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文档简介

YWGL-案场报告-溧河花园销售报告-101213 溧河花园销售报告修订日期 2010年12月12日山东盛佳地产机构 l 环境篇 诸城市位于山东省东部,青岛与潍坊交汇处。东面是青岛,西与临沂接壤,南靠日照,北接潍坊。距青岛市(黄岛区)90公里、日照70公里、潍坊90公里,是山东半岛的交通腹地。乘车1小时可达青岛、日照两大港口和青岛、潍坊机场。 经济情况2010全国百强县综合经济实力排名诸城市位于第35位。诸城是中国优秀旅游城市,也被国务院确定的全国沿海对外开放城市。2009年,全市完成地区生产总值402亿元,增长14.5%;财政总收入40.4亿元,其中地方财政收入24.6亿元,分别比上年增长23.8%和20.6%;城镇居民人均可支配收入15514元,农民人均纯收入8327元,分别增长10.1%和8.1%。在2009被省委、省政府表彰为“县域经济发展先进单位”,随着诸城对外开放不断扩大。目前已与60多个国家和地区建立了经贸关系,日本住友、伊藤忠、仁木,韩国尚真、兴亚,美国泰森、沃尔玛,马来西亚金狮,以及北汽福田、中国纺织品进出口总公司等国内外知名企业在诸城建立了独资或合资合作企业。2008年完成外贸进出口总额8.4亿美元,利用境外资金1560万美元,分别增长20.5%和130%。 诸城人均GDP相对于整个潍坊地区属于上等水平,城市经济状况良好,城市发展后势强劲;良好的城市经济状况为诸城市房地产行业的发展提供了强有力的基础保障。人口情况诸城市总人口107万,其中密州街道地处全市政治经济文化中心,面积79平方公里,耕地面积4万亩,辖43个行政村,29个居委会,总人口 13.2万人。是中共诸城市委、市政府所在地。人文地理诸城历史悠久,人杰地灵。因舜帝出生于城北的诸冯村而得名。汉代置县,宋代为密州州治所在地,苏东坡在此任太守两年,写下了水调歌头明月几时有等千古绝句。诸城名人辈出:古有春秋七十二贤士之一孔子的学生公冶长;清明上河图的作者宋代宫廷画家张择端;北宋金石学家赵明诚;清代宰相刘墉;四库全书总阅窦光鼐等名士重臣。近有王尽美,诗翁臧克家,文学巨匠王统照等。诸城还是全国罕见的恐龙化石宝库,目前世界上最大的鸭嘴恐龙化石就出土并陈列于诸城,因此,诸城又称“龙城”。 诸城自然资源丰富。全市耕地面积160万亩;水资源总量6亿立方米;境内已探明的矿产资源20余种,总储量1.3亿吨以上,其中沸石岩、明矾石、金红石储量丰富,且为山东所独有,极具开采价值。诸城旅游业以恐龙文化为主调、名人文化为主线、以“六山七水八园”(马耳山、障日山、大山、常山、竹山、卢山、潍河、涓河、扶淇河、芦河、墙夼水库、三里庄水库、青墩水库、万亩板栗园、万亩桃园、万亩梨园、万亩茶园、万兴植物园、大源园林、密州园林、松岛鹿园)为主体的现代旅游城市框架。消费水平2009年末金融机构各项存款余额150.2亿元,比上年增加了16亿元。其中居民储蓄存款余额109.9亿。,显示出一定的潜在消费能力。消费品零售总额较同期增长16.2%,人均社会消费品零售额增长17%,表现出诸城居民消费能力正在释放。诸城零售额增幅高于储蓄额增幅,更多的资金被用于消费,表明诸城市民消费意识进一步增加,经济增长信心指数逐年增加。 潜在的消费能力、积极的消费意识、日益增长的经济增长信心指数为诸城市的房地产发展提供了良好的契机。