日照市个人住房公积金贷款管理暂行办法.doc

日照市个人住房公积金贷款管理暂行办法第一章 总 则第一条 为规范个人住房公积金贷款（以下简称公积金贷款）管理，支持城镇居民自住住房个人消费，维护借贷双方的合法权益，根据住房公积金管理条例、担保法、个人贷款管理办法、日照市住房公积金管理办法等有关法律、法规、规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 公积金贷款是指以职工缴存的住房公积金为资金来源，向已建立住房公积金制度并按时足额缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的住房消费贷款。公积金贷款不得用于商业用房、商住两用房、别墅、办公用房、车库及装修、投资等其他用途。第三条 公积金贷款实行先存后贷、存贷结合、贷款担保、权利和义务对等的原则。第四条 日照市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）为本市行政区域内公积金贷款的管理机构，确定贷款条件、对象、用途、金额、期限、偿还方式及担保方式。公积金中心委托有关商业银行（以下简称受委托银行）办理住房公积金贷款业务手续。公积金中心和受委托银行签订公积金贷款委托协议书，并明确双方责任。第五条 公积金中心负责审查批准公积金贷款，向受委托银行划拨贷款资金，负责公积金贷款的核算和监督检查工作；受委托银行办理公积金贷款的发放、结算、回收业务。第二章 贷款申请条件和材料第六条 申请公积金贷款的职工应具备下列条件：(一)具有完全民事行为能力的自然人；(二)具有本市城镇常住户口或有效居留身份；(三)具有稳定的职业和收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；(四)申请人及其所在单位已与公积金中心建立正常的住房公积金缴存关系，已连续足额缴存住房公积金12个月以上，且申请贷款时处于正常缴存状态，公积金帐户余额不低于12个月的缴存额；(五)申请人在日照市行政区域内购买、建造、翻建或者大修普通自住住房（包括商品房、经济适用房、单位集资建房、二手房），申请人应为房屋合同约定的买受人或房屋所有权证登记的产权人；(六)申请现房、二手房贷款的，房屋所有权证和契税票据自签发之日起不超过一年，申请期房贷款的，商品房购房合同自签署之日起不超过二年;(七)购买自住住房已交付不低于国家有关文件规定比例的自筹资金作为购房首期付款：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；购买第二套住房的，首付款比例不得低于50%；购买第三套起停止发放住房公积金贷款；(八)能够提供公积金中心认可的担保方式；(九)申请人、配偶和担保人须授权公积金中心在中国人民银行个人信用信息基础数据库查询个人信用状况;(十)公积金中心要求的其他条件。第七条 下列情况不予发放住房公积金贷款:(一)以非夫妻关系的共有权人身份购房的;(二)有不良信用记录或有未清偿大额债务及担保的;(三)因离婚、死亡、继承、赠与、交换等原因出现财产分割、分析、过户等非房屋买卖交易行为或产权关系不明确的；(四)夫妻双方不得重复申请公积金贷款，且同一房屋只能申请一次贷款。第八条 凡符合公积金贷款条件的职工向公积金中心提出贷款申请，需提供以下材料原件及复印件：(一)本人、配偶及共同还款人（担保人）的居民身份证、户口簿和共同还款承诺书(担保书)；(二)婚姻状况证明，已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明，借款人为单身或离异的，由当地婚姻登记机关出具婚姻状况证明。（三)房屋证明资料：1、购买自住住房的:(1)购买商品房或经济适用房，尚未办理完房产证、土地证的，提供经房地产行政主管部门备案的购房合同和首期付款票据。房产证、土地证已办理完毕的，提供房屋所有权证、国有土地使用证和契税票据；(2)购买二手房的，未办妥房屋产权证的，应提供房屋买卖契约原件；已办妥房屋产权证的，应提供过户后的房屋产权证和契税票据；(3)单位集资建房的，提供集资建房单位的职工证明，主管部门对建房的批文、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，购房合同和首期付款票据。