烟台市7月房地产市场研究报告.docx

7月房地产市场报告（2015年 8月刊）目录一、政策资讯41.全国资讯42.烟台资讯7二、土地市场71.土地供求分析81.新增走势102.新增明细103.全市成交114.全市成交TOP10125.全市供求比136.区域供求比14四、开盘监测151.6月开盘总结152.7月份开盘预告15点评：整体供求活跃 成交均价稳定7月份烟台楼市共成交3739套，成交均价7079元/，整体供求依旧相对活跃。除品牌房企如中粮、越秀、中海、万达等开发项目成交继续发力以外，本地房企开发项目如容大东海岸、福海门、安德利花园等项目本月热销表现突出。近期大规模加推项目相对减少，楼市整体以去库存为主，预计未来8月份烟台楼市依然烟台供求稳定局势。 土地：7月0宗土地供应，5宗土地成交2015年7月份烟台市土地市场供应0宗地块，成交5宗地块，共成交土地面积约18.5万平米。 供应：7月新增预售套数2975套，环比下滑12.1%7月份烟台市共有13个项目新增预售，新增预售套数约2975套，新增预售面积约27.2万平米，新增预售套数和新增预售面积环比6月分别下滑12.1%和31.5%。成交量：7月成交3739套，环比6月下滑7.1%7月份烟台市六区房地产成交3739套，环比6月下滑7.1%，与上月基本持平。本月烟台楼市成交量依然相对活跃，其中除品牌房企如中粮、越秀、中海、万达等开发项目成交继续发力以外，本地房企开发项目如容大东海岸、福海门、安德利花园等项目本月热销表现突出。 成交均价：7月成交均价7079元/，成交均价相对稳定7月份烟台六区房地产成交均价7079元/，环比6月上涨1.1%，成交均价相对稳定。2015年7月31日一、政策资讯1. 全国资讯央行年内三度降息降准 分析称楼市复苏节奏或加快 距离上次降息仅一个半月，央行27日宣布自28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，同时下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，以进一步降低企业的融资成本，支持实体经济发展，促进结构调整。这也是本年度央行今年第三次降息和降准政策，业内人士分析，本次“双降”将有利于购房成本的降低，提高购房者入市的积极性，提高楼市成交量，加快楼市复苏节奏。央行年内第三次降息降准 自去年下半年，楼市已迎来多次信贷政策的调整。央行曾在去年9月底颁布“930新政”，涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”，3月30日颁布“330新政”，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。去年11月22日、今年3月1日和5月11日三次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，今年2月5日和4月20日两次下调金融机构人民币存款准备金率。观点：“双降”利好楼市 购房者入市积极性提高 近期出台的一系列信贷利好政策也切实推动了楼市的发展，使得今年上半年楼市逐渐走出低迷，70个大中城市房价总体走势转而向上。由于一线城市的拉动作用，房价整体呈现出了回暖态势。但城市间的分化也越来越明显，北上广深四个一线城市涨幅较大，二线城市房价整体较为稳定，而大部分三线城市房价仍然在下降。 业内人士张大伟认为，对于供需结构相对紧张的一二线城市，预计6月房地产市场将持续升温。但他同时指出，目前全国房地产基本面已经不同，一二线和三四线城市在出现明显分化的情况下，“双降”在三四线城市的刺激作用将不太明显，房价上涨的可能性不大。房地产税改革框架确定 将抑制大量囤地囤房行为 据了解，房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。据悉，房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。当前保有环节几乎无税收 房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。 对于调控而言，以交易环节调整税收为重，短期内能产生一定效果。但从建立长效机制来看，税收政策调整频繁。此外，还存在制度建设滞后、保有环节改革进展缓慢等问题。房地产相关税负总体不变 业内人士表示，除保有环节税收外，现阶段交易环节税收重在调节卖方。在供求关系紧张的市场环境下，卖方承担的税负基本转嫁至买方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的购房负担，偏离了调控方向。根据房地产税立法改革总体思路，拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。 中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示“房地产税改革路径的大框架已基本成形。”