17200元在岗职工年平均工资为在岗职工平均工资分析:n 在岗职工年平均工资为17200元,金融业、电力、交通、邮政、教育等事业、机关单位单位工作人员工资普遍较高,购买力较强;n 公共管理、卫生、教育三行业从收入水平和人数量方面分析,具有很强的潜在购买力主要产业诸城工业发展迅速。其中以汽车及零部件、食品加工、纺织服装为三大主导产业,实现产值、利税分别占全市工业总量的85%以上。拥有福田、外贸、得利斯、希努尔、龙光、义和等一批知名企业,全市拥有中国驰名商标5件、中国名牌13件、国家免检产品13件,省著名商标29件、省名牌产品41件,省级优质服务品牌2件。知名品牌从层次到数量均居全省县级市最前列。l 市场篇 诸城市良好的经济状况、消费者日益增长的消费能力和消费信心、旧城改造步伐的加快等相关因素,为房地产行业的繁荣和发展打下了基础。另外由于本市土地出让量的剧增、众多开发项目争相跻身,使得商品房供应量增长速度大大超越了消费需求的增速,市场竞争态势严峻,销售压力也不断加剧。现阶段房地产项目开发以解决第一次购房为主,市场开发以实用型和价格引导为主,小户型、多功能、低价位、配套精简,注重交通和生活方便等成为市场主导产品,“经济适用房式”的小区成为市场的主流。诸城市场的楼盘供应仍以小盘居多,大盘少,引导性差。开发规模除个别10万左右的楼盘外,主要都在5万、甚至2-3万平方米以下。其中,知名企业得利斯开发的72万平方米的得利斯世纪城在本地有相当的影响力。均价在3700元/平方米。中心城区的均价在28003700元/平方米左右。与此同时,位置距离城市也比较偏的特别是昌城镇、密州街道等四个副中心的城镇房地产市场也如火如荼。其中,位于昌城镇的水岸-馨香苑(资料见附件1)距市区7公里。开车10分钟左右。从10月份开盘到目前销售了20套。价格在15601700之间。诸城大的房地产项目主要又主要集中在西部,沿河发展。随着市政府新的发展规划。城市建设将“东移北扩并向东南发展”这点对本案有相当大的利好。良好的发展契机、强大的市场压力,使得机遇与风险并存。在这种特殊的市场态势,必须以优良的产品品质辅以专业的、高素质的营销团队相支持,才能赢得消费者、扩大市场份额,进而取得最终的成功。l 产品篇1、基本资料/经济技术指标注册名:企划名:开发商:建筑单位:设计单位:监理单位:行销企划:物业公司:基地地址:售楼处地址:售楼处电话号码:预售证编号:基地面积:总建筑面积:建筑层数:可售户数:容积率:绿化率:绿化面积:集中绿化率:物业管理费:公开时间:交房时间:得房率:建筑形态:停车位:2、产品规划及建筑特色 在建筑上强调全区建设的整体性,包括:功能布局、住宅公布、道路系统、绿化系统与市政基础设施,统一规划形成整体感。1)、建筑外立面a、外立面的取材:b、全视角设计:c、简约、精致的风格取向:2)、建筑布局 本案的基地位置呈围合型分布,东南侧与西南侧分别为 建筑布局基本可归纳为如下几个特点:建筑结构:3)、建材和配套表建筑结构:公共外墙:公共内墙:室内地坪:室内墙面:室内天花:公共楼道:窗框/玻璃:卫生间:厨房间:阳台:进户门:燃气:供水:供电:空调:电话:电视接收:网络:访客系统:电梯:安防系统:管理系统:消防:门禁:物业管理:4)、房型和面积配比l SWOT分析据与诸城工商银行房贷科数据显示:房贷总额比上年增长8000万,全市一手房成交户数2000户左右。估算二次置业者占20%多。第一次置业者仍是的主力购房人群,这是诸城的房地产的主要特点。但就现在城市的人均收入和贫富差距而言,仍然有大量的人买不起房子,只能继续住在以前的自建房、单位房和租赁房里面。