土地估价结果报告.doc

土地估价报告 报告编号：（长春）银达（2011）（估）字第0011号土 地 估 价 报 告项目名称：长春市金固水泥制品有限公司房地产抵押贷款所涉及的土地使用权价格评估受托估价单位：长春银达房地产估价有限责任公司土地估价报告编号：（长春）银达（2011）（估）字第0011号提交估价报告日期： 二一一年二月二十四日土 地 估 价 报 告第一部分 摘 要一、估价项目名称长春市金固水泥制品有限公司房地产抵押贷款所涉及的土地使用权价格评估二、委托估价方名称：长春市金固水泥制品有限公司住所：九台市工业集中区法定代表人姓名：卢山注册资本：陆拾万圆整实收资本：陆拾万圆整公司类型：有限责任公司（自然人独资）经营范围：水泥制品生产*三、估价目的根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，受长春市金固水泥制品有限公司的委托，长春银达房地产估价有限责任公司对委托方拥有的国有土地使用权市场价格进行评估，为委托方拟申请抵押贷款提供参考依据。四、估价基准日二一一年二月十六日五、估价日期二一一年二月十六日至二一一年二月二十四日六、地价定义根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，此次评估价格是指估价对象在估价基准日2011年2月16日，设定宗地土地用途为工业用地，土地终止日期为2058年10月25日，设定土地使用年期47.69年；宗地开发程度为红线外“五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内“场地平整”现状利用条件下的国有土地使用权出让价格。考虑到宗地红线内基础设施配套费用将计入资产（建筑物）评估值中，为了避免资产重复计算，故本次评估界定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整。七、估价结果评估人员对所收集的资料进行整理分析，本着公正、公平、公开的原则，在对待估宗地及其所在区域土地市场价格调查的基础上，分别采用基准地价系数修正法和成本逼近法对土地价值进行测算，综合考虑各种估价方法的特点和九台市土地市场状况，测算出待估宗地在估价设定条件下，于估价基准日2011年2月16日的国有土地使用权评估价格为: 单位面积地价：159元/平方米；土地总面积：10000.00平方米；总地价：159.00万元; 人民币大写金额：壹佰伍拾玖万元整。宗地土地估价结果详见土地估价结果一览表。长春银达房地产估价有限责任公司 第 3页 地址：长春市西安大路3856号1401室电话地估价结果一览表 估价机构:长春银达房地产估价有限责任公司 报告编号:（长春）银达（2011）（估）字第0011号 估价期日：2011年2月16日 土地使用权类型：出让宗地编号宗地名称估价期日 土地使用者土地证书号宗地位置估价期日登记用途估价设定用途容积率估价期日 实际开发程度估价设定 开发程度估价设定土地使用年期(年)土地面积(m2)单位地价（元/m2）总地价（万元）备注宗地1长春市金固水泥制品有限公司土地长春市金固水泥制品有限公司九国用（2008）第012210305号长春市九台市营城街道办事处九台市工业集中区工业用地工业用地0.17宗地红线外五通,红线内场地平整宗地红线外五通,红线内场地平整47.6910000.00159159.00合计10000.00159159.00一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：有年期限制的土地使用权价格，无他项权利。2、基础设施条件：五通一平。3、规划限制条件：符合现状利用。4、影响土地价格的其它限定条件：无。二、其它需要说明事项：长春银达房地产估价有限责任公司详见报告中需要特殊说明事项栏。（参照估价报告中“其它需要说明的特殊事项”）二O一一年二月二十四日八、土地估价师签字 姓 名 土地估价师资格证书号 签名李淑杰 98070095 赵奎涛 2002220027 九、土地估价机构估价机构负责人签字： 长春银达房地产估价有限责任公司 二一一年二月二十四日第二部分 估价对象界定一、委托估价方名称：长春市金固水泥制品有限公司住所：九台市工业集中区法定代表人姓名：卢山注册资本：陆拾万圆整实收资本：陆拾万圆整公司类型：有限责任公司（自然人独资）经营范围：水泥制品生产*二、估价对象 估价对象是长春市金固水泥制品有限公司所使用的位于长春市九台市营城街道办事处九台市工业集中区的一宗工业用地土地使用权，使用权类型为出让，土地使用权面积10000.00平方米。