土地增值税清算报告.doc

土地增值税清算鉴证报告规范要求一、 鉴证报告正文样本土地增值税清算鉴证报告*鉴字*号*（委托单位）：我们接受委托，于*年*月*日至*年*月*日对（被鉴证单位）*项目土地增值税进行鉴证审核。（被鉴证单位）的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则等有关政策规定，按照土地增值税清算鉴证业务准则和江苏省土地增值税鉴证业务规程的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。经审核，我们认为：（被鉴证单位）*项目已具备土地增值税清算条件，截至*年*月*日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为：1收入总额：*元；2扣除项目金额：* 元；3增值额：* 元；4增值率（增值额与扣除金额之比）：*%；5适用税率：*%；6应缴土地增值税税额：* 元；7已缴土地增值税税额：* 元；8应补缴土地增值税税额：* 元。本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。*税务师事务所(盖章)税务师事务所所长（签名或盖章）中国注册税务师：(盖章)地址： 报告日期：*年*月*日 附件：1、土地增值税清算鉴证报告说明； 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：（1）土地增值税清算税款鉴证主表；（2）与收入相关的面积审核调整明细表（附表一）；（3）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表（附表二）；（4）扣除项目及成本结转审核汇总表（附表三）；（5）转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表（附表四）；（6）土地增值税缴纳情况审核汇总表（附表五）；3、税务师事务所执业资格证书复印件。二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求（一）企业基本情况1、成立日期：2、税务登记证号：3、地 址：4、法人代表：5、注册资本：6、投资总额：7、企业类型：8、经营范围：9、其他：（二）项目基本情况1、项目地址：2、项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况。3、项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积。4、项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例等，尚未出售的开发产品目前现状。（三）主要会计政策（年度之间或本年度内发生变化或与税收处理有差异的应逐项说明。）1、会计制度公司执行 会计准则或会计制度及有关规定。2.、会计年度公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。3、记账基础和计价原则公司以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。4、开发产品完工的标准5、开发产品销售收入确认的标准6、主要内部控制制度（四）审核情况说明（披露的基本原则：重点披露江苏省土地增值税清算规范中提及的审核要点，发生的纳税调整事项必须详细披露。）1、转让房地产收入的审核说明转让房地产收入账载金额*元，由于原因，应调增/调减 元，调整后的审定数*元，其中：包括货币收入*元、实物收入*元、其他收入*元。 2、扣除项目的审核的审核说明（1）取得土地使用权所支付金额的审核说明取得土地使用权所支付的金额账载金额*元，由于原因，应调增/调减 元，调整后的审定数*元，累计已售面积可扣除数*元。（2）土地征用及拆迁偿费的审核说明土地征用及拆迁偿费账载金额*元，由于原因，应调增/调减 元，调整后的审定数*元，累计已售面积可扣除数*元。（3）前期工程费的审核说明前期工程费账载金额*元，由于原因，应调增/调减 元，调整后的审定数*元，累计已售面积可扣除数*元。（4）建筑安装工程费的审核说明建筑安装工程费账载金额*元，由于原因，应调增/调减 元，调整后的审定数*元，累计已售面积可扣除数*元。（5）基础设施费的审核说明基础设施费账载金额*元，由于原因，应调增/调减 元，调整后的审定数*元，累计已售面积可扣除数*元。（6）公共配套设施费的审核说明公共配套设施费账载金额*元，由于原因，应调增/调减 元，调整后的审定数*元，累计已售面积可扣除数*元。（7）开发间接费的审核说明开发间接费账载金额*元，由于原因，应调增/调减 元，调整后的审定数*元，累计已售面积可扣除数*元。（8）开发费用的审核说明A、本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明的，应据实扣除，扣除金额为 元。其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5%扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。B、本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的10%扣除 元。因此，贵公司此项目可扣除金额为 元。（9）与转让房地产有关税金的审核说明扣除与转让房地产有关的营业税金及附加 *元，其中：营业税*元、城市维护建设税*元、教育费附加*元。（10）财政部规定的其他扣除项目的审核说明贵公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的20%加计扣除。