项目管理在房地产经营中的作用.doc

项目管理在房地产经营中的重要作用在人类社会的发展过程中，房地产的存在已有悠远的历史。随着人类社会的发展，社会的各个方面如政治、经济、文化、宗教、生活、军事等对房地产项目产生了不同的需要。当然，有项目就有项目管理，这是由房地产项目的复杂性所决定的。在房地产项目的实施过程中，必然要有相当高的项目管理水平相配套，否则将难以确保房地产项目的顺利实施。第一， 项目管理对房地产开发经营的现实意义1） 虽然项目管理的理念及方法在我国施工企业中已经相当普及，但是在房地产开发企业中却未引起足够的重视。与工程施工相比，房地产的项目运作特征更为明显。房地产项目管理具有幅度更宽、内容更广、层次更高、难度更大的特点，高、难度更大的特点，因为工程施工只是房地产开发的一个阶段，因而项目管理在房地产项目开发中发挥的作用会更加显著。能有效实现项目各方的沟通与协调。房地产项目涉及的组织和人员众多，除业主方之外，还有设计方、监理方、施工方、材料设备供应商等。项目有关各方可以通过网络可随时获取相应数据，及时、准确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。2) 在房地产项目中，随时掌握资金的需求、供应、使用和回款情况，保证资金动态平衡是至关重要的。通过对资金计划、到位、支出和回款情况的全面把握，随时提供项目资金状况，帮助业主实现资金平衡，降低项目风险和成本；通过财务接口与企业的财务系统实现完美对接，可以满足项目财务管理的需要。有机整合销售管理功能，使销售资金纳入整个项目资金流。销售是房地产项目的重要环节，它不仅要实现对销售业务的支持，更重要的是要使销售计划、销售资金与项目整体的资金计划和现金流量协调，并进行相关财务处理。采用项目管理，实行招投标制度、项目监理制度，可以杜绝黑箱操作，确保工程质量，防止豆腐渣工程的出现；同时项目管理可以控制项目成本，减少项目超期的风险。项目管理有利于大型开发项目的项目融资。项目融资是国际中长期贷款的一种形式，是以项目的效益作为还款的资金来源，它主要用于那些需要巨额资金、投资风险大而传统融资又难以满足的工程项目。项目管理为项目融资提供了相应的管理机制，从而有利于项目融资的开展。项目管理是对项目从头至尾进行计划、组织、领导和控制的一个有序的管理系统。不同的行业，项目管理的计划、组织、领导和控制的方式、内容有所不同，并且，随着信息技术、网络技术的发展，项目管理的手段需要不断的革新，以满足技术的发展。第二， 项目管理有利于提高房地产企业的竞争力1） 在项目管理中，由于项目各方对于项目的期望值不同，因此要达到满足各方的要求和期望并不是一件很容易的事。比如，在项目实施时，项目的客户可能期望质量高于一切，将质量作为首要目标，而项目实施组织可能会将成本作为首要目标。面对这种差异，项目经理不能只满足一方的要求而忽略另一方的要求。近些年来，由于房地产企业的增多和现实宏观经济环境的制约，使许多房地产企业经营惨淡，企业之间竞争加剧。谁能更好地把握市场，更好地把握需求谁就能在市场竞争中立于不败之地。这使企业把目光转以市场需求为核心的经营管理，营销导向型的企业经营战略日趋明显。通过有效的市场营销研究，可以为企业寻找市场机会，制定详细的经营营销计划，综合组织企业的每一部门和员工的力量，并不断地调整自己的经营品种和营销策略，进行有效的产品、定价或及时实现产品的销售价值，这也有利于树立良好的企业形象促进企业开拓市场，增强企业的竞争力。2） 从人类社会的诞生开始，管理就进入了人们的生活中。从古至今，无数先哲不断的在实践中总结了很多管理经验，并著书立说，有众所周知的资治通鉴，还有不为人熟知的反经，他们从多个方面对管理进行阐述，激发人们对管理的思考。管理的系统化理论化的时间还很短，并且大多从西方引入，他们更多的强调量化和流程化，人性化的东西相对来说太少了。而我国古代帝王治理天下首先强调民心的重要性，然后才是治理的谋略。我们在日常的项目管理中是否可以融合国内外的管理方法,逐步形成自己的管理风格，这是值得我们思考的问题。儒家思想源远流长，被国人所广泛接受。它主张中庸之道，程颐诠释中庸云：“不偏之谓中，不易之谓庸。”