出让地报告参考格式.doc

中国铁路物资总公司整体重组改制并上市项目土地使用权价格评估（*市或*县）说明：(1)红字部分为修改项；（2）加黄色底色部分为说明项，在最终报告中应删除；（3）评估过程中各成本法中各参数取值依据的文件和基准地价文件报告要作为报告附件，供国土部审核用。土 地 估 价 技 术 报 告项目名称：中国铁路物资总公司整体重组改制并上市项目土地使用权价格评估（*市（县）受托估价单位：北京华源房地产土地评估有限公司合作估价单位：*（具体合作估价机构全称）土地估价报告编号：华源2010(估)字第101号-*省-*市（县）-*公司 【土地证证载土地使用者全称】-出让土地估价技术报告编号：华源2010(技)字第101号-*省-*市（县）-*公司【土地证证载土地使用者全称】-出让提交估价报告日期：二一年*月*日关键词：*省*市（县） 改制上市 北京华源房地产土地评估有限公司 *公司（合作机构全称） 二一年 - 1 - 土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称中国铁路物资总公司整体重组改制并上市项目土地使用权价格评估（*市（县）二、委托估价方委托单位：中国铁路物资总公司单位地址：中国北京海淀区三里河路5号法人代表：宋玉芳联 系 人：刘庆玲联系电话司简介： 中国铁路物资总公司（简称“中铁物资”）是国务院国有资产监督管理委员会直接管理的大型中央企业，其前身是铁道部物资管理局，历史可以追溯到成立于1887年的中国铁路公司塘沽材料处，是以铁路产业综合服务为核心，以钢材贸易为重点，服务铁路，面向社会和国际经营的大型集团化企业。铁路物资供应服务居于领域龙头地位，是国内最大的钢材贸易综合服务商和主要铁路产品出口商之一。三、受托估价方估价机构：北京华源房地产土地评估有限公司机构地址：北京市朝阳区北四环东路108号千鹤家园1号楼602执业范围：全国范围内从事土地评估业务资质证书获得时间：2009年7月1日估价资质有效期：2010年6月30日土地评估机构注册号：A200911022法人代表：王芳宇联系电话：01084831344邮政编码：100029合作估价机构：（填写合作机构全称及其有关信息）机构地址：*执业范围：*资质证书获得时间：应根据最新的资质证书记载内容进行描述估价资质有效期：应根据最新的资质证书记载内容进行描述土地评估机构注册号：应根据最新的资质证书记载内容进行描述法人代表：*联系电话：*邮政编码：*四、估价目的中国铁路物资总公司拟进行整体重组改制并上市。根据国土资源部“关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见的通知”（国土资发1999433号，1999年11月25日）、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号，2001年2月13日），中国铁路物资总公司需对其下属*公司所使用的位于*（宗地位置宗地所在市县）的土地使用权价格进行评估，为其改制上市过程中确定土地使用权价格提供依据。五、估价依据（一） 国家有关部门颁布的法律法规及相关文件1、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）2、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）3、国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）4、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）5、原国家土地管理局国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（1998年8号令，1998年2月17日）6、国土资源部关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见的通知（国土资发1999433号，1999年11月25日）7、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号，2001年2月13日）8、国土资源部办公厅“关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知”（国土资厅发200142号，2001年5月29日）9、国土资源部国土资源部关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知（国土资发2000105号，2000年3月30日）10、国土资源部关于发布实施的通知(国土资发2006 