，主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税，增加房地产保有环节的税负，以房地产的评估值为征税基础。土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税，随着房地产税征收步入正轨，未来会再进行改革。将抑制大量囤地囤房行为 施正文认为，税改应注意合理制定对家庭基本需求的免税政策，同时对房地产企业持有的土地和正在开发项目征收房地产税，抑制囤地、闲置土地等行为。房地产税改革框架确定 将抑制大量囤地囤房行为 据了解，房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。据悉，房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。当前保有环节几乎无税收 房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。 对于调控而言，以交易环节调整税收为重，短期内能产生一定效果。但从建立长效机制来看，税收政策调整频繁。此外，还存在制度建设滞后、保有环节改革进展缓慢等问题。房地产相关税负总体不变 业内人士表示，除保有环节税收外，现阶段交易环节税收重在调节卖方。在供求关系紧张的市场环境下，卖方承担的税负基本转嫁至买方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的购房负担，偏离了调控方向。根据房地产税立法改革总体思路，拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。 中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示“房地产税改革路径的大框架已基本成形。”，主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税，增加房地产保有环节的税负，以房地产的评估值为征税基础。土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税，随着房地产税征收步入正轨，未来会再进行改革。将抑制大量囤地囤房行为 施正文认为，税改应注意合理制定对家庭基本需求的免税政策，同时对房地产企业持有的土地和正在开发项目征收房地产税，抑制囤地、闲置土地等行为。2. 烟台资讯烟台住房公积金贷款利率再次下调 五年期以上降至3.5% 自6月28日央行宣布再次降息，烟台公积金贷款利率随之下调。30日，烟台市公积金管理中心表示，烟台自6月29日起下调公积金贷款利率，5年期（含）以下的公积金贷款利率由3.25%下调至3%；5年期以上的贷款利率由3.75%下调至3.5%。 按照规定，对于6.28日之前发放的贷款业务，将于明年1月1日执行今年年底最新的贷款利率。6.28之后新发放的公积金贷款业务将直接执行新利率。 这是今年以来烟台公积金贷款利率的第三次下调，之前分别于3月1日、5月11日依次下调了0.25个百分点。 若使用公积金贷款45万、30年还清，按照等额本息的还款方式，调整前每月需还款2084.02元，而调整后，每月还款为2020.70元，每月可省近63.32元。烟台欲斥资百亿建设韩国城 日前，在烟台召开的“烟台如何借势中韩自贸区建设增创对韩开放新优势”对口协商会议上，市政协委员、专家学者、企业代表们对加快推进中韩产业园建设等问题进行了探讨。 李国安透露，在中韩自贸区谈判阶段就谋划，准备投资100亿元建设中韩产业园的韩国城项目。该项目建设一期规划2平方公里，建筑面积219万平方米，该区域建成后将把烟台打造成中韩商品的集散地。二、土地市场备注：土地统计中只包含商住办类用地；统计区域仅包含烟台六区；土地成交指公示地块。1. 土地供求分析数据来源：中国土地市场网 数据截止日期：2015年7月31日 2015年7月份烟台市土地市场供应0宗地块，成交5宗地块，共成交土地面积约18.5万平米。 本月成交的5宗地块中，有3宗地块的土地用途为商品住宅用地，2宗地块的土地用途的商服用地。本月开发区成交地块中，万达地产竞得另外一宗位于衡山路的商品住宅用地，占地面积约5.2万平米，成交楼面地价约1237元/。据了解，万达地产分别以1.288亿、1.93亿在开发区先后拿下两宗土地，这两块地将打造约32万平米的商业综合体。