毕业论文开题报告范文.doc

毕业论文开题报告范文1毕业论文开题报告开题报告是指开题者对科研课题的一种文字说明材料。这是一种新的应用写作文体，这种文字体裁是随着现代科学研究活动计划性的增强和科研选题程序化管理的需要应运而生的。开题报告一般为表格式，它把要报告的每一项内容转换成相应的栏目，这样做，既便于开题报告按目填写，避免遗漏；又便于评审者一目了然，把握要点。 开题报告包括综述、关键技术、可行性分析和时间安排等四个方面 。 开题报告作为毕业论文答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。 由于开题报告是用文字体现的论文总构想,因而篇幅不必过大,但要把计划研究的课题、如何研究、理论适用等主要问题。 开题报告的总述部分应首先提出选题,并简明扼要地说明该选题的目的、目前相关课题研究情况、理论适用、研究方法。 开题报告是由选题者把自己所选的课题的概况(即开题报告内容)，向有关专家、学者、科技人员进行陈述。然后由他们对科研课题进行评议。亦可采用德尔菲法评分；再由科研管理部门综合评议的意见，确定是否批准这一选题。开题报告的内容大致如下：课题名称、承担单位、课题负责人、起止年限、报名提纲。报名提纲包括： (1)课题的目的、意义、国内外研究概况和有关文献资料的主要观点与结论； (2)研究对象、研究内容、各项有关指标、主要研究方法(包括是否已进行试验性研究)； (3)大致的进度安排； (4)准备工作的情况和目前已具备的条件(包括人员、仪器、设备等)； (5)尚需增添的主要设备和仪器(用途、名称、规格、型号、数量、价格等)； (6)经费概算； (7)预期研究结果； (8)承担单位和主要协作单位、及人员分工等。 同行评议，着重是从选题的依据、意义和技术可行性上做出判断。即从科学技术本身为决策提供必要的依据。2如何撰写毕业论文开题报告开题报告的基本内容及其顺序：论文的目的与意义；国内外研究概况；论文拟研究解决的主要问题；论文拟撰写的主要内容（提纲）；论文计划进度；其它。 其中的核心内容是“论文拟研究解决的主要问题”。在撰写时可以先写这一部分，以此为基础撰写其他部分。具体要求如下： 1论文拟研究解决的问题 明确提出论文所要解决的具体学术问题，也就是论文拟定的创新点。 明确指出国内外文献就这一问题已经提出的观点、结论、解决方法、阶段性成果、。 评述上述文献研究成果的不足。 提出你的论文准备论证的观点或解决方法，简述初步理由。 你的观点或方法正是需要通过论文研究撰写所要论证的核心内容，提出和论证它是论文的目的和任务，因而并不是定论，研究中可能推翻，也可能得不出结果。开题报告的目的就是要请专家帮助判断你所提出的问题是否值得研究，你准备论证的观点方法是否能够研究出来。 一般提出3或4个问题，可以是一个大问题下的几个子问题，也可以是几个并行的相关问题。 2国内外研究现状 只简单评述与论文拟研究解决的问题密切相关的前沿文献，其他相关文献评述则在文献综述中评述。基于“论文拟研究解决的问题”提出，允许有部分内容重复。 3论文研究的目的与意义 简介论文所研究问题的基本概念和背景。 简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题。 简单阐述如果解决上述问题在学术上的推进或作用。 基于“论文拟研究解决的问题”提出，允许有所重复。 4论文研究主要内容 初步提出整个论文的写作大纲或内容结构。由此更能理解“论文拟研究解决的问题”不同于论文主要内容，而是论文的目的与核心。3毕业论文开题报告的格式(通用)由于开题报告是用文字体现的论文总构想，因而篇幅不必过大，但要把计划研究的课题、如何研究、理论适用等主要问题说清楚，应包含两个部分：总述、提纲。 1 总述 开题报告的总述部分应首先提出选题，并简明扼要地说明该选题的目的、目前相关课题研究情况、理论适用、研究方法、必要的数据等等。 2 提纲 开题报告包含的论文提纲可以是粗线条的，是一个研究构想的基本框架。可采用整句式或整段式提纲形式。在开题阶段，提纲的目的是让人清楚论文的基本框架，没有必要像论文目录那样详细。 3 参考文献 开题报告中应包括相关参考文献的目录 4 要求 开题报告应有封面页，总页数应不少于4页。版面格式应符合以下规定。 开 题 报 告 学 生： 一、 选题意义 1、 理论意义 2、 现实意义 二、 论文综述 1、 理论的渊源及演进过程 2、 国外有关研究的综述 3、 国内研究的综述 4、 本人对以上综述的评价 三、论文提纲 前言、 一、 1、 2、 3、 二、 1、 2、 3、 三、 1、 2、 3、 结论 四、论文写作进度安排 毕业论文开题报告提纲 一、开题报告封面：论文题目、系别、专业、年级、姓名、导师 二、目的意义和国内外研究概况 三、论文的理论依据、研究方法、研究内容 四、研究条件和可能存在的问题 五、预期的结果 六、进度安排4毕业论文毕业论文是高等学校应届毕业生总结性的独立作业，是学生运用在校学习的基本知识和基础理论，去分析、解决一两个实际问题的实践锻炼过程，也是学生在校学习期间学习成果的综合性总结，是整个教学活动中不可缺少的重要环节。