一手房小面积多功能户型为畅销户型,二次置业正在形成。购房目的也逐步从满足自住到作为一种投资工具的购房。同时随着住户对住宅消费的需求在不断升级。从满足数量转为追求品质;从注重地段到户型结构再到对小区配套、景观;从追求实体性产品扩展到追求生活方式的产品。我们对本项目作第一次SWOT分析,以便更好的服务于销售业务。优势1. 诸城市城市发展东移北扩,东移向东南发展,我们楼盘正好处于政府重点规划的区域;2. 2007年诸城荣获山东省政府颁发的“山东省适合人居环境奖”是潍坊地区唯一获奖的县级城市;3. 诸城是“中国优秀旅游城市”,2007年投资1000万升级改造恐龙公园。市民生活将非常丰富;4. 城市的人均收入和贫富差距而言,仍然有大量的人买不起房子,只能继续住在以前的自建房、单位房和租赁房里面。5. 一手房小面积多功能户型为畅销户型,二次置业正在形成。6. 价格便宜,三线城市的价格的敏感度很强,价格对市场的引导作用很大,聪明的诸城人喜欢有便宜赚的房子。7. 东靠溧河,改造之后将有大面积的水域风光,对于提升小区品质起到非常重要的作用。8. 本案大多数为别墅项目,人群层次较高,生活品质高9. 本案距市区约9公里,远离城市喧嚣但又能享受城市之便利,作为第二居所实为首选10. 小区重点打造的溧河景区将为客户营造一个世外桃源。是一个中国人理想的居住模式:缘溪行,夹岸桃花,芳草鲜美,水尽山出,其上一洞,仿佛若有光;人洞蛇行先狭后宽,豁然开朗,土地平旷,屋舍俨然,有庆田美池桑竹之属11. 小区的沿街有两栋商铺共34户,可满足日常生活所需。12. 小区沿诸城核心要道密州路直行即可到达诸城市中心等繁华地段。13. 小区配有省级规范化幼儿园一栋及潘旺社区行政中心。14. 小区容积率在1.215. 市政府规划中的大规模社区一期10栋多层,44栋联排及独栋别墅。二期,三期分别不低于100栋别墅。16. 地处潍坊青岛日照交汇处,是山东半岛重要的交通枢纽。使通往青岛,日照等沿海城市更为便利。17. 每栋别墅都带有独立的院落,尽显私密与尊贵。18. 亲近大自然,满足人对健康以及人们对品质生活的需要。19. 超高的性价比,劣势:1. 城市大的房地产项目主要又主要集中在西部,本地区仍比较荒芜,2. 客户整体量不大。一年成交量不到近30万平方米的市场(2007诸城统计月报数据截至到2007年11月,2007年商品房销售面积21万平米,销售额4.3亿;2006年销售面积46万方,07年引楼宇经济对市场的冲击较大,从10月份市场方开始复苏,2007年计划成交37万方)。3. 喜欢小区规模较大,配套全,物业管理规范的房子,注重小区周边配套完善,孩子上学、购物等便利。对户型要求比较高,比如南向的客厅和卧室、卫生间的布局。4. 注重小区环境的营造,温馨安全,渴望安静和空间,期望得到心灵空间的释放。5. 小区周边除自带的幼儿园和社区之外无其他配套生活极为不便利,6. .交通极为不便,距市中心9公里,且无公交车。7. 自身建筑风格无鲜明的卖点,作为一个别墅项目,无法突出档次的卖点。机会1. 诸城市城市化进度促进房地产市场进入高速发展期,到2012年城区人口将从目前的30万发展到50万,人口的俱增必将促进诸城房地产市场的快速发展。2. 城市目前工作时间偏早,7点半上班,中午一点半上班,晚上不敢玩的太晚,购买力没有得到释放,消费空间没有,消费半径较小,市民的选择是十分实际的。