三、估价对象概况1.土地登记状况证号：九国用（2008）第012210305号土地使用权人：长春市金固水泥制品有限公司座落：长春市九台市营城街道办事处九台市工业集中区地类（用途）：工业使用权类型：出让终止日期：2058年10月25日使用权面积：10000.00平方米2.土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，长春市金固水泥制品有限公司以出让方式取得土地使用权，出让终止日期为2058年10月25日，待估宗地界址清楚，产权明晰，无权利纠纷；待估宗地未设定他项权利。3.土地利用状况待估宗地在估价基准日地上有六栋房屋建筑物，基本状况如下：序号房屋所有权证号房屋所有权人房屋坐落幢号房号结构所在层数建筑面积（m2）设计用途1九房权证字第2009000193号长春市金固水泥制品有限公司九台市工业集中区C区96混合结构1-2400办公2九房权证字第2009000194号长春市金固水泥制品有限公司九台市工业集中区C区95砖木结构平187.5仓库3九房权证字第2009000195号长春市金固水泥制品有限公司九台市工业集中区C区92砖木结构平105办公4九房权证字第2009000196号长春市金固水泥制品有限公司九台市工业集中区C区91砖木结构平54锅炉房5九房权证字第2009000191号长春市金固水泥制品有限公司九台市工业集中区C区93钢支架平280车间6九房权证字第2009000192号长春市金固水泥制品有限公司九台市工业集中区C区94钢支架平640车间合计1666.5四、影响地价的因素说明（一）一般因素 1. 地理位置九台市位于吉林省的中部，长春市和吉林市之间。北邻德惠县；南靠双阳县；西和长春市郊毗邻；东南同永吉县接壤，东以松花江和舒兰县分界。东经12524至12630，北纬4351至4432。全市幅员3375平方公里。共有15个乡镇，3个街道办事处，310个村，1915个自然屯，30个社区。市驻地九台市，西距省会长春市52公里。总人口86万人。百分之九十为汉族，另有朝鲜、满、内蒙古、藏等少数民族。东部有莽卡满族乡和胡家回族乡。2.地形、地貌九台地处平原与丘陵的过渡地带。大体是三山、一水、六分田。山岭丘陵多分布在东和东南部，均属长白山支脉大黑山的余脉。生长着以次生阔叶林为主的天然林和人工松林。八台岭为全市最高峰，海拔五百八十二米。东境松花江，西境雾开河、饮马河、沐石河，从南向北纵多腹地，其间沟溪相通，水源丰富，有石头口门、牛头山、五一、柴福四座中型水库。还有饮马河饮西灌渠和饮东灌渠，灌溉饮马河两岸的水田四十多万亩。近期又发展松其灌渠。松花江的左岸和饮马河的两岸有宽达十公里的冲积平原，以种植水稻、玉米、大豆为主。可谓土肥水丰的鱼米之乡。3.气候水文九台属温带大陆性气候，年平均气温4.6，一月份平均气温18，冬长67个月。七月份平均气温2223。年降雨量550650毫米，无霜期143天左右，全年日照2658小时，种植业、养殖业、农副业有广阔的发展前景。九台市于1989年完成了第二次水资源规划。经全市水资源供需平衡分析，境内地表水资源已没有开发潜力，东部松花江过境水开发潜力极为丰富，地下水沿有开发潜力0.65亿立方米。全市布设地下水位动态监测井29眼，监测全市地下水水位变化和水质变化。设项工作从1990年由水文部门移交九台市水利局负责管理，每年都坚持对各井点观测员工作进行2次以上的检查，对监测资料进行两次系统整编，以求资料真实、完整、可靠，并采取水样进行常规检验，掌握全市水质变化状况结果。 4.土地面积、人口状况九台市幅员面积3100平方公里，占长春地区总面积的17.4%。其中在耕地240.2万亩，按农业人口计算，人均4亩，其中粮豆作物面积217.5万亩，人均3.62亩，市属林地面积97.4万亩，草地面积19.68万亩，水域面积37.92万亩。全市共有2个民族乡，13个建制镇，3个办事处，310个村。1932年建县，1988年撤县设市。到2002年未，总人口83.19万其中农业人口6341万人。非农业人口19.78万人，在总人口中，除汉族外、有满、回、朝、蒙、壮、瑶，苗、彝、藏、赫哲、土家、锡伯、水族等13个少数民族，共有少数民族人口78人。