上阶段工作回顾与下阶段工作思路报告.doc

合肥西南国际车城项目上阶段工作回顾与总结与下阶段工作思路报告 合肥西南国际车城项目上阶段工作回顾与总结与下阶段工作思路报告在2010年8月至2011年10月一年多的时间里，通过安徽合肥西南国际车城策划组全体员工共同努力，使项目经历了从无序到有序的根本转变，现将安徽合肥西南国际车城项目工作情况汇报如下：一、项目概况安徽合肥西南国际车城项目位于肥西县上派镇翡翠路与三河路交口处，由合肥诚挚投资有限公司投资开发，项目一期占地100亩，建筑面积近11万平方米，定位为安徽西南区域首家汽车用品SHOPPINGMALL，汇集汽车配件、汽车饰品、汽车美容、汽车维修、整车销售及餐饮娱乐、休闲购物、会议展览、商务办公、商务公寓10大功能，打造合肥西南方向汽车行业标杆形象。经市场调研及项目规模论证，最终确定项目产品类型由两栋18层综合楼、沿街3层及6层商铺、市场内部2层及3层商铺构成，其中商铺共计约600套。目前项目一期开盘完毕，并准备开始全面对外招商。二、上阶段工作回顾 2011年11月前项目主要处于规划期，工作为市场论证、项目定位、形象出位等以及一期销售，汇总如下：1、市场调研：2010年8月份入场以来，项目组历时1个月，先后对合肥汽配城、安徽国际车城、华中汽配城、包河汽车用品基地等四大汽车专业市场及肥西县本地汽车行业经营户、汽配协会、各类企事业单位等个人及单位进行了深入的市场调研工作，共采集调研问卷约300份。通过对经营户的实际走访及数据的归纳总结，完成安徽合肥西南国际车城市场调研统计表、安徽合肥西南国际车城市场调研分析报告，为项目后续工作的开展提供了可靠的数据支撑。2、项目定位：通过对市场调研数据进行整理，结合我司丰富商业项目操盘经验及市场调研分析报告，完成安徽合肥西南国际车城可行性分析报告、安徽合肥西南国际车城市场营销策划报告，为项目开发、市场定位明确了思路。3、规划建议：我司结合现有四大汽车专业市场分析数据及项目规划草案，提出安徽合肥西南国际车城项目规划建议报告，对项目的功能分区、建筑结构等做了宏观建议，并通过对宏观政策、客户群体、项目今后发展状况及效益最大化的分析，及时建议将项目的可售范围从30%提升到70%，建议在可售范围内以最快的速度对外销售。经过讨论后最终通过并修正设计院前期提报市场规划方案。同时，根据项目不同时期相应特征，制定出不同阶段的推广及执行方案，达到对项目总体把控目的。4、写字楼产品调研及定位：2011年6月，针对如何定位后期写字楼项目的高层发展方向，项目组又对周边写字楼市场、肥西办公环境以及三大工业园办公区域环境进行调研完成西南国际车城诚挚大厦市场调研与发展方向建议报告，对当前写字楼市场整体状况、产品类型、配套设施、销售动态及未来供应状况做了详细分析，并结合肥西的办公环境以及未来可能走势，对项目的后期写字楼进行了定位建议。5、营销推广工作：随着项目各项工作进入实质性执行阶段，我们充分利用外部模块，发挥自身能动性，从无形市场中挖掘有形价值，从静态市场中找寻突破点，并逐步给力使其放大，形成轰动、连锁效应。 项目形象体系建立：项目VI系统：综合考虑项目所处环境特点及产品类型、运营方向等因素，设计出项目LOGO，明确项目整体色彩基调，制定安徽合肥西南国际车城VI系统方案，使项目整体形象得以出位。 项目广告推广：大众媒体以及小众传媒有效配置，内外资源合理整合、配比，使内外得以互相呼应，从而产生更好的效应。电视广告、报广、城际巴士车载广告，面对省内广大客户，重在宣传项目，让广大受众接触项目，从而产生了解项目的兴趣；围墙、挡土墙、高炮、LED画面通过大范围色彩视觉冲击，让重点区域潜在客户群体更直观接触项目；短信广告针对性强、渗透性高，在成本低廉的前提下达到了最大化推广效益；而项目名片、纸杯、手提袋、单页、折页设计，项目网站架构建议，则充分展示了项目形象。通过多重广告途径，使得我们的客户积累得到保证。 项目招商工作：招商方案：专业市场作为特定商业物业类型，招商工作重要性不言而喻，项目组针对本项目实际情况，结合专业市场运营经验、开发商要求等综合因素，完成安徽合肥西南国际车城招商方案，为市场销售、运营工作提供推动力。 项目相关工作：除上述工作外，另完成有阶段性广告费用预算、营销总控计划、工地围墙设计说明及费用预算、网站建设说明等工作。三、下阶段工作思路虽然上阶段在整个项目组与开发商的共同努力下，工作已达成甚至超过预期水平，但从整体看来，我们才完成全部工作的30%，后期压力仍然甚大：经过大半年准备积累的客户在本次开盘已基本已经消化完毕，后期面临客源需要重新积累的现实困难；目前项目周边人气不足，商业氛围淡薄，都对市场招商带来极大阻力。这些挑战都树在我们面前，我们不能被眼前的阶段性胜利所迷惑，要保持头脑清醒，积极创新，争取获得更好更优秀的成绩。面对挑战与困难，根据现阶段的销售状况及销售分析，针对下阶段，提出以下营销思路及手段：1、销售方面：扩大潜在客源，现今开盘客户近80%集中在肥西上派镇，今后，我们将集中在肥西乡镇、合肥城区及市周边市区，结合前期广宣、拜访其他车城所带来的一定的知名度及此次开盘热销对外宣传，力求扩大潜在客户群体，为后期销售做好保证。2、招商方面：从已成交客户群体分析，现阶段60%为投资户，这将直接影响西南国际车城以后的开门率，我们要提前做好预防工作，要从不同角度开创途径，做好招商工作。例如华中汽配城地理位置优越，其开发商总裁为汽配协会会长，对外具有一定的影响力；项目买铺客户也是大部分从事汽车行业，但开门率却依旧很低。后来通过去河南举办招商大会，吸引了很多当地经营客户，从而快速提高了车城开业率。3、运营方面：运营对于专业市场来说是重中之重，当前运营政策的不具体，给后期招商工作带来很大压力。同时，由于中小散户抗风险能力低，对市场的忠诚度不会太高。因此，我们必须在最短的时间内把市场做活。开发商领导阶层，缺乏相关市场运营经验，而销售队伍中除少数领导外，大部分都属于运营新人，业务能力不强。这些对于我们即将开展的招商及后期运营都是巨大的挑战。市场运营成功与否，首先将直接影响到开发商自持的物业，自持物业及后期规划的酒店、写字楼的升值，都依靠着一个运营成功的汽车市场。其次，开发商的形象也需要一个成功的市场来巩固。因此，如何在后期吸引更多终端客户前来车城，打响车城品牌，都需要我们继续努力。四、总结通过一年多的工作开展及完成，策划项目组完成了与开发商的磨合，并实现对项目操作思路的梳理