撰写毕业论文对于培养学生初步的科学研究能力，提高其综合运用所学知识分析问题、解决问题能力有着重要意义。2009年房地产市场形势分析一、回顾2008年全年房地产市场特征 (一)房屋价格涨幅回落 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，2008年8月份70个大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.47，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07和6.2。从环比来看，2008年70个大中城市房屋销售价格下降0.3，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7和0.2，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2。 (二)商品房交易量持续下降 2008年，商品房销售面积持续下降。下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2降为1-11月份的18.3。40个重点城市中，有14的城市商品房销售面积同比下降40以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。 (三)房地产开发商投资规模缩减 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿下降，从2008年2季度就开始显现。4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意原的指标各月均为同比负增长，2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6，增幅比去年同期减少22.5个百分点。房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5。 二、2009年房地产市场走势预测 (一)上半年缓降、调整 1消化空置商品房，开发商只有降价促销。2006和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20的较大增幅，按照建设周期推算，2009年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于2008年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近20，决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降。以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。 在央行连续降息、二手房交易营业税降低、二套房贷政策的松绑以及四大银行集体“放行”存量房贷7折优惠等等一系列政策出台后，购房者的购房负担的确较之前大幅减轻。但真正有效地刺激观望的人们出手购房，则有赖于人们消费信心的逐渐恢复，有赖于开发商实实在在的降价促销。 2房地产开发企业自身调整，异购或重组以适应市场。2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境。未来企业并购重组将会增加。 (二)下半年房价趋向稳定 短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能还会有处于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次“婴儿潮”出生的大量80后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去5年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，都会对促进房价的稳定起到积极作用。 当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。 在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年3季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，预计2009年下半年房价将会止跌企稳。