二手交易注意事项.doc

二手房买卖需要注意的问题（一）(随着二手房交易渠道的日益畅通和国家相关政策的扶持以及老百姓对二手房的了解进一步加深，今后二手房市场将更加活跃，那么作为二手房买卖双方应该注意哪些事项呢？律师建议广大消费者要把好六道关。1、严把房源委托关：房子要出售或要购买，一般有三种选择：一是亲力亲为，自行操作；二是委托二手房中介公司。中介公司拥有庞大的客户群，找到合适的买家和卖家比较容易，但是二手房房产中介市场混乱，水平良莠不齐，坑害消费者的情况时有发生，房屋买卖双方与中介公司之间的诉讼纠纷更是数见不鲜；三是请专业的房产律师全程陪购严把法律关最大限度的避免纠纷的发生。包括查询房屋权属状况；陪同委托人参与房屋买卖合同的签订，审查合同及相关资料；在交易全过程为委托人提供法律咨询等等。2、严把房屋定价关：二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，定价并不是一件轻而易举的事。如果房子评估时有房产律师的参与和指导通过市场比较法、收益法、成本法等方法就可为客户的房子做出较为公正的评估。3、严把签订合同关：近年来，二手房交易双方常常因为合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题。如果委托律师在对合同审查后，再签订，最后达成了买卖交易，随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。4、严把立契过户关：办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。普通老百姓由于缺乏房地产交易知识，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，还浪费了宝贵的时间，花费了大量的人力、财力。而专业的房产律师与有关部门有着良好的合作关系，通晓有关政策法规、办事程序，经验丰富。因此，委托专业房产律师办理房产过户，省时、省力、省心，是众多买卖房屋者的首选。5、严把交付房款关：交付房款是客户最为担心的一个环节。由于互相不信任，卖房的急着拿钱，买房的急着拿产权，都不愿意等。买房人可以将房款公证提存，或者交由银行资金监管机构或者律师师事务所进行保管，买房人的房产证可以交由律师事务所进行保管。从而确保了双方的利益。6、严把物业交验关：物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。在物业交验时，中介公司会提供一份物业交验单供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；物业里的家具是否已搬空；物业钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清。购房人可留一部分尾款暂不结清等物业交验之后再进行结清。南昌房地产律师 二手房律师衷震律师可为购房者提供以下帮助：1、律师陪购：代理委托人查询房屋权属状况；陪同委托人参与房屋买卖合同的签订，审查合同及相关资料；在交易全过程为委托人提供法律咨询。2、律师代办： 办理二手房买卖的贷款、解除抵押登记、网签、过户等手续。3、纠纷解决：协助解决商品房、二手房纠纷；发送律师函；代理起诉、出庭应诉等。4、出具法律意见书 对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否在租或存在权利瑕疵及房屋土地权属情况等出具法律意见书及风险提示二手房买卖需要注意的问题（二）在二手房买卖活动中，要经历查找房源、委托中介、合同磋商、三方(经纪)合同签订、支付定金、办理首付款监管、赎楼、申请按揭、到国土局签订买卖合同、缴纳税费、交房办理物业过户手续等一系列手续。其中在任何一个环节出现问题，均会带来难以预料的纠纷甚至诉诸法院。为了在二手房交易中减少纠纷、规避风险，衷震律师提醒大家以下几个热点、常见问题。第一选择正规注册、管理规范的中介机构选择正规注册的中介机构要“两看”:看机构备案，看人员持证1、看机构备案:不管是买卖双方自行成交还是通过中介机构撮合成交，均要通过正规的中介机构网上申报并签定合同。如何鉴别正规的中介结构呢，买卖双方应该查看中介结构的备案证书。看人员持证:2、买卖双方和地产经纪人员治谈时，应要求其提供“房地产经纪人员执业登记牌”，也可以在北京市国土局网站核实地产经纪人员职业登记牌的真伪。另外衷震律师提醒广大购房者不要盲目相信经纪人员，双方应养成保留各项交易资料的习惯。专家提醒之一:买卖双方提交给经纪人员的资料、双方签署的补充性文件应复印留存或要求经纪人员签署文件接收回执。在合同签订时，应补充约定经纪公司在其跟单经纪人员变动的若干天内书面通知双方并办理资料和业务交接手续，如经纪人员一旦变动而未及时移交甚至丢失，应追究经纪公司的贵任。第二要注意买卖主体及房屋权属的审查 1、审查房屋产权真实性.调查真正的产权人。二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记薄上的房屋所有权人。购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件，特别注惫要求提供对方身份证复印件。 衷震律师体醒大家：没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖，同时以下情形的二手房禁止买卖: (1)司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的; (2依法收回土地使用权的; (3)共有二手房，未经其他共有人书面同惫的; (4)权属有争议的; (5)未依法登记领取权属证书的; (6)已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的;（7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无禁止买卖情形: 2、对是否存在共有人进行审查。 买方在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。应当查明房屋是否具有共有权人二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。对于房屋所有权证书虽为一人，出卖人属于已婚人士的，应征求其配偶的意见。 