海南房地产市场调查报告.ppt

海南房地产市场10月份资讯报告,1、海南房地产宏观政策动态,2、海南房地产个案销售动态,3、海南房地产市场销售小结,报告目录,【1】海南房地产宏观政策动态,信息三亚海口出台“限购令” 海南楼市进退两难 海南楼市经历年初的疯狂飙升之后，从2月份开始进入高价无量运转阶段，成交量一直萎靡不振。10月12日和14日，三亚和海口两市先后出台了关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策意见，提出即日起对包含购房人、配偶及未成年子女在内的海口市及外省市居民家庭从即日起至12月31日只能在海口新购买套商品住房。三亚和海口的楼市限购政策内容基本一致。但不同的是，海口的住房限购政策仅仅推行至12月31日，而三亚暂时未对限购时间作规定。 点评 “限购令”短期影响海口，长期影响有待考量 对于当前比较冷淡的市场而言，限购政策没能直接影响到当前的销售情况，同时，限购政策仅仅是短期行为，如果这一政策不能持续，将造成元旦后市场的一个剧烈反弹，调控的效果将抵消。,信息海南对不符合条件的非本地居民暂停发 海南省政府下发贯彻落实国务院关于坚决遏制部份城市房价过快上涨的意见,要求省、市、县国土资源部门要会同有关部门加大专项整治和整改力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,加强对房地产开发企业购地和融资监管,加强房地产市场监管。要求商业银行根据风险状况,暂停发放第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款。 点评“限贷”政策在一定程度上抑制中低端投资型客户 “限贷”政策的颁布，对于高端型置业客户的影响甚微，而对于中低端投资客户的影响较大，政策实施后，中低端项目销售量受整体市场影响，销量持续下降，在大环境影响下，以琼海地区为代表，兆南山水汇园、永金海域天城等新开项目，纷纷拉低入市价格，对地区市场价格影响较大，预计可造成地区性价格整体下降。,信息两部委发文调控楼市用地，囤地达一年禁止再买地 国土部、住房和城乡建设部昨日联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。 点评规范土地市场，同时在一定程度上缩减商品房供应量 拿地限期开工，囤地禁止买地，在一定程度上会刺激部分开发企业，放缓拿地，拓张企业的步伐，对土地市场的清理，也是间接的对房地产市场的清理，规范土地市场后，部分开发商将不再盲目拿地，同时，也制约了一些即将进军房地产的企业步伐。,【2】海南房地产个案销售动态,典型个案表现,三亚市场价格反应 自3月份开始，海南房地产销售量迅速下滑，持续了半年之后，在10月传统销售旺季到来之际，恰逢暴雨天气，严重影响客户来琼旅游考察，投资置业，在坚持了半年时间后，部分开发企业价格依然坚挺，但部分新开楼盘入市价格放低。,半山半岛（四期）,半山半岛自2010年2月5日正式开盘销售4期以来，共推出房源704套，已经销售约60%，前期曾销控过靠海四栋楼，目前全面放开销售，日访问客户在5组左右，客户访问量下降。,国际公馆,零销售记录,自春节后起，2010年3月至今，共销售5套房源，6月份销售最后一套，7-10月份均为0销售记录，目前该项目刚换新营销总监，准备包装后，在春节前重新推出市场，据项目案场透露，销售价格或不下调。,海居,零销售记录,自6月份起，连续5个月0成交量，月来访客户不足20组，常出现日0客户访问局面，8月份退掉1套2房的房源。销售案场只有一位销售员，营销总监及销售经理陆续离职。,三亚地区其他个案销售动态跟踪,凤凰岛 停盘，停止销售 在售的是3#楼已封顶，工程进度慢，在售主力户型区间在60300平米，8月份退5套房源，9月份退2套房源，10月暂无退房记录。 金中海蓝钻 7-10月仅销售1套，销售情况一般，销售速度较慢；现已售出75%的产品，剩余货量占总体量的25%。