2010年全市房地产综合开发管理工作要点.doc

2010年全市房地产综合开发管理工作要点2010年是实施“十一五”规划的最后一年，是应对国际金融危机的关键之年，也是我市推进房地产业平稳健康发展的重要一年。全市房地产综合开发管理工作的总体思路是：深入贯彻中央和省、市经济工作会议、全省城镇化工作会议精神，以科学发展观统领全局，积极作为，真抓实干，大力推进行业监管、市场监管、项目监管，加强房地产领域节能降耗，全面提升商品住宅品牌建设，提高房地产开发建设整体水平，保持房地产业平稳、健康、和谐发展。全年工作围绕一个中心：引导房地产企业做大做强做优；坚持三个强化：强化企业监管，强化项目监管，强化市场监管；突出抓好七项重点工作：引导合理开发和消费，保持房地产市场平稳健康运行；加强组织领导，抓好“两区一村”整治改造；加强引导扶持，提升房地产开发企业竞争能力；规范市场秩序，优化房地产业发展环境；完善管理制度，强化房地产开发项目全程动态闭合监管；加强“四新”技术推广应用，推进住宅产业化进程；坚持依法行政，提高服务水平和质量。一、科学引导投资与消费，保持房地产开发市场平稳健康发展（一）贯彻落实各项宏观调控政策措施。认真贯彻中央、省、市经济工作会议精神和国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知要求，进一步加强和改善房地产市场调控，以满足城镇居民基本住房需求为出发点，以增加投资、扩大消费为着力点，改进和加强房地产市场调控，加大供应和需求的双向调节力度，抓监控、促开工、稳房价，促进房地产业平稳健康发展。 （二）引导正确的住房消费和开发理念。继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资和投机性购房，防范住房按揭贷款风险；同时，根据市场变化和需求，引导企业合理开发，提高商品房品质，杜绝频繁涨价和盲目开发，警惕市场潜在风险。（三）加强市场监测分析。进一步建立健全房地产市场统计制度，更新统计手段，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势。及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期；定期发布市场统计分析报告，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法，提高调控措施的预见性、针对性和有效性，为政府决策和企业定位提供第一手资料。二、加强组织领导，抓好“两区一村”整治改造工作（四）认真开展“两区一村”整治改造工作。按照市委、市政府要求和市建委工作安排，继续抓好“两区一村”整治改造重点项目的组织实施，全力推动我市“两区一村”建设。一是按照全市城镇化工作会议提出的总体要求和市委、市政府“两区三村”工作实施意见要求，完成2010年各项目标任务，重点是做好2010年改造项目启动和组织实施工作，对每个项目制订具体实施方案，定计划，定措施，明确项目班子，明确责任落实，确保每个项目按时完成。二是加强区县的督促和监管，做好年度目标工作考核，确保2011年改造项目有计划、有组织的实施。年内计划整治改造70个项目，计划完成安置房152.5万平方米，计划完成安置住户1005户，安置房建设预计完成投资17.4亿元。三、加强企业管理，引导企业做大做强做优（五）进一步规范行政审批行为。一是规范开发企业资质管理。严格做好资质审批工作，严把市场准入关，凡注册资本、开发项目规模、专业技术人员达不到山东省城市房地产开发企业资质管理规定要求的，一律不予审批；尤其要严格企业专业技术人员管理，进一步研究制定专业技术人员的管理措施，完善专业技术人员管理系统，在资质核（升）级中，严格按照资质管理要求开展资质核（升）级工作，做好专业技术人员查证工作，杜绝“一证多用”和“证岗不符”的现象。二是规范开发项目经营权证和自建自用项目确立的审批程序。进一步完善相应的约束和监督措施，明确审批人员审批责任和义务，严把开发经营权证和自建自用项目审批关，确保行政审批程序严格规范。同时进一步加强对区县监管，各区县要按照关于下放各区建设局、高新区规土局房地产综合开发管理权限的通知，严格做好房地产开发经营权审批、房地产综合开发管理费收缴等工作，确保各项手续按规定落实，市房地产开发主管部门将坚持季度和不定期检查，对整治工作不力的区县和企业，将加大指导和监督力度。（六）优化企业队伍结构。采取有效措施，重点扶持一批综合实力强、内部运作规范、开发理念先进的企业，进一步加强外地进淄企业管理；同时，加大市场清出力度，对不符合暂定资质条件或者有严重不良经营行为的企业，该降级的降级、该注销的注销，坚决淘汰一批实力较小，信用等级低，缺乏后续项目的弱小企业，净化市场环境，优化队伍结构，提升开发行业整体水平。