遂宁市区规划管理规定.doc

遂宁市城区房地产开发规划管理规定第一章 总 则第一条 为加强我市城市规划管理，保证城市规划的实施，规范房地产开发行为，根据中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、遂宁市规划管理技术规定等有关法律、法规的相关规定，结合本市实际，制定本规划管理规定（以下称规定）。第二条 凡在遂宁市城市规划区范围内从事房地产开发建设，均须按本规定要求进行规划、建设、管理。第三条 本规定所称房地产开发系指按照国家规定，在依法取得国有土地使用权的土地上进行的基础设施、房屋建设行为。第四条 编制房地产开发项目修建性详细规划应符合本规定。第五条 房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设。第六条 房地产开发必须按照先地下、后地上的开发程序和规定指标统一进行配套建设，搞好城市景观设计，提高综合开发水平。第七条 新老城区范围界定：老城区指南至开善东路，北至明月河，东至滨江路、城南东路，西至渠河范围；城市规划区内，老城区外的区域为新城区。第二章 开发用地第八条 房地产开发项目用地，原则上采取招拍挂方式取得。第九条 房地产开发项目用地，应当根据依法批准的土地利用总体规划和城市规划（包括总体规划、分区规划、详细规划、旧城改造规划等），在确定的土地使用功能区内定点选址。 第十条 房地产开发用地规模（一）老城区：多层房地产开发项目最小用地面积应不小于10000 ，高层项目最小用地面积应不小于3000 。（二）新城区：多层房地产开发项目最小用地面积应不小于35000 ，高层项目最小用地面积应不小于20000 ，多层和高层混合项目最小用地面积应不小于30000 。（三）因受地形条件限制，无法执行最小供地面积规定的建设项目，须提交规委会研究决定。第十一条 房地产开发必须在土地利用总体规划中的建设用地区内进行。禁止在农用地内进行，禁止使用城市规划中确定的文教、卫生、体育、市政公用设施、园林绿地等公用事业用地进行房地产开发。房地产开发应当执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，切实保护文物古迹、古树名木、风景名胜、矿产资源。第十二条 在施工过程中发现历史文化遗产、古迹、古墓、矿藏等，应立即停止施工，并报有关管理部门，经批准后，方可复工。第十三条 房地产开发建设单位在取得建设用地规划许可证和有效的规划用地图后，应到国土行政主管部门办理土地使用权证，依法开发建设。第十四条 房地产开发项目应严格按照含有规划条件条款的土地出让合同及附图（有效的规划设计图）进行建设。确需改变规划设计条件的必须经市规划委员会同意，按规定程序办理规划设计条件调整和土地出让合同变更。第三章 规划设计第十五条 房地产开发项目必须按批准的规划用地图和规划设计要点（有效），委托有规划设计资质的设计单位进行规划设计。开发项目用地在5公顷（含5公顷）以下的规划设计，设计资质可放宽至甲乙级建筑设计单位。重要的房地产开发项目应由两个以上设计单位设计多个规划方案进行比选。没有规划设计要点或规划设计要点过期失效的，设计单位应不得承接设计。第十六条 建设过程中确需修改总平面图的，应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见后，报原批准机关审批。未经批准，任何单位或个人不得擅自更改。第十七条 房地产开发项目规划设计必须考虑特殊人群的需要，设置一些适合老年人、残疾人、儿童的生活和活动设施。严格执行方便残疾人实用的城市道路和建筑物设计规范（JBJ5088）。第十八条 房地产开发单位在规划设计图（或总平面图）审定的基础上，应同步委托有设计资质的设计单位进行给水、雨水、污水、电力、电讯、燃气、消防、绿化等专项设计。上述各专项设计尚未审定的，市规划局对开发项目的单体建筑设计不予审批。第十九条 建筑容量（一）建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按批准的详细规划执行。尚无经批准详细规划的，其建筑密度和容积率控制指标应按附（表一）居住用地建筑密度及容积率控制指标表（以下简称表一）和附（表二）非居住用地建筑密度及容积率控制指标表（以下简称表二）的规定执行。确因功能、用地需要，不能满足附（表一）、附（表二）指标的，需报请市规划委员会或市土地资产管理委员会审定。（二）建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按附（表三）提供公共开放空间建筑面积补偿换算表（以下简称表三）的规定给予容积率补偿，增加建筑面积。