旭阳台北城市场调查报告.doc

2010级房地产职业学院营销策划专业旭阳台北城市场调查报告系部名称 班级名称 学 生 指导老师 摘要2012年上半年，重庆房地产市场总体呈平稳态势。2012年上半年重庆主城区共成交商品房105541套，成交建筑面积990.62万，与2011年同期增长41.1%，成交套数增加2.67万套。2012年上半年商品房成交量回升的趋势明显，甚至略高于2010年上半年，仅次于2009年同期，环比2011年下半的成交量增幅也达到23.1%。从城市布局来看，2010年重庆主城进入“外环时代”，千万平方公里、千万人口特大城市的建设序幕由此拉开。在“十二五”期间，将迎来重庆房地产业发展的重要机遇。同时，也将为房地产行业提供强劲的市场需求，并推动重庆房地产业向更高、更深层次发展。中投顾问发布的2012-2016年重庆房地产市场投资分析及前景预测报告共十六章。首先介绍了房地产的定义、分类、市场特点等，接着分析了中国房地产行业的发展概况、重庆房地产业的发展环境以及重庆房地产业的运行情况。然后分别介绍了重庆土地市场、住宅市场、别墅市场、商业地产市场、写字楼市场、二手房市场的发展。随后，报告对重庆房地产市场做了市场营销分析、投融资分析和政策背景分析，最后对重庆房地产市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。随着限房、限贷、限价等重磅冲击使房地产收到严重的控制，消费者持续观望，市场看跌气氛浓厚,房价问题已成为到人们日益关注的话题。为了了解目前重庆市房地产市场以及消费者的需求定位，我们于2012年10月3日针对重庆市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析重庆市房地产消费者市场的情况。 目录一、 项目背景3二、 调查目的3（一） 调研房地产市场的发展3（二） 调研旭阳台北城进行深入了解。3三、 调查方法3（一） 调查对象3（二） 数据来源3（三） 实施过程及问题处理4（四） 数据处理方法及工具4四、 调查结果4（一） 企业现状4（二） 竞争对手4（三） 目标市场分析4五、 结论和建议4（一） 从消费者需求来看4（二） 建议：加快经济建设，政府制定惠民政策，提高居民收入水平。4六、 附录4旭阳台北城市场调查报告一、 项目背景旭阳台北城以台北市规划为蓝本，循依台北城市生活、风情和理念，筑入台北塔、文化馆、民俗馆等台北地标人文建筑形态和符号，籍由国际顶尖建筑规划及设计大师手笔，荟萃国际领先的设计与规划理念，精心锤炼锻造，以原味台北生活的理念，逐一呈现原味台北情调。旭阳台北城项目为109万方的台北风味都会商业中心，将城市精华汇聚以此，以西永第一核心商圈，西永台北步行街的繁华面貌呈现。项目涵盖洋房、高端公寓、高层住宅，商务公寓、五星级酒店，国际甲级写字楼，步行街商业等建筑形态。二、 调查目的（一） 调研房地产市场的发展（二） 调研旭阳台北城进行深入了解。三、 调查方法（一） 调查对象通过采取问卷调查的方法，对重庆市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20岁以上。（二） 数据来源通过对台北城项目实地调研，网上资料收集并对消费者拦截进行问卷调查（共发放调查问卷60份，有效回收50份，回收率达到90%），来得到宏观、自身、需求市场、竞争市场等数据。（三） 实施过程及问题处理时间工作内容参与人员2012年10月3日9:00时校门口集合余倩 盛丹 向溶雪2012年10月3日9:30时台北城项目自身情况调研余倩 盛丹 向溶雪2012年10月3日10:00时消费者调研余倩 盛丹 向溶雪2012年10月3日11:10时对手楼盘报刊文献的收集分析余倩 盛丹 向溶雪2012年10月6日9:00时校门口集合余倩 盛丹 向溶雪2012年10月6日9:30时对手楼盘现场踩点调研余倩 盛丹 向溶雪（四） 数据处理方法及工具获取调查结果后采用Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前重庆房地产市场方面的情况。