（七）开展企业综合考核工作。按照淄博市房地产开发企业综合考核管理办法的要求，开展2009年度房地产开发企业综合考核工作，评选综合实力10强企业，媒体公示前50强企业，充分发挥综合考核的作用，逐步培育一批实力强、品牌响的开发企业，引导企业做大做强做优，提升企业综合实力。（八）抓好企业信用评价管理。一是严格按照淄博市房地产开发企业信用评价管理办法的要求，做好信用信息的征集和公布，完成2009年度信用评价工作。同时通过媒体公布信用等级评价结果，充分利用新闻媒体的舆论宣传导向作用，引导开发企业诚信经营。二是进一步加强市场执法、信访投诉、综合考核、项目监管与信用评价工作的联动，完善房地产市场信用体系建设的长效机制，弘扬“守法经营、公平竞争、诚信兴业”的行业风气。三是执行三色通道制度，对企业实行差别管理：对于信誉好、管理规范的AA级及以上的信用等级企业，开通绿色通道，在配套预存款监管、行业评先选优等方面给予政策支持；对运作不规范的企业，纳入黄色通道，责令限期改正；对存在违法违规等不良行为的B级和C级信用等级企业，纳入红色通道，依照相关规定降低配套预存款解控额度，并将不良信息向社会公布，在信用评价和综合考核中扣分。充分发挥信用体系的评价、激励、惩戒作用，逐步实现由企业资质管理向资信管理转轨。四、加强项目监管，进一步实现开发项目源头控制、过程监控、终端把关的管理体制（九）强化配套预存款监管。一是加大对区县配套预存款监管工作的督察力度，定期开展配套预存款专项检查，并及时通报检查情况，确保配套预存款制度落到实处，保证配套预存款按标准测算、按规定监管、按要求解控。二是加强配套预存款监管与开发手续办理的联动，凡不按规定缴存配套预存款的项目，不予办理开发经营权证；凡未办理相关手续开工建设的开发项目，除按有关法律法规处理外，配套预存款一、二阶段不予解控。（十）强化房地产开发项目手册管理。一是加强房地产开发项目手册日常管理，依据房地产开发项目手册管理办法，督促开发企业严格按要求及时做好备案，加强项目开发经营全程动态监管。二是加强房地产开发项目手册备案验核与配套设施监管的联动管理，凡未按要求进行房地产开发项目手册备案、未达到配套设施建设进度要求的，不予办理配套预存款解控手续，并纳入企业资质核升级、综合考评、信用评价工作，情节严重的媒体通报。 （十一）强化开发项目竣工综合验收备案管理。一是修改完善淄博市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法，进一步明确开发项目竣工综合验收的依据、验收的内容和部分验收事项的验收部门、单位。二是实行房地产开发项目竣工综合验收备案告知书制度，在开发项目办理配套预存款手续时，向开发企业发放房地产开发项目竣工综合验收备案告知书，告知企业开发项目竣工综合验收备案的要求和开发项目在开发建设过程中需注意的事项，加强开发项目竣工综合验收备案的前期指导，及时帮助开发企业发现和整改问题，避免问题集中或难以整改的现象发生，确保开发项目顺利备案。三是严格竣工综合验收备案手续办理，凡存在开发项目审批确定的规划内容未按要求建设完成、擅自调整规划或违反规划乱搭乱建、住宅产业化技术要求未落实以及基础设施和配套公用设施达不到标准等情况的，一律不予备案。同时严格控制开发项目竣工综合验收备案范围，凡2007年10月1日以后开发建设的开发项目，开发项目需一次性进行综合验收和备案，因开发项目规模较大确需分期验收和备案的，分期项目必须分期分界明显、有必要的基础设施和配套公用设施，且建筑规模不低于3万平方米。四是加强区县竣工综合验收备案工作监督管理和指导，各区县备案项目在备案后5个工作日内需上报相关材料进行审核，凡未上报审核的备案项目区县不得进行配套预存款全额解控，在开发企业申请资质等级延续、核（升）级时不予认定开发经营业绩。年内开展2次综合验收备案专项检查，确保备案工作按要求落实，凡区县备案的不符合要求的项目，提请市住建局撤销区县准予备案的行政行为；对问题突出的区县，加大检查、指导频率。（十二）出台建设条件意见书制度。争取出台淄博市房地产开发项目建设条件意见书制度，对项目的用地方式、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补偿安置、住宅性能认定要求等提出意见，作为项目建设的依据，从源头上抓好配套设施建设和住宅产业化工作，加强房地产开发项目管理,提高房地产开发项目基础设施和配套公用设施建设水平，提升住宅小区品质和服务功能。五、加强市场监管，构建公平公正、和谐稳定的市场环境（十三）整顿规范市场秩序。