5.社会经济发展状况预计到2009年末，全市地区生产总值突破200亿元，比上年增长25%；一般预算全口径财政收入达到9.1亿元，比上年增长33.2%，其中，本级财政收入达到6.6亿元，比上年增长38.6%；全社会固定资产投资完成123.2亿元,比上年增长43.2%,城市居民可支配收入达到8395元，比上年增长15%；农民人均纯收入达到6835元，比上年增长14%。在当前金融危机不利形势的影响下，各主要经济指标均超额完成长春市下达的任务目标，在全省县（市）综合排名中实现了连续三年升级晋位。今年以来，九台市种植业发展呈现势头良好。农作物总播种面积达16.5万公顷，其中玉米播种面积11.8万公顷，水稻2.4万公顷，经济作物及其它作物面积是2.3万公顷，粮食总产量在23亿斤左右。同时，积极进行结构调整，发展蓝莓种植基地600亩。预计农业总产值完成49亿元，同比增长15.3%。 同时，全市畜牧业水平整体提升。预计全年生猪发展到220万头，比上年增长10%；黄牛发展到76万头，比上年增长8.6%；家禽发展到6000万只,比上年增长12.5%。新建健康牧业小区252个。牧业产值可实现26.7亿元，比上年增长18%。在国家各项政策支持下，九台市农民纯收入持续增长。今年九台市落实国家支农惠农政策，发放粮食直补、综合直补资金2.8亿元，发放家电下乡补贴资金610万元，发放农机具购置补贴7060万元；劳务增收稳定，全口径转移农村劳动力23万人次。农民人均纯收入达到6835元，比上年增长14%。 6.房地产制度与房地产市场状况截止到2007年底，全市总计开发建设楼房345栋，330万平方米，总投入28亿多元。主要有五个特点，一是建筑设计上，更加人居化。由过去的平屋顶向坡屋顶过渡，解决了长期困绕的防水问题，由过去的室内查表，向“三表在外”发展，由过去的大居室向小居室大开间通透式发展；二是建筑风格上，更加多样化。改变了火柴盒式建筑，向景观阳台、花园式院落发展；三是总体建设上，向组团式发展。小区化，从2001年到2007年，全市建设小区式建筑12处，主要有平安小区、龙凤小区、信合小区、农行小区、工行小区、福星小区，最大面积近7万平方米；四是建设投资上，向招商引资发展。6年间共引进企业6家，总建筑面积50万平方米，总投入5亿元，像阳光苑、怡景花园、曙光小区、新世纪花园等，其中仅阳光苑三期共建设10万平方米；五是项目建设上向综合建设发展。不仅开发建设住宅，而且向功能齐全的文化、商业娱乐等发展，建设了超市、商业城、图书馆、培训中心、电教室等，使城市功能更加齐全。经过六年建设，九台人居面积由7年前的12平方米提升到14.79平方米，而且人居环境也得到明显改善。 总之，同吉林省各城市相比，九台市房地产市场刚刚起步且平稳发展，没有炒作过度的痕迹。同吉林省各城市相比，九台市的经济基础和居住环境又有很大的优势。所以随着经济（特别是工业）的快速发展，九台市房地产市场的发展潜力较大；九台市房价近两年的上涨是以销售需求为基础的，所以这种上涨是由真实需求拉动的，不是市场过热的表现。这是一种理性的“城市价值的提升”； 九台市房地产市场在未来的两到三年之内总体上仍将保持供求平衡，但不排除某些类型的产品市场出现短时间的供大于求。住宅市场（多层、小高层）将会出现供大于求，而带有风格概念、定位独特的项目将会出现短暂的供不应求。7.城市交通及基础设施状况长（春）图（们）铁路自西向东贯穿乡镇办事处和九台市区，有铁路周转站8个，境内经过里程66公里；公路网四通八达，省、县、乡三级公路35条，等级公路总长705公里，长吉高速公路从境内穿过，吉林省长春国际机场正在境内东湖兴建，建成后九台将形成陆空齐备的交通优势，全市有6KV变电站13座，高压输电配电线路302公里，城乡通电率达100%。九台市交通便利，长图铁路从城通过，横贯中部。长吉北线（北线）在市南部经过，九（台）德（惠）、九（台）榆（树）、九（台）其（其塔木）、九（台）波（波泥河）等市公路，连接东西南北，辅之乡镇公路，形成了四通八达的公路网客运汽车通达各乡镇。 随着改革开放建设步伐的加快，全县的科技、文教、卫生等各项事业正在迅速发展，全市的中学已发展到50多所，小学322所。还先后成立了中专、师范、职业高中、技工学校、教师进修学校，用自己聪明的才智，开创家乡的美好未来。