307号,2006年12月23日)11、国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发2008308号）12、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号，2009年5月11日）13、国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知（国土资发2009311号，2009年4月21日）14、关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（国土资发2005144号）15、大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例（国务院令第471号）16、中华人民共和国耕地占用税暂行条例（2007年511号令，2007年12月1日）17、财政部国家税务总局关于耕地占有税额和纳税义务发生时间问题的通知（财税2007176）（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件 1、各省土地管理法实施条例；2、土地评估有关的资料A、征地补偿标准的文件名称；B、有关税费的文件名称；（如：耕地占用税、菜田基金、复垦基金、土地管理费等相关税费要求分别列出文件名称及文号）；C、估价对象所在市、县政府或城建部门公布的关于收取市政设施建设配套费的有关通知文件及文号；D、估价对象所在省、市、县政府及税务、物价等部门公布的有关土地及房产方面的税费文件及文号；E、估价对象所在市、县的基准地价或土地定级估价报告（列出报告名称）；注：1、凡评估所用的参数如地方有文件要求，一定要以文件要求为准，并将文件名称及文号列入评估依据，国家规定取消的税费不得列入2、对于报告中涉及的文件，在此处均应有所体现3、需要注意引用的文件的有效性以及是否是最新的文件（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001，2001年11月12日）2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001）3、中国土地估价师协会关于印发重大项目土地评估指引的通知（中估协发200534号）4、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）（四）其他资料1、委托方提供的有关资料2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料六、估价基准日二九年十二月三十一日七、估价日期二九年十一月十日至二一年*月*日八、地价定义根据城镇土地估价规程的规定，本次评估价格为出让土地使用权价格。本次评估的出让土地使用权价格是指在评估基准日2009年12月31日，满足正常市场及设定用途、设定年期、设定开发程度条件下的土地使用权价格。各宗地具体设定条件如下：（按顺序将所有宗地逐一进行设定）1、宗地*（宗地编号）设定情况： 估价对象登记用途为*，实际用途为*，根据土地利用现状分类规定，设定用途为*；估价对象实际容积率为*，设定容积率为现状容积率*（需要考虑总容积率、合法容积率的描写）; 估价对象土地使用权终止日期为*年*月*日，至评估基准日剩余使用年期为*年，故本次评估中土地使用年期按剩余使用年限*年设定；估价对象的实际开发程度为红线外“*通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）、红线内“*通一平”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯及场地平整），根据评估目的，评估设定的土地开发程度为宗地红线外“*通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）、红线内“场地平整”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯及场地平整）。2、宗地*（宗地编号）设定情况： 估价对象登记用途为*，实际用途为*，根据土地利用现状分类规定，设定用途为*；估价对象实际容积率为*，设定容积率为现状容积率*（需要考虑总容积率、合法容积率的描写）; 估价对象土地使用权终止日期为*年*月*日，至评估基准日剩余使用年期为*年，故本次评估中土地使用年期按剩余使用年限*年设定；估价对象的实际开发程度为红线外“*通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）、红线内“*通一平”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯及场地平整），根据评估目的，评估设定的土地开发程度为宗地红线外“*通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）、红线内“场地平整”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯及场地平整）。3、各宗地的设定情况详见估价对象地价定义一览表。表* 估价对象地价定义一览表（出让土地使用权）宗地编号宗地名称估价期日土地使用权类型估价设定土地使用权类型估价期日的登记用途估价设定用途估价设定使用年限(年)估价设定容积率估价期日实际开发程度估价设定开发程度备注红线外“*通”、红线内“*通一平”红线外“*通”、红线内“场地平整”红线外“*通”指红线外“*通”、红线内“*通一平”红线外“*通”、红线内“场地平整”红线外“*通”指注：1、宗地编号：需重新编号，并保持序号的连续性；具体格式为：*省*市（区或县）公司简称出-序号（1、2、3）九、估价结果估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：出让（或作价出资）土地总宗地数：*宗出让（或作价出资）土地土地使用权总面积：*平方米出让（或作价出资）土地土地使用权总地价：*万元大写：*元整（货币种类：人民币）各估价对象的单位面积地价、总地价等见土地估价结果一览表。