一是坚持日常检查制度，对市监督管理区域范围内的开发项目进行不定期检查，重点加大对无资质开发、在城市规划区集体土地上进行开发经营、手续不全擅自开工建设行为以及企业发放“两书”情况的检查力度，严肃查处违法违规开发建设行为。二是加强对区县的指导、监督。根据管理权限下放的有关要求，做好各区县房地产市场秩序规范整顿的指导、监督工作，在此基础上，每季度对区县房地产市场进行一次集中检查，确保各区县行政区域（辖区）内企业开发经营行为规范，市场有序发展。三是开展联合执法检查活动，1011月份，联合相关部门开展全市房地产开发市场执法检查，对全市城市规划区内开工的所有房地产项目的建设手续、开发企业开发经营行为、开发企业内部管理情况进行检查。对违法违规行为依法严肃处理，情节严重的媒体曝光，并纳入企业资质管理、综合考评和信用评价。对问题严重的区县管理部门、开发企业通报批评，并按有关法律法规处罚。（十四）加强企业售后服务规范化管理。一是进一步探索房地产开发企业商品房售后服务工作的新方法，强化开发企业售后服务机构建设，明确商品房售后服务机构职能、工作流程和投诉处理时限，督促开发企业设置独立的部门负责商品房售后服务工作。二是加强企业商品房售后服务机构运作情况检查，检查结果纳入企业信用评价，与企业年度综合考核挂钩，并抓好正反两方面典型，曝光一批反面典型，引导企业增强品牌意识和服务意识。（十五）抓好信访投诉工作。一是进一步加强投诉处理力度。严格实施信访、投诉限时回复制度，进一步完善分工明确、责任到人、反应快捷、处置及时、运转高效的信访投诉处理机制，安排2名专人负责房地产投诉的处理，妥善处理投诉问题。二是强化行政监督力度。凡因企业原因引发投诉上访，企业不及时处理的，依据有关法律法规和淄博市房地产开发企业信用评价管理办法、淄博市房地产开发企业综合考核管理办法的规定，该注销的注销，该降级的降级，该处罚的处罚，该曝光的曝光，绝不姑息迁就。三是加大对区县督管力度，按照分级和属地管理相结合的方式，督促各区县对职能范围内的投诉即时受理，妥善处理，确保在规定时限内答复，并将投诉处理情况作为区县年度开发管理工作考核的重要依据。四是加强对企业法律法规的宣传，增强企业守法意识、诚信意识、服务意识；同时进一步研究制定妥善处理投诉和上访事件的有效措施，提高企业重视度，有效预防上访投诉事件的发生。六、加强住宅产业化工作，提升住宅建设品质（十六）全面推行商品住宅性能认定制度。一是研究出台我市商品住宅性能认定管理办法，全面推行商品住宅性能认定制度，根据商品住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能对新建住宅项目进行A级（由低到高细分为1A、2A、3A三等）、B级标识，并通过媒体公布，积极引导开发企业开展A级商品住宅性能认定。二是实施住宅品质状况表公示制度，要求新建住宅项目在销售时要对住宅品质、四新技术和部品应用等情况在销售场所进行公示，实现信息对称，便于消费者进行差别化选择。（十七）推进“四新”技术和住宅部品推广应用。一是依据“四新”技术和部品在我市开发项目中的应用情况，召开“四新”技术和部品应用现场会，组织开发企业观摩学习，增进认识，提高企业采用“四新”技术和部品的积极性。二是依托“四新”技术和部品应用现场会、高层峰会等活动，选取部分“四新”技术和部品进行技术方案介绍和推荐，加大开发企业对各项部品（技术）的了解，提高应用比例、提升应用效果。（十八）推进住宅全装修工作。抓点带面，积极引导和组织有条件的开发项目开展住宅全装修试点工作，力争年内完成9万的住宅全装修试点项目，逐步解决居民自行装修时所产生的噪音扰民、破坏结构、垃圾污染、资源浪费等问题。七、加大服务力度，优化企业发展环境（十九）建立会长例会制度和常务理事会例会制度。召开第三届会员代表大会，选举产生新一届理事会和领导班子。建立会长例会制度和常务理事会例会制度，每季度召开一次会长例会，每半年召开一次常务理事会例会，研究探讨我市房地产综合开发经营的有关政策方向，通报、分析我市每季度房地产市场形势和发展趋势，总结发展经验，充分发挥好企业、政府之间的桥梁、纽带作用，推进行业健康发展。 （二十）加强企业沟通交流。针对我市房地产市场面临的形势及存在的突出问题，及时到各区县和开发企业进行市场调研，不定期召开企业座谈会，加强主管部门与企业及企业之间的沟通交流，及时了解行业动态，解决企业面临的问题，推进房地产市场健康发展。（二十一）加强企业培训教育。一是举办第十一届、第十二届淄博房地产高层峰会，结合我市房地产市场发展形势, 围绕企业关心关注的事项，以提高企业竞争能力,提升企业人员素质为宗旨，邀请专家学者为企业传道授业, 解惑答疑。二是组织企业外出参观学习，考察重点放在与我市情况类似城市的国家康居示范工程、“广厦奖”项目以及智能化住宅、全装修住宅、太阳能一体化和中水回用推