萧山区建筑工程建筑面积和容积率指标计算规定.doc

萧山区建筑工程建筑面积和容积率指标计算规定（试行）为了进一步规范我区建筑工程建筑面积和容积率指标的计算，根据建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）、房产测绘规范（GB/T79861-2000）以及省市有关技术标准，结合我区实际，制定本规定。一、 本规定适用于萧山区行政区域范围内各类建筑工程建筑面积和容积率的计算。二、 本规定所称容积率为计容积率建筑面积与地块建设用地面积的比值。计容积率建筑面积是指地上及地下按规定应当计入容积率的建筑面积。三、 建筑面积及容积率的计算，一般情况下按建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）及浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）（浙建房200751号）执行。有如下情况是按下列规定执行。（一） 阳台1. 阳台是指有永久性上盖、有围护结构、有底板、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施，供使用者进行室外活动和晾晒衣物的空间。2. 按照结构形式阳台分为凸阳台、凹阳台和复合型阳台三种基本类型。凸出房屋外墙的阳台为凸阳台，凹入房屋外墙的阳台为凹阳台，当阳台由凸凹两部分构成时，为复合型阳台。3. 阳台进深（取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不大于2.4米，且围护结构外围水平投影面积凹阳台不大于8平方米，凸阳台或复合型阳台不大于10平方米。4. 符合第3点规定的，全封闭阳台按围护结构外围水平投影计算建筑面积并计入容积率；未封闭阳台按围护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率。5. 符合第3点规定的未封闭阳台，当上盖与阳台围护结构外围的水平投影线不完全一致时，按水平投影重合部分的1/2计算建筑面积并计入容积率；当上盖宽度不大于0.6米时，阳台不计算建筑面积及容积率。6. 符合第3点规定的未封闭阳台，当上盖高度达到或超过两个自然层，阳台不计算建筑面积及容积率。7. 一户住宅中底板相连的两个相邻阳台按一个阳台计算指标，并相应计算建筑面积及容积率。8. 不符合上述第3点规定的，无论其名称如何标注（阳台、空中花园、入户花园等），均视为非阳台建筑空间，按其外围水平投影面积计入容积率。（二）设备平台1. 设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通、对外敞开的室外空间。2. 住宅设备平台（包括类似结构形式的装饰阳台、绿化平台等）面积之和，按每居室不大于1.2平方米控制，每套住宅的设备平台数量不得超过居室个数（居室指卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室内居住空间）；当设置集中式设备平台时，不得大于5平方米。3. 办公、酒店及商业建筑的设备平台（包括类似结构形式的装饰阳台、绿化平台等），设备平台进深不宜超出1米。4. 符合上述标准的设备平台，不计算建筑面积及容积率；超出上述标准的设备平台，按超出部分水平投影面积的1/2计入容积率。（三）飘窗1. 飘窗是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。2. 飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不小于0.30米、进深（自墙体外边线至飘窗外边线）不大于0.6米、净高（窗台面至飘窗顶板底）应小于2.2米。3. 符合第1、2点规定的飘窗，不计算建筑面积及容积率；不符合第2条中任何一点规定的，按挑出外墙部分水平投影面积的1/2计入容积率。4. 当飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）小于0.30米，且净高（窗台面至飘窗顶板底）大于等于2.2米时，按挑出外墙部分投影面积计算建筑面积并计入容积率。5. 不符合第1、2点规定的，无论其名称如何标注，均不能视作飘窗，按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。（四）避难层超高层建筑避难层中的避难空间作为消防疏散公共空间,层高大于等于 2.2米时，计算建筑面积但不计入容积率。非避难空间（如设备间、楼梯间）层高大于等于2.2米时，计算建筑面积并计入容积率。避难层中的避难空间必须满足相关规范要求；竣工验收后，避难空间不得改变使用功能，不得减少面积。（五）架空层1. 架空层是指以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞的空间。2. 架空层应提供相对集中的公共开放空间，占地面积不少于主体建筑占地面积的1/3。3. 架空层层高在6米以下、无特定功能，以服务公共利益为目的，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用时，不计算建筑面积及容积率。4. 层高达到6米的架空层，按水平投影面积计入容积率；在此基础上，层高每增加2.2米，计算容积率指标时，建筑面积按增加一层计算。5. 架空层中的电梯（楼梯）间、门厅、管道井（水、电、排风等）等围合部分，均计算建筑面积并计入容积率。6. 架空层因其他填充物影响空间开敞的，开敞面少于两个面或开敞面长度之和小于架空空间周长1/2的，架空层面积计入容积率。7. 层高大于等于2.2米的架空层计入建筑层数。（六）幕墙1. 用作房屋外墙的围护性幕墙，按其外围水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。