报告编号：华源2010(技)字第101号-*省-*市（县）-*公司-出让（或作价出资） 39土地估价结果一览表估价机构：北京华源房地产土地评估有限公司 估价报告编号：华源2010(技)字第101号-*省-*市（县）-*公司-出让（或作价出资） 估价期日：2009年12月31日*具体操作机构 估价期日的土地使用权性质：出让或作价出资估价期日土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的登记用途估价设定用途容积率估价期日实际土地开发程度估价设定土地开发程度估价设定土地使用年限(年)土地面积（平方米)单价（元/平方米）总价（万元）备注红线外“*通”、红线内“*通一平”红线外“*通”、红线内“场地平整”合计-一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无抵押等他项权利限制（如果存在抵押，则写清抵押的具体宗地编号）2、基础设施条件：见估价对象基础设施条件表3、规划限制条件：有限制的写清具体的规划限制条件，无限制的写“依据现状规划条件不变”4、影响土地价格的其他限定条件：无二、其他需要说明的事项：1、估价对象土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的国有土地使用证为依据。2、本评估结果仅作为中国铁路物资总公司整体重组改制并上市项目确定土地使用权价格的依据。估价对象基础设施条件表（需分红线内外分别进行描述）序号宗地名称地面平整状况周围道路状况通路状况通电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件 估价机构：（盖章） 二一年*月*日十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件1、现土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。2、估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证土地的持续经营及公司的持续发展。4、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年期、评估基准日等设定条件。7、报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的国有土地使用证为准。（二）估价结果和估价报告的使用1、估价人员依据中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）撰写本估价报告，形成意见和结论。2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、估价对象的土地产权证、房屋产权证等资料由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性负责。如有虚假，估价机构不负担相应责任；土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。4、本报告仅为本次评估目的服务，本次评估结果仅用于本次评估目的时才有效，报告使用人或其他第三方因不当引用本评估结果造成的损失，与本评估机构无关。5、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。6、本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，北京华源房地产土地评估有限公司和*（合作机构全称）对估价结果有解释权。7、本估价报告和估价结果自评估报告提交之日起一年内有效。（三）需要特殊说明的事项1、估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供。委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。2、本次估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的公开市场价格水平，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对土地使用权价值的影响，也没有考虑特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果应做相应调整。3、报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的国有土地使用证或房地产权证或土地房屋权证为准。（需根据报告涉及宗地的证件是土地证还是房地产权证进行修改）4、采用成本逼近法时，需5、报告中其他需特殊说明的事项。