2#望海阁、3#悦海阁在售，5 层以上可看海，精装一房至五房面积在45-300 平方米，起价29000 元/平方米，一次性付款享9.8 折优惠。 凤凰水城南岸 小高层面积95-280平方米，每栋66套，共推两栋累计132套，销售剩余70余套，销售率47%；高层面积44-85平方米，每栋364套，只推一栋，剩余300余套，销售率约16%；公寓均价约2.7万元/平方带装修，6、7月份各销售2套，8、9月份为0销售记录，10月份销售4套，均为44余平方小户型。 财富海湾公馆 6-10月均为0销售记录，项目大部分客户均是认购未签约。现酒店式公寓和族系公馆在售，酒店式公寓均价49000 元/平米，族系公馆均价70000 元/平米，一次性付款享9.8 折优惠，按揭无折扣。, 三亚湾区域在售项目中，销售均价在5万以上项目，均连续几个月0成交记录 整体销量的涨幅无明显变化； 本月在售的各个项目均无加推产品，价格基本保持不变。 日访问客户急剧减少，各大项目销售案场冷清无访客。 三亚市场各竞争项目截止2010 年9 月的总体销售的网签存量共约为:47 万平米，未销售产品数量：5369 套。,三亚区域小结,典型个案表现,博鳌市场价格反应 博鳌地区上半年在售项目仅为千舟湾、宝莲城、博鳌经典，市场供应量偏小，而下半年迅速增加博鳌亚洲湾、博鳌湾、博鳌海御、郡原长滩雨林、博鳌香槟郡等几个项目，市场供应量增加，销售均价在1.5-2万元之间，均带精装修，装修标准普遍在4000元以上/平方。,宝莲城,销售量不稳定，同时销售量偏低，10月份最为冷淡，近半个月无客户访问，只在国庆后1-3日销售了2套，据反映主要原因为天气影响。目前该项目将装修标准提高至5000-6000/平方，家具家电带住宿、洗漱用品全部备完。,长滩雨林,销售现场无访客，10月份客户来访量明显比9月份下降，截止28日，10月仅销售1套。目前均价2.3万元/平方，带4000元/平方精装修。家具家电，硬装软装全部配齐。,卡森亚洲湾,圣淘沙岛已经售磬，10月初推出巴厘岛，共104套，目前已经销售4套，实际成交价格在380万-550万/套，送70-80万/套装修标准，春节前计划推出位于中间两栋公寓楼。,琼海地区其他个案销售动态跟踪,中信山钦湾 计划于11月份推出市场，目前价格未定，预计价格在1.5-1.8万元之间，带2000元装修标准，先销售公寓，后销售别墅。 永金海域天城 认购阶段，项目销售案场还未装修完毕，在加积昌隆酒店和海口上邦百汇城均设有接待点，大户型均价5600元/平方，小户型7500均价；计划11月份开盘销售。 兆南山水汇园 1期销售1-7号楼，约1300套房源，已经销售40%，现场访问量非常低，日访问量低于5组；主要靠分销带客户，主要的客户来源，来自哈尔滨的区域总代理。, 琼海加积市区销售价格受兆南山水汇园、永金海域天城等新开项目的影响，销售价格逐渐拉低，新开楼盘基本保持在6000左右均价推出； 整体销量略比其他地区项目销售高，但市场供应量增加速度高与销售速度，供大于求的市场局面依然存在； 博鳌市场销售价格环比2010年1-2月份，销售价格均有下降，主要受新开楼盘拉低入市价格相关； 日访问客户急剧减少，各大项目销售案场冷清无访客，各项目纷纷反映受暴雨天气影响，10月销售同比9月要差； 为提高客户吸引力，采用提高装修标准的手法，暗中拉低项目销售价格。 同区域小范围内同品质项目过多，后期市场竞争日趋激烈，销售价格仍有小范围下调空间。,琼海区域小结,典型个案表现,陵水、万宁市场价格反应 以雅居乐清水湾为代表，该沿线项目受三亚影响，能收拢部分由三亚分流出来的客户，销售量同比其他区域略显有好，价格也比较坚挺，而在万宁地区，新开大型项目“神州半岛”于9月16日公开认购，目前认购销售非常好。,雅居乐清水湾,目前在销售“翰海银滩”组团酒店式公寓，10月18日开盘销售，现场来访客户8组，销售情况良好，同时还有“星海传说”组团少量别墅在销售，SA3酒店式公寓户型面积77-175平方米，均价26000元/平方米，超大观海露台，并赠送4000元/平方米的豪华装修及家私，拎包入住。 