（朱熹中庸章句引）。中庸强调正，要按照自然规律做事，我们日常的工作生活又有几个人可以做到中庸呢，中庸只是我们追求的一个境界。在项目管理中中庸之道可以一定程度的弥补现代管理方法的一些不足，使管理更加符合中国的国情。在需求分析阶段，我们需要确定项目的工作范围，然后在此基础上制定相关的范围、人力资源、采购和风险计划。我们首先需要知道各个信息系统可以提供的信息和需要从其他系统获取的信息，以及客户对系统在决策方面的期望。需求的获取和确定由配置管理员协助系统分析员完成，我对系统分析员进行了充分的授权，使得系统分析员可以放手去做。按照他认为有效的方式和客户进行沟通，并且为了保证工作的质量，我们组织了多次评审，使得项目组高效并且可控的运行。同时我们的开发人员对可能使用的技术进行预研，了解技术风险。对于各项计划的制定我们采用从下到上的方法进行，使得整体的计划相对比较准确，并且得到所有组员的支持，增强项目组工作的协调性。为使整个组织能清楚理解项目实施的目的、影响与进度，应做到所有员工都应理解项目实施的原因、意义及其对整个组织及组织内部每个功能、地域实体的影响；广大员工能看到公司高层领导通过实际行动所表现出来的对于项目实施的支持与承诺；保证组织合理安排员工的工作职责和角色转换，以及可能发生的组织结构调整。对系统实施相关的终端用户进行教育与培训，使其以积极主动的心态迎接可能的变革，并具有相应的技能来适应这种变革；加强内外部的宣传与沟通，为项目顺利推进营造一种适宜的组织氛围。变革管理工作的核心是沟通。沟通是取得那些会受到变革影响的人的支持的基础。这种支持只会在关键决策者认识到变革的作用并推动变革时才会取得。3） 在需求分析阶段，我们需要确定项目的工作范围，然后在此基础上制定相关的范围、人力资源、采购和风险计划。我们首先需要知道各个信息系统可以提供的信息和需要从其他系统获取的信息，以及客户对系统在决策方面的期望。需求的获取和确定由配置管理员协助系统分析员完成，我对系统分析员进行了充分的授权，使得系统分析员可以放手去做。按照他认为有效的方式和客户进行沟通，并且为了保证工作的质量，我们组织了多次评审，使得项目组高效并且可控的运行。同时我们的开发人员对可能使用的技术进行预研，了解技术风险。对于各项计划的制定我们采用从下到上的方法进行，使得整体的计划相对比较准确，并且得到所有组员的支持，增强项目组工作的协调性。第三， 在项目实施中，项目管理起着重要的作用1） 项目实施中应该特别强调项目计划的作用。项目计划是项目实施的关键和基础，对于项目成败起到至关重要的作用，他可以指导项目实施、进行项目控制、激励项目团队。同时项目计划制定应该不只是在项目初期，在项目的实施阶段也会根据项目的执行情况和项目控制的措施进行更新。 2） 项目基准计划是进行项目评价和项目控制的依据，不能随意变动，只有在项目范围发生变更时才可能进行变动，最后对于项目执行状况的评价，就是将项目基准计划和项目执行情况之间的比较结果。而项目实施计划会根据项目执行情况，进行相应的调整，控制权限在于项目经理，但执行结果应该通知相关的项目关系人。项目的成败关系到组织、项目团队、项目客户项目的实施应该以实现项目的预期目标为依据。不要期望项目实现更多的功能，达到更高的质量要求。因为这些工作结果的形成，是以项目成本的增加作为代价的，而衡量一个项目成功与否的依据是是否达到了项目的综合目标（成本、时间、范围、质量）。的整体利益，项目经理应该有大局观，不能将项目成败仅仅看作一方的成败。沟通和协调是项目管理中的重要组成部分。人的因素是项目成败的关键，项目客户、发起人、项目实施组织、项目团队等项目干系人对于项目的实施都很重要，如何与项目在系人沟通，平衡他们的利益，把握他们的期望值，对于项目的成功至关重要。重视项目总结和项目积累。项目总结应该包括技术经验总结、管理经验总结、人员评价等。在各方面条件都比较成熟的情况下，我们需要对多个项目的市场机会进行评级，经过总投资、项目建设周期、建筑技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较，从中选择一个最适合开发商的项目及适宜的开发方式，提出项目开发