十一、土地估价师签字姓 名 土地估价师资格证书号 签名合作机构估价师1 *合作机构估价师2 *华源估价师1 *华源估价师2 *十二、土地估价机构估价机构负责人签字： 合作机构全称（盖章）估价机构负责人签字： 北京华源房地产土地评估有限公司（盖章） 二一年*月*日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况此次估价对象为中国铁路物资总公司下属*公司所使用的*宗出让（或作价出资）土地。土地来源：详细说明估价对象的来源及其历史沿革，根据规程要求，此项作为报告的不可缺少的一部分，必须详细说明。各估价对象的土地登记状况具体如下：（1）估价对象*的登记状况国有土地使用证号： 估价期日土地使用者： 宗地位置： 地号：图号：登记用途： 土地使用权类型：土地使用权终止日期： 土地面积：*平方米四至：东至，南至，西至，北至记事栏：土地级别：如估价对象不在级别覆盖范围或级别用途覆盖范围，应描述为“不在基准地价覆盖范围内，参照XX用途XX级别”或者“基准地价无对应用途，参照XX用途XX级别”（2）注意点：土地登记状况需分宗地进行描述；同时附表宗地土地登记状况一览表 表2.1 宗地土地登记状况一览表宗地编号宗地名称国有土地使用证号估价期日土地使用者宗地位置地号图号登记用途土地使用权类型土地使用权终止日期（年）面积(平方米)四 至记事栏土地级别东南西北2、土地权利状况估价对象*的土地所有权属于国家所有，估价对象的土地使用者于XX年XX月XX日通过出让方式合法取得估价对象的土地使用权，土地使用权终止日期为XX年XX月XX日，批准使用年限为XX年。至本次评估基准日，估价对象仍为出让土地使用权，已使用年限为XX年，剩余使用年限为XX年。【如出让合同对宗地使用有特殊规定，需在此处描述】根据委托方提供的权属资料，各估价对象来源合法，产权清晰，在评估基准日无抵押等他项权利。注意点如果存在抵押等他项权利，应详细说明。（如于估价基准日，估价对象xx及地上房屋存在抵押权，于*年*月*日抵押给*银行，权利价值为*万元，抵押到期日为*年*月*日，并已取得抵押权人出具的关于同意土地使用权处置的意见），并在附件中附抵押权人出具的关于同意土地使用权处置的意见。3、土地利用状况（分宗地描述，文字描述必须有，可再配以表格说明）估价对象所占用土地的总面积为*平方米，地上有*幢建筑物（需要注意房地匹配表中剔除构筑物），现状用途为*，共*层，建筑高度*米，建筑面积为*平方米，容积率为*。该建筑物建筑结构为*，建成于*年*月，房屋耐用年限为*年，至评估基准日已使用*年，成新率为*。所有建筑物已取得房屋所有权证，证号为：。如未取得房产证，需写明建筑物的房屋所有权证正在办理过程中。 注意：1、 必须有容积率的说明。2、 对于分摊的土地，应说明其对应的建筑物所在的楼层等。3、 特别注意此处描写的成新率，要与收益还原法中折旧费计算中涉及的成新率保持一致。4、 需要分宗地进行详实描述，每一宗地上的建筑物无论有证无证均需计算总建筑面积，有证的要写明房产证号；估价对象*地上建筑物明细表序号房产证号建筑物名称现状用途建筑面积(m2)建成年月结构已使用年限成新率12345二、地价影响因素分析（一）一般因素要求：1、在整个描述完一般因素后要分析一般因素对地价的影响或作出一个对地价走势的判断。2、一般因素及区域因素的描述中所引用的数据必须保持最新，均应为2009年的统计数据。 1、城市资源状况主要说明城市地理位置、城市人口、城市面积、城市自然条件（气候、水文、地质等）、城市劳动力结构分布、城市土地利用状况等。 2、房地产制度或房地产市场状况主要说明当地的土地使用制度与土地管理政策、住房制度与房地产管理政策、土地市场交易情况 、房屋市场交易情况 等。 3、产业政策主要说明当地的产业优惠政策、税收政策等。 4、城市规划与发展目标 主要说明城市性质、城市发展目标等。 5、城市经济发展状况主要说明城市经济结构布局、国民经济生产总产值、经济增长趋势等。 6、社会储蓄与投资主要说明社会储蓄水平、银行利率、投资利润率、社会投资方向与实施情况等。综上所述，分析一般因素对地价的影响或作出一个对地价走势的判断（二）区域因素要求：1、按以估价对象为中心的2公里范围为区域进行描述，2、区域因素的描述中所引用的数据必须保持最新，应为2009年的统计数据，3、区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述，4、如果估价对象较多，可能涉及多个地价均质区域，则应分别划分区域进行描述估价对象1、2、3位于*区；估价对象4、5位于*区； 1、*区（1）区域概况主要说明区域位置、区域人口、区域面积 、区域经济发展状况、区域商服中心等级及影响、医院、卫生设施状况 、文化体育设施条件、其它公用设施。（2）交通条件 A、公共交通状况 B、对外交通条件（3）基础设施条件主要说明周围道路类型及等级、区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度及保证率等。（4）环境条件A、人文环境描述区域内居民主要职业类别、教育程度、收入水平等情况，各级学校分布情况等。B、自然环境描述绿化率、公园个数规模、水系情况、山林情况、空气噪音污染情况等。