衷震律师提示：我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。 3、.对所购房屋是否出租进行审查。 已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。购买人还应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。因此，购买人还应当审查该二手房的租赁期限以及提前解除租赁合同的可能性和代价。 衷震律师提醒大家：如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买卖合同有被宣告无效的风险。第三依法审查合同的具体内容1、做好资金规划，禁签阴阳合同二手房买卖中，双方及经纪方签署三方合同之后，在过户时双方还要向国土局提交一份房地产买卖合同。2007年8月1日新政之前，由于各种原因，阴阳合同盛行一时，但也衍生很多买卖纠纷。实践中，中介公司为撮合交易成功，往往许诺买方可以申请到高额度的贷款，一旦合同签署，在申请贷款时许诺的贷款额度难以申请时，就虚构比较高的成交价以达到目的。在普遍实行卖方实收成交价的情况下，买方为了节省资金，往往挺而走险，虚构较低的成交价以少缴税款和卖方签署阴阳合同。衷震提示：作为卖方，应在买卖合同上注明是买方支付相关的税收，不要签阴阳合同，到时可能面临刑法的处罚。作为买方，如果资金规划紧张，为避免申请按揭贷款时额度不够，可以在合同中约定相应的解除合同条款，把自己的风险降到最低的限度，切不可签订阴阳合同。2、明确违约条款和解约条款之间的关系 在房价高涨时期，卖方以承担一定违约金(定金)的代价而解除合同的情况日益增加，作为买方如何有效地避免，应该在合同中认真地设计违约条款与解约条款。同时，作为卖方如何避免买方炒房而转签合同或延期履行也应认真地设计违约条款与解约条款。 衷震律师提示:千万不要把违约金或定金仅仅作为一种违约的“处罚”形式。违约金条款必须和后续处理违约的方法配合设计，否则，对方可以在承当一定违约金的条件下肆意解除合同、变更履行合同的方式或延迟履行，从而使合同埋下很大的隐患。对于有些因解除而带来巨大风险的交易而言，一定要约定解除合同于己有利的兜底条款，如:对方因自身原因要解除合同，必须经我方同意;经我方同意解除合同的，对方需承担解约违约金或适用定金罚则”。或“一方违约时应承担XXX违约责任，同时合同继续履行”，这样的设计就保证了自己对合同解约权的主动权，避免了对方行使违约金或定金条款而达到解约或延迟履行的目的。、明确过户和交房 许多二手房买卖合同把过户和交房混为一体。现在一般把过户和交房分别约定，避免了纷争。在签署合同之前，最好先了解卖方物业费用的缴纳情况，必要时，可要求卖方提供房屋所在物业公司提供的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用的缴纳证明。、明确合同具体内容.特别是附件内容及补充条款内容。5、明确约定交易佣金的收取数额、比例、支付方式及支付时间。6、明确约定定金及交易资金的数额、支付方式、支付时间及资金监管账号7、明确约定应交纳的各项税费、延伸服务项目友收费标准等。8、明确约定交易各方的违约责任与争议解决办法。衷震律师提醒大家：二手房买卖活动，签署合同仅仅是买卖活动的第一步，在其后的赎楼、按揭、委托担保公司、资金监管、办理过户和交付房屋等环节，仍儒谨慎，必要时聘请专业律师参与买卖活动，把交易风险化解在事前二手房买卖需要注意的问题（三）(2010-08-18 21:44:38) 转载标签： 房产随若人们购房观念的进一步理性化，在经济条件还不是太宽裕的时候，购买一套交通便利，具有地段优势，房型、户型合理，物业完善，配套成熟和现房入住等较高性价比的二手房也是一种不错的居住方式。但是，买二手房陷阱多多，购房者不能心急，律师提醒大家在投资置业的时候务必从以下几个方面提高注意力。一、认真审查所购房屋权属1、查看房产证上的产权人与卖方的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售该套房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，此套房屋共有人如不能到场，需出具最好经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。2、婚姻法规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取的房屋属于双方共有财产，买方应要求卖方出具夫妻双方同意出售房屋的证明。3、一确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产权证，买方可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。4、买方可到房屋所在地的房地产交易部门，查到此房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。二、仔细检查房屋质量。衷震律师提醒买房人除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。1、查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭设阁楼等;2、观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等;再次，检查屋内水、电、煤等设施是否完好，可拧开水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象;最后，买方对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质t缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。四、挑选诚信房屋中介如果买卖交易通过中介公司完成，就必须选择一家资信可靠的中介公司作为保证交易安全的前提。所选的房屋中介公司必须是信誉好的大型品牌中介机构，因为，这些大型品牌中介机构不仅有经验丰富的正规执业经纪人员，而且操作也比较规范。五、选择律师陪购律师陪购的目标有二：一是陪购当事人身份的真实性；二是陪购当事人行为的真实性、合法性，在上述前提下律师向当事人出具律师陪购书。通过律师陪购，将能有效地遏制买卖交易及贷款过程中的房产产权不清、无权处分、提供虚假资