四、 调查结果（一） 企业现状楼盘位置沙坪坝区大学城中路（重庆城市管理学院正对面）定位客户群定位老师、家住大学城的居民主题定位“西永大学城第一核心商圈”的大型都市综合体建筑类别小高层、高层、超高层、临街商业装修状况毛坯起价5900/平米物管公司深圳长城物业集团股份有限公司物管费2.2元/月/平米占地面积376104平方米总建筑面积1095328平方米容积率3绿化率30%开盘时间2012年09月16日入住时间2013年12月08日开发商重庆恒阳房地产开发有限公司交通配套轨道交通：地铁1号线(朝天门到大学城)，2012年通车；轻轨7号线 。 高速：成渝高速、渝隧高速，319国道 。 在建道路：双碑隧道、双碑大桥(大学城至江北区)预计2012年全线通车 。公交：重庆北站大学城(908路)、北碚大学城(565路)、大坪大学城(907路)、四川美术学院大学城(456路)、重庆师范大学大学城(266路)、龙溪镇大学城(910路)、重庆大学A、B区大学城(909路)、壁山-大学城(910路)沙坪坝-大学城(888路)。卖点西永第一核心商圈，台北风格。（二） 竞争对手项目名称龙湖源著天街里协信城立方北蔍国际城盛豪首港城开发商重庆嘉逊地产开发有限公司协信集团重庆北麓置业有限公司四川盛豪房地产开发投资有限公司pp地理位置渝北新牌坊新南路西段B分区B3-2地块沙坪坝大学城东路9号(重庆科技学院前100米)沙坪坝大学城（重庆科技学院旁）沙坪坝区大学城东路（重庆科技学院前行800米）占地面积224378平方米470000平方米117339平方米111966平方米小区规模940759平米1020000平米450000平方米362846平方米小区内配套车库、篮球场、座椅、老年活动设备、儿童娱乐、区室内外网球场、田径场、篮球场、室内恒温游泳场、室外游泳场、门球场、攀岩与滑板场地等场地以及全民健身中心：两所知名幼儿园；10余个供业主邻里交流、会客的精装泛大堂，亲子、娱乐等泛会所；8万方大型集中自持式商业，包括大型高端精品百货、IMAX星级影院、大型超市旗舰专卖店以及高端精品餐饮等众多商业物业；五星级酒店；30亩生态公园；游泳池。内设游泳池、羽毛球场、篮球场、2500方幼儿园，沿街近20000的商业配套，超市、商场、银行、餐饮、娱乐、门诊等一应俱全。盛豪首港城配有社区服务用房，邮政分局，幼儿园，合计面积约4600，并有9个乒乓球场，5个羽毛球场，1个标准篮球场，拥有1个标准健康步道，6个可供儿童嬉戏的游戏场地，1个室外综合健身场地，和1个景观泳池。开盘时间2012年07月21日2010年10月1日2010年11月1日2012年10月1日建筑结构框架框架框架框架户型、面积跨度户型1室2厅1卫变2室2厅1卫 ，面积跨度在1-10之间售价起价9000元/平方米均价6500元/平米均价5600元/平米均价6300元/平米付款方式按揭按揭按揭按揭（三） 目标市场分析1、购买者未来买房计划分析图一我们从图一可以看出，暂时没有计划购房的占37，两到三年之内的人占23，一至两年内的人占8，一年内的占22，半年内的占10。由此我们可以看出，大多数消费者的购买能力和购买积极性不高，开发商应提高消费者的购买积极性。2、购房的住宅类型分析图二从图二我们可以看出，别墅占7，高层占18，小高层占40，多层占35。这样看起来，小高层与多层的需求最多，所以开放商应着重开发小高层与多层。3、购房的主要目的分析图三我们从图三可以看出，消费者的购房目的47%为自住；28%为出租；22%为投资。由此我们可以得出，大多数消费者购房是为自己和家人居住，靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。4、购买者对住房面积要求分析图四从图四我们可以看出，在消费者的住房面积中，70平方米以下所占比例较大，为48%；70-100平方米占40%；100-130平方米占7%；130-160平方米的为3%；160以上平方米占2%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为70平方米以下和70-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。5、购买者能承受房价分析图五从图五我们可以很明显的看出，37%的人能接受30万元以下，55%的人能接受30-50万元，3%的人能接受50-70万元，5%的人能接受70万元以上。