3. “东坡小区”现象体现了这个城市房地产开发水平的滞后,也提出了一个可以参考的模板,东坡小区是城市早期开发的安康工程性质的居住小区,有一定的历史背景,位置距离城市也比较偏,位于东郊街,但凭借一定超前的规划、完善的配套,规范的物业管理,赢得了市场的一致认可,房子的价值也在不断提升,现近3000每平米的价格在城市中也是高价位,新房也卖不过他。威胁1. 据相关报告表明,诸城人本区域的购房意识缺乏认可度,据了解相当部分条件好的客户首先的购房地点是胶南和日照。2. 市场供应开始放量。从诸城发改委2009年立项的81地产项目来看。未来市场的供应量较大。l 答客问一 周边情况1 小区位置在哪里?答:2 公交车有哪几路,如何前往?答:3、商业情况怎样?答:二 发展商1、 是哪一家?信誉如何?答: 2、 由哪一家建筑公司承建。答: 3、 由哪一家建筑设计院设计?答: 4、所有证照是否齐全?答: 三 建筑、装修1 小区何时开工?何时封顶?何时交付使用? 答 2 建筑质量是否保证?答: 3、采用电梯几部、何种电梯?答: 4、 楼层数?楼层高?答: 5、 小区楼间距?楼与围间隔?答: 6、 小区住宅得房率多少?答: 四 产品1 基地面积多大?共几幢楼?答: .2、几种户型及面积?分滩面积主要分滩些哪些地方?答: 3、 区有体积何种配套?答: 2 是否有停车声?车位有多少?答: 3 八角窗高度?临街阳台高度?答: 4 小区安全系统如何?答: 7、小区的入口在哪里?答: 7、 如何付款方式?答: 五、手续1、 签合同是否可以修改或更名?答:可以,但已签订过的合同若需要修改的或更名要收取手续费2、 下定后退房或签约后退房,定金可否退还?答:不能。3、 交房时,销售面积有误差的怎么办?答:误差在于2%以内不能加减,超过2%的按房管局的测量值多还少补。4、 产权如何办理?税费如何?答:产权在综合验收后3个月内进行登记办理,大约需要半年时间。买方税费为房价的1.73%。5、何时拿到产权证,我们怎么才能放心? 我们在明年4月交房,并可马上办理产权证,以我们集团的信誉作保证,你们可以看看以前我们所开发的项目,我们的承诺一定会实现,在合同上已说得很清楚,如果违约我们将受到的不只是经济上的损失,更严重的的名誉上的损害,将来还会继续开发。6、墙体是用什么材料做?答:我们墙体都是用钢筋混凝土浇灌而成的,内有隔热层、隔音层、防潮层。因而十分牢固。7、 面使用权归属?答:屋顶、地面使用权为全小区居民共同拥有使用权。8、 物业管理费用多少?答:具体要报物价委员会审批,按目前市场行情,多层不带电梯9、 付款完是否要票据? 答:要,收款收据。10、 哪家银行办按揭?手续如何办理?利率?交款? 答:本案的按揭由办理手续由卖方负责办理。目前15年的贷款利率为5.31%,630年的利率为5.318%,实际上使用的面积与楼书上的建筑面积是否一样? 是不一样的,楼书上的建筑面积包括私有面积和公有面积,这实际上使用的面积也就是私有面积,不含分滩面积。11、在定合同时,应准备哪些证件? 答:应准备身份证、收入证明、结婚证明、户口本,如果你是港、澳、台胞,则还要带港、澳、台籍证。