因此，贵公司其他扣除项目的金额为 元。3、应纳税额的审核说明（1）确认的增值额为*元。（2）增值率（增值额与扣除金额之比）：*%；（3）适用税率：*%；（4）应缴土地增值税税额：*元（5）已缴土地增值税为*元（6）应补缴土地增值税为*元。三、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表（样表）13土地增值税清算税款鉴证主表税款所属时间： 年 月 日至 年 月 日 填表日期： 年 月 日纳税人识别码: 清算日: 年 月 日项目: 单位：元、平方米计委立项批文 立项时间 计划总投资 计划建筑面积 用途 完工时间 可售面积（来源于附表一）单元(套)每平方造价预售时间 已售面积（来源于附表一）已售单元自用面积每平方售价其中最高价最低价平均价项 目行次审定数一、转让土地使用权或房地产收入总额1=2+3+41其 中货币收入2（来源于附表二）实物收入3（来源于附表二）其他收入4（来源于附表二）二、扣除项目金额合计5=6+7+8+15+18+2451.取得土地使用权所支付的金额6（来源于附表三）2.房地产开发成本7=8+9+11+12+13+147其中土地征用及拆迁补偿费8（来源于附表三）前期工程费9（来源于附表三）其中：政府代收费用10（来源于附表三）建筑安装工程费11（来源于附表三）基础设施费12（来源于附表三）公共配套设施费13（来源于附表三）开发间接费用14（来源于附表三）3.房地产开发费用15=16+1715其中利息支出16（来源于附表三）其他房地产开发费用17=(6+7-10)5%174.与转让房地产有关的税金等18=19+20+21+22+2318其中营业税19（来源于附表四）城市维护建设税20（来源于附表四）教育费附加21（来源于附表四）22235.财政部规定的其他扣除项目24=（6+7-10）20%24三、增值额25=1-525四、增值额与扣除项目金额之比（%）26=25526五、适用税率（%）27六、速算扣除系数（%）28七、应缴土地增值税税额28=252752829八、免缴土地增值税税款30八、已缴土地增值税税额31（来源于附表五）九、应补（退）土地增值税税额32=29-30-3132说明：1、按项目填写清算主表和附表，清算项目中有普通标准住宅的要单独计算增值额、单独填写一张土地增值税清算税款鉴证主表。2、政府代收费用单独列出一行，便于加计扣除时的计算。3、本表中数字来源于相应附表。附表一与收入相关的面积审核调整明细表填报单位（盖章）： 项目 : 填报日期： 年 月 日 单位：平方米项目行次普通标准住宅其他类型房屋合计住宅商铺车库办公楼会所学校等公共配套设施其他小计123456789=2+3+4+5+6+7+810=1+9使用土地面积1总建筑面积2可售建筑面积3已售建筑面积4已售比例5说明：从纳税人的有关资料中可以取得不同的面积数据，如权属证、房产证、发展改革委员会（计划委员会）文件、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同等。当获取相同性质的上述面积数据发生冲突、不能相互印证时，一般按照外部证据比企业内部证据更可靠的原则确定适当的面积作为分配标准。附表二转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表填报单位（盖章）： 填表日期： 年 月 日 单位：元开发项目名称税款所属时间： 年 月 日至 年 月 日序号项 目帐载金额中介审定数调整数123=2+（-）11现金收入转让土地使用权2普通标准住宅3其他类型房屋4小计 4=1+2+35实物收入转让土地使用权6普通标准住宅7其他类型房屋8小计8=5+6+79其他收入转让土地使用权10普通标准住宅11其他类型房屋12小计12=9+10+1113合计转让土地使用权13=1+5+914普通标准住宅14=2+6+1015其他类型房屋15=3+7+1116总计16=13+14+15说明：普通标准住宅和其他类型房屋的销售收入分别计算，分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中。附表三扣除项目及成本结转审核汇总表填报单位（盖章）： 项目 填表日期： 年 月 日 单位：元、平方米行 次 项 目账载金额调整数审定总成本可售建筑 (土地)面积单位造价累计已售其他类型住宅(土地)面积累计已售其他类型住宅(土地)的销售成本累计已售普通标准住宅面积累计已售普通标准住宅销售成本123=2-145=3/467=6*589=8*51一、取得土地使用权所支付的金额*2二、开发成本2=3+4+6+7+8*3土地征用及拆迁补偿*4前期工程费*5其中：政府代收费用6建筑安装工程费*7基础设施费*8公共配套设施费*9开发间接费*10三、房地产开发费用*11利息支出*12*13合 计13=1+2+10说明：普通标准住宅和其他类型房屋的销售成本分别计算，分别转入转让土地、其他类型房屋、普通标准住宅的清算鉴证主表中。附表四与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表填表日期： 年 月 日 单位:元纳税人名称(盖章)项目:纳税起止时间行次税种计税、费基数应纳税、费金额帐载金额中介审定数调整数帐载金额中介审定数调整数123=2+(-)1456=5+(-)411、营业税土地使用权2普通标准住房3其他类型房屋4本项合计4=1+2+352、城市维护建设税土地使用权6普通标准住房7其他类型房屋8本项合计8=5+6+793、教育费附加土地使用权10普通标准住房11其他类型房屋12本项合计12=9+10+11134、其他土地使用权14普通标准住房15其他类型房屋16本项合计16=13+14+1517合计17=4+8+12+16