（5）产业集聚状况主要说明区域内有无与估价对象用地类型相似或配套的企业、开发区、工业区或商业区、金融区等以及其主要单位名称和数量。（6）规划限制（7）其他条件2、*区。综上所述，分析区域因素对地价的影响或作出一个对地价走势的判断（三）个别因素（注意保持描述与市场法、基准地价法、成本法计算过程的对应性）估价对象位置、面积、用途、土地利用现状（地上建筑物类型、建筑面积、容积率）、宗地临街状况、宗地形状、地质条件、地势、宗地内基础设施条件等信息。宗地内基础设施条件为“x通xx平”（通x、通x、通x及场地xx），具体如下：（1）通路：xx；（2）通电：xx；（3）通讯：xx；（4）供水：xx；（5）排水：xx。（8）场地平整状况：xx。注意：1、以文字描述后，最后以表格形式进行汇总2、对于基准地价、市场比较法等测算过程中所涉及的个别因素，在此处都应有具体情况的描述；第三部分 土地估价一、估价原则（一）合法原则（所有方法适宜）土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。（二）供需原则（所有方法适宜）土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（三）协调原则（所有方法适宜）土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。（四）替代原则（所有方法适宜） 土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。（五）变动原则（所有方法适宜） 估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（六）预期收益原则（适合收益还原法、假设开发法）土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地的价格是由反映该宗地将来的总收益所决定的，它的价格也受预期收益形成因素的变动所影响。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。估价人员必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。（七）贡献原则（适合收益还原法、剩余法）土地总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格由土地对总收益的贡献大小来决定。（八）报酬递增、递减原则（适合成本逼近法、收益还原法）土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。需要根据估价目的、估价方法确定具体的估价原则，同时，需要对不涉及的原则删除。二、估价方法与估价过程方法选择（此处是报告中的重中之重，是有关部门、专家着重审核的内容，各机构需要认真、细致、耐心的将报告中涉及宗地所使用的方法及相应理由交代清楚，不能只简单的说 “在基准地价覆盖范围内，所以适用基准地价。”或“有适宜的三个成交案例，所以选用成本逼近法”等类似描述）估价人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估采用的方法。（1）方法采用的理由选择基准地价系数修正法：估价对象所在地有近年来颁布的基准地价文件，且估价对象在基准地价覆盖范围内，有合适的修正体系可以采用，故可以采用基准地价系数修正法进行评估；原则：1、待估宗地所在区域有符合规定三年内的基准地价，可采用此方法。2、在基准地价范围外的宗地地价评估，首先需要说明其他方法不适用的原因，其次说明参照基准地价的某个级别进行地价测算的理由。选择市场比较法：本次评估中估价师通过对当地的土地收购储备中心和地产交易中心等部门对于土地交易案例的咨询和了解，在估价对象所在地有一些比较案例可供选择，估价师认为通过对三个案例考虑期日、用途、年期、交易方式、区域因素、个别因素等影响因素的修正，可以得到各个估价对象的价格；原则：1、只能采用三年内的成交案例作为比较案例。2、市场比较法中不能有级差修正。选择收益还原法：由于估价对象所处区域存在与其相类似的房地产租金交易案例，能够通过所在区域房地产的租金水平合理确定估价对象的房地产总收益，故可采用收益还原法进行评估；选择成本逼近法：估价对象不在城区范围内，周边有耕地，有现行的征地标准，可以采用成本逼近法进行测算。（2）未采用方法的理由。估价过程（一）基准地价系数修正法根据*市或县人民政府关于公布*市或县城区国有土地基准地价的通知（ ）政发 *号或*省*市或县城区土地估价报告，*市或县城区基准地价分商业、住宅、工业（或综合、办公）等几种用途。（必须写清基准地价公布的文号）其基准地价内涵为基准日于*年*月*日，土地开发程度为红线外“*通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期（或无限年期）的平均地价。不同用途基准地价及修正体系见下表。