之房型的优缺点优点:客厅1、 巧妙的利用过道将卧室门与厅分开,不仅明显的形成了动静分隔增强了私密性,同时也使客厅完整增加了安定面,便厅的布局更为合理2、 进呢门距离电梯近出入方便,距离卧室远私密性好3、 进门就是客厅,气派4、 进门处可以设计玄观保证了美观私密5、 5米的宽敞客厅雍容华贵,一般住宅客厅在4.5米6、 客厅开间5米、进深5.15米,装修容易布局7、 客厅有大阳台,开间5米,进深2.02米,增加了活动休闲的空间8、 客厅的安定面较大,方便装修设计布局9、 客厅与卧室距离厨房远无油烟味10、 客厅阳台采光面宽,采光好11、 客厅阳台朝南,双面采光,日照充足卧室12、 房间南北通透,通风效果好保持了干燥,避免了潮湿13、 3房2厅100平米面积大小适中实用14、 2个卧室和客厅都朝南,日照充足居住感觉舒适15、 每间卧室外都设有空调外机位,确保了外立面的完整美观16、 北向卧室、南向次卧室设计了凸窗,增加了采光面,而且景观也好17、 北向卧室面积大小适中,实用18、 两间卧室进门处没有面积浪费19、 南向卧室方正好布置20、 主卧低台凸窗设计在不增加面积的同时观景更为自由21、 主卧室方正好布置,开间3.9米属于超宽开间,可以放置2米长的标准床外还可以摆放电视柜,增添卧室的居住品质22、 卧室设计较为集中,休息区域和会客区域相互分离,互不干拢,功能区划明显厨房间、餐厅23、 餐厅与客厅通透而且相互错开,使得功能划分更明显24、 餐厅带独立阳台,视野开阔为就餐增添了情趣25、 餐厅带有工作阳台,增加了阳台的功能同时也使餐厅的空间得以延伸26、 餐厅与客厅用过道自然分割,可做屏风划分区域27、 餐厅紧靠厨房,方便实用28、 厨房开间2.2米,进深2.6米呈矩形可布置做L型的操作台,使用方便同时减少了操作中的行走动线29、 厨房大小合适,经济实用30、 厨房是明厨,通风采光好卫生间31、 客厅干湿分离,可放置洗衣机解决了卫生间利用率低,布局不合理的弊端32、 干净卫生,功能分隔更为明显33、 客卫到客厅、餐厅、次卧室动线短,使用方便34、 卫生间的门不对着客厅较雅观35、 两间卫生间位置较近,容易铺设热水管道,降低热能的浪费36、 两间卫生间均有窗,通风采光好,改善了以住卫生间阴暗潮湿的弊端37、 主卫生间开门合理,保证了室内视觉效果38、 整个房间有2个卫生间,是两房的发展趋势,也增加了功能性又使生活干净卫生39、 主卧室中有独立的卫生间,干净私密性强40、 卫生设施放同一轴线增加使用空间整体性41、 南北双阳台的设计和3间卧室都采用凸窗的设计提高了居住的品质42、 功能齐备:储蓄窒、卫生间、儿童房、书房一应俱全43、 保持了一定的动线使房型有层次感44、 一梯两户,户数少,居住安静45、 电梯间不靠近卧室,安静46、 阳台不封算一半面积实惠,两个阳台分别为47、 宽大的过道使进门就有通透的感觉48、 如不需要储蓄室可改动墙体,增加次卧室的面积49、 有独立的贮藏室方便使用,储藏室1.4米开间面积合理利用率高,进深小便于摆放物品50、 过道中设有储藏室设计合理构思巧妙,使原本功能单一的过道有了很大的用武之地51、 过道较长进深感较强,不觉得拥挤缺点:转优点1、 客厅门对房门不雅观卫生间无论对不对房门,都应该随时关门2、 进户门处无玄门设计私密性欠佳因为走道较长有过渡空间无须设置玄观考虑到个人的喜好也可以自行设置玄观3、 进户门没有鞋柜不方便可做个低柜4、 走道过长浪费面积走道长是为了让客厅与卧室完全分离,保证了每个区域的完整性并可在走道放上各种装鉓物品使居家更温馨5、 门口离厨房太远,卖菜回来不方便门口拐弯就是厨房,也没经过房间,比较卫生6、 厨房无独立阳台节省面积,厨房近5平米,足够用了7、 卧室无阳台不气派卧室设计有新颖的凸窗,实用,而且是送的面积8、 房间不可自由改动布局,单调保证整体的安全性,而且本身布局已经很好9、 阳台不封闭,作用变小不封闭只算半面积,划算。