浅析投资性房地产公允价值计量模式随着经济的发展和投资观念的改变，目前在西方国家的企业中，房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日发布了第3号准则投资性房地产。准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对该资产计量中引入了公允价值。然而在实际应用中，企业仍需解决诸多投资性房地产确认与计量的相关技术难题。本文通过分析采用公允价值计量投资性房地产的优缺点，来分析其中存在的问题以及解决的办法。 一、投资性房地产与公允价值计量方式简述 （一）投资性房地产的概念 随着经济的发展和投资观念的改变，房地产作为国内仅有的几种保值增值的投资品种，越来越受到一些公司的欢迎。但是，在新准则颁布之前的会计处理中，企业投资房地产都被作为固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。 投资性房地产指“企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。 （二）公允价值的概念 我国的会计准则对公允价值所下定义是：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。公允价值应该按以下原则确定：存在活跃市场的资产或负债，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值；不存在活跃市场的，参考熟悉情况及自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同的其他资产或负债的当前公允价值；不存在活跃市场，且不满足上述两个条件的，应当采用估值技术等确定资产或负债的公允价值。 二、投资性房地产采用公允价值计量的优缺点 （一）采用公允价值计量的优点 新准则引入公允价值的计量模式，是我国会计准则的一个飞跃，它对我国的会计准则变更的历史意义是不可估量的。 1、公允价值计量能更真实地反映企业资产的真正价值，更真实地满足信息使用者的决策需求。以前的会计要素的计量，强调以历史成本为基础进行计量，但是在当前经济环境下，各种投资品种层出不穷，再以历史成本计价已经不能真正反映公司资产真正价值，投资性房地产的持有目的就是为了增值或者赚取租金，而不是用于出售和其他生产目的，并且取得这些资产的成本通常非常低，后来由于土地、资源的局限性，经济的发展等原因，资产的价格大幅度上涨，此时引入公允价值的计量模式可以反映其在市场上的真正价值，更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，更有助于信息使用者更好地做出正确的决策。 2、公允价值计量的引入反映了中国会计准则与国际会计准则的趋同，满足了与国际接轨的需要。由于国际会计计量普遍采用公允价值，如果我们的会计准则仍然采用过去的账面价值的方法，不仅不利于我国会计业与国际接轨，也不利于我国会计业的发展。市场经济在本质上是公允经济，对公允原则的偏离，必然会给整个国民经济带来负面影响。 3、采用公允价值计量模式可以增强企业融资能力。由于目前资金紧张，各家企业尤其是房地产公司的资金需求量巨大，目前大部分房地产公司的资产负债率均在70%左右，如果采用公允价值计量模式，将大大增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，同时增加了净资产后，企业通过股权融资的金额也将大大增加，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。 4、公允价值计量模式可以在使企业在增加利润的同时不增加企业的实质性税赋。根据财税（2007）80号的规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。在采用公允价值计量投资性房地产后，企业的实际税负并没有增加，这有利于节约公司的资金。 （二）采用公允价值计量的缺点 公允价值的应用虽然有很多的优点，但是在我国应用中仍然存在着很多问题。 1、采用公允价值计量可能成为调节利润的工具。由于我国相关市场的发展还不成熟，公允价值可能难以达到公允，并有可能成为利润操纵的工具。尤其是投资性房地产的公允价值的认定，如计算现金流量折算值时，现金流量的估计、折现率的估计甚至折现期的估计等，都需要加上人为的判断这就在客观上存在操纵利润的可能。 2、相关资产的公允价值难以取得。在发达的国家的市场上，各种生产要素的市场交易都十分活跃，公允价值比较容易确认，而在我国，产权和生产要素市场不很活跃、中介机构公信度低、市场执法和管理不严、会计人员素质较低等，相关的公允价值均难以取得。 3、公允价值计量易导致价格波动频繁。