2010年南京物业调查报告.doc

2010年南京物业调查报告： 从1994年起步的我市物管行业至今已走过16个年头，在这期间，物业管理政策法规不断完善，体制创新逐步推进，行业监管得到重视，管理协调机制走向成熟。记者从南京市物业办获悉，目前，我市物业管理的类型已经实现多样化，涵盖了普通住宅小区、高档公寓、别墅区、办公楼、商厦、工业区等六大方面。截至2009年底，全市已备案业主委员会近千家，已有注册登记的物管企业600多家，其中一级企业22家，二级企业74家，三级企业462家，实施物业管理的项目已有1600多个，总建筑面积9300多万平方米，物业管理覆盖率超过60%，近几年新建物业区域物管覆盖率达100%，行业总体从业人员已超过6万人。目前，南京市物业管理整体水平居全国前列，发展至今共有143个项目被建设部、省建设厅评为物业管理优秀项目。近2年来平均每年GDP超过10亿元。家家有本难念的经，物业管理与每个家庭相关，因此也是矛盾不断，今年物业管理矛盾主要集中在以下3类问题上：（1）业主之间的矛盾成为物业管理中矛盾的主要方面，主要体现为业主自治中存在的复杂矛盾及大量邻里纠纷。此类矛盾纠纷已占市、区处理各种投诉信访数量的60%左右，且有不断上升、日趋复杂的趋势。一是业委会筹备运作问题多。以白下区鑫园小区为例，选举产生2个业委会，要通过法院判决其中某个生效；又以建邺区拉德芳斯小区为例，业主大会投票权数不能达到法律规定的基本要求，业主委员会无法选举出台。一些小区业委会不作为，没有发挥应有的作用。许多小区业委会运作不正常、不规范，不仅不能在自治中发挥关键作用，反而引发和激化了不少矛盾。二是业主之间在物业使用中矛盾频发，少数业主的行为侵害了大多数业主的利益，严重破坏了小区的和谐。主要是相邻关系处理不当带来的纠纷，如违章搭建、占道经营、私拆乱改、车辆乱停乱放、划车放气、侵占通道、毁绿种菜、违反规定饲养动物等等，造成小区邻里之间矛盾纠纷不断，相互之间关系紧张。（2）业主对居住品质的要求逐步上升，但物业服务品质和价格不能对称。我市物业市场存在低价竞争，导致企业通过低价获得服务合同，由于经营困难，导致服务品质下降。我市有不少商品房小区出现“夹心层”现象，即：业主以低价招聘物业公司，服务价格和服务标准都处在低位运行，企业服务质量大打折扣，造成业主不满意。（3）随着物业的逐步老化，需要的投入逐步加大，老服务价格难以为继，物业企业逐步撤出，特别是老旧小区存在先天不足，环境“脏乱差”，房屋及设备设施的失修失养比较严重；同时老旧小区居民普遍为中低收入家庭，“花钱买服务”的意识普遍缺乏，加上经济条件差，“收费难”与“管理难”相互交织，形成恶性循环，不断有实施市场化管理的物业企业退出小区，少数仍在管的企业举步维艰，难以为继。综上所述，业主之间的矛盾是物业管理矛盾纠纷的直接原因和最大表现，已经造成社会不和谐因素，业主如何提高自治意识、业主委员会如何进行约束和监管、行政部门综合协调手段的缺失已经成为社会高度关注的焦点问题。为何物业管理出现那么多的矛盾，原因归结为4类：（1）法律制度设计的缺陷和滞后。第一，业主委员会是全体业主行使权利的形式，无社团法人地位，也无监督管理机构，更不是诉讼主体，依赖个人的道德自律和社会责任感去经办全体业主的共同利益，仅仅靠业主大会的决定实施监督权和管理权，由于不能正确运用表决程序，导致业主委员会权力的无限扩张。第二，业主大会和业主委员会的不当行为没有行政监管手段，业主委员会不作为或乱作为导致业主利益受损，只有受侵害的业主通过司法途径解决。第三，对物业服务企业监管手段不力，仅靠行政规章难以收效。