房地产静态经济测算表.ppt

静态经济测算,2011-10,第 1 页,交流内容,静态经济测算概念厘定,静态经济测算操作说明,实际案例应用,常用的相关分析应用,第 2 页,交流内容,静态经济测算概念厘定,静态经济测算操作说明,实际案例应用,常用的相关分析应用,第 3 页,静态经济测算概念厘定,什么是静态？ 指不考虑货币时间价值，按同一时点计算； 什么是经济测算？ 通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估一个项目获利能力的过程；,我们对静态经济测算的理解 即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估项目获利能力的过程。 一般多用于短期开发、以出售产品为主的项目（小型住宅、办公等物业项目）,第 4 页,交流内容,静态经济测算概念厘定,静态经济测算操作说明,实际案例应用,常用的相关分析应用,测算基本流程,测算基本内容,第 5 页,测算基本流程,测算基本内容,静态经济测算操作说明,第 6 页,静态经济测算操作说明,简单的说：,具体来看：,第 7 页,测算基本内容,测算基本流程,静态经济测算操作说明,第 8 页,静态经济测算操作说明,测算内容基本构成,建设指标,第 9 页,静态经济测算操作说明,测算内容基本构成,销售收入,各物业销售均价,各物业销售面积,各物业销售率,可售物业：住宅、车位（库）、商业、办公等,第 10 页,静态经济测算操作说明,测算内容基本构成,第 11 页,静态经济测算操作说明,测算内容基本构成,第 12 页,静态经济测算操作说明,测算内容基本构成,土地增值税,是一个复杂的计算过程,什么是土地增值税？ 对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种； 土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额； 我国实行四级超额累进税率； 土地增值税=增值额税率扣除项目金额速算扣除系数,第 13 页,静态经济测算操作说明,注意各地、不同时期土地增值税政策的不同： 例：北京市定价3万元以上的楼盘土地增值税预缴比例将为原计划的2倍以上，定价5万元的为3倍以上，定价8万元以上的为6倍以上 ；,基于任何商业房地产开发项目都是盈利的，因此原则上土地增值税必须交纳，但开发商会想方设法少缴、避缴，我们测算过程中须灵活应用； 出去上述方法，还有“预缴清算”方法的应用（多为动态测算时），即每会计周期按照销售收入的2-5%不等的比例预缴，项目结算时按实际发生额清缴,土地增值税,还可能随不同地方政策变化而变化,测算内容基本构成,第 14 页,静态经济测算操作说明,测算内容基本构成,企业所得税,一般企业所得税按25%记取,第 15 页,静态经济测算操作说明,测算内容基本构成,第 16 页,交流内容,静态经济测算概念厘定,静态经济测算操作说明,实际案例应用,常用的相关分析应用,第 17 页,实际案例应用,明确基础指标,根据项目用地指标和规划设计方案，明确项目的规划指标： 用地指标：占地面积等； 建筑面积：区分地上、地下及不同业态； 可售产品：区分住宅、商业、车库等具体物业类型,第 18 页,实际案例应用,测算销售收入,根据各业态可售面积和项目的价格定位，计算项目的总销售收入： 住宅收入=可售面积X售价 车位收入=可售个数X售价 关于价格：通常采用市场比较定价法,第 19 页,实际案例应用,项目总投资：土地成本,土地成本一般按(土地成交价+税费）计算： 按实际成交价格计算; 土地契税:按土地成交款的3%。 亦有补交政府土地收益情况：因增加地上建筑面积、地下经营性面积及改变土地用途需要补交的政府土地收益，按实际发生额计算；,第 20 页,实际案例应用,项目总投资：前期工程费,前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出，按建安工程费的3%左右计算: 可研及顾问费：建筑工程费的0.1%左右 勘察费：建安工程费的0.1%左右 设计费：建安工程费的1%3% 临时水、电、路、场地平整等：建安工程费的1%。,第 21 页,实际案例应用,项目总投资：建安工程费,建安工程费用包括土建工程、安装工程及装修工程，按建筑面积X单方造价计算，如下表：,第 22 页,实际案例应用,项目总投资：基础设施费,基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出，按市政费用+道路费用+绿化费用计算： 市政费用：按地上建筑面积X单方造价（200-300元/）计算； 道路费用：按道路占地面积（总用地面积*15%）X单方造价（200元/）； 绿化费用：按绿地占地面积(总用地面积*（1-建筑密度）-道路占地面积)X单方造价(300-500元/),第 23 页,实际案例应用,项目总投资：开发期间费,开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，习惯按（前期费用+建安成本+基础设施+配套设施）X3%计算,第 24 页,实际案例应用,项目总投资：开发期间费,销售费用：指企业在销售住宅、商业等商品过程中发生的各项费用，包括项目宣传推广费用、销售人员工资等，一般按销售收入的3%-4%计算； 管理费用：指企业行政管理部门为组织和管理房地产开发而发生的各项费用，包括人员工资、业务招待费、办公费等，按扣除土地成本后的开发成本的X3%计算 ； 财务费用：指开发企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息支出及相关手续费等，按实际发生额计算（一般按项目滚动开发的方式确定融资规模和费用，还需要深入探讨.）,第 25 页,实际案例应用,项目总投资：销售税费,“两税一费”，包括营业税、城市维护建设税及教育附加费，按销售收入的5.5计算： 其中营业税为销售收入的5.0； 城市建设维护税为营业税的7.0； 教育费附加为营业税的3.0,第 26 页,实际案例应用,计算土地增值税,采用静态测算常用方法； 增值额占扣除部分的比例小于50%，因此适用税率为30%，速算扣除系数为0,第 27 页,实际案例应用,给出项目损益表,利润总额=销售收入-开发成本-期间费用-销售税金-土地增值税 净利润=利润总额-所得税=利润总额（1-25%） 税前投资利润率=利润总额/总投资 税后投资利润率=净利润/总投资,第 28 页,实际案例应用,小结,一种工具、方法，帮助我们从经济角度判定一个方案的可行度； 实际应用中，基本的经济指标结果并不是测算的全部成果，在基本测算结果的基础之上，还可以从多个角度寻找衍生的应用,第 29 页,交流内容,静态经济测算概念厘定,静态经济测算操作说明,实际案例应用,常用的相关分析应用,第 30 页,实际案例应用,敏感性分析,指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法；分单因素和多因素分析，一般多用单因素即可 若某参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素 ； Y=ax+b，比较a的绝对值，如下，销售价格相对建安成本为项目的敏感性因素,第 31 页,实际案例应用,临界点（一）,通过正向测算过程，得到收益率水平，通过寻找临界点，探寻某一要素的变动导致项目收益水平的变化程度，得到该因素较为合理的变动区间，对项目可控的,正向推导应用,第 32 页,实际案例应用,临界点（二）,通过正向测算过程，