在历史成本的计量体系下，资产的价值一般是固定不变的，但是公允价值是随市场价格的变化而变化的，这样固然能够合理地反映资产的当时价值，但是若该项资产价格总是频繁地变动，必然会导致财务状况和盈利能力的波动性变化，给投资者的感觉是公司财务发展不稳定。 三、投资性房地产采用公允价值计量实际应用中存在的问题及解决办法 （一）采用公允价值计量实际应用中存在的问题 据统计，从2007年开始实施新准则以来，存在投资性房地产的有630家上市公司，但是这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。仅有18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。2007年度投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61%，占所有上市公司净利润的0.23%。从统计数据可以看出，大多数公司并没有采用能使上市公司相关投资业务的业绩获得提升的公允价值模式，却更钟情于继续选用历史成本计量模式，这是值得关注的现象。为什么这个与国际接轨的洋模式从引入至今却坐在冷板凳上？主要存在以下方面的问题： 1、管理层处于谨慎性的考虑。虽然财政部在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，但是可以看出监管层是不鼓励使用公允价值计价的，这样公司管理层也不愿意当“出头鸟”，以避免被监管层一直“盯着”。 2、国内的投资性房地产的公允价值难以确定。正如前文所述，国内的评估机制不完善，难以确定一个合理的公允价值。从已经采用公允价值计价的上市公司来看，大部分上市公司其投资性房地产公允价值的确定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格，还有几家上市公司选择投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告，但是由于评估水平的参差不齐，和评估方法及参数的可选择性太大，导致实际的公允价值并不可靠。所以大部分公司仍然采用的是成本模式计价。 3、对上市公司的业绩波动影响较大。当房地产市场较为繁荣的情况下，房地产的价格不断上涨，采用公允价值模式计量投资性房地产可以给企业带来较多的利润，但是由于房地产行业属于高风险行业，受宏观经济形势影响较大，在房地产市场萧条时，采用公允价值计量的投资性房地产的价值将会大幅缩水，从而导致企业业绩大幅下滑，这样会使得上市公司的业绩波动较大，因此，企业对采用公允价值计量投资性房地产持谨慎态度。 4、按照现有的评估模式，投资性房地产的增值金额不会太高。一般对投资性房地产评估，一是采用未来现金流量折现法，而在现在租售比达到300-400倍的情况下，以租金作为未来现金流量折现而计算出来的现值是远远小于市场价值的；还有一种方式就是参照市场价值，但是由于目前我国房地产市场的税费相当繁重，包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等等，如果按市场价值作为售价扣除相关税费后得到的评估价格往往比实际的市场价格低一半多，增值幅度远远没有想象中的那么高。 5、使用公允价值计量模式的后续成本较高。如果投资性房地产采用公允价值计量模式，那么上市公司需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。 （二）应对策略 尽管采用公允价值存在着众多的困难，但是使用公允价值计量模式与国际接轨的趋势是不会改变的，主要应该做好以下几点： 1、尽快制定和完善公允价值制定的标准。一是发展标准的公开交易市场。对于已经存在活跃、公开的交易市场的，应由国家监管部门或者行业协会明确其中符合公允价值确定标准的市场，其交易价格可以直接使用，从而形成国家、行业的统一、标准的公允价值信息平台，保证公允价值的合理。二是制定和完善公允价值计量的具体指南。要提高会计计量的可操作性，就要研究市场体制、市场资产或负债的估价系统，在会计准则中给予明确的有利于具体实务操作的规范要求，由国家各监管部门或者行业协会指定研发机构，制定标准的估值模型系统，集中采集有效的市场数据，及时对模型进行修正，同时简化系统使用者所能调控的要素，尽可能地降低主观因素对估值的影响。三是由政府出面建立市场信息数据库。政府部门应该利用政府资源，结合各种情况，搜集各类市场数据，建立信息库，储存市场信息数据，这样既有利于企业公允价值的确定，也有利于审计人员、相关监管部门考察企业的公允价值是否合理、恰当。 2、建立健全的法律环境，加强证券市场的监管。建立健全的法律环境是保证公允价值会计顺利应用的法律保障。我国会计造假现象的原因之一是企业的会计造假成本远远低于造假收益，使得不少企业敢于铤而走险，提供虚假的会计信息。公允价值的使用本身就是一把双刃剑，在促进会计信息公允性、相关性的同时，也为投机者提供了操纵利润的可能。