表3-4 基准地价表 单位：元/平方米商业用地住宅用地工业用地一二三表3-5 *用途地价因素说明表影响因素优较优一般较劣劣区域因素距市商服中心距离街道等级人口密度或人流量距火车站距离区域交通管制情况环境条件个别因素距最近公交站点距离临街宽度宗地进深宗地形状容积率表3-6 *用途地价因素修正系数表级别 修正系数（）影响因素一级地二级地优较优一般较劣劣优较优一般较劣劣区域因素距市商服中心距离街道等级人口密度或人流量距火车站距离区域交通管制情况环境条件个别因素距最近公交站点距离临街宽度宗地进深宗地形状容积率以上表格仅供参考, 具体因素应以当地基准地价报告的实际内容为准.根据城镇土地估价规程与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价基准地价K1（1+K）Ki +开发程度修正值K2式中： K1期日修正系数 K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 Ki其他修正系数 K2土地使用年期修正系数2、确定估价对象土地级别及基准地价根据估价对象所在位置*、用途*，依据*文件或*基准地价报告的全称中的基准地价图或基准地价表，确定估价对象土地级别*及基准地价水平*元/平方米。 注意点 1、如估价对象位于基准地价覆盖范围外，需要特别说明参照基准地价末级或参照其他级别进行评估的理由。2、如基准地价中无估价对象设定用途的修正体系，确定参照用途的原则：（1）如当地有文件规定，从其规定；并且需要详细描述文件的名称、颁布时间、有效期、具体规定等事项；（2）如当地无文件规定，需要根据估价对象的实际用途及利用状况，参照同级别的周边同用途或类似用途的基准地价进行评估，不可参照周边主要用地类型确定参照用途。3、土地用途修正如基准地价修正体系中无估价对象设定用途的修正体系，评估中如参照基准地价中的某一用途进行测算，需要说明参照该用途评估的依据；同时，需用考虑用途修正。对于办公用地，以往有类似的描述：鉴于办公用途与商业用途存在小类用途差异，需进行用途修正。估价人员调查了类似商业用房与办公用房的租金差异，综合确定用途修正系数为0.95-0.90（结合当地的市场情况确定修正系数）。需要特别注意的是，年期仍按照正常修正。4、确定期日修正系数（K1）一般需采用政府或权威部门公布的地价指数表，如无地价指数表，则需估价人员自己编制。编制时需要从土地局获取近三年全部工业用地成交价格（如果使用3-6年的基准地价，需要收集至少6年的成交案例），分别计算各年度交易的平均价格，并制作年度交易价格指数表，对于交易案例数据不能支撑将地价指数表做到基准日2009年12月31日的，需从近几年城市经济发展、土地供应政策、土地需求市场等方面进行分析，得出价格指数表趋势方向，再根据地价变化趋势，从已有的最后一期数据推算到基准日的地价指数。根据地价指数表推算基准地价内涵基准日对应的地价指数，再与评估基准日2009年12月31日的地价指数相比，得出期日修正系数。5、确定区域因素及个别因素修正系数根据*市城区土地定级估价报告，工业用地地价影响因素说明表及修正系数表（见表*和表*），按照各估价对象的区域因素及个别因素条件，可建立其地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到各估价对象在基准地价设定条件下的宗地地价。表3.* *省-*市*公司-出-1地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表修正因素条件说明优劣度修正系数%道路类型支路较劣-1.11道路通达度800米劣-1.184距长途汽车站距离2420m劣-1.184总计6、确定土地使用权年期修正系数（K2）（待估宗地设定使用年期与基准地价内涵中的年期不一致时应进行年期修正，一致时不作修正。一致时，不要再将年期修正公式列示）当待估宗地设定年期与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为： 公式中：K2-待估宗地的土地使用年期修正系数r-土地还原率（土地还原利率可以根据不同地区不同用途分别确定，有文件规定的，需要说明依据的文件；没有文件规定的地方，需要有还原利率的计算过程）m-待估宗地设定使用年限n-基准地价设定土地使用年期7、容积率修正系数采用基准地价系数修正法评估，必须进行容积率修正的说明（若修正体系中已包括容积率修正因子，则不必单独进行说明）。即使工业用地容积率不影响宗地价格的情况下，也需要在报告中进行分析说明。注意同一宗地采用基准地价系数修正法和市场比较法时，两种方法中的容积率修正幅度应衔接。8、土地开发程度修正*市基准地价设定工业用地土地开发程度为宗地外“五通”（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯），宗地内“一平”（即：场地平整）。各估价对象设定开发程度均与基准地价设定开发程度不一致，需要进行开发程度的修正。表* 估价对象开发程度修正一览表宗地编号基准地价设定开发程度宗地设定开发程度基准地价内涵和宗地设定的差异每一通的费用（元/平方米）修正值（元/平方米）*省-*市-*公司出-1*省-*市-*公司出-29、测算基准地价设定开发程度下的土地价格根据公式：基准地价系数修正法评估的宗地地价基准地价K1（1+K）Ki +开发程度修正值K210、级差修正（此步骤需要放在最后）如估价对象位于级别外，参照了某一级别的基准地价进行评估，则需进行级差修正。