定是必须中艺去干，别人干不了，招标的权利都没有，顶多他降一个级，最多要三个招标，他就邀个标，你进去，基本上你就是走个过场，国家元首要做，一旦你的东西有甲醛怎么办，你说我没有，他不信赖你，最后一定是中艺中标。比如中建下面的几个子集团都是我们做的，中建商砼，中建钢构，都是行业里面的最高资质，他是母公司综合资质第一，子公司专业资质第一，子公司下面可以设分公司，母公司下面还可以设专业分公司，这样一来呢，中建去投一个庞大的第一高楼，建筑总承包是他的，装饰总承包也是他的，钢构也被他拿走了，商砼，商品混凝土也是他的，这样一来，他形成一个中国最优施工企业的结构，别人就看都看不透，读都读不懂，而且客观上来讲的话，这时候资质就是生产力，不讲别的，你现在再拿一个甲级设计院，做到特级，比如装饰的特级总承包，那你要有一个甲级设计院，甲级设计院你拿不下来，现在随便一个甲级设计院三四个亿，懂吗，现在我买个壳也就一两亿，所以谁花这么多钱买个甲级设计院，甲级设计院买下来，能不能拿到一个资质是一码事，我还要背上一个沉重的包袱，要养一批人，更何况不光是说拿一个甲级设计院就一定能拿下来，还得要其他施工总面积，工艺工法，很多硬条件。所以到这个程度的话，门槛够高，我们搞不定了。 然后施工企业，这样事干完了以后，就会形成一个平台，项目办，到各个项目上去巡查，设安全员，巡检组，然后自己的项目，挂靠的项目，自己拿来项目以后找来行业里面比较牛的，那种知名的项目经理，高薪聘请他来管理的等等，多种项目不一而足，管控手段那就是到了这个管控，那就是实践出真知，无论理论上怎么管控，这种管控就是死一条路，管不过来，所以为什么施工企业要涉黑，就是这个道理，红道、黑道、白道全搞定，这才能够对项目形成一定的管控，而且项目经理也分为多种，一种是我们自己养着，然后分成项目经理的级别，五星级，四星级，三星级，你不能让他做一个1000万的项目就拿低薪，做8000万的项目就拿高薪，这个是你公司的拿项目能力，你必须保证项目经理的基础收入是保障的，而且分配的项目与他能力是相当的，自己的项目经理，但是这种牛的项目经理，公司是养不住的，太牛了，人人都挖，养不住，所以很难得很难得养上一批项目经理。像中国最好的民营建筑企业之一的中天建设，最牛的是他们老板每年带着一批非常优秀的项目经理，每年就投2、30个标，就能形成4、500亿的销售额，剩下的小标，挂靠的他都不看重，他就是养好这2、30个项目经理，而我们另外一个客户叫广夏建筑，每年要做几万个单子，几万个项目，大大小小，几个亿的，几百万的，疲于奔命，其实资源没有集中，中标率极低，在非常好的项目上不能举全国之力，在很烂的项目上也得进驻进去，所以真是管控的艺术。中天建设不仅资源高度集中，利润率极高，而且每年资质能够上一个台阶，他现在资质除了中建集团以外，就是他最好，民营企业好到这个程度真是难以想象，浙江的一家企业。 好，然后设一个平台，旗下这么多项目经理要管理，很多项目要垫资，垫完资以后，还要怕业主最后付不出来，还要怕项目经理用各种手段把钱搞到自己荷包里跑掉，项目经理都是野人，拿到钱，包明星，去澳门，买迈巴赫，有很多很差很差的项目经理，小学都没有读完，所以你们看那种娱乐场合，还有奢侈品店里面，买五个，都是项目经理，这种人他真的属于平台吃糠咽菜，咽上好多年，突然拿到一个项目，他心理就是扭曲的，因为这段奢侈以后，明星包完以后，回头他再好长时间里，连个媳妇都没有，所以他就得压缩型消费，这就是所有的施工企业背上沉重的包袱，搞不定这么多项目经理。一年做20个项目很成功，一个项目经理跑路你就死掉了。一个项目经理跑路，带走两三千万是小意思，但是你别忘了，一个施工企业，不要再那里吹嘘多少个亿，你就说一个100亿的销售额，合同额150亿，年完成产值，这个叫完成产值100亿，其中50亿是挂靠的，两三个点的，甚至在浙江现在是一个点都不到的管理费，再加上财务成本的话，基本上没有什么收入，但是你的总面积上去了，到资质的话，总量上去了，剩下的50亿是自己的，50亿的产值，有实际利润，一般都虚报的，实际利润有上一个点撑死，5000万，是吧，一个点是5000万，一个项目经理跑路，跑走2000万，基本上半年白干了。再如果加上要购置一些新设备，比如说一个盾构4000万，基本上就直接趴下了，好就好在施工企业拿到订单以后，银行会给你融资，所以很多企业玩的是流氓术，一手是施工，施工不赚钱，一手是房地产，房地产不让贷款，限制