因此必须加强监管，对实施中的主观差错予以纠正，对公允价值恶意操纵者及获益主体予以认定、惩罚，我们的监管者要不断提升自身管理水平、管理技术，完善管理政策，监控风险。 3、大力发展资产评估行业，完善相关的市场环境。情况下，公允价值的确定离不开评估技术。只有评估业务规范，评估质量提高，评估人员素质高，才能保证公允价值计量的真实性和可靠性。因此要大力发展资产评估行业，定期由监管部门核准资质。 4、提高全体会计人员的职业水平。公允价值在实务操作过程中首先需要会计人员的职业判断，如果会计人员的职业水平薄弱，将无法为准则的实施提供强有力的支撑，而职业水平的参差不齐也将给公允价值带来不同的结果。因此，要不断加强会计人员的知识更新，扩大其知识面，同时要加强会计人员的职业道德意识，增强会计人员职业责任，从而使采用公允价值计量属性所产生的会计信息更加可靠。 2007年度大部分上市公司没有采用公允价值计价，但到了2008年，已经有金融界和昆百大两家上市公司变更了会计政策采用公允价值计价。希望相关部门、企业能够审时度势，循序渐进，扎扎实实地落实相关基础工作。在完善目前公允价值计量模式存在的各种问题后，相信会有更多的上市公司采用公允价值计价。 参考文献： 1、财政部.业会计准则M.经济科学出版社,2006. 2、立新,翟潇璐.谈公允价值计量投资性房地产J.财会通讯,2007(12). 3、小玲,王海燕.公允价值计量及应用浅探J.财会通讯,2006(12).浅析当前房地产政策的利弊之处摘要 我国房地产市场目前出现高房价和高空置,国家相应出台了一系列的调控政策。由于政策的滞后,调控效果最初并不如意。为此我们需要调整心态,开拓思路,结合中国国情,不断完善新政,使房地产市场重新理性而健康发展。 关键词 房地产 房价 政策 近几年,我国房地产市场出现了价格上的快速飞涨。基于房地产行业的重要地位,政府对它做了强有力的宏观调控。2004年以来，政府就综合运用了土地供应、金融信贷、税收和行政干预等政策对房地产市场进行调控,其中以金融和行政调控为重点。这一轮调控一直持续到现在，依然没有结束的迹象。但是这一切调控的后果最初并未使房价回落,反而在各大城市出现房价,投资一路高涨。这一次中国的房地产市场所面临的经济环境与不同以往,我们有必要配合其他改革,借鉴国外的经验,多管齐下,才能使房地产市场步入理性健康的发展轨道上来。正是有这样的认识,2007年9月份至今我国的宏观调控政策以“组合拳”为主基调:财政政策,货币政策,土地政策,产业政策,税收政策,汇率政策等等为组合,以土地控制为核心,通过灵活运用和强有力的执行,逐渐把过去房价虚涨的部分挤出去,让房地产市场回归到理性发展状态。 一、当前房地产市场的形势 价格的高低与供求关系密切相连,所以政府调控房价,主要也从供求入手,两方面都要同时调整。我国当前的局面是供给严重不足,需求过度膨胀。需求在当前的膨胀既与我国过去的土地无偿使用制度,住房福利分配制度有关,同时也与收入增加,城市化进程加快,金融产品的衍生有关。供给不足有客观原因,如土地的不可再生,原材料价格上涨,房地产开发环节过长等等。主观上房地产开发商囤积土地,捂盘惜售等恶劣行为，以及国际热钱的涌入,市场投机过盛也使得房源供应不足。 既然房地产市场供不应求局面的形成既有客观原因,也有主观原因。那么我们执行短期的调控政策只可能把主观原因消除,把过分虚涨的价格部分挤出去,而客观原因的存在使供不应求局面长期保持,房价从长远趋势看是上涨的。所以长期的调控政策的重点就应该以稳定房地产市场的理性繁荣为主,而不能只纠缠于房价是上涨还是下降这一单一的命题上,这样才是按经济规律办事。2007年出现调控结果是房价越压越涨,这与政策的滞后性有关。而从2008年开始,供求形势发生了一定转变：很多城市,尤其是一线城市,房价出现了一定程度的下跌，国家在2007年布署的经济适用房廉租房政策正加紧在2008年实施,加上90/70的政策,市场上的房源逐渐增加了很多。但老百姓大多还在持币观望,这可能将促进房地产市场发生进一步的变化。应该说对于短期调控目标的实现2008年第二季度已比较明朗.但我们并不期望出现“硬着陆”的局面，所以必须要完成长期调控目标。 二、已出台政策的利与弊 1.按揭政策 个人住房按揭政策的新变化表现为首付和利率在原有基础提高,买第二套房还要提高首付和利率,这些都是为了打击炒房者,腾出房源卖给真正的自住者。但这些措施抑制了炒房者也抑制了真正的购房人,这让他们的消费需求在短期内削减了。此时的供求关系好象显得供过与求。但这群真正的买房人终究是要买房的.等他们赚足了首付,就会在以后某一特定时期集中爆发出购买需求,使得这一时期又出现供不应求,房价又会快速飞涨。同时投资者中有的财力雄厚,他们几乎不靠贷款来投资,加息对他们没有什么影响。目前虽然人数不多,但其占有的房屋面积不少,如果任由其占用更多的资源,那么供不应求的局面还会进一步恶化。