u 成交明细区域供地方式土地位置土地用途土地面积（）规划建筑面积（）容积率成交楼面地价(元)成交总价(万元)竞得人开发区挂牌开发区沭河路以南的F-2小区中低价位、中小套型普通商品住房用地51982.71559481x31237.719301大连万达商业地产股份有限公司开发区挂牌开发区北京南路以北、绍兴路以西的A-17小区中低价位、中小套型普通商品住房用地12084.7241691x2456.81104烟台业达实业有限公司开发区挂牌开发区敦煌路以东、成都大街以南的C-5小区中低价位、中小套型普通商品住房用地112460.12474121x2.2223.05517烟台业达实业有限公司开发区挂牌开发区C-33小区（重庆大街以南、太原路以西）其他商服用地420012600.35595.2705烟台汇鑫燃气有限公司开发区挂牌开发区A-25小区（长江路以南、黄金河以东）其他商服用地450013500.34681.5632烟台开发区安泰石油有限公司Chengji999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999数据来源：中国土地市场网 统计周期：2015.7.1-2015.7.31u 三、市场供求备注：统计房源包含住宅、商业、办公等在内的所有房地产物业类型。1. 新增走势 数据来源：烟台房产交易网 数据截止日期：2015年7月31日 7月份烟台市共有13个项目新增预售，新增预售套数约2975套，新增预售面积约27.2万平米，新增预售套数和新增预售面积环比6月分别下滑12.1%和31.5%。 本月烟台楼市新增房源主力区域为芝罘区，共有4个项目新增预售，约1051套房源，其次为牟平区，仅安德利花园一个项目新增预售房源约711套；开发区共4个项目新增预售，约563套房源；福山区本月共3个项目新增预售，约466套房源。2. 新增明细区域项目名称预售套数(套)预售面积（万）动态芝罘区朗郡31827320.2加推2栋高层，80-89，优惠：购房减5000，再享99折天伦嘉园柠檬派19816216加推三栋小高层，66-122，交10000抵20000，全款98折，按揭99折德信.润福园33328743.3加推三栋高层，45-107，全款98折，按揭99折，全款98折按揭99折万科御龙山20226629.3已加推高层、小高层，共4栋，85-190， 认购98折福山区悦澜庭12410613.5新增3栋多层，74-90香缇熙岸12811017.17.19加推1栋高层，75-104，成交均价精装5800-6100元/（精装标准报价1000），交1万抵3.5万五洲国际工业博览城2149840新增商铺面积20-55，报价均价7000元/开发区嵛景华城14312132加推1栋11F小高层，73-106 海信天山郡33030490.7加推一栋高层，86-105，优惠：交2000抵20000，团购总房款减10000,，报价5800元/中南山海湾243356.3加推两栋叠拼别墅，121-141，报价均价8000元/，优惠：交51000抵80000，团购97折，按揭99折，全款99折高新区容大东海岸18416814.4近期推出特价房源，55-140，一口价4888元/牟平区安德利花园71172936二期在售，82-155，交50000享99折优惠，预付30%享97折优惠3. 全市成交数据来源：烟台房产交易网 数据截止日期：2015年7月31日 7月份烟台市六区房地产成交3739套，环比6月下滑7.1%，与上月基本持平。本月烟台楼市成交量依然相对活跃，除了中粮、越秀、中海、万达等品牌开发商项目，其中 品牌房企如中粮、越秀、中海、万达等开发项目成交继续发力以外，本地房企开发项目如容大东海岸、福海门、安德利花园等项目本月成交相对活跃。 7月份烟台六区房地产成交均价7079元/，环比6月上涨1.1%，成交均价相对稳定。4. 全市成交TOP10排名项目名称区域本月网签套数当前报价均价（元/平）1容大东海岸高新区20162002福海门福山区13655003安德利花园牟平区12847004华信家园芝罘区127二手房89315中粮朗云开发区9863006越秀星汇金沙开发区9354007万光福园莱山区8565008中海国际社区高新区8255009海峰芝罘区70670010万达广场芝罘区69写字楼15000住宅18000数据来源：烟台房产交易网 数据截止日期：2015年7月31日5. 全市供求比供求比为新增套数/成交套数；数据来源：烟台房产交易网 数据截止日期：2015年7月31日 7月份烟台六区新增套数为2975套，成交3739套，新增量环比下滑12.1%，成交量环比下滑7.1%。 7月份烟台流失供求比为0.8。本月烟台楼市新增量继续下滑，成交量与上周基本持平，楼市库存压力相对较小。6. 区域供求比供求比为新增套数/成交套数；数据来源：烟台房产交易网 数据截止日期：2015年7月31日 7月份烟台六区成交方面，开发区成交917套，环比下滑32.4%，本月成交量出现大幅下滑，成交主力项目有：中粮朗云本月网签98套，越秀星汇金沙本月网签93套；芝罘区成交890套，环比上涨14.7%，该区域成交量上涨的主要动力来自华信家园，该项目本月回迁房源集中网签，共成交127套，此外海峰本月成交70套，万达广场成交69套；福山区成交581套，环比上涨9.4%，本月该区域成交明星项目为福临福海门，该项目开盘后集中网签136套；高新区成交485套，环比下滑6.3%，本周成交量主要来自容大东海岸项目，本月集中网签201套，此外，中海国际社区项目本月集中网签82套；莱山区成交445套，环比下滑9.4%，成交主力项目为万光福园、宝龙城市广场等项目；牟平区成交421套，环比上涨19.6%，安德利花