揭密房地产公司的建筑师职责.ppt

揭密设计,2011-2-26,1.0 团队管理 Team management 梯队建设 专业耦合 培训学习 经验积累 2.0 项目设计 Project design 流程规范 成本优化 亮点提升 质量管控 3.0 进度和质量 The Schedule and quality 全阶段提升计划 保障措施,目 录,4.0 资源积累 Accumulated resources 设计资源库 产品线 项目经验 5.0 馈赠留念 Gift for you CAD看图 CAD打印 建筑识图,团队管理,华南区域设计管理部,深圳,东莞,广州,佛山,珠海,施工图完成,图 纸 生 产 工 作,工 程 生 产 工 作,责任人:设计总监,责任人:项目总,职能划分,项目,提出项目整体开发计划 负责施工图完成后的项目实施,设计部,负责施工图完成前的项目设计管理,组织及责权优化,项目,施工图纸完成后,对设计部下派人员的业绩考核,设计部,施工图完成前设计人员的考核,分 工,考 核,编 制,设计部,区域设计系统人员(含下派)编制统一,探索职能化管理模式下的项目操作,设计组织架构调整及工作合力的聚集,加强工作思路创新 增强系统效率,管理创新,集约化管理,由部门经理调配各种资源,在设计组内形成高效的流程;,部门经理,结构,景观,设备,室内,建筑,开发 报建,职能部门内部,开发设计,开发报建,设计成果,改变旧有习惯,以设计为起点,以获得政府报批通过为结果，两者间平衡在部门内部解决。,深刻领会公司将开发报建环节与设计管理相融合的理念,产品创新离不开对政策法规的理解与解读方式.以积极的工作思路和态度,必然解放思想,诞生新的创意产品.,1,就名称而言,设计经理是进行设计管理工作的职业管理工作负责人.其实,作为金地的设计经理,除了基本的设计管理工作之外,还衍生出了以设计工作为核心的”泛设计管理”概念. ”泛设计管理”的概念衍生来源于公司前几年所强调的越位管理的理念当一个公司在发展的初期，越位管理是一种比较好的提高员工主动补位意识的方式方法，但一旦公司的发展规模进入到规模几何化的增长阶段，该模式就需要进行深化的调整与变革，否则，旧有的工作模式与工作流程，将及大的影响工作推进甚至决策的顺利开展,什么是设计经理,ME,结构 CONSTRUCTION,景观 LANDSCAPE,设备 INSTRUMENT,室内 INTERNAL DESIGN,材料 METERIAL,包装 DOCARATE,INTERNAL,职能部门内部,工作网络,ME,项目总经理,各职能总监,成本经理,营销经理,工程经理,开发经理,EXTERNAL,项目制外部门,工作网络,ME,规划设计单位,建筑设计单位,市政设计单位,施工图设计单位,人防设计单位,施工图审查单位,COMPANY,模型制作单位,效果图制作单位,面积查帐等后期设计单位,节能设计单位,直接负责,工作网络,ME,景观设计单位,室内设计单位 （会所样板房）,包装设计单位,设备配合单位（各专业）,材料单位,多媒体单位,外部单位,车位绘制单位,门窗二次设计单位,钢结构等特殊设计单位等,广告公司单位,协调配合,工作网络,ME,规划局,建设局,发改局,民防办,国土局,政府单位,政府部门配合,消防局,工作网络,根据以上数据,一个设计经理在日常设计管理工作中至少要面对45个以上的主要一线接口单位或个人(还不包括一个单位有若干的分专业的情况),从庞大的工作网络可以看出，基本上所有的端口都需要设计经理的个人判断与协调决定但公司现阶段的岗位设定上，设计经理只是协调作用，往往在事情的决策上无法进行，等层层决策之后，事情也耽搁了,2,是不是有点崩溃?,团队管理,培训学习,质量管控,专业耦合,经验积累,团队管理,专业耦合 内部互相信任，以团队形式作战，资源互补，进行专业间无缝搭接。 前期拓展设计组：通过各专业协作创新，创造产品价值，为拓展服务。 质量管控 建立立体管控机制，多方位多节点把关； 培养优秀人才，由首席建筑师管控。 