2、建造自住住房的：提供建设规划部门的批文、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设用地许可证、建筑工程施工许可证、工程预算管理部门出具的工程预决算报告和付款票据。3、翻修、大修自住住房的：提供区、县以上建设主管部门批准翻修、大修的文件，规划部门出具的建设工程规划许可证，质量监督机构办理的质量验收合格证明和付款票据。4、商转公（用公积金贷款归还同套商业性住房贷款余额）的：（1）提供发放商业性住房贷款银行还款账户（账户名称为商业性住房贷款银行）；（2）提供申请商业性住房贷款时与银行签订的借款合同；（3）商业性住房贷款银行盖章确认的贷款余额表。（四）本人、配偶及共同还款人（担保人）所在单位出具的个人经济收入证明和经银行查询的信用证明；（五）有效的抵押、质押、保证等担保证明。（六) 其他必要的材料。第三章 贷款担保第九条 借款人申请住房公积金贷款时必须提供贷款担保。住房公积金贷款担保方式可以采取住房公积金缴存人担保、有足够代偿能力的第三人担保、房产抵押担保、质押担保、专业担保公司担保等形式，借款申请人可自主选择。第十条 住房公积金缴存人担保。提供担保人居民身份证、收入证明和担保人签字的共同还款承诺书。担保人保证资格应当经公积金中心审查认可。担保人应当具有稳定的职业和收入，且连续足额缴存住房公积金6个月以上，信用良好；担保人的可担保额度应当高于借款人的贷款额度，当1个担保人的担保额度不足时，应增加1个担保人，担保人的担保总额度应当高于借款申请人的贷款额度。公积金贷款担保人的可担保额度=担保人住房公积金月缴存额12个月可担保年限2。借款人及其配偶已办理公积金贷款，尚未还清以前，不得为他人提供担保。担保人在担保期间内可以申请以房产抵押、质押、专业担保公司担保的方式申请公积金贷款。第十一条 足够代偿能力的第三人担保。担保人资格需经公积金中心审查认可。担保人应当具有日照市常住户口和固定居住场所，具有稳定的职业、较高的收入来源和良好的信用，并授权查询个人银行信用证明。提供担保人居民身份证和房产证；具有稳定的职业和较高的收入来源证明；担保人签字的共同还款承诺书；税务机关开具的上年度个人所得税完税证明。借款申请人夫妻双方贷款额度20万元以下的，担保人上年度个人所得税纳税额必须在3万元以上；借款申请人夫妻双方贷款额度20万元以上，担保人上年度个人所得税纳税额必须在5万元以上。第十二条 房地产开发商阶段性担保。实行阶段性担保的，期限自担保开始至借款人所购住房办理现房抵押登记，抵押权人收到房屋他项权证时终止。房地产开发商需提供按揭贷款申请原件一份，法人代表居民身份证、营业执照、组织机构代码证、贷款卡、信用等级证书、近3年的财务报告、基本建设项目登记备案表、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证的原件及复印件2份，并在受委托银行存入不低于担保金额10%的保证金。第十三条 房产抵押担保。借款申请人所购住房已办理房屋所有权证、国有土地使用证的，可直接以所购住房抵押；尚未办理房产证的，可以提供他处或第三人住房作抵押。所抵押房屋土地必须是国有土地出让住宅用地，且抵押人具有完全房屋产权。抵押物的价值确认。商品房按现房实际购买价值确认；二手房、他处住房、第三人住房以及建造、翻建、大修的自住住房，须经公积金中心认可的具有评估资质的中介机构评估价值确认,抵押率最高不超过评估价值的70%。房产抵押担保约定：1、抵押人和抵押权人必须签订书面抵押合同，并在贷款发放前到房地产行政主管部门办理房产抵押登记手续；2、公积金中心必须为该房产第一顺序抵押权人并为全部权益的第一受益人；3、抵押期间未经抵押权人同意，借款人或抵押人对抵押物无权出售、变更或馈赠；4、作为抵押物的房产，抵押期间借款人拥有使用权，负有维修、保养和保证完整的责任。