阳台看风景和晾晒衣服,本来也不能当房间用10、 太紧凑,无特殊活动空间(如放钢琴的地方,放健身器的地方)客厅很大,钢琴可以放客厅,更显得高雅。健身器可以放阳台或卧室。面积紧凑价格低,而且今后升值后也方便出售或出租11、 无保姆房三房的设计足够一家三口居住,如果需要可以用北向卧室做保姆房,而且本身定位是普通自用。以经济实用为出发点设计的房型12、 若设计为错层会更美观错层也不是复式,只 是在房内多几节台阶,分割卧室和厅,但是从建筑结构上降低了抗震性13、 无独立佣人出入门设计出发点是经济实用14、 房间内无步入式衣柜,不气派卧室是够宽敞,可以放大衣柜,另外设计有储物间,可以放很多非当季的衣服,使卧室的衣柜更有季节性15、 两卫装修成本高,利用率低两卫更卫生如果实在不需要,可以把主卧室的卫生间改成卧室的衣帽间。16、 进卧室口经过客厅,私密性差活动空间主要在客厅,如果主人想休息,进入卧室只经过客厅一次就可以了,而且卧室在最里面,私密性其实更好17、 进户门正对电梯,感觉不安全小区保安好,而且出电梯就进户很方便18、 整套房型内走廊长7米,宽1.7米较浪费面积通过走道区公功能布局,保证了动静分区安静私密性好,过道长若是宽度再窄就会感觉压抑,购房不仅仅是解决住房困难而是改善住房条件,因此套内面积适当的“浪费”是为了提高居住品质19、 入口即是客厅,无遮挡,私密性差进门就是客厅显得更气派,可以加屏风20、 客厅虽方正,但显得单调更符合中国人的习惯,现在家具市场大多还是适合方正的客厅布置,房间利用率更高21、 餐厅和客厅不是正对的,通风性稍差这样有空间上的自动分割,显得功能更加独立,只要两面都有窗子,又没障碍物遮挡,通风效果是很好的22、 两厅分开,显得厅太小显得更功能独立23、 餐厅太窄,开间2.7米可放长型餐桌24、 餐厅窄,无地方放杂物餐厅是功能性很强的地方,不适宜放过多的物品,很多东西可以放厨房(比如冰箱)25、 餐厅不适合放圆桌方桌更气派,好布置26、 厨房太小,布置不了太多厨房用具厨房呈矩形,可以利用一半的墙都放橱柜,也能保证过道宽敞27、 厨房无独立阳台阳台算面积的,无阳台更实惠28、 厨房不能与餐厅通透,做敞开式厨房敞开式不适合中国人做菜习惯油烟大,敞开式会使屋内太油腻l 政策篇为贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的一系列决策部署,按照国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)的要求,经省政府同意,现就促进房地产市场健康发展提出以下实施意见。一、关注民生,加大保障性住房建设力度二、调整优化住房供应结构,增加普通商品住房供应三、减轻居民购房税费负担,鼓励普通商品住房消费四、加大金融支持力度,提高融资和消费能力五、合理调控土地供应,加强房地产开发用地的规范管理六、规范税费管理,为房地产市场健康发展创造良好环境七、加强组织领导,确保各项政策落到实处这一年是国家政策调控房价最严厉的一年,国五条,国十条的制定,取消首套房的贷款利率七折优惠,等等一系列措施9月新政策个人房贷首套房首付款比例调整到30%及以上二套房严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定三套房暂停发放第三套及以上住房贷款保障性

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