但增加的建筑面积总和不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20。（三）鼓励居住组团、居住区内建筑底层架空作公共空间，架空部分面积不计入容积率计算；（四）当实际开发的容积率大于土地拍卖规定的最大容积率时，经市规划委员会审查同意后，由国土部门按超建的建筑面积征收土地出让金。第二十条 建筑间距（一）除满足日照、消防、卫生、环保、防灾、交通需求、通风和工程管线埋设、建筑物保护、空间环境等方面的规范和城市设计的要求外，应同时符合附（表四）建筑间距控制表（以下简称表四）规定。（二）非居住建筑与居住建筑的间距控制按居住建筑间距要求控制。（三）非居住建筑之间的间距控制。按居住建筑间距的0.8倍控制，且不小于最低限控制要求。（四）高层建筑裙房间距按多层建筑间距规定执行。（五）低层辅助用房应纳入主体建筑内，不宜单独建设。若必须单独建设时，与相邻多层建筑的最小间距为7.0米，与高层建筑的最小间距为9.0米。第二十一条 建筑退让（一）沿建筑基地边界和沿公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，应同时符合附（表五）建筑物退让边界控制表（以下简称表五）的规定。（二）沿城市道路两侧新建、改建。大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其后退道路红线的距离应符合附（表6）沿街建筑后退道路红线控制表的规定。（三）新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场、市场、高层建筑主楼（含裙房）等有大量人流、车流集散的建筑，其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离，除执行经批准的详细规划另有规定外，不得小于8m，并应留出临时停车或回车的场地。同时应满足遂府办函【2007】294号文件规定。（四）道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，多、低层建筑不得小于5m，高层建筑不得小于8m（均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起）。（五）建筑物的围墙、基础、地下室、台阶、管线、落地阳台和附属设施，不得逾越道路红线。在规定的后退道路红线的距离内，不得设置零星建筑物；雨蓬、招牌、灯饰可外挑，但其距离室外地面的净空高度不得小于2.5m。（六）各类开发建设项目不得擅自建围墙。使用功能上确属需要的，必须向市规划局办理报建批准。围墙不得超过道路红线和景观控制线，其形式应通透、低矮、美观。在不影响交通的情况下，可在住宅建筑间距或边角地上设置花坛或种植绿篱和树木。第二十二条 建筑的高度控制（一）建筑物高度控制应严格按照遂宁市风貌规划确定的城市空间规划执行，在沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度(H)不得超过道路红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1.5倍。即：H1.5(W+S)（二）在有净空高度限制的气象台、机场、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。第二十三条 建筑物立面控制（一）多层住宅方案以坡屋顶为主，坡屋顶色彩执行遂宁市风貌规划的规定。建筑要求充分考虑采光、通风、卫生、安全、节能、住户之间防火间距等；高层住宅方案应高标准、高质量设计，建筑造型有地标性，严禁简单重复。住宅平面户型方案应设置成大窗户、宽阳台。（二）严格执行控制性详细规划，坚持商业与住宅分设。凡规划允许为商住混合用地的建设项目，其临街主体建筑应后退商业裙房3米以上，若临街主体建筑后退商业裙房无法达到3米以上的，报市规划委员会审定。商业与住宅的楼梯应分开设置，商业业态不宜设置餐饮、娱乐等影响居民生活环境质量的经营项目。（三）临景观大道及30米以上街道建筑阳台全封闭，设置隐蔽式室外空调机位。（四）商业建筑或综合楼商业部分，按橱窗式设计，并作亮化工程。（五）所有建筑，特别是高层建筑都要精心设计顶部，形成优美的天际线；所有建筑都要设置隐蔽式空调位。