7、8、9月份主要以销售别墅为主，可享受8.6折优惠。,富力湾,现场无客户，项目在售中区6、7号楼，1、2、3、5号楼已经售磬，公寓自春节期间推出130余套至今，销售约70余套，别墅自春节期间推出60余套，至今剩余30余套，销售情况一般，平均月销售十套有余，去化速度较慢。目前销售均价2.5万元/平方，送2000元/平方硬装。10月份销售比9月份要差。,神州半岛君临海,2010年9月16日公开认购，君临海组团共7栋楼，目前公开认购2、3、4号楼，认购均价1.3万元/平方，送3000元/平方装修，一次性付款，还可享受9.6折优惠；一层4梯12户，11月初停止解筹，12月份公开发售其他楼栋。目前认购解筹情况比较好，现场签约购房气氛比较浓，共有13组客户在现场。认购时只需交1万元定金，一个月内签购房合同，目前该项目由易居和北京伟业同时代理，同时服务案场，轮流接待客户。 针对中信及融资伙伴认购，一次性付款可在9.4折基础上再额外享受9.6折优惠，其他付款方式只享受9.4折优惠，对外部认购客户，只享受9.8折优惠，目前内部员工认购占三分之二。实际成交均价11732元/平方左右。,陵水、万宁区域小结, 受大环境影响，客户访问量、销售量明显下降； 新开楼盘放低入市销售价格，神州半岛君临海项目2、3、4号楼入市销售均价1.3万带3000元/平方装修，价格优势刺激销售，现场销售较好； 泛三亚地产，价格明显低于三亚地区，同时接受从三亚分流出来的客户，销售情况比较三亚，略显好转；,海阔天空国瑞城,2010年9月1日公开认购，目前在销售1期1组团6栋楼。9月30日开盘签约，全款96折，按揭99折，预计于2012年8月31日交房。 目前主力购买客户群主要集中在本地改善型、投资型客户。近期市场反映比较好，日来访客户在10组左右，大部分客户群主要来自相关政府单位、本地化企业高层领导、具有老机场情结的老海口精英阶层。该项目主要的签约销售从9月30日开始，目前大部分处于认购解筹签约阶段，所以显得成交量非常高。,田德海泉湾,田德海泉湾位于海甸岛北端，项目占地66亩，设计引入地中海风情，洋溢着浓郁的古典建筑之美。小区由54栋独立式围合别墅与6栋海景花园洋房构成，别墅主力户型约320-430平米，洋房80-138平米之间。9月份公开认购，9月30日正式签约，截止目前别墅已经销售11套，占别墅总量20%，公寓首推1、3、5号楼，共推出房源165套，已经销售约53套，销售率达32%，均为9月认购，10月签约客户，现场客户日访问量在5-8组左右，主要客户来源自区域内周边楼盘老业主，来琼度假过冬的候鸟。,翠屏西海岸一号,咨询登记阶段，未正式展开销售，售楼处在建，其他楼宇暂未动工。开盘时间待定。目前在项目接待中心日接待到访客户在3-5组左右，访问量比较低。翠屏西海岸一号规划用地12.7万平方米，总建筑面积9.45万平米，容积率0.5(计容0.61)，建筑密度13.65%，绿地率45%，区内有联排别墅、观海别墅、海景公寓、酒店式公寓等多种产品。 翠屏西海岸一号建筑立面采用唐宋风格建筑。,备注：7、8月份为电话、案场咨询客户量，9、10月份为案场登记访问量。,海口区域小结, 区域划分客户，国兴、滨江一带为本地型客户咨询购买居多，海甸岛一带以岛外候鸟型客户咨询购买居多，西海岸比较冷清，客户来访量较低； 海口作为海南省会城市，有较高的刚性需求购买力，在一定程度上支持低开楼盘销售； 受“限购”、“限贷”政策影响，少部分客户开始低价放出手上房源；,【3】海南房地产个案销售小结,海南房地产市场小结 通过对海南各个地区部分楼盘的现场调研发现，自6月份以后，海南各个地区均呈现一些比较共同的市场反映，主要集中表现在以下几点： 特点一 自6月份开始，海口、文昌、琼海、陵水、澄迈、三亚等地均呈现客户来访量、成交量呈现齐降的销售局面，该局面影响全海南，受天气等原因影响，海南10月楼市进入市场销售最低点； 特点二 自6月份开始，海南各个地区新开项目都开始放缓开发步伐，部分中小型项目选择暂停开工建设，市场供应量有所缩减； 特点三 新开楼盘拉低入市销售价