培训学习 加强学习、培训、交流，组织考察和经验分享。 经验积累 1.优秀设计节点的验证、固化、推广运用和提升 2.产品线的分级管控模式、套餐的研究 3.开放展示区的总结,工程,设计,计划,成本,营销,流程规范,输入条件 建筑规范 市场要求,营销输入条件变化,规划要点及政府规范要求变化,公司内部决策变化,成本限额设计要求,现场条件变化,克服关键障碍,我们有哪些输入条件？,其实，并不多,营销输入条件,规划要点及政府规范要求,公司内部规范,成本限额设计要求,工程部反馈现场做法建议,输入条件审核,营销输入条件,面积分配法则,住宅面积比例及要求,商业面积及要求,入口展示区建议,户型建议,项目外立面风格建议,设计与营销共同耦合 目标：从拿地到实施方案完成共100天！,输入条件审核,规划要点设计要求,容积率,覆盖率,建筑高度（层数）,平方米户型要求,建筑红线范围,规划要点及政府规范要求,建筑退距要求,项目地块特别要求（如上方有高压线或微波通道等）,车位比,项目各政府要求用房,政府规范要求,当地规划要则,当地面积计算法则,当地消防规范要求,其他政府通用规范,输入条件审核,施工图设计指引,区域公司通用做法,标准化配件,公司内部规范,输入条件审核,成本限额设计要求,工程部反馈现场做法建议,该要求是成本部在项目施工图设计前的成本要求，主要针对项目结构含钢量进行控制及指引,在某些情况下，我们选择的施工总包单位在某些地区施工时存在一定的惯例要求，我们可以在公司评审后决定是否调整我们的施工图做法，保证项目的顺利进行,输入条件审核,成本优化,输入条件 建筑规范 市场要求,价值提升,偷面积宝典 尊贵感 建筑与景观仪式感的营造、双大堂、阳光车库、独立入户、玄关发呆的空间 贴心的温柔 精细化户型设计 ,如何解决扩张过程中，各项目质量参差不齐的客观问题，08年设计管理部迈出了坚实的第一步：建立了较为成熟的区域设计质量监控体系系列文件。 09年设计管理部将强调在整个华南片区各项目严格执行以上成果标准要求,特别是在新项目中(如珠海红山楼项目,佛山九珑璧二期等)整体实施以上标准,通过新项目检验，对调整设计管理质量监控体系适当调整. 区域设计管理部巡检制度：目的是为了提高设计质量水平，控制设计进度偏差，并强化设计管控体系的执行力度。围绕这个目的，建立一套行之有效的巡检方式以及巡检问题的反馈、闭合机制。希望今年巡检能够真正发挥其应有的作用，并帮助设计经理在管理意识上有所提升。,设计质量管控体系推广及应用：, ,设计质量管控体系成果：,质量管控,进度和质量,全阶段提升计划,1.预测市场调整，提高产品抗风险性。 2.项目定位清晰、统一基调，明确卖点。 3.引进优秀设计单位，拓展拿地配合单位，争取项目资源利用的最大化,着重于项目的突破性创新理念，针对创新点提前从设计资源库或推荐方式寻找设计单位的支持。 景观、室内及结构设备各专业提前介入内，公司内部横向、纵向充分沟通讨论，多方位把控设计成果，为下阶段工作开展奠定良好基础，避免多次回炉。,前期策划,概念方案,扩初 施工图,扩初各专业全面磨合，避免施工图阶段重复修改。 充分利用集团标准，根据以前项目积累经验，借助设计单位资源，建立一套简明有效的施工图指引指导设计院。 二次深化设计及材料选型：从设计资源库快速比选确定设计单位,进度和质量,保障措施,1,2,3,设计过程监控,分项设计管理,设计成本控制,资源积累,设计资源库 项目经验 1.优秀设计节点的验证、固化、推广运用和提升 2.产品线的分级管控模式、套餐的研究 3.项目设计总结 4.客户反馈缺陷 产品线 1. 风格档次分类 2. 客户细分模式 3. 产品线运用，价值点提升 4. 标准化模块,设计资源库,资源拓展 设计资源库建立：将现有的设计资源根据其所擅长的项目特点、规模、产品类型、风格进行分类整理，分为建筑、室内、景观以及二次深化设计，并积极考察扩展资源，将设计管理部掌握的优秀设计资源不断扩充。 