第二十四条 建筑基地的绿化（一）新建、扩建和改建的建设项目，基地绿地率按以下比例确定：1、旧城区建设项目多层不低于30，高层不低于35；2、新区建设项目多层不低于35，高层不低于40；（二）建设项目玫瑰配置的具体要求为：1、居住小区：按绿地面积的15%以上配置；2、小区：按绿地面积的18%以上配置；3、居住组团及以下：按绿地面积的20%以上配置；4、其他建设项目：按绿地面积的15%以上配置；5、特殊行业及有特别要求的建设项目，可视情况酌情减少配置。6、墙体、堡坎、立交桥、河岸、构筑物及不适宜栽植玫瑰的区域，可选择月季属的其他品种，如丰花月季、英国月季、蔷薇等。（三）建设项目桂花、榕树配置具体要求为：1、建设项目乔木总数量(Q)按建设项目核定绿地面积（用地面积S绿地率G）的3.5%计算棵数。 计算公式如下： Q=SG3.5%2、市花（桂花）、市树（榕树）的栽植总数量（L）按乔木总数量(Q)的30%计算，其中桂花数量（Lg）、榕树（Lr）数量分别占总数量的70%和30%。计算公式如下：桂花：Lg=SG3.5%30%70% 榕树：Lr=SG3.5%30%30%（四）居住区的集中公共绿地（组团级及以上）还应满足以下规定：1、集中公共绿地面积不应小于400平方米；2、至少应有一个边与相应级别的道路相邻；院落式组团绿地应至少有一个边面向组团级道路；开敞型院落组团绿地至少有一个边面向小区级或以上道路，并在该边上设置绿地的主要出入口，其它边必须邻组团路或宅间路；3、为便于居民休憩、散步和交往之用，集中公共绿地宜采用开敞式，或以绿篱、路沿、水景或其它通透式院墙、栏杆作分隔，严禁采用实体围墙分隔；4、组团绿地的设置应满足有不少于13的绿地面积在标准的建筑日照阴影范围之外的要求，并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动；5、居住用地四周应种植两排以上胸径不小于10cm的乔木。（五）小区建设生态停车场，应栽植乔木，其用地面积的20可纳入绿地率计算。（六）小区内同一道路的绿化景观风格宜统一、协调；不同路段的绿化形式可有所变化（绿化达到一路一景）。（七）居住区的绿化景观应有文化主题，要充分体现遂宁爱心、慈善、吉祥、健康、幸福、和谐的城市文化内涵。（八）所有建设项目必须编制建筑基地内的绿化规划，与建筑方案一并报批。第二十五条 配套的公建、市政设施（一）居住区公共设施配套主要应包括：托幼、医疗卫生用房、文体活动中心、体育活动场地、居委会、市场、公共停车场、配电房、室外消防设施、绿化管理用房、公厕、垃圾收集点、人防工程等。（二）居住区配套公建设施应与住宅同步规划，同步建设和同步投入使用。（三）居住区配套公建的项目，应符合以下规定。1、总建筑面积在3万平方米以下的，按建筑面积7.5配建儿童及老年室外或室内活动场地；按建筑面积4配建集中公共绿地；按建筑面积5配建行政管理用房（最小不小于50平方米）；2、总建筑面积在310万平方米时，按建筑面积8配建儿童及老年室外和室内活动场地；按建筑面积5配建集中公共绿地；按建筑面积4配建行政管理用房（居委会、业主、物管用房）；总建筑面积在3-5万平方米范围内，按1配建托儿所，总建筑面积在5-10万平方米范围内，按1.2配建幼儿园；设一处公厕；3、总建筑面积在1020万平方米时，按建筑面积8.5配建儿童及老年室外和室内活动场地；按建筑面积6配建集中公共绿地；按建筑面积3配建行政管理用房（居委会、业主、物管用房）；按建筑面积5配建幼儿园；设一处以上公厕；4、总建筑面积在20万平方米以上时，按建筑面积9配建儿童及老年室外和室内活动场地；按建筑面积7配建集中公共绿地；按建筑面积2配建行政管理用房（居委会、业主、物管用房）；按建筑面积5配建幼儿园；设一处以上公厕；5、凡未提及的公共设施配建项目按居住区规范规定执行。（四）配电房、室外消防设施、管理用房、居委会等设施，应按功能要求设置在适合的公建或住宅建筑中，不宜单独设置。（五）开发地块内应统一规划设置供水设施、变电站（房）、污水处理站、垃圾站（点）、公厕及其他市政公用设施。区内的供电、电讯、广播、电视、给水（消防管网）、雨水、污水、燃气等各种管线均应地埋。排水系统应实行雨污分流制。以上市政设施应同步进行建设，统一纳入竣工综合验收。（六）各种管线工程、道路工程、室外消防栓及其附属设施、交通控制设施、园林绿化、挡土墙、护坡、踏步等市政工程设施用地和建设由开发单位负责。第二十六条 机动车停车场（库）设置（一）居住区配建停车场（库）停车位控制指标，应符合下表的规定。居住区配建停车场（库）停车位控制指标居 住 区单 位自行车机动车居住区住宅车位/户121.0商业中心车位/100营业面积30.5-1.0注：机动车单位停车面积：26-33平方米/泊位（按机动车停放方式确定）自行车单位停车面积：1.1平方米/泊位（二）配建停车场（库）应就近设置，集中停车为主，并宜采用地下、半地下，或多层车库。