2. 突出主墙面的装饰性幕墙外边线距主墙外边线不大于0.6米，且幕墙与外墙之间除支撑结构体系外不存在任何形式构架的，幕墙及主墙之间的面积不计算建筑面积及容积率。3. 突出主墙面的装饰性幕墙外边线距主墙外边线大于0.6米，或幕墙与外墙之间除支撑结构体系外存在其他形式构架的，则每层均按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。（七）坡屋顶建筑、跃层及阁楼1. 坡屋顶建筑、跃层及阁楼，层高在2.2米以下部分不计算建筑面积及容积率；层高大于等于2.2米的部分，按其水平投影计算建筑面积并计入容积率。2. 坡屋顶阁楼层的楼面至坡屋顶的平均高度超过4.5米，计算容积率指标时，建筑面积按该层面积的1.5倍计算；超过5.4米，计算容积率指标时，建筑面积按该层面积的2倍计算。3. 每幢建筑只能设置一层阁楼层。（八）地下、半地下室1. 地下室是指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高1/2的房屋地下使用空间。2. 半地下室是指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高1/3但不超过1/2,且采光窗在地坪以上的房屋.3. 层高大于等于2.2米的地下、半地下室,用作车库、机房、设备用房的，计算建筑面积但不计入容积率；其余用途的，均计算建筑面积并计入容积率。（九）坡地建筑、下沉式广场等特殊地形建筑物1. 符合以下情况的，该层建筑面积全部计入地上；（1） 在场地内利用原坡地建造的建筑，三个外墙面在地上；（2） 在场地上堆坡形成的坡地建筑，两个外墙面在地上。2. 符合以下情况的，该层建筑面积各一半分别计入地上和地下；（1） 在场地内利用原坡地建造的建筑，两个外墙面在地上；（2） 在场地上堆坡形成的坡地建筑，一个建筑长边的外墙面在地上；（3） 在场地内开挖下沉广场，利用下沉广场外围建造的建筑，三分之一以上外墙在下沉广场的地上；（4） 利用地下、半地下室开挖天井的建筑，天井周长与建筑外墙周长比超过二分之一。3. 建筑物一个面的所有门窗所在位置均在地上或者一个面超过三分之二的部分在地上，则该外墙面计入地上；各外墙面在地上部分均不足三分之二时，两个相临外墙在地上部分之和大于一个长边时，计算一个外墙面在地上。（十）建筑层高的控制1. 住宅建筑多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米（建筑面积大于240平方米的大户型因特殊技术等需要的，可适当增加其标准层高度），低层住宅标准层层高不应大于3.6米。住宅建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于5.4米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算；层高达到5.4米，计算容积率指标时，建筑面积按该层面积乘2倍计算；在此基础上，层高每增加2.2米，计算容积率指标时，建筑面积按增加一层计算。大户型跃层式、低层住宅等当起居室（厅）（不含独立餐厅）层高在户内通高时可按实际面积计入容积率。2. 公共建筑（1） 办公建筑标准层高控制在3.4-3.9米，底层或裙楼部分因功能要求加大层高的，应控制在4.5米之内。办公建筑标准层层高不得大于4.2米；办公建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于6米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。（2） 商业建筑（指零售商业）标准层高控制在4.5米之内，底层或裙楼部分因功能要求加大层高的，应控制在5米之内。商业建筑当层高大于等于5米小于6米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。酒店类或以小开间单元式设计为主的商业建筑的标准层层高参照办公建筑标准层层高控制。（3） 办公、酒店及商业建筑（包括标准层内的配套展示厅、报告会议厅等局部空间）层高达到6米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘2倍计算。在此基础上，层高每增加2.2米，计算容积率指标时，建筑面积按增加一层计算。（4） 2000平方米以上的大型商业用房（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等）及设置于底层或裙房的办公、酒店建筑的配套展示厅、报告会议厅等功能集中布置的单一空间，其建筑高度可根据功能要求适当提高，但不宜超过10米，在此基础上，层高每增加2.2米，计算容积率指标时，建筑面积按增加一层计算。有特殊艺术造型设计要求的建筑物层高可适当提高。（5） 办公、酒店及商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按实际建筑面积计算容积率。（6） 电影院、体育场馆以及单独设立的展示建筑、会议中心等有特殊功能需要的建筑层高可根据功能要求及设计规范适当提高，按实际建筑面积计入容积率。3. 工业建筑（1） 单层工业建筑（包括厂房、车间及仓储），当层高大于等于8米，计算容积率指标时，建筑面积按该层面积的2倍计算。（2） 多层工业建筑（包括厂房、车间及仓储），当层高大于等于4.5米，无论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积按该层面积的1.5倍计算；当层高大于等于8米，计算容积率指标时，建筑面积按该层面积乘2计算。（3） 因工艺或规范要求需要增加层高的，需提供具有相应工艺设计资质的设计单位提供的工艺设计图纸。4. 技术层建筑内的技术层（包括设备层、转换层等）层高低于2.2米时，不计算建筑面积及容积率；层高大于等于2.2