房地产销控、签约、提成发放管理及定价.ppt

编辑者:王明志,房地产项目销控、签约、提成发放管理及定价,Page 2,目 录,文字内容,文字内容,文字内容,销控：是实现项目利润最大化的捷径，房产与其它消费不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的，只能以销控来实现微调，销控是直观的方式显示单个楼盘的销售进展情况；销控不仅为了更好的销售房屋，同时保证公司推出房屋做到明细化，客户信息管理化等，控制绝对不会产生一房二卖现象；给公司造成损失，带来不必要的资源支出及各方影响。 为此从销控及签约的管理上做出以下总结：,Page 3,项目案例分解,目 录,一,2,1,二,住宅销控及签定、签约合同,2,1,2,商铺销控及签定、签约合同,三,四,五,车库销控及签约合同（有产权及无产权）,项目签约总控管理,Page 4,项目顾问，总监，经理提成发放,目 录,六,2,1,七,定基本价格,2,1,2,“助”销借款,八,九,十,新老客户管理及客户划分,十,商品房买卖合同附件,Page 5,项目案例分解,文字内容,文字内容,文字内容,楼号，房号排序,Page 6,项目案例分解,文字内容,文字内容,文字内容,地块规划栋号排序与房号排序： 栋号排序：是依照房地产交易备案中心规定由东 西，由小至大；由 南 北，由小至大的顺序排列；例：1#，2#，3#. . 房号排序：是依照房地产交易备案中心规定由东 西，由小至大排列；由低 高排列；例：X栋101室，102室. 201室，202室. .,Page 7,住宅销控,文字内容,文字内容,文字内容,例：某小区1号楼，9层小高层住宅销控,销控布局图是公司销售经理作为销售把控房号绝不一房两卖的依据，一表控全盘的作用。,Page 8,住宅销控,销售经理确认总销控房号是否未销售，未销控的可在总销控上注明领取置业顾问，领取单号,文字内容,文字内容,例：某客户在某公司由王置业顾问接待认购某小区1号楼606室房屋一套。销控把握？,置业顾问领取预定单确认楼号、房号签字领取；,Page 9,住宅签约及认购合同,价格表,文字内容,文字内容,文字内容,Page 10,住宅签约及认购合同,签约合同要绝对保证客户认购房号，面积，价格，客户联系电话等信息的正确性，初期有主管或经理审核后盖章生效；,文字内容,文字内容,文字内容,销售顾问根据公司给予的价格表对户在认购合同中详细准确填写 各项信息；,商品房买卖合同,Page 11,商铺销控,商铺分为有单独一层，有上下两层，等大型或整体商铺，根据情况不同，分布不同依照Page.4/Page.5备案规定编号后，制定销控总控图，进行管理销售，制定方案；,文字内容,文字内容,文字内容,一：销售经理确认总销控房号是否未销售，未销控的可在总销控上注明领取置业顾问，领取单号 二：置业顾问领取预定单确认楼号、房号签字领取；,Page 12,商铺签约及认购合同,签约合同要绝对保证客户认购房号，面积，价格，客户联系电话等信息的正确性，初期有主管或经理审核后盖章生效；,文字内容,文字内容,销售顾问根据公司给予的价格表对户在认购合同中详细准确填写各项信息；,Page 13,车库销控,车库分为综合地下车库，半地下与地上车库做不同物业，不同方式销控,文字内容,文字内容,排列顺序按Page.6排列 根据布局不同合理编号,例1：,Page 14,车库销控,文字内容,文字内容,例2：,排列顺序按Page.6排列根据布局不同合理编号;对于销控可整区一表控的领单管理方式销售；,Page 15,车库销控,文字内容,文字内容,文字内容,一：销售经理确认总销控房号是否未销售，未销控的可在总销控上注明领取置业顾问，领取单号 二：置业顾问领取预定单确认楼号、房号签字领取；,Page 16,车库签约及认购合同,文字内容,文字内容,文字内容,销售顾问根据 公司给予的价格表对户在认购合同中详细准确填写各项信息；,办理产权的签商品房买卖合同；,Page 17,签约总控管理,文字内容,文字内容,文字内容,签约总控管理根据工作部门，信息的不同分别管理，销售部门经理管理主要负责认购、签约、回款、提成发放等；准确建立统一管理档案必然重要。,认购统计表:,签约统计表:,住宅与商铺的认购需要单独建立可保证信息的分类清楚；签约与回款要联动控制，可清楚的完成后续提成发放工作信息的提取，保证数字的准确性。,销控签约时所有客户提交单独的签约结算单经理签字登记后提交财务交房款签约；,Page 18,“助”销借款,文字内容,销售中市场频繁变化的政策，国家政策、银行政策以提高购买人的首付要求来控制购买市场；变化中产生了部分客户需要借款的形式来提高购买力，销售中往往即使是30%首付时有些客户也需要借款；合同中注重双方平等的原则，如下借款协议：,1.借款协议销售部与客户填写，财务盖章生效； 2.客户办理按揭时财务只提供复印件给客户办理；客户付清全款后财务提供收据；,Page 19,项目提成发放,文字内容,销售提成主要由销售总监，销售经理，销售主管及销售顾问成分组成；根据公司入职用工合同及后续工作安排不同公司约定进行发放；,1.每月由财务部统计房款 全款到位客户邮件通知销售部制发放表确认；,2.提成发放表祥见，提成明细表，销售顾问提成，销售总监/经理提成总表；,例：销售提成发放,Page 20,交房提成发放,文字内容,文字内容,文字内容,例：交房提成发放,置业顾问扣发交房的部分提成根据公司规定给予发放，在确认客户交房后，置业顾问提供交房业主明细后统一做提成发放明细交由财务审核后发放；,Page 21,定基本价格,文字内容,文字内容,文字内容,定价法是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定一个基本价格或价格浮动范围的方法。在实际定价过程中，企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法，并以同地区同类房地产的市场占有率最高的楼盘价格为基础，综合考虑自身位置、设计、技术水平、配套设施等因素进行价格策划。 房地产定价方式通常有： 以周边项目总体信息整合，资料汇统结合方法作为参考基本价；,二、需求导向定价法,三、竞争导向定价法,一、成本导向定价法,Page 22,新老客户管理及客户划分,文字内容,文字内容,新客户的管理分配，直接定义公司运转的正常成长，对于销售中楼盘不同情况的项目，分为守盘阶段的楼盘，销售激烈成长中的楼盘。,Page 23,商品房买卖合同附件,文字内容,商品房买卖合同中P.12，第十五条，产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。实际房地产开发交房后必须拿到项目规划综合验收合格证后房管局才开始受理办理客户房产证； 字内容,商品房买卖合同是客户与房地产公司交易的依据，合同的重要性尤为重要；在商品房买卖合同中有很多比较容易遗忘的问题需要注意。,