固化合作 整合现有的长期合作公司，方便前期进行户型优化、景观调整、玻璃栏杆等部品优化、绿化设计等工作的提前开展。 挖掘新秀 挖掘具有设计能力的施工单位、材料供应商， 提前介入施工图设计。 评价体系 建立完善的设计资源评价系统，筛选优秀 的设计资源，建立战略合作伙伴模式，逐 渐培养出一批设计公司金地项目设计部。,观澜项目的资源积累,美国道林建筑设计公司适合做国内大型高档别墅社区总体规划及单体设计； 法国ALSA园林设计顾问公司适合做乡村气息的自然园林景观； 美国Ryanyoung室内设计公司较为合适进行高端项目室内软装设计； 筑道建筑设计顾问公司对外籍设计团队的方案解读能力上，方案与施工图配合上可以成为今后同类型项目的工作模式； 新山幕墙设计公司在门窗幕墙的二次设计方面可以成为今后相关设计资源的可选对象； 中山倍立达装饰工程有限公司作为华南区域最为专业的GRC生产厂家之一，可以作为今后相关装饰构件的设计资源； 集杰铁艺通过为本项目做铁艺设计及咨询，也可成为今后铁艺类相关资源之一；,资源积累,设计资源库 项目经验 1.优秀设计节点的验证、固化、推广运用和提升 2.产品线的分级管控模式、套餐的研究 3.项目设计总结 4.客户反馈缺陷 产品线 1. 风格档次分类 2. 客户细分模式 3. 产品线运用，价值点提升 4. 标准化模块,景观套餐,雨水箅子标准化做法,即将逐步建立 路牙做法 井盖做法 ,精装修套餐,A级产品库（1200元）,B级产品库（800元） 即将逐步建立 超A级（天字系列） A级 B级 C级 ,观澜展示区经验总结,大门,栏杆,仿古铜,砂岩,GRC,标识,项目经验,项目设计总结 客服缺陷反馈 营销市场反馈,资源积累,设计资源库 项目经验 1.优秀设计节点的验证、固化、推广运用和提升 2.产品线的分级管控模式、套餐的研究 3.项目设计总结 4.客户反馈缺陷 产品线 1. 风格档次分类 2. 客户细分模式 3. 产品线运用，价值点提升 4. 标准化模块,风格档次,档次分级 超A级 天字系列 天悦湾、天域、天玺花园 A级 山系列 香蜜山、伊顿山、宝荷路 B级 个性系列 名津、名轩、梅陇镇 ,风格分级 法式官邸 褐石系列 即将逐步建立 现代典雅 欧陆风格 写意古典,风格档次,关键词选择 自由自在、刺激乐趣、个性、展现自我 激情、活力、科技、效率、性价比、 高尚、自然、简约、安逸、亲切、 安全、信赖、服务、品质、经典,客户细分 奋斗/理财 现代/炫耀 传统/尊贵 逍遥/享受 ,项目设计策划，实现产品价值提升,客户细分,人群特征 传统居家：温馨、舒适、自然、实用 价值观分析： （1） 自由自在 易满足，轻松，快乐 ；无忧无虑； 忘记每日忧愁，积极，乐观； 自发，简单，灵活，有趣的多样化； 我享受生活并容易安于生活 ，不放弃快乐轻松的时刻； 寻找给我带来乐趣的东西 ，我不喜欢被强迫 ； （2） 服务 愿意为更好的服务质量而支付更多的钱 当我询问一件商品时，我希望得到直接而诚实的回答 喜欢在服务态度好并且愿意提供中肯建议的商店里购物 好的服务包括在售前、售中和售后所给予的建议和协助 （3） 高尚 希望做一个有道德的人；喜欢参加公益活动；乐于助人； 我极力反对过于浪费和奢侈的生活方式 （4） 安全 喜欢生活很安稳的感觉， 比较严谨，有远见的人，很少愿意冒险（包含经济和其他方面）； 很看重安全性，总是认真地对待提醒和安全使用方法；,产品线的运用,价值点关注,区域认同感 地段有发展潜力、配套设施好、符合居住习惯 主力户型 三房两厅两卫、四房两厅两卫 功能需求 （1）书房 （2）儿童房 产品关注点 （1）户型设计合理 （2）朝向采光 （3）空间利用和降噪 产品特点 空中花园 赠送方式 （1）储藏间（2）户内花园（3）景观阳台 产品风格 外立面：新古典及现代明快； 景观：实用型； 装修：现代式、欧美式和中国传统。,产品线的运用,项目设计策划，实现产品价值提升,实现价值点提升,以提高住宅公共空间价值提升为例,首层大堂、标准层大堂设计管理创新与标准化 1、室内专