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房地产开发企业采购舞弊风险管理摘要:房地产开发企业是一类特殊的企业形式,它以开发和建设新的住宅和商用房产作为主要业务。房地产开发的特点是投资规模大,建设周期长,开发风险高。而在房地产过程中,物资采购是非常重要的环节之一,蕴含着重大的舞弊风险,是所有房地产开发企业必须重视而又难于管理的薄弱地方。本文介绍了房地产开发企业的采购风险,以实例形式论述了现代房地产开发企业的采购现状,进而粗略总结出改进的方法。关键字:房地产开发 采购 风险 一、 绪论:(一)房地产开发简介房地产开发企业作为一种特殊类型的企业,以开发商用和住宅用房产作为主业项目管理形公司。城市房地产管理法第二十九条规定“房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业”。在我国,大型的房地产开发企业有万科、恒大地产、保利房地产有限公司等等。(二)采购在房地产开发过程中的重要意义采购是一切企业,不仅是房地产开发企业的,也包括生产制造企业、商品流通企业的必须非常重视的环节,因为采购直接影响着成本,影响着质量,进而影响着企业的利润,甚至关乎企业的生死存亡。对于房地产开发企业来说,影响一个开发项目成败的关键点有三项:投资、进度、质量。投资是企业开发项目的成本,进度往往决定的项目的工期,质量是项目好坏的保证。三者是相互影响,相互制约的,工期的延长会造成项目投资成本的增加;加快工程进度,虽然会减少项目投资,但工程质量却会受到影响。采购之所以在开发过程中重要,是因为采购物资的好坏,同时影响着投资、进度和质量。首先,采购物资的质量,直接决定工程的质量。工程物资用于工程项目,其质量必须符合一定的标准,否则就会出现豆腐渣工程。1999年1月4日,重庆綦江彩虹桥整体坍塌,40人死于非命,一个重要的原因在于钢管混凝土问题。另外,如果采购过程中的质量不合格,会造成工程返工,增加工程成本。 不仅如此,企业之所以必须要重视采购,还在于采购是非常容易出现舞弊的地方,如果不加管控,很容易引进质次价高的物资供应商。对于房地产开发企业来说,这会对增加工程成本,延长工期,影响工程质量。二、 采购环节中的舞弊风险房地产开发企业的采购往往是大宗的工程物资的采购,采购的价值大,应此决策时必须慎重。采购的形式按照国家法律法规或公司制度的规定多采用招标的方式,无论是公开招标还是邀请招标,其目的都是为使采购过程公开透明,防止出现串标或围标的现象。一、“围标、串标”的表现形式和危害“围标、串标”一般是由招标(代理)人与投标人之间或投标人相互之间采用不正当手段,对招投标项目进行串通,以排挤竞争对手或损害招标人利益为目的,从中谋取中标的行为。这是一种企业严重缺失诚信的投机行为,其实质是企业之间串通哄抬标价,谋取不正当利润。(一)“围标、串标”的表现形式。“围标、串标”的表现形式较复杂,较为典型的主要有三种:招标人或招标代理人与投标人串通;投标人与投标人串通;招标人或招标代理人、投标人与专家评委串通。1招标人或招标代理人与投标人串通的主要手段:一是,招标(或代理)人通过招标公告、招标文件、评分细则等办法设定有利于指定投标人的限制条件,图谋指定投标人中标;二是,招标(或代理)人通过肢解、分期分批等办法降低工程规模,或者通过领导审批达到邀请招标或直接发包的目的;三是,招标(或代理)人通过合理最低价评标办法,串通暗定的投标人用大大低于成本价的低价中标,中标后采用变更工程量等手段提高决算价格;四是,招标(或代理)人通过规避招标等其他方式另行发包,达到指定投标人中标的目的。2投标人与投标人之间串通的主要手段:一是,某一投标人与其他投标人相互约定,以多胜少排挤竞争对手(或者全部串通),操纵抬高或降低投标报价,达到本企业中标的目的。二是,投标人之间内部协调,内定中标人,轮流以高价或者低价中标。三是,某一投标人通过借用资质、非法挂靠、故意废标、收买(或出卖)投标文件等手段从中获利,谋取中标。3招标人或招标代理人、投标人与专家评委串通的主要手段:是招标(或代理)人、投标人通过招标交易中心关系或者其他途径,熟悉评委并授意、串通甚至收买专家评委故意压低其他投标人的评分,达到指定投标人中标的目的,在综合评标办法中较多出现。“围标、串标”的手段非常隐蔽诡秘,一般难以辨别真伪,但是我们只要善于分析,勤于思考,用法律手段和规范管理制度为武器,也不难找出其中破绽。二、 采购舞弊风险管理(一) 防止将采购项目支解,以规避招标。很多房地产开发企业都规定,在一定金额的采购金额以内,由公司的采购部经理授权审批通过,超过这一额度,由主管采购的副总授权。对于大型的工程采购,必须进行采购招标,以防止引入质次价高的供应商,出现舞弊行为。因此,现实工作中,有一种舞弊手段是,采购人员将采购金额支解,将一项大额的采购支解成多项小额的采购,以规避招标采购,达到舞弊的目的。例如:某房地产公司规定,采购金额在20万元以下的,由采购部经理审批,采购金额在50万元以上的,必须实行供应商

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