先后进行了沉陷区治理工程，拆迁了5，000多户沉陷区危房，建设了福星小区，市区及营城路先后投资560多万元进行了路灯安装及改造，总计新安及改造路灯671盏，改造了九台大街、新华大街、营城路等9条巷路路灯及两桥路灯，特别是站前路横街花灯美化了街路，改善了照明条件。从2001年开始又分三期对小南河进行了改造，先后投资了3，000多万元建设了南河暗管排水、护堤、翻板闸、溪桥游园。其中仅溪桥游园就投资1，200万元，修建了人工湖，安装了建身器材，铺装了甬道，使人们休闲有了好去处，目前沿河带状公园仍在建设中。（二）区域因素影响估价对象的区域因素主要有：区域位置、交通条件、产业聚集规模、环境条件、基础设施条件、环境质量等。1.区域位置工业集中区位于九台市区和原营城矿区之间，由营城矿区全部、九台老城区东部及南部新区三部分组成，规划控制面积16平方公里，建设用地面积4.2平方公里，其中起步区面积为1.5平方公里。重点发展非金属矿产资源深加工业、配套加工业和现代包装业。2.交通条件九台市交通便利，地理位置优越，长图铁路从城通过，横贯中部。五年来交通基础设施建设投资15.52亿元，相继完成了九德、龙蒋和九德公路九台绕越线等高等级公路建设任务，新建各类桥梁51座，二级以上公路增加到167.49公里，省、县、乡三级公路35条，等级公路总长705公里，油路和水泥路增加到2，966.27公里，新修乡村水泥路2636公里，全市310个行政村，除了位于松花江江心岛的套子里村以外，全部实现了村村通。形成了以干线公路为主骨架，以通村公路为支线的四通八达的公路网，为九台经济走出国门、走向世界，融入全球经济一体化，提供了便利、快捷、顺畅的交通条件。 3.基础设施状况营城街道位于九台市城区东部，东与土们岭镇接壤，南到吉长公路北线，西与九台街道环城社区相望，北与苇子沟镇相连。面积29.24平方千米，人口51376人。辖10个社区、2个行政村。办事处驻营城。九台市工业集中区区域内实现“五通一平”。4环境条件（1）人文环境估价对象所在区域居民文化素质较高，人文环境较好。（2）自然环境待估宗地所在区域基本无大气污染，且无明显的水污染和噪声污染，自然环境较好。5.产业聚集规模工业集中区具体规划了非金属矿产资源加工小区、配套加工业小区、配套居住区等三个功能分区。1、非金属矿产资源加工小区。主要是以现有的九台钠基膨润土厂，沸石矿等企业的产业改造、提升、转入为基础，引进国内外同行业的先进生产技术，改变市域非金属矿产资源的利用途径，增加非金属矿产品开发和利用的周期，实现资源的可持续利用，生产生态化的非金属矿产中间产品和终端产品。重点开发膨润土系列加工项目、纳米沸石项目、p型沸石助剂系列项目、凝胶生产项目、活性白土项目、优质矿泉水项目等。2、配套加工业小区。主要是以一汽、长客、长拖配套机车零部件生产为基础，吸引长春、吉林两市退二进三工业企业向工业园区转移，建立新的协作配套企业；有选择的承接污染性小、与长吉重要企业有生产技术联系的企业部门；有选择地将零星分布于老城区和营城塌陷区资源连接区的工业企业及部分乡镇企业经过技术改造后迁往本区，扩充工业园区的经济总量，提升工业经济整体素质。重点开发包装类项目、配套工业类项目、制造类项目等。产业聚集规模较好。6.环境质量该区域内总体环境质量较好,无明显的大气、水污染和澡声污染；绿化覆盖率高；区域内地质状况较好，无不良地质现象，较适宜建筑。（三）个别因素估价对象位于长春市九台市营城街道办事处九台市工业集中区；宗地面积为10000.00平方米；土地级别为九台市城区四级工业用地；东至交通实业有限公司,南至和禾生物化工有限公司、西至长春市龙马粮油机械厂，北至长春市韧锋工具有限公司；待估宗地形状规则，地势平整，地质条件较好。宗地内场地平整，基础设施配套状况为红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水；地基承载力足够。