另外就整体经济而言,进一步提高利率会刺激外资的涌入,国际热钱通常流向楼市和股市,从而更加引发价格上涨。就个体企业而言,加息使其财务成本增加.在无法更好把握未来形势下,很多开发商会谨慎行事,或减产或转移资产,供应又会进一步缩小,价格还会上涨。 另外开发商之所以有机会造高价房,除了考虑旺盛的需求外,还和个人住房按揭制度的漏洞有关。银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作评估。 目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中一般都简单地采用市场比较法，对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值，而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本，以及未来可能发生的风险和损失，高估按揭房产价。而且大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋，或者采取各种可能的方式推高房价，促成高价交易合同，以获取高额按揭贷款。 2.货币政策 紧缩型的货币政策主要包括提高存款准备金率,发行央行票据,进行正回购操作,这些为的是缩小商业银行的放贷能力,回收过剩的流动性。少了金融的支持,开发商举步为艰,整个行业重新优胜劣汰。尽管这种“洗牌”会使房地产资源得到合并重组,产品今后的性价比会更高。但继续使用这一政策也会出现一定难度。发行央行票据,意味着央行增加了市场上对资金的需求,这加大了央行在货币供应量和利率之间进行协调的难度,很难同时兼顾量与价的平衡,且发行成本上千亿元,难以为继。用提高准备金率固然有降低调控成本的好处,但是由于央行要对金融机构的存款准备金支付利息,这客观弱化了它对金融机构“课税”的调控功能。 3.税收政策 对于目前实行的二手房流转环节营业税,个人住房转让所得税从一定程度上抑制了房产投机, 能使原来的投机性需求转向投资，使炒房者转向长线投资。但它又是一把双刃剑，增加了二手房流转难度，二手房交易成本的增加不利于存量房市场的流通，而存量房市场的不发展，反过来将加剧新房的供不应求,房价上涨。 4.行政干预 对于90/70的规定,政府是想通过调整供应结构来增加普通老百姓买得起的房源。但我们国家幅员辽阔,每个地区有自己对面积和总价的习惯性认同和综合考虑。90平方米这种一刀切的做法是在特定时期执行的直接行政干涉,主要为的是防止出现国家出台原则性政策,地方想方设法拖延的局面,政策得不到执行,房价还会上升。至于这种做法今后的完善,各大城市可依据当地实际情况来定一些细则加以妥善处理。另外有的城市政府直接干涉本地商品房价格的制定,虽然博得老百姓拍手称好,但这很明显违反了市场规律,在利润的推动下,当成本上涨,价格又不准涨的情况下,开发商只可能降低工程质量,减少供应或转移资产,价格终究还是会上涨起来。 所以从目前的局面我们可以看到,针对房地产市场所出台的宏观调控政策很多在2007年并没有出现当初想象的理想效果,但进入2008年后这些政策的威力就显现出来。我国的调控政策有其优势的一面,也有不足的部分。要满足老百姓的住房需求,首先要考虑他们的收入状况。现在的国情按收入来划分,人们可分为低收入者,中等收入者,高收入者。低收入者肯定买不起房,高房价又带来了高租金,所以低收入者的生存条件特别恶劣。中等收入者占大多数,他们人数多,对房屋需求大,条件要求高一些,其收入与高房价相比,他们也买不起。如果市场上只有单一的高房价的房源,他们被迫选择,成为“房奴”。这也是当前开发商哄抬房价的底气不愁没人买。高收入者与他们刚好相反.愿买好房就买好房,愿出多高的价就出多高的价,那是他们的自由,这群人的住房问题完全可由市场来解决。所以我们要重点探讨的是占中国绝大多数人的住房保障问题,看还需在现有政策之下如何再完善,而不是单纯的降低房价。价格问题应主要交给市场去解决,而政府应把过去自己所忽略的保障责任担负起来。日本房地产泡沫对中国的启示摘要：日本的房地产泡沫对日本经济打击非常严重。中国应该吸取教训，预防房地产市场的过度投机，防止银行业在房地产领域的信贷失控，强化土地资源管理，保持汇率稳定，灵活运用利率等金融杠杠来避免房地产泡沫的发生。 关键词：日本；中国；房地产；泡沫 一、日本房地产泡沫成因 二战后，日本百废待兴，尤其是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成为一个严重问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，大力发展房地产行业，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6-8%左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作。 