（三）停车场（库）设置方式1、总建筑面积1万平方米以下的项目，宜采用首层架空方式；2、总建筑面积13万平方米的项目，宜采用地面与半地下（或地下）相结合方式；3、总建筑面积3万平方米以上的项目，宜采用地面与地下停车相结合方式。（四）鼓励修建90平方米以内的小户型，机动车停车位按每1.5户1个机动车为计算。第四章 旧城（区）改造开发第二十七条 旧城（区）房地产开发应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则和先安置、后拆迁的原则，统一规划，成片改造，以疏散人口，增加绿地，改善交通和市政等公共设施，改善居住环境，提高城市的综合服务功能。第二十八条 旧城（区）改造房地产开发的地点、范围，要根据经济发展条件和拆迁危旧房实际需要，由市规划局会同市规划和建设局、市国土资源局等部门调查后确定。并提出改造开发计划书，报市政府批准后，再进行修建性详细规划设计。第二十九条 凡已批准改造开发的地块（项目），开发建设单位在办理规划报建手续时要与市国土资源局签定旧城改造开发合同书；在实施改造中必须按合同条款执行，对规划要求、技术经济指标、完成期限等承担责任。第三十条 旧城（区）改造房地产开发必须严格控制零星改造和插建。原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。第五章 开工和竣工时间第三十一条 开工时间所有房地产开发项目，从签订国有土地使用权出让合同之日起半年内必须开工建设，因土地未按时交付等原因不能按期开工的，经有关部门批准可适当延长开工日期，但延长期限最长不超过半年。第三十二条 竣工时间30亩以内的房地产开发项目开工后必须在一年半之内全面完工。30亩至100亩（含100亩）的房地产开发项目开工后必须在两年半之内全面完工。100亩以上的房地产开发项目开工后要求三年之内全面完工。第三十三条 竣工验收房地产开发项目竣工后，市规划局应对建设工程是否符合规划条件予以核实；分期开发的，可以分期进行核实。建设单位应当在竣工验收后六个月内向市规划局报送有关竣工验收资料。规划验收应当包括以下内容：（一）开发建设项目是否按批准的规划设计建成，并满足使用要求； （二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕或可供分期验收使用； （三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等是否符合批准的规划设计要求。符合要求的，收回建设工程规划许可证（副证），换发建设工程规划许可证。第六章 附 则第三十四条 本规定由市规划局负责解释。第三十五条 本规定自发布之日起实施。 二00八年一月十一日附表一：居住用地建筑密度及容积率控制指标表分区高 度（米）容积率（FAR）建筑密度（）旧城区80米以上（中央商务区）6.01860804.02050603.32040502.82230402.52424302.22824米以下2.030新区60803.51850603.02040502.52230402.22224302.22424米以下1.83016米以下1.530注：1、居住建筑兼容商业用房增加商业建筑密度，多层5、高层7，居住建筑密度不变；兼容一层商业用房的容积率增加0.1，兼容二层商业用房的容积率增加0.2，兼容三层商业用房的容积率增加0.3，兼容四层商业用房的容积率增加0.4，兼容商业用房层数不得超过四层。2、指标实行双控制原则，任一指标均不能超过控制值。3、容积率、建筑密度按净用地面积计算；招、拍、挂用地按实际面积计算。附表二：非居住用地建筑密度及容积率控制指标表建筑开发指标建筑类型容积率（FAR）建筑密度（）办公建筑多层3.045高层6.040商业建筑多层4.050高层7.040工业（仓库）建 筑按照国土资源部文件规定执行附表三： 提供公共开放空间建筑面积补偿换算表建筑项目容积率每提供1有效面积的城市公共开放空间，允许增加的建筑面积（）R22.02R42.54R63.0R63.5附表四： 建筑间距控制表朝向最小间距朝向 多、低层建筑高层建筑长边山 墙主 要 朝 向次要朝向多、低建筑长边老城区：1.0H新城区：1.2 H且7.0 米老城区：低层相对: 6.0米；多层对低层: 8.0米；多层相对12.0米。新城区：低层相对: 6.0米；多层对低层: 9.0米；多层相对13.0米小高层（2432米）对低层18.0米；小高层对多层24.0米。高层（3250米）对低层20.0米，高度为32米的高层对多层24.0米，且建筑高度（以32米为基准起算数据）每增加3米，间距增加0.5米。高层（50米以上）对