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文档简介

,东方新城三期整合推广提案,金铠广告,2006/11/14, 中国管理资讯网,浅谈关于东方新城三期推广,解惑密码,3500 20000 80000,3500元/平?!,是一个销售瓶颈,困惑吗?,2006东城攻略,东城市场综述,长沙东城自古就有“西文东市”的美誉,发达的经济给该区域的房产市场提供了强有力的支撑。该区的房价一直相对比较高,现均价一般30004000元/M2之间。 但在最新的数据显示,2006年第三季度的新批预售面积中,唯有芙蓉区出现负增长。一边是供应量的萎缩,一边是品质和价格的不断飙升,一种购房者和开发商之间的理性对弈正在成形。老格局中的高档楼盘,如水云间、星城世家、西街花园、世嘉国际华城等是促成长沙首个高尚居住区域-“尚东区”诞生的中坚力量,它们的二期价格与一期相比,都呈现出600-1000元/平方米的增长幅度。 而新楼盘的上市,较多的中高档楼盘如西子花园、长房东郡等则会在30003500元/M2的价格水平保持稳,从整个增长趋势来看,该层次楼盘的房价依然呈现上涨态势,长房东郡 均价3500元 /M2 1580余户 88153M2 绿城桂花城 电梯房均价3800元 /M2 1500余户 117174M2 银港水晶城 均价3000元 /M2 2580余户 100160M2 西子花园 均价3400元 /M2 1100余户 86164M2,竞争楼盘分析,结论:,在东城供应量萎缩的情况下,对东方新城三期是一个非常好的机会 在各个楼盘竞争日益激烈、品质日益提升、营销手日益高明的形势中,东方新城三期将面临的也将是一个严峻的挑战。,第一次接触新城,难卖疑惑一:10米之隔,解惑密码,20000 80000,3500,新城一二期经济适用房 均价不足2000 相同的配套 相同的地段 相同的区位 相同的开发商 不同的仅仅是价格差异?,谁会买?,他们出生于5060年代, 多是本地商人, 他们既秉承长沙文化人传统家庭观念的人文色彩, 又兼容现代国际务实丛容的风格,经济适用房的客户,新城三期?,问题:(大众 & BMW) 目标客群是有本质差距的,在长沙 40006000 是一种购买力,目标客群的界定,佳天国际新城 4000元,外滩二号 6000元,28-40岁年轻白领 走向稳定的年轻白领;居家户型定位,区位与户型有优势,地段、环境优越的房子,将来还可以用于投资的房子对他们有极高的吸引力。,目标群及特征:,这样的人已形成一个阶层:,他们年轻 他们拥有新观念、新财富 他们的社会地位和财富地位是平衡的 他们不但有钱,而且还有闲 他们在繁华和闲适的生活之间柔韧有余 他们区别于传统中产阶层 他们是自己的主人 他们是社会中坚和精英 他们拥有国际形态的事业 他们是绝对的成功潜力者 他们是离尘不离城的中产人士,他们用审慎的眼光傲然面对世界, 因为这个世界已经被他征服。 他们独立于主流之外却引领主流发展方向。 他们追逐事业的成功却也寻求生活的超脱。 闲暇时超然于尘世,沉迷自己喜爱的世界, 他们永远乐此不疲 !,他们对自己生活的“位置”充满挑剔。 对地段以及周边资源,他们需要稀缺感。 对房子所在的位置,他们需要在都市中找到归属感。 居住是身份的彰显,是他们财富存在的另一种表征形式。 他们希望根植属于新财富阶层的生活圈子里。 他们追求属于自我的价值认同感。 对于真正的豪宅生活,他们独具慧眼。,他们需要的房子是对自我意识的本质认同。 他们喜欢生活在焦点之中,决不踌躇。 他们有与生俱来的优品意识。 他们必须把自己与普通人做出区格。 对于他们来说,房子绝对是他们的名片。 他们不仅消费房子,更要消费生活品质和生活形态。 他们骨子里注重精神层面的满足。,目标客群定位,一个知性时尚的中产阶级族群,这里的中产阶层的职业范围,国家公务员; 周边大中型企事业单位中高层; 南湖、三湘、万家丽建材等专业市场从业人员; 其它购房人士等。,消费本项目的动机,虽然他们大部分是住福利房或租房 ,毕竟环境不能满足 他们期望拥有更高素质的物业,真正享受有品质的生活 同时良好的居住也为自己在社交圈赢得更好的形象和条件 需要和希望获得社会的最大认同,具有的基本特征:,一般是二次置业 东城片区、二环以内较多 有一定的积蓄,但又不是非常有钱 三口之家,并且小孩的年龄不大,大多在上学 渴望住高品质的楼盘,但又不愿远离城市中心 大学以上学历,上班的白领族 社会地位在社会权力分布的层次中处于中间位置,知性时尚的中产族群 对于国际化的生活 总会有一种难以割舍的情结,这是一群特立独行的消费者 这是一群有着自己独立判断的消费者 他们也许不是很多。 如果很多,也就无法“特立独行”了。 对于我们项目而言 只要在长沙划定一个圈层就足够了,普遍观点: 认为所谓高尚住宅就是大社区,TOWNHOUSE、双拼、独栋,新城三期,向上竖立的高尚社区能有什么别样生活?,寻找排他性,最大竞争对手, 倡导社区生活,过

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