战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。从地价来看,1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮，日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。地产价格不断上扬，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十几年的低迷和萧条。 日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成创造了条件。20世纪80年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议，史称“广场协议”，迫使日元升值38%。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续5次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金流动性过剩。但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，过量投机资金云集不动产行业，造成股市楼市价格双双飙升。1985年以后的4年时间中，东京地区商业用地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，东京大阪的住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。 在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。当年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的1/4，5年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。 日本自1985年“广场协议”以来房地产和金融泡沫已经相当严重，并在后来5年时间里执行的一系列错误政策，致使日本经济在1991年第4季度开始崩溃，股价和房地产价格同时暴跌，房地产“泡沫”破裂。房地产“泡沫”破裂后，土地价格也大幅下跌。房地产价格暴跌重创了日本金融业，也重创了日本经济，甚至直至今日尚未完全恢复。 日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单地采用了货币紧缩政策。1988-1990年，提高利率3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款违约不能支付，引发金融危机。 泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的1/3，国民经济陷入长达十几年的负增长和零增长。此外，日本新的不动产税制的实施加重了日本国内的住房消费负担，导致房产消费一蹶不振，经济恢复缓慢。 二、日本房地产泡沫对中国的几点启示 （一）预防过度投机 一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大。在此情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。 （二）调整银行和房地产业的关系，预防银行信贷非理性扩张 货币政策既体现在存贷款利率方面，也体现在银行业与房地产业之间的关系方面。中国的存款利率仍有上调空间，而且央行加息的可能性也一直在人们的预期范围之内，这有助于降低普通百姓地产投资和投机的热情。必要时选择恰当的时机加息，未尝不是一个有效的办法。目前由于全球金融危机，中国采取降息措施刺激经济发展，但是长期来看，只要房地产行业有过度投机的现象，中国就有可能再度加息。 由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。美国的次贷危机、零首付购房等就是例子。 （三）加强对房地产市场的宏观监控和管理 宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。 （四）强化土地资源管理 政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。 （五）加强金融监管合理引导资金流向 首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。 （六）保持人民币对其他外汇汇率的长期稳定 日本房地产泡沫膨胀的一个国际背景，是1985日本迫于美国在“广场协议”中施加的压力而使日元升值，其后又为了扭转因出口减少导致的经济萧条，刺激内需而多次大幅降低官定利率，导致了房地产资金供应的膨胀，为房地产泡沫的形成注入了最原始的动力。以此为鉴，中国的汇率政策应当长期保持稳定，并且阻断国际游资涌人中国房地产业。 （七）加强对房地产开发规模的控制 在中国土地由政府垄断出让，政府向市场投放允许开发建设的土地，包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。近几年，全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势，个别地区出现了圈地热，助长了土地交易中的投机行为，从而引发土地价格上涨也就导致房价上升。此种情况政府是必须出面加以控制的，其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量，避免暗箱操作的有效方式。要保护土地资源，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，清理违反土地利用总体规划批准设立的园区。 （八）加大经济适用房建设力度，优化经济适用房开发机制 进一步完善经济适用住房政策，加强经济适用住房建设计划的管理，加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力。合理确定经济适用房的建设规模，着力解决中低收入家庭的住房问题。遵循“以销定产”的原则，合理确定分年度建设规模；经济适用房建设要与危旧房改造相结合；根据“经济”和“适用”的原则，制定经济适用房建设标准；加强经济适用房价格的监管，控制建设成本，保证工程质量；经济适用房建设不能采取指令性方式确定建设单位，应公开招标。严格控制和防止目前经济适用房户型面积大、价格高、普通老百姓仍然买不起的情况。 （九）必要时提供购房的首付比例 中国央行迈出平抑房价的重要一步，从需求方面进行控制，当房地产泡沫出现时，提高房价增长过快地区的最低首付比例，这明显加大了炒房者的投机难度，投机性贷款的需求将明显下降。 （十）必要时征收物业税 通过征收物业税，加重购房者的经济负担，让人们不敢轻易购房。同时，房子越多上税越多，在增加国家税收，补贴穷人的同时，抑制人们购买住房等待升值的投机心里。如美国有的州50万美元的住房每年要上交2万美元左右的物业税，这样人们买房主要用来自住，不会轻易买来投资。此外，在日本父母把住房转赠给子女时，也要收取大概50%左右的遗产税，这也让人们不敢轻易买房投机炒作。 参考文献： 1、包宗华.房地产先导产业与泡沫经济M.中国财政经济出版社,1994. 2、铃木淑.日本的金融政策M.中国人民大学出版社,1995.环境污染对房地产价值的影响及预警摘要：环境污染对房地产价值有着很大的影响，向生态化方向发展已经成为现代房地产业的必然趋势，我国房地产及其相关行业也应该及时预见和把握这种趋势。文章旨在分析环境污染对房地产价值的影响，并借鉴西方经验对国内现状提出一些建议。 关键词：房地产价值；受污染房地产；价值减损；预警 环境污染对房地产价值有着很大的影响。以美国为代表的北美地区，对此有过非常深入的研究，其研究成果与受污染房地产的评估实践经验都非常丰富。但是就目前而言，国内关于此方面的研究很少，理论还很缺乏。我国房地产及其相关行业也应该及时预见和把握这种趋势，重视环境污染对房地产价值的影响，构建相关估价与法律法规体系，以便与国际房地产估价行业的发展接轨。 一、环境污染对房地产价值的影响因素 （一）环境污染威胁公众健康 环境污染在各国污染土地问题引起各级政府和社会各界广泛关注的首要原因是公众的健康问题，即土壤和地下水中所含有的污染成分对人类、生态系统和城市建设的潜在危害。若居住用的房地产周边环境不利于居民公共健康向有益的方向发展，该房产价值显然会受到影响。 （二）环境污染减损房地产价值 房地产经济价值的形成原因是房地产的有用性、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，城市居住和工作环境变差了很多，人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产价值不等同，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。 （三）环境污染造成长期的社会资源成本 环境污染会使许多重要资源如土地、森林、淡水资源及能源等出现短缺，为此，要投入巨额资金开发新的资源或者提高现有资源的利用效率，环境污染造成资源破坏，使许多重要资源成本的浪费，同时也影响经济发展与人民生活。由于房地产具有投资价值巨大、使用时间长久、一旦建成便不可改变等特点，如果开发之前没有进行 充分的环境评估，将会给消费者