安庆农副产品批发市场调研报告及项目发展建议.doc

安庆农副产品批发市场调研报告及项目规划建议 经实地考察调研，我们了解了安庆农副产品市场现状、特点，同时对市场管理中存在的商品渠道不清、市场与环境、交通的矛盾、市场管理体制等问题进行了分析，为规划建设水果蔬菜批发市场，提供客观市场依。目前，安庆市现有的交易市场分布情况比较分散，相对集中的市场主要有龙狮桥蔬菜副食品批发市场、长青农副产品批发市场、圣桥水果市场、光彩大市场粮油批发市场、皖西南粮油批发市场等。第一部分：主要果蔬市场概况一、市场案例1、 圣桥水果大市场1.1、项目概况安庆圣桥水果大市场位于龙眠山路南路，为安庆市宜秀区圣埠村集资建设后统一对外出租。目前，市场经营以外来商户为主（浙江、福建、山东等），市场主体由沿街门面（约20间）和内部摊位（大棚和单层商铺共约90户）构成，占地面积约60亩。圣桥水果批发市场是安庆市区唯一的水果批发集散地，安庆地区市场上的水果基本上都从这里流出。1.2、位置交通状况安庆龙眠山路圣桥水果大市场位于龙眠山路南路，紧邻高速路口和206国道，19路、21路、23路三路公交，交通便利。1.3、市场内部业态构成该水果批发专业市场，主要经营时间在白天（4：00到11:00），超市等大户集中在早上9点钟前，整个市场的高峰期在早上5点到9点钟。苹果、梨子、橘子、柚子、橙子、香蕉、甘蔗为主要经营的水果品种，其他精品水果的市场比例大约在5%。1.4、市场内部配套设施市场内没有任何配套设施，处于私人管理状态，周边有三家小饭馆、一家面馆，供应市场内经营人员的饮食，一家超市、一家旅馆为经营人员提供基本的生活保障。市场只有一个出入口。1.5、市场运营概况市场入住率非常高，已经没有闲置的商铺和摊位，市场内的商户经营状况都非常好，可谓一铺难求。但是，由于市场规划陈旧，缺乏统一管理，市场交通、卫生状况差，市交警、城管、环卫等部门多次联手行动，对市场车辆乱停乱放及占道批发经营的现象进行综合性整治。据悉，该市场位置处于市政府规划拆迁范围内。市场规模已经满足不了客户需求，急需扩大。1.6、商铺租赁费用 沿街门面租金价位在1200元/月左右，内部摊位大棚租金价位在500至700元/月不等，其中沿街门面面积约50m，内部摊位大棚面积约40m。车辆入院收费标准为车身一米收费60至80元不等。没有其他费用。2、长青蔬菜副食品批发市场2.1项目概况 长青蔬菜副食品批发市场是安庆农副产品交易中心，从2008年开始经营，占地约150亩，现有办公场所500余平方米，皖鄂赣农贸产业物流基地，是政府唯一菜篮子工程全民创富基地。长青蔬菜副食品批发市场已经形成规模，里面有299间门面及露天交易地1.4万平方米，在营商户约61户，已形成了正规的管理制度。2.2、位置交通状况长青蔬菜副食品批发市场位于华中东路79号，北靠皖江大道，东临独秀大道，距离206国道仅2分钟的车程，地理位置不错，交通便利。2.3、市场内部业态构成长青蔬菜副食品批发市场现经营的类型主要是淡水鱼和海鲜水产品为主，还有部分的粮油批发。规划的业态比为水产类60%、粮油40%，目前经营业态比为水产类80%、粮油20%。2.4市场内部配套设施市场内的配套设施有电子结算、电子门禁系统等，进出车辆的管理有专员来登记放行，市场周边有多家饭馆、超市、旅馆等生活配套，可以满足经营户的日常生活。2.5、市场运营概况目前鱼类产品的经营状况很好，每天的水产交易量在60万斤左右，年交易额在近10亿元，年交易量位居安徽省前茅。但是粮油的经营状态一般，经营户也不是很多，粮油区的门面空置率可以达到70%。市场依托安庆八县、辐射六安、巢湖、池州、铜陵等地，已经成为皖鄂赣三省的交易集散中心。并且在市场内配有治安民警进行管理，保证了秩序以及安全。在全年度结束后还进行了诚信经营户评选，形成了一定规模的市场化管理制度。2.6商铺租赁及其他费用商铺租金价位约为3000元/月（三层），车辆进出以不同车型收费标准不一样，分一次性缴纳、月缴、年缴，停车费，因为统一管理还会收去一定的卫生费，经营房30元/月、仓库10元/月，3、龙狮桥蔬菜批发市场3.1项目概况龙狮桥蔬菜批发市场是安庆早期最大的集蔬菜批发和蔬菜副食品零售为一体的综合性市场，市场始建于1988年7月，总投资3100万，占地面积35650平方米，其中交易大棚（厅）25000平方米，辅助设施及服务配套实施8650平方米，其他2000平方米。1997年11月改制为“安庆市龙狮桥蔬菜批发交易有限责任公司”，为国有控股的股份制企业。