第四，我市没有出台物业管理地方性法规，很多新情况、新问题需要依靠完善的法律制度才能逐步得到解决。（2）业主自治意识薄弱，自治行为责任不清。物权法明确规定了业主大会和业主委员会的权利和义务，但是，目前大多数业主针对公共事务不愿表示自己的立场和主张，自治意识薄弱。业主委员会定义为业主大会执行机构，业主大会是权利机构，但现实中往往错位，业主委员会掌握了本该由业主大会决议的物业发包权、维修资金使用权、公共收益分配权等。一旦业主委员会发生不当行为，业主利益受到侵害，并在小区内产生矛盾激化纠纷以后，往往以物业撤出、停水停电、堵塞交通等形式波及社会，此时，各级政府、主管部门缺乏监督和干预的手段，最终造成物业贬值以及社区不稳定，最终还是由政府相关部门收拾残局。（3）物业服务企业规范化进程不够，整个物业管理行业门槛低，社会地位低，收入低，对优秀人才的吸引力小。目前的管理人员主要从相关行业转行、企业改制，还有相当一部分来自下岗职工，物业管理企业从业人员业务素质较低，履约意识欠缺，对政策法规的执行能力不强，处理问题和矛盾简单生硬，加快物业管理从业人员队伍建设既迫在眉睫又任重道远。（4）住宅区管理指导、监督、协调机制不健全，相互协调、齐抓共管的工作格局没有形成。住宅区管理是一项繁杂的系统工程，涉及业主、业主委员会、开发建设单位、公共事业单位、社区、街道和建设、城管、财政、司法、物价、民政、公安、规划、工商、税务、劳动保障等多个政府部门，物业服务企业作为管理服务的提供者是难以担当这样的协调角色的，仅靠属地基层政府和行业主管部门的力量也难以做好这项复杂的工作。我市的住宅区管理体制创新工作刚刚推进，属地政府综合协调能力还有待加强，各部门参与意识和行政手段跟进不够。目前，百分之九十的小区，进入的物业服务公司都没通过市场机制选聘，业主大会从末召开，物业服务公司就进入了小区。并且服务合同是怎样签订的业主一点也不知情，业主的知情权被剥夺。物业管理费有些物业收取的也不合理，漫天要价。我觉得这些资料算总结吧，地域分开比较难查，对不起。南京区位分析：1. 交通：公路网密集，京沪线、京沪高铁，长江流经，离海近，海运河运发达，南京又是重要的航空港。交通种类多样，非常便利。2.水源充足，亚热带季风气候雨热同期，发达的农业同时为工业发展提供优良的基础。3.经济腹地广，靠近上海，同为长三角经济圈的三大核心城市之一。4.人口众多，劳动力资源丰富且素质高，人才多。5.历史文化悠久，有着超过2500余年的建城史和近500年的建都史，是中国四大古都之一，有“六朝古都”、“十朝都会”之称。6.工业基础好，是中国重要的综合性工业生产基地。7.国家政策支持。南京市主城居住空间区位优势度分析介绍一种简便的数学模型评价方法适逢新千年南京市城市总体规划调整之际，东南大学建筑系接受了其中居住空间发展研究专题的咨询委托。该项研究的主要目的是为规划局提供今后年南京市的住宅需求量、居住标准以及分布的区位，用简单的话来说就是“多少、什么样、在哪里”。在鲍家声教授的主持下，我们对南京市的居住空间进行了深入细致的调查研究，力图以严谨求实的态度来工作，拿出令人信服的事实依据，切实为南京市城市总体规划调整的科学性尽一份力。在进行第三部分的区位研究过程中，我们尤其认为应努力创建一个既有说服力又有可操作性的评价模型，使人们能清楚地认识到主城居住空间现状的成绩与不足，为今后的规划明确调整方向。相信我们得出的结论不仅对规划人员有益，对普通市民和房地产开发单位也具有很大的参考价值。下面我们按照确立评价因子，建立函数模型，得出运算结果，并根据今后的发展变化对结果进行修正的步骤来阐释这一模型，希望我们的这种模型评价方法能对其他城市的规划人员也提供一定启发和帮助。