级差修正系数的确定参照技术方案中的可选思路进行确定。11、各估价对象的测算结果表* 基准地价系数修正法评估土地价格过程及评估结果一览表宗地编号参照地价标准（元/平方米）估价期日修正系数区域及个别因素修正系数之和(%)土地使用年期修正系数容积率修正系数土地开发程度修正值级差修正系数基准地价系数修正法测算的土地单价（元/平方米）*省-*市-*公司出-1*省-*市-*公司出-2（二）市场比较法 市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。公式：V = VBABCD其中：V-估价宗地价格;VB-比较实例价格;A-估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;B-估价对象估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;C-估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;D-估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数; 1、比较实例选择通过调查分析，我们选择了近期发生交易的与估价对象条件类似的3个比较实例，宗地具体条件描述如下： 1、所选比较实例必须是实际交易实例，并说明实例的具体坐落（门牌号和宗地号），一定避免虚假案例，国土部门会进行抽查验证！抵押实例不能作为比较案例。改制案例尽量不作为比较案例。2、报告附件中要附案例区域位置图（该图上同时标注待估宗地位置）。3、首先需要说明选取的案例是否在类似供需圈。如果属于跨级别选取的案例，不能直接写“。我们选取了与待估宗地条件按类似的3个案例。”，需要先明确各案例所处的级别，然后需要写明选取与待估宗地不同级别的案例的原因和处理方法。选取的案例不得超过三年。4、三个比较案例的交易价格相差不应超过30%、每一比较案例的综合修正幅度不能大于30%、三个比准价格之间不宜超过30%。5、如果同级别区域内无合适的比较案例，可扩大区域范围，在相邻地区或类似地区的交易实例内寻找比较案例，但需根据宗地与案例的宗地差别，制定适当的修正指数，对估价对象进行修正。实例A：*用地该实例是*项目（建筑物名称）所使用的位于*市*路*号的土地，用途为*，用地面积*平方米，土地使用年期为*年，交通条件为*，宗地形状*，宗地地质条件*，规划限制条件*，周边土地利用类型（或集聚程度）*。*年*月*日，基础设施开发程度达到宗地红线外“*通”(即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为*元/平方米。实例B：*用地该实例是*项目（建筑物名称）所使用的位于*市*路*号的土地，用途为*，用地面积*平方米，土地使用年期为*年，交通条件为*，宗地形状*，宗地地质条件*，规划限制条件*，周边土地利用类型（或集聚程度）*。*年*月*日，基础设施开发程度达到宗地红线外“*通”(即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为*元/平方米。实例C：*用地该实例是*项目（建筑物名称）所使用的位于*市*路*号的土地，用途为*，用地面积*平方米，土地使用年期为*年，交通条件为*，宗地形状*，宗地地质条件*，规划限制条件*，周边土地利用类型（或集聚程度）*。*年*月*日，基础设施开发程度达到宗地红线外“*通”(即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为*元/平方米。各交易实例的因素条件详见表3-*注：案例内容需要详细描写，包括位置、用途、交易时间、交易方式、交易价格、宗地开发程度、区域因素和个别因素。2、因素选择与因素说明结合估价对象与比较案例的具体情况，我们选择影响估价对象地价的主要因素有：（1）交易期日:根据地价指数，确定交易期日修正系数。（如果有基准地价法，注意与其地价指数的衔接）（2）交易情况：考虑交易行为中的一些特殊因素所造成的比较案例地价偏差，将其成交地价修正为正常市场地价。（3）交易方式：考虑交易行为中交易方式的不同，而将交易方式修正为同一交易方式的正常市场地价。（4）土地使用年期：指估价对象和比较案例的土地使用年期。（5）区域因素:主要有交通条件、基础设施状况、办公集聚度和环境优劣度等。（6）个别因素:主要指宗地形状、地形、目前规划限制等等。比较实例与估价对象各因素及其条件说明可见表3-*。表* 比较因素条件说明表该表格仅供参考，各地请按照实际情况进行相应调整估价对象及比较实例比较因素估价对象实例A实例B实例C宗地位置土地用途工业用地工业用地工业用地工业用地交易期日2009.12.312008.12.312007.9.302009.10.3交易价格（元/平方米）待估交易情况正常正常正常正常交易方式企业改制挂牌出让拍卖出让转让土地使用年期（年）区域因素交通道路通达度距区域中心距离距火车货运站距离基础设施状况办公集聚度环境优劣度个别因素宗地形状地形目前规划限制注意：（1）表中所列因素为主要因素，评估过程中可结合当地基准地价修正体系中的因素及土地所在地的特殊情况有所增减。（2）在进行因素条件说明时应尽量具体，最好不要使用相同、较好、接近、较