3.2位置交通状况龙狮桥蔬菜批发市场位于华中东路，是市政府“菜篮子”工程重点项目之一，紧邻高速路口和206国道，1路、5路两路公交，交通便利。3.3、市场业态构成龙狮桥批发市场是以蔬菜批发的专业市场，批发市场主营大白菜、包心菜、白萝卜、土豆、洋葱、青椒、香菇、平菇、豆角、冬瓜、南瓜、西葫芦等蔬菜，还有极少量的干货批发。主营时间在晚上5点到第二天6点，8点至9点为下辖八县批发为主，凌晨3点至4点为安庆市区超市、菜市批发为主。其蔬菜少部分来自安庆自产外，大部分是从全国各地组织货源跨区调进，主营来自海南、江苏、杭州、南昌、武汉、山东、河南等地。3.4市场配套实施市场内的配套设施非常齐全：有电子结算中心、电子监控室、电子计量中心（大型地磅）、配送中心、电子门禁系统等，但是市场环境差，设施破旧极大的影响城市形象，已列入市规划迁移计划中。周边为居民生活区，生活配套齐全，离安庆长江渡口很近。市场南面一个大门供人车的出入。3.5市场运营概况菜品主要销往安庆市下辖的桐城、怀宁、枞阳、潜山、岳西、太湖、望江、宿松等县市，部分菜品流向安庆市区内各大超市、饭店、小商小贩等，据了解，在销售旺季，每天进入市场的蔬菜数量在70万公斤左右，同时市场配送中心参与调进增加货源，每天在10万公斤左右，整体运营状态很好。3.6商铺租赁及其他费用 大棚铺位的租金为1000元/位，每个摊位租金价位在600元/月左右，仓库租金在200至600元/月不等，停车费600元/月，车辆进入市场收费在20元-50元不等，市场提供下货服务，市场交易费为200元左右/车（15吨左右车）。4、光彩粮油批发市场光彩粮油批发市场位于安庆市经济开发区，是由安徽南翔集团独家投资开发的全国光彩事业重点项目，粮油交易市场主要集中在光彩大市场二期，市场内约有商铺40个，面积在167平方米左右，租金在17-19元/m/月。主要经营大米、面粉、食用油、面等产品，目前经营状况较差，在营商户在15家左右，商户都是将这些门面当做仓库在使用，基本没有人上门批发，都是商户自己送货上门，没有什么配套实施。5、皖西南粮油批发市场安庆皖西南批发市场交易市场是25个全国大中城市重点粮油市场之一，位于高速路口边，交通非常便利，项目整体规划很大，但是现在项目已经看不到什么生机，冷冷清清寥寥无几的几家商户。租金价位在600元/月，还有大量门面在出售，无任何证件，价位为2000元/平方米，有证件价格为4000元/平方米。该市场失败的主要原因是：距离市区距离过远，也没有专业的管理，因此市区大部分商户拒绝进入该市场。据龙狮桥蔬菜批发市场商户介绍说，他们本来是迁到这里的，但是考虑到距离太远和政府政策不支持等原因，他们还是选择留在龙狮桥批发市场。2、 当前安庆农副产品批发市场存在的主要问题1、 农副产品市场缺少统一的规划、合理布局。近年来政府部门退出市场建设，由企业来承办市场。由于政府缺少具体的市场规划，对市场的建设的宏观调控减弱，造成了市场布局不合理。2、 呈现农副产品市场露天市场比重过大，专业批发市场较少的特点。现存的农副产品市场中临时市场多，永久性市场少，给农副产品供应带来很大的隐患。随着城市建设、旧城改造进程的加快和企业改革的深化，这样临时市场势必要为安庆经济的整体发展让路。那时将有近50%的农副产品市场无处可去，会给安庆市区及八县的农副产品供应带来巨大的缺口。3、 专业市场配套设施差。除了龙狮桥市场配套设施相对齐全外，其他农产品批发市场几乎没有任何配套，例如圣桥水果市场的冷库均是商户自建，市场仅提供基本的保洁服务。圣桥水果市场龙狮桥市场长青市场电子结算中心无有有检验检测中心无有无监控系统无无无停车场有（但被当作交易场地使用）无无卸货服务无有有冷库无无无仓储无无无垃圾集中处理无无无保安有（少）有有其他配送服务4、市场管理水平落后，人员素质差： 除了龙狮桥市场因为有政府背景，管理比较到位外，其他市场均由私人管理，投入少，没有专业的市场管理公司和管理人才，管理非常落后，除了收费及简单的卫生和保安服务外，其他对商户的服务几乎为零，导致商户怨声载道。另外，部分市场内市场管理人员素质普遍较低。有些市场的商户说：“这边收费就和收保护费差不多”，经常为了维护市场的短期利益，重收费、轻管理，甚至作为非法经营者的保护伞。给基层执法部门的秉公执法造成了较大的困难。他们的管理工作都作不到位或者不作为，直接影响市场的经营秩序和环境状况。 5、多数市场由于没有专业检测管理