受委托银行对收执的房屋他项权证（抵押权证）及其他相关证件负有妥善保管的责任；5、作为抵押物的房产，在抵押期间遇有统一拆迁规划时，借款人应事先告知公积金中心，并按公积金中心要求提前结清贷款或变更担保方式；6、在借款人结清全部贷款本息之后，受委托银行应协助借款人办理抵押登记注销手续。第十四条 质押担保。质押物必须是出质人享有所有权和处分权的定期存单或长期国债。以定期存单或长期国债质押的，均按存款银行或认购银行出具的质押权利确认书载明的价值确认。质押率最高不超过质物价值的90%。公积金中心应向出质定期存单的存款银行或长期国债的认购银行核实，并进行质押登记，质押期限不得低于贷款期限。公积金中心不接受下列情形的质押：1、所有权有争议的；2、已挂失、失效或被依法止付的；3、被依法查封、冻结、扣押或采取其他强制性措施的；4、已经质押的定期存单或长期国债；5、不宜质押的其他情形。第十五条 专业担保公司担保。借款申请人可选择公积金中心认可的专业担保公司担保方式。公积金贷款审批后，借款申请人与受委托银行按有关规定持相关材料到担保公司办理担保手续，担保费用由借款申请人承担。第四章 贷款额度、期限、利率第十六条 贷款额度。公积金贷款属于政策性贷款，按照借款申请人的申请贷款额度和以下限额标准计算确定。申请贷款金额不超过下列限额的，以申请额作为贷款金额；申请额超过下列限额的，以满足下列限额条件计算的金额为贷款金额：1、市住房公积金管理委员会批准的最高限额。借款申请人夫妻双方都缴存公积金的，贷款额度最高30万元，单方缴存公积金的，贷款额度最高20万元;2、按照借款申请人及配偶贷款期内住房公积金月缴存额及贷款时公积金账户存储余额计算可贷额度：公积金贷款额度=（借款申请人及配偶住房公积金月缴存额12个月可贷年限1.5 +借款申请人及配偶公积金账户储存余额15）/2；3、贷款总额不得超过所购房屋总价款或房产抵押物评估价值的70%或质押物的90%；4、贷款月还款额不得超过夫妻双方月工资收入的50%；5、商转公的，不超过商业性住房贷款余额；6、借用他人款项的不超过债权人提供的双方借款协议、公证的借据载明的债权余额。 第十七条 贷款期限。以满足下列条件计算确定：1、不得超出市住房公积金管理委员会批准的最长期限25年;2、贷款年限加借款申请人的年龄原则上不超过国家规定的法定退休年龄。综合考虑借款申请人的还款能力、贷款担保方式，贷款年限在法定退休年龄基础上可适当延长5年。担保人可担保年限参照借款申请人可贷年限执行，借款人、担保人的个人住房公积金帐户销户时间一并延长; 可担保年限超过可贷款年限的以可贷款年限为准；可担保年限低于可贷款年限的，以可担保年限为准；3、足够代偿能力的第三人担保，最长贷款年限不超过10年，且第三人可担保年限不超过国家规定的法定退休年龄；4、以房屋产权作抵押的，贷款年限不超过土地使用剩余年限;5、以专业担保公司担保的最长贷款年限不超过10年。第十八条 贷款利率。公积金贷款执行国家政策性优惠利率，按中国人民银行规定执行，其中：第二套住房公积金贷款利率不得低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。已经发放的一年期以上贷款，年内遇法定利率调整，于次年1月1日按相应档次利率调整后执行。借款人不能按合同规定的期限归还当期应还贷款本息的，按中国人民银行有关规定计收罚息。第五章 贷款程序第十九条 贷款申请。符合贷款条件的借款申请人向公积金中心提出贷款申请，领取并填写个人住房公积金贷款申请审批表，同时提供贷款申请材料。第二十条 贷款审批。公积金管理部对借款申请人资格资信、购房的真实性、合法性、贷款的安全性等进行贷前审查，邀请借款申请人及其配偶进行面谈，确认符合贷款条件的，签写个人住房公积金贷款面谈表、住房公积金贷款查询个人信用信息授权书、个人住房公积金贷款受托支付授权书，并开具受理单后报公积金中心审批。公积金中心自受理之日起15个工作日内做出准予贷款或者不准予贷款的决定，并通知申请人。准予贷款的，冻结借款人、配偶、担保人的公积金存款账户并出具委托贷款通知书。第二十一条 合同签订。受委托银行组织借款申请人、配偶、抵押权人、保证人签订借款（保证、抵押）合同和委托扣款协议。借款申请人等所涉及人员应及时持居民身份证亲自到受委托银行签订日照市个人住房公积金借款合同，办理担保等有关手续。