一确立评价因子今年中国社会调查事务所江苏分所完成的跨世纪南京市房地产市场调查（以下简称跨世纪调查）表明，南京市民对现有居住小区最满意的五项要素是交通条件（），地理位置（），购物条件（），医疗条件（）教育条件（）最不满意的五项要素中与居住区位有关的一项则是周围环境。这些数据较为客观地反映了目前南京市居民大多居住在城墙以内的实际情况，交通、购物、医疗、教育条件佳而环境差。另外关于居民今后购房的意向调查表明：价格水平（）交通方便（），周围环境好（），地理位置佳（）是居民最重要的决策因素，其中周围环境一项包括了周围的购物、医疗、教育条件以及生态环境（此为我们比较了此项调查中的其他选项后得出），南京市的调查结果与国家有关部门进行的调查研究结果相同。年月至月间，国家建设部、中国质量管理协会、中国人民大学在全国个大中城市进行了住宅质量与居住需求调查，结果表明居民对环境质量构成要素中的交通状况、天然环境、就医条件满意度最高，小区配套设施中购物、就医、上学、入托等条件是居民最为关心的，地理位置是购房时首先考虑的因素（资料来自深圳规划国土信息中心）。另据各地大城市的调查报告，如西安市年季度商品房市场购买意向调查报告中显示，地理位置和价格是居民买房时首先考虑的两大要素（资料来自西安房地产信息网调研部），与南京的情况类似。根据以上调查情况，我们将居民择居最关注的价格、交通、环境（含购物、医疗、教育条件和自然环境）几项要素抽取出来，按地理位置分别进行比较（划分片区同主城规划中以河流、铁路、城墙等自然边界划定的东南西北中片），找出各个区位的优势与劣势：价格根据新千年南京市春展会楼市图分片计算平均价格： 购物根据南京市大型超市布局规划统计，城中个（大型超市一般都在旧城外，在此主观取十大商场为准），城东个，城西个，城南个，城北个，另外浦口个。医疗机构根据南京市地理信息查询系统分片统计，城中所，城东所，城西所，城南所，城北所。教育单位根据南京市地理信息查询系统分片统计，城中所，城东所（钟山南北各所），城西所，城南所，城北所。自然环境根据南京市主城年现状用地平衡表绿地面积分片统计，城中 各区平均房价 ，因此实为四区平均值，而事实上我们用来计算区位优势的这个数学模型，平均值如何取并不影响最终的结果比较，在此我们为了避免除数值过大造成比值过小，对于城中明显占优势的选项就只取四区平均值，以下若不注明均是如此）、条、条、个、所、所和 ，取四区平均距离 ，比值为；道路数条，取四区平均条数条，比值；公交线路数条，除以四区平均线路数条，比值；道路与公交线路比值相加再减去距离比值得出比值，再乘以居民认可度，得交通参数为。再次环境：购物个，除以四区平均数个，比值；医疗所，除以四区平均数所，比值；教育所，除以四区平均数，比值；绿地面积 即可纵贯城南城北，城东与城西的交通优势届时将大大减弱。为此我们做了如下估算：根据南京市副市长、地铁建设指挥长戴永宁介绍，地铁初期单向运能为万人次，若按每天运营h计，则年运送双向乘客可达1.95亿人次，相当于1999年客运量的1/5，若按1999年统计的市区运营线路81条计算，则相当于增加16条公交线路，运期单向运能达到5.85万人次/h后，则相当于增加40条公交线路。按照笔者前文采取的区位优势计算方法，城北和城南的交通参数值大大提高至0.6881.198和0.5601.090，其生活条件优势度将分别达到0.9871.517和0.8151.345，综合优势度达到0.6551.185和0.4770.752.。不论从生活条件优势度还是综合优势度上比较，短期