盐城市跃马路东侧地块投资分析报告.doc

盐城市跃马路东侧地块投资分析报告一、盐城社会经济概况盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点，“北上海经济区”的重要成员。全市总面积1.5 万平方公里，全市户籍总人口815 万人。盐城市下辖东台和大丰2个县级市，亭湖区和盐都区2个区，响水县、滨海县、阜宁县、射阳县和建湖县5个县。2008年，盐城市实现地方一般预算收入90.3亿元，比上年增长38%。目前，全市已建成等级公路总里程15526公里，宁靖盐、沿海、盐徐等多条高速公路建成通车，市区和各县城15分钟内都可以上高速，沿海等级公路全线贯通，1927个行政村实现村村通水泥路，到上海、南京的车程缩短到2个半小时。民航开通了盐城至韩国首尔的国际航班，是江苏第二个开通国际航线的城市。盐城港和多个国家和地区实现通航，铁路客货运通达全国，大丰港和盐城机场已被国务院批准为一类对外开放口岸。从盐城市发展的趋势来分析判断，虽然2008年受金融危机等诸多不利因素影响，整体经济发展速度有所放缓，但其对的经济增长拉动作用日益增强，使其保持平稳较快的发展态势。2009年，盐城还将处于稳定发展的阶段，经济运行的质量和效益将保持一定的增长。盐城地图二、房地产市场概况1、房地产用地概况 2008年盐城市住宅用地供地量为10824.7亩，同比2007年增长96.85%。其中普通商品房用地9460.8亩，同比2007年增长89.45%；中低价商品房用地714.1亩，经济适用房用地579.3亩，廉租房用地33.5亩，同比2007年都有大幅增长。从上看出盐城市近年来住宅用地中，在2008年全国土地市场不景气的情况下，用地数量增幅较大，势头强劲。2、房地产市场概况（1）盐城市商品房及商品住宅概况房地产业深度回落。1-10月份，房地产税收同比增长36.9%，比去年同期回落了28.4个百分点，并呈逐月回落态势，上半年增长58.2%，1-9月份增长45.9%，1-10月份增长36.9%。如果剔除陈欠、查补等即期税收，房地产业税收实际当期增幅仅为12.9%。近年来，盐城市房地产业一直保持健康持续发展的良好态势，开发投资结构不断优化，市场供需衔接良好。盐城城市居民居住条件及环境得到明显改善，人均住房建筑面积达到了29.9平方米。（2）盐城市商品房及商品住宅销售情况分析房价基本趋于稳定，部分地区略有下降，其主要原因，是市场需求结构改善。宏观调控后，投机需求逐步退出，部分短期投资需求进入长期投资一租赁市场，市场以自住需求为主；从总体看，住房需求仍将呈现稳健平稳趋势。住房不仅是基本的生存资料，而且是重要的享受资料和发展资料。随着住房的商品化，人们用于改善居住环境方面的支出也出现一定幅度的增长。同时，随着居民生活水平预期的提高，其对于居住的要求也是越来越高，不再满足于现状，对居住环境和质量的要求不断提高，这势必导致住房消费的稳健增长。但房价的不断攀升又加重了居民的负担，因此要使住房消费能够持续稳定地发展，就必须着重解好决住房售价高与居民实际购买力低的矛盾。也就是说要大力发展经济适用的普通商品房和安居工程；要降低民用住房的价格，完善购买的分期付款制度和消费信贷制度；全面建立和完善住房公积金制度，完善调控监督体系。三、地块投资分析1、地块概况（查看公告：20090201 ）盐城市跃马路东侧块位于南纬路南、跃马路东侧；规划用地总面积113080平方米（合169.62亩）; 规划用地性质为商业住宅用地；规划容积率为2.5；建筑密度为28%；绿地率为35%。2、地块配套情况盐城市跃马路东侧地块附近有大中小院校环绕（盐城小学、盐城市第一中学、盐城市师范学校、盐城市纺织学校、盐城市卫校）。周边环境优美，盐城市政府门前公园已建成，大型人工湖、商业街已开工在建，创美家量贩已建成营业，可见地块周边配套设施在逐渐完善。3、地价分析该地块位于盐城市住宅用地五级地范围内，盐城市住宅用地基准地价是指基准日为2004年1月1日，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通讯，宗地红线内土地平整“四通一平”的开发水平下，平均容积率为1.0，土地使用年期为住宅用地70年的国有土地使用权平均地价，盐城市住宅用地四级地基准地价为550元/m2。该地块地价的基准日为2009年3月5日，开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整“五通一平”的开发水平下，容积率为2.5，住宅用地70年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在评估基准日、容积率方面存在差异，需进行修正。经修正后该地块地价为1740元/m2。4、投资可行性分析在国际金融危机不断蔓延的大环境下，影响经济增长的不确定因素明显增多，盐城市经济运行平稳的同时，制约经济增长的因素仍然存在：原材料价格持续上涨、物价上涨较快，房地产市场疲软、企业融资困难等等。近期，我国出台了一系列刺激经济增长的相关措施，有效的缓解了金融危机对我国经济的影响。2008年以来盐城市CPI和PPI双双回落。10月份市区居民消费价格指数（CPI）和全市工业品出厂价格指数（PPI）与去年同月相比，分别上涨3.6%和6.7%，涨幅比9月份分别回落了1.5和0.7个百分点，1-10月份累计增幅分别下降1.2和0.5个百分点。同时，工业企业原材料购进价格比去年同月回落了3.9个百分点，盐城的通胀压力近期有望进一步减轻。消费需求放缓，对经济拉动作用降低。受国际、国内经济下滑的影响，以及预期收入不稳等因素的共同作用，居民消费支出明显萎缩。1-10月份，市区居民人均总支出同比下降9.5%，与去年19%的增幅相差了28.5个百分点，其中，装潢、购房、家用设备、医疗保健、教育文化娱乐下降较大，降幅均超15%，尤其是购房和建房支出下降了97.1%。另一方面，居民储蓄存款大幅增加， 9月末，居民储蓄存款余额比年初增加134.93亿元，增长19.2%，比去年同期快10.3个百分点，并呈逐月