借款申请人接到通知后，超过30日不办理贷款手续的视为自动放弃贷款。第二十二条 抵押担保。受委托银行指定专人协助抵押人到房地产行政主管部门办理房产抵押登记手续，完毕后房屋他项权证由受委托银行妥善保管，然后发放贷款。第二十三条 质押担保。受委托银行指定专人协助质押人到存款银行或认购银行办理质押手续，质押权利确认书办妥后，质押物和质押权利确认书由受委托银行妥善保管，然后发放贷款。第二十四条 担保公司担保。由担保公司出具担保证明，到受委托银行办理登记手续。第二十五条 资金划转。贷款资金划转应采取受托支付方式，并在借款合同中约定。贷款人按照借款合同的约定，将贷款通过受委托银行划转入售房单位（或建造、翻建、大修承担方）或收款人在银行开设的账户内。购买二手房，未办妥房屋产权证的，应提供房屋买卖契约原件和契税票据，再通过受委托银行划转入卖方在银行开设的账户内。第六章 贷款回收第二十六条 借款人应当按借款合同约定的借款期限、还款计划按时偿还贷款本息。受委托银行以代扣方式及时回收贷款。第二十七条 贷款期限为一年的，实行到期一次性还本付息，到期后由受委托银行从借款人的还款账户中扣划。还款账户在签订借款合同时由受委托银行指定借款人开设和约定。第二十八条 贷款期限在一年期以上的，实行等额本息还款方式还款。贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。从贷款发生的次月起，由受委托银行按月从借款人的还款账户中扣划。借款人在正常还款一年以后的，可提前偿还部分贷款本金或一次性偿还全部贷款本息。提前偿还部分贷款本金的，每次偿还金额为1万元的整数倍，还款数额冲减本金，自下月起相应调减月还款额，还款期数和利率仍按合同约定执行。因还贷账户金额不足造成贷款逾期的，借款人应按规定支付逾期罚息。第二十九条 受委托银行应按借款合同约定，按时回收贷款本息。借款期限为一年的，应在贷款到期7日前，向借款人发出还本付息通知单；借款期限在一年以上的，实行按月扣还贷款本息。受委托银行按固定的日期扣划本息，在扣划借款人偿还贷款本息的当日，将所扣款项划入公积金中心专用账户。第三十条 逾期贷款催收。对借款人当月未按时偿还贷款本息的，由受委托银行电话或短信催收；对逾期1个月以上的，由受委托银行对借款人、配偶及担保人进行面谈，查明逾期原因，并向借款人下达逾期贷款催收通知书；对逾期3个月以上的，由公积金中心联合受委托银行共同催收；对逾期6个月以上的，按借款合同的约定，由受委托银行通过法律方式清收，诉讼费及强制执行费等由借款人承担。第三十一条 采取担保公司担保的，借款人连续2个月未按合同约定归还贷款本息的，公积金中心有权直接从担保公司保证金账户扣款，归还所欠贷款本息，并书面通知担保公司。借款人累计六个月未按合同约定归还贷款，担保公司应代替借款人提前归还全部剩余贷款本息，且公积金中心有权直接从担保公司保证金账户或其他账户扣划款项，提前收回剩余全部贷款本息，并书面通知担保公司。第七章 借款合同的变更和终止第三十二条 借款合同的变更。借款合同当事人任何一方，要求解除或变更合同的，必须经合同各方协商同意，依法签订变更协议，在变更协议签订生效前，原合同继续有效。第三十三条 借款合同的终止。贷款本息全部结清后，借款合同终止。采取个人（信用）担保的，解除借款人、配偶及担保人住房公积金账户冻结；采取房产抵押担保的，退还抵押的房屋他项权证，办理抵押注销手续；采取质押方式的，退还质押物；采取担保公司保证担保的，担保合同自行终止。第三十四条 借款担保的变更。借款人在借款未还清前，申请变更担保方式的，由借款人提出书面申请，报公积金中心批准同意后，重新办理贷款担保手续。保证人失去担保资格和能力的，受委托银行和公积金中心应及时通知借款人，重新办理担保手续。第八章 贷款档案的管理 第三十五条 公积金贷款档案的管理。受委托银行在与借款人签订借款合同并办理资金划拨手续后5个工作日内，须将借款合同等资料报公积金中心1份；房屋抵押（质押）登记证书由受委托银行保管。所有公积金贷款档案纸质资料须由公积金中心和受委托银行各保留一份，并按照档案法有关规定登记编号，及时归档，妥善保管。第九章 法律责任第三十六条 借款人有下列情形之一的，公积金中心和受委托银