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据（一）法律、法规及政策文件（1）中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号）；（2）中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号）；（3）中华人民共和国物权法（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号）；（4）中华人民共和国担保法（1995年6月30日中华人民共和国主席令第50号）；（5）中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第256号）；（6）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号）；（7）关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（2006年1月13日建住房20068号）；（8）原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发股份有限公司土地使用权管理暂行规定的通知（1994国土法字第153号）；（9）吉林省土地管理条例；（10）九台市基准地价及相关文件。 （11）地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知。（二）技术规程（1）GB/T18508-2001 城镇土地估价规程；（2）城镇土地分等定级规程(GB/T 18507-2001)（三）其他资料（1）评估委托方提供的有关资料，如国有土地使用证复印件等；（2）评估人员实地勘察、调查、收集的相关资料。二、土地估价1、土地估价原则 (1)合法原则在评估中按照有关法律法规，遵循估价技术规程，从实际情况出发，进行认真调查和实地勘察，分析相关资料的有效性和真实性，采用科学的评估方法，保证评估结果客观、公正与合理。(2)最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效发挥为前提的。按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学的土地价格。(3)替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。(4)变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。(5)协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 (6)多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。2、估价方法根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价方法有市场比较法、假设开发法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据土地估价规程以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价人员收集的有关资料，考虑到待估宗地位于九台市城区基准地价覆盖区域内，且属新增城市建设用地区内，故土地评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法对待估宗地进行评估。 3、地价确定的方法由于本次评估地价为在地价定义中设定的限制条件下的土地使用权价格，所以地价确定方法首先依据上述两种方法测算的价格确定单位面积的土地使用权价格，然后结合评估土地实际用途及特点进一步确定土地总价格。两种方法测算结果从不同角度反映了地价水平。根据以上估价结果，综合考虑各种估价方法的特点和九台市工业土地市场状况，结合评估宗地的条件及相关法律法规的规定，最终以基准地价法和成本逼近法评估结果的简单算术平均数作为最终地价，即土地评估单价为159元/平方米，总地价为1，590，000元，取整为159.00万元。4、估价结果评估人员对所收集的资料进行整理分析，本着公正、公平、公开的原则，在对待估宗地及其所在区域土地市场价格调查的基础上，分别采用基准地价系数修正法和成本逼近法对土地价值进行测算，综合考虑各种估价方法的特点和九台市土地市场状况，测算出待估宗地在估价设定条件下，于估价基准日2011年2月16日的国有土地使用权评估价格为: 单位面积地价：159元/平方米；土地总面积：10000.00平方米；总地价：159.00万元; 人民币大写金额：壹佰伍拾玖万元整。宗