由此可见绝大多数人还是中等收入水平，能接受的总房价还是在50万以下，而现实房价由于各种原因一直居高不下，让普通居民无法接受。6、购买者对购房最看重的因素分析图六从图六我们可以看出户型设计占26，周边环境6，文化氛围2，地段16，升值潜力10，交通2，内部景观2，内部配套3，价格占25，开发商品质占2，物业管理占7。购买者最在乎的还是价格与户型设计。7、购买者对社区内设施要求分析 图七从图七我们可以看出儿童娱乐区占23，老年娱乐区占11，社区座椅占3，健身器材6，社区游泳池占25，社区篮球场、乒乓球场、羽毛球场等占33。购买者对于社区内的娱乐设施最希望的就篮球场、乒乓球场的最多，其次就是游泳池、儿童娱乐区。所以开发商要多注意这些。8、旭阳台北城认知度分析图八我们可以从图八看出知道的占63，不知道的占37。说明宣传还要加强。9、购买者获取信息途径分析图九我们可以从图九看出，从网上知道的占58，朋友介绍的占26，无意中知道的占16。说明网上的宣传效益比较好，其他方面的就要加强。10、购买者年龄分析图十从图十我们所访问的人年龄绝大多数是30-40岁之间的，有购房能力的。11、购买者的月收入分析图十一从图十一我们可以看出，月收入1500元以下的没有 ，1500-2000元范围的占8%； 2000-3000元的占62%；3000-4000元的占25，4000元以上的占5。由此我们可以得出大多数消费者的月收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。五、 结论和建议通过这次对旭阳台北城的市场调研，我们做出了以下总结。从市场分析来看，大学城拥有15所大学，带动了当地的发展，尤其是房地产行业。加上政府对大学城发展的重视，大学城正处于快速发展阶段。旭阳台北城处于大学城核心地段，并且项目主题新颖，又紧邻西永微电子产业园，项目还将建设109万方的台北风味都会商业中心，所以台北城的升值空间相当大。但是目前还在建设中，比较荒芜，生活配套不齐全，居住人口少，距离主城比较远，交通还急需改善。对于市场需求无法准确掌握，楼盘的销售量受经济影响较大。综上所述，得出以下结论:（一） 从消费者需求来看1、房地产市场需求大，大学城目前有许多专业市场和众多专业经营餐饮娱乐的个体户，造就了大量富人，此外，不远处的电子园及生物医药等高新技术产业，在这里工作的有很大一部分高学历人士，这些人有较高的收入和消费力。2、有效购买力充足。大学城的工人，白领，商人和高校教师，他们收入高切稳定，且有多年的积蓄，随着大学城人口增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。3、投资人对大学城升值潜力看好，随着宏观政策的支持，高薪工业园区的建立，高数渠道，将使大学城房地产具有较大的升值潜力。（二） 建议：加快经济建设，政府制定惠民政策，提高居民收入水平。1、国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价；政府要制定相关法律法规，约束开发商行为。2、提高房屋质量，增加保障房和经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。六、 附录附录一：调查问卷消费者购房需求情况调查问卷 尊敬的先生/女士：您好！我是重庆房地产职业学院的学生，想了解一下您对购房有关问题的看法，您的回答对我们来说十分重要，有助于我们进行更好的学习研究。请根据您的实际情况作答，我们将对您所提供的消息绝对保密。谢谢您的支持。访问员： 访问时间：请在您认为合适的答案上打1、请问您或家人是否有计划于未来买房或换房A 半年内 B 一年内 C 一至两年 D 两至三年 E 暂时没有计划2、如果您打算购房，想购买的住宅类型？（ ）A 多层住宅（6层以下） B 小高层住宅（815层） C 高层住宅（15层以上） D 别墅3、如果您打算购房，您购房的主要目的是什么？（ ）A 自己住 B 出租 C 投资 D 其他4、如果您打算购房，你对自己的住房面积要求是多少平方米？（ ）A 70以下 B 70100 C 